Vuokranantaja varpaillaan

Palataampa nyt ihan vuokranantajan perus arkeen.

Se on aina jokseenkin odottava tai hämmentävä tilanne kun vuokralainen soittaa. Voin kuvitella että moni muukin vuokranantaja voi samaistua tilanteeseen. Ei tosiaan tiedä mitä odottaa ja yleensä lyö käden otsaan jo ennen kuin vastaa/kuulee asiaa. Pelonsekainen tunne jopa? Ei pysty maksamaan vuokraa? Putki vuotaa? Kämppä räjähtänyt tai palanut? Eipä mitään noin pahaa (ainakaan vielä, sormet ja varpaat ristissä) ole tapahtunut. Turha maalailla piruja seinille ennen kuin asian kuulee, toisaalta jokainen on oman mielikuvituksensa vanki.

No tuossa taannoin viikonloppuna tuli puhelu vuokralaiselta, että hän olisi lähdössä ulkomaille kesäksi, että voisiko vuokrata kämppää eteenpäin kun on poissa. Yli 3kk varoajalla ja sanoen, että ei mielellään haluaisi luopua kämpästä kun viihtyy niin hyvin ja tykkää kaikinpuolin. Hymyhän siinä helpolla heti tuli, ehkä syvä helpotuksen huokauskin.

Ja olipa vuokralainen vielä samoilla linjoilla siitäkin, että mieluummin joku hyvin tuttu ja turvallinen kaveri. Tavarat kun jäävät tulevan vuokralaisenkin käyttöön niin onhan se vuokralaisenkin etu saada väliajaksi fiksu kaveri maksamaan vuokravelvoite eikä sen lisäksi tuhoamaan viihtyisää kämppää ja tämän omia kamoja. Tunne- tai muuten arvoltaan arvokkaat tavarat kannattanee kyllä siirtää muualle säilöön oman poissaolon ajaksi, ihan vaikka varmuuden vuoksi. 

Sanoisinko, että tämä vuokralainen on tähän asti ollut sitä mitä kaikista vuokralaisista odottaa ja toivoo. Rahat tulee niinkuin pitääkin, ilmoittaa hyvissä ajoin muutoksista ja mikäli jotain korjailtavaa jne. Uskon ja toivon, että tämäkin saadaan yhteistyössä hyvin ja mutkattomasti hoidettua maaliin niin, että vuokralaiseni jatkaa ulkomaankeikan jälkeen vielä pitkään ja pitkään ja pitkään. 

Aiemmin eri vuokralaisilta olen saanut yhden vuotava hana soiton, josta isännöitsijän kautta talkkari töihin. Toinen on ollut avaimet sisällä soitto, joka hoitui naapurin tyttöystävän tullessa hätiin vara-avaimella, ilman omien evieni liikuttelua. Ainiin ja oli yksi säätökin vuokrasuhteen loputtua, kun piti joku todistus väsäillä kelaan, että juu kyllä sälli oli vuokralla kämpässäni ajanjaksolla x-y, eikö se vuokrasoppari ja irtisanomisilmoitus hyväksymisliitteeni kera riitä ja vaikka vuokranmaksukuitit siihen päälle? Näemmä ei riittänyt, kelan kanssa kannattaa varautua säätämään, niin vuokralaisen kuin vuokranantajienkin. Jatkossa jotain hintaa moisesta säädöstä opin pyytämään, sen verta kävi lopulta tilanne hermoille.  

Vuokranantaja on palvelusuhteessa vuokralaiseen ja suhteet kannattaa pitää lämpimänä. Ei ole kenenkään etu, että vuokralainen ei jaksa tai uskalla soittaa vuokranantajalle, oli syynä sitten vuokranantajan ärtyneisyys tai välinpitämättömyys. Mieluummin vielä vaikka muistaa, erityisesti hyviä, vuokralaisia pienellä tupari-, joulu- tai läksiäislahjalla. Se, että vanha hyvä vuokralainen vielä toimii suosittelijana eli tavallaan vuokravälittäjänä lähtiessään niin olisi aika luksusta.

Kommunikaatio on kultaa, sen puute voi johtaa... No vaikka mihin! En ole asuntosijoittaja hyväntekeväisyyttäni, enkä toivo vuokralaisista parhaita kavereitani tai edes toivo, että he soittavat minulle kuukausittain saati viikottain. Toivon ja pyrin ylläpitämään hyvää vuokrasuhdetta, jos se tarkoittaa matalaa luurinnostokynnystä ja hyvää tiedonkulkua suuntaan ja toiseen niin pääsee vuokranantajakin huomattavasti vähemmällä, eli käy minulle. 

Remppahelvetistä timantiksi

Ja alkuun, tee-se-itse, tottakai!

Se timantiksi muunnettava kohde voi alun alkaen olla todellinen remppahelvetti. Remppahelvettiin sijoittaminen vaatii kuitenkin hiukkasen enemmän luovuutta ja aikaa kuin muuttovalmis ostos. Rahaa on varattava (ja mielellään pieni puskuri siihen päälle) myös remonttiin ja remonttihahmotelmankin on hyvä olla jo vähintään vähän aluillaan oman pään sisällä. Kannattaa selvittää myös taloyhtiön kanta remontteihin ajoissa. Harvemmin niissä mitään kärhämää tulee, mutta on aina parempi olla ajoissa liikkeellä. 

Itselläni on olemassa hyvä listaus siitä, mihin pitää pyytää luvat yhtiöltä, mihin riittää ilmoitus ja mitä nyt voi melkein järjelläkin tehdä ilman sen suurempaa byrokratiaa. Lupaan myöhemmin yrittää muistaa liittää tarpeellisia ja joissakin määrin ehkä jopa järkeviäkin lippulappusia tuohon sivun laitaan.

Laiskuudestani huolimatta remontteja en kuitenkaan karsasta. Mielestäni se on hyvä keino päästä tutustumaan asuntoon paremmin ja antaa paremmin aikaa tuottaa se todellinen helmi markkinoille (vuokralle tai myyntiin). Samalla voi saada jo pientä käsitystä naapureista ja taloyhtiöstä muutenkin. Remontoin sitten yksiötä tai kaksiota niin pyrin valoisuuteen ja aivan uusiin sfääreihin, eli avaruuteen. Ei tarvitse olla nero tai sisustussuunnittelija, kunhan on vähän pelisilmää. Yleensä vaaleat pinnat ja yksi-kaksi tehosteseinää hillityllä tapetilla tai maalilla riittävät. Keittiön ei tarvitse olla mikään hunajaa maksava Puustellin käsin tehty (oikeasti tehtaalla), juuri sinulle suunniteltu (suoraan listalta) ja huisilla alennuksilla (jopa -10%, jos tässä heti nyt nimi paperiin, ja katehan on luokkaa 75%, eikä ilmaista peruutusta ole). Merkkiversiosta riittää Ikean vastaava halpaversio varsin hyvin. Silkkaa säästöä.

Naapureihin saa yllättävän hyvin kontaktia remontoidessa ja ravaten rappukäytävää edestakaisin eri kantamukset käsissä joka reissulla. Ihminen on luonnostaan utelias ja tilaisuus kannattaa käyttää myös toiseen suuntaan.

Markkinoita seuraillessa näkee myös paljon muita tee-se-itse tyylisiä ratkaisuja. Näistä silmiinpistävimmät näyttävät välillä erittäin hyvällä maulla tehdyiltä. On käytetty merkkitavaraa ja sisustettu, kuin suoraan jossain sisustuslehden keskiaukeamassa. Löytyy myös mökkijämistä tehtyjä palapelejä. "Juuri remontoitu, kuin uusi", uusi ehkä 70- tai 80-luvulla? On toki niitäkin surullisen kuuluisia tapauksia, kun vuokrataan tyyliin "uudella pesukoneella", joka tuodaan käytettynä paikalle, "On tämä tässä asunnossa uusi". Ahaa näinkö se homma toimii? Saat ainakin kettuuntuneen vuokralaisen jollet muuta.

Itse olen enemmän tyyliä osta (mahdollisesti remontoi) ja pidä, kuin osta, remontoi ja myy pikavoitolla. Toki molemmat ovat vaihtoehtoja ja jos hyvä tilaisuus esiintyy niin enköhän minäkin halutessani myy. Oma vaivansa remontoimisessa on ja suunnittelua ei kannata sivuuttaa, vaikka AINA kannattaa varautua yllätyksiin ja lisäkuluihin.

Onnea matkaan remonttihullu(t)!

KKKK

Vinkkejä asuntosijoittajalle (siis itselleni), monivalintatehtävä ja palapeli

Nykyään sijoitusasunnon valinta vaatii jossakin määrin luovuutta, varsinkin kun apajilla on niin paljon muitakin ottajia. Itse pidän verkkoja vesillä kaikilla suunnilla, en pelkästään etuovi.comissa tai lue vain perjantaisin postiluukusta kolahtavaa jokakoti-lehteä. On sitä tullut käytyä muutamissa pakkohuutokaupoissakin käräjäoikeudessa. 

Yleensä jo asunnon ostoaikeissa ollessani alan tiedustelemaan tutuiltani heidän tuttujen mahdollisia vuokra-asunnon tarpeita ja laitan verkot vesille. Lainan raamit olen yleensä neuvotellut etukäteen, joten jos helmi tulee vastaan on siihen mahdollisuus tarttua. Hyvällä tuurilla voi olla se puskaradion kautta hommattu ja vähän haastateltu vuokralaiskandidaattikin valmiina. Tällöin sijoitus on helpommin ja nopeammin saatavilla tuottamaan.

Pelkästään ulosmitatun huoneistön näyttö on eriskummallinen kokemus, sillä yleensä ei tiedä mitä odottaa. Näissä kohteissa kuvat eivät välttämättä vastaa tuhatta sanaa. Hajut lienevät se yleisin yllättäjä, sillä yhdessä tapauksessa astuessa rapun pääovesta sisään kolmannen kerroksen yksiö kärysi ulos asti. Okei asunnon ovi oli auki ja ruuhkaa tulvi käytävälle saakka (tupakan käryn mukana), ilmeisesti todellinen helmikohde!

Näytöissä kuitenkin kannattaa käydä ja kotiläksyt ja soitot isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle kannattaa tehdä. Mikäli näytöillä näkyy naapureita, jotka vaikuttavat puheliaan sorttiselta niin siitä vaan juttusille. Jokaista ovikelloa ei kannata tunkeillen mennä soittelemaan, ollaanhan sitä nyt Suomessa. Mutta olen tosiaan omillakin kotikulmilla saanut kutsun (vai kutsunut itseni, väliäkö sillä) kolmen naapurin asuntoa ihmettelemään.

Mututuntumalla, fiiliksellä taikka vainulla (miksi sitä nyt kukin haluaa kutsua) lähtiessä kaupoille voi helposti sohaista ampaispesään saamatta tippaakaan siitä herkullisestä hunajasta. Eli siis tekemättä kunnolla niitä läksyjä, aina yhtiöpaperit syyniin jollei nyt jokaiselle yhtiön päättäjälle jaksaisi soitella Kaippa sitä helpolla yli tilikorkojen tuottoihin pääsee kiinni, mutta riskinsä siinäkin, lainalla ostaessa sitäkin enemmän. Ilmaisia lounaita ei tästäkään sijoittamisen lajista löydä, vaikka lehdet ja muut mediat ja ties ketkä niin lähes huutavatkin. 

Ensimmäinen vuokraus eli ceissi numero 1

Meinasin nyt alkuun avata teille ensimmäistä vuokraustapausta joita jatkossa kutsun Ceisseiksi (oma vapaa käännökseni, englannin sanasta case). Eli tässä siis Ceissi nro yksi.

Moni asuntosijoittaja sanoo, että sijoitusasunnon valinnassa aina tulee vallita eri valintaperusteiden tai sanottaisiinko motiivien kuin oman asunnon hankinnassa. Itse kuitenkin käytän tuottolaskelmien ja remonttianalyysien lisäksi ajatusta, että muuttaisinko itse asuntoon tai muuttaisiko joku vaativista tutuistani sinne. Tämä helpottaa ostopäätöstä huomattavasti ja auttaa vielä enemmän remonttisuunnittelussa ja vuokralaisen valinnassa. 

Vaikkakin mainitsin ensimmäisessä kirjoituksessani olevani tee-se-itse-kaikki tyyppiä niin olen tämän lisäksi myös laiska. Toisaalta voisin kuvitella pyörän keksijän olleen laiska, koska se keksittiin selkeästi helpottamaan elämää jne. No yhtäkaikki, aloitan prosessini yleensä aina tutuistani ja sosiaalisesta mediasta. Tämä helpottaa lisäinfon tiedustelua mahdollisesta vuokralaiskandidaatista ja tottakai riippuu myös kuinka hyvä tuttavani tilanteessa toimii suosittelijana. Samalla ei tarvitse lähteä siihen rumbaan että teen vetävän vuokrailmoituksen nettiin tai/ja vastaan miljooniin tiedusteluihin.

No tämä aasinsilta nyt siksi, että ensimmäinen vuokralaiseni oli, ei välttämättä niinkään sosiaalisen median, mutta sosiaalisen verkostoni sisältä, joka helpotti tilannettani huomattavasti. Yksiö hyvällä alueella olisi herättänyt mitä luultavimmin kiinnostusta vuokrailmoitussivuilla, mutta tulin tulokseen että vuokraan 27,5m2 yksiöni tälle tulevaan varusmiespalveluun astuvalle nuorelle miehelle. Ei kämppäkään rasitu niin paljoa jos kaveri siellä käytännössä asuu vain viikonloput ja välillä voi olla useammankin viikon poissa.

Tässä kohtaa moni voisi miettiä kuinka pahasti metsään tässä nyt mennään. Hyvät ystävät ja raha-asiat eivät yleensä sovi yhteen, sillä jos tilanne kärjistyy on siinä helpolla vuosien ystävyyssuhde pilalla. Toiseksi joku voisi armeijaan menevän kaverin viettävän jäätäviä bileitä asunnossa, eli ei näin. Suurin virhe lienee tuossa se, että vuokralainen oli mies... Kyllä vuokranantajat lienevät suurimpia sukupuolirasisteja ikinä, nuori kiltti opiskelijatyttö saa asunnon aina.

Voisin torpata saman tien kaikki ns kompastuskivet, tapaus oli tutun tuttu, joten ei siinä mielessä suuria riskejä ainakaan ystävyyssuhteelle. Kuitenkin tarpeeksi tuttu, että myös vanhemmat olivat tuttuja ja täten hommat kurissa pidettävissä. Ja kyllähän 27,5m2 yksiössä bilettämällä saa helpolla tuhoja aikaan, mutta ei siellä kovin usein jäätäviä reivejä (vähemmän sivistyneille tiedoksi reivit on bilemuoto tms) tulla pitämään. Myöhemmissä kirjoituksissani tulen myös palaamaan vuokranantajan mahdollisuuksiin hyödyntää tukia. On yleensä plussaa jos valtio "takaa" vuokran maksun tyyliin 6-12kk eteenpäin ja inttiin menijät nyt ovat yleensä enemmissä määrin miehiä ja tämä tapaus oli tutun kautta, joten kiltit naapurintytöt jäivät nyt apajilta pois.

Tämä tapaus ehkä oli jopa joidenkin lukijoiden (jos moisia edes on saati tulee) mielestä vähän tyhjä tai turha postaus. Itse kuitenkin väitän muuta ja pidän tärkeänä, että tämä on ensimmäinen vuokraukseeni liittyvä postaus, sillä siinä on myös yksi tärkeimmistä opeista vuokranantajalle ja miksei myös vuokralaiselle: internet ja sosiaalinen media. Ilmaista mainontaa huudella omalla facebookin seinällä ja tätä kautta saada ilmoitus jakoon ja lisää markkinoita, helpottaa myös vuokralaista jos moiseen törmää ennen kuin se on avoimilla apajilla. Ystäväsi toimivat ilmaisina välittäjinä ja suosittelijoina ja lisätietojen tarjoajina. Toimii, mutta kannattaa olla tarkka ja laatia silti sopimukset jne tavalliseen tapaan, molempien kannalta hyvä asia. Harvemmin sitä vuokralaisia pidetään hyväntekeväisyyttään.

Sanoisinko siis, että ensimmäisen vuokralaiseni valinta sujui melko kivuttomasti, toki sosiaalisen median kesti hetken aikaa purra, mutta remontin edetessä ei ollut kovin suuri kiire. Palaan myöhemmin vielä sosiaalisen median ja varsinkin netin hyväksikäyttöön vuokralaisen valinnassa avoimessa markkinassa ja myös siihen, että miten kyseinen vuokrasuhde lopulta päättyi.

Mikäli aihe herätti kysymyksiä, eripuraa, tms niin aloittakaa keskustelua tai ottakaa yhteyttä suoraan allekirjoittaneeseen. Kirjoitusvirheistä älkööt välittäkö, en pahemmin minäkään, joskus muinoin kympin antanut äidinkielen opettaja lukiessaan näitä saattaisi haluta hirttää minut palleista kattoon, mutta ottakoon vuoronumeron.

KKKK, eli kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan päiväkirja

Tervehdys!

Tämän kirjoitteluni tarkoitus lienee kerätä omia kokemuksia vuokranantajana toimimisesta ja asuntosijoittamisesta. Otsikostakin päätellen tämä on oikeastaan minun, eli vuokranantajan, päiväkirja.

Seuraan aktiivisesti useampia asuntosijoittamiseen liittyviä blogeja ja samalla olen huomannut, että itse vuokranantajan arjesta ei samanlaista blogikirjoa löydy. Mitä asuntosijoittaminen pitää sisällään, paljonko se vie aikaa ja mitä oikeastaan, nyt tässä tapauksessa minä, teen? Yksityisillä ihmisillä on Suomessa jotakuinkin 250 000 vuokra-asuntoa. Täten asuntosijoittajiakin on monia ja monenlaisia, vaikkei välttämättä aivan noin montaa, kun monilla kuitenkin lienee useampi kuin yksi vuokrattava asunto.

Useissa asuntosijoituksiin liittyvissä aiheissa tai jutuissa käydään läpi eri sijoituksen laskukaavoja eri tilanteissa ja eri näkövinkkelistä, kaikki kirjoittavat asunnon sijainnin tärkeydestä, exelin käyttötaidoista ja mahtavista kaupoistaan ja tuotoistaan. Itse jätän nämä siis suosiolla pienemmälle ja keskityn enemmän vuokranantajan arkeen, joka ei ole aina niin kultaista ja yksinkertaista kuin sijoitusasuntoa ostamaan ryhtyessä voisi kuvitella. Hauskaa se on ja kyllä niistä hiilenlohkareista niitä timanttejakin tehdään, kuin myös remppahelveteistä kelpoyksilöitä myyntiin tai vuokraukseen.

Useimmille asunto on sijoitus siinä missä osake taikka rahasto tai etf jne, joten pääasiallinen tulonlähde tulee muualta ja vuokranantajana toimiminen on harrastelijamaisempaa. Ja ei, tarkoituksenani ei ole lytätä ja haukkua asuntosijoittajia harrastelijamaisiksi vuokranantajiksi, vaan lähinnä nostaa esille, että harva tekee sitä päätyönään. Olenhan itsekin samanlainen harrastelija, enkä todellakaan vielä saa siitä tarpeeksi tuloa lopettaakseni muun työnteon. 

Asuntosijoittajia ja vuokranantajia on monenlaisia ja itse edustan tyypillistä tee-se-itse-kaikki tyyppiä. Ainakin tähän mennessä olen asunnon etsinyt, neuvotellut lainan, tarvittaessa ehostanut kämppää, selvittänyt säännöksiä, etsinyt vuokralaisia, tarkistanut luottotiedot ja tehnyt sopimukset KAIKKI ITSE. Olen myös käynyt aktiivisesti yhtiökokouksissa ja osallistunut hallitustyöskentelyyn useammassakin yhtiössä. 

Tämän perusteella voisinkin sanoa, että blogin aloittamiseen on hyvät rahkeet. Kaiken tuon edellämainitun voisi teetättää muilla ja itselle jää vain, no tuotoista nauttiminen. Samalla kuitenkin menettää paljon sekä hyvässä että pahassa kuin myös rahassa, nuo muiden kautta teettämät palvelut eivät todellakaan ole ilmaisia. En välttämättä tulevaisuudessa aina halua tehdä kaikkea itse, mutta näin alkutaipaleella (ja harvinaisen nuukana ihmisenä) halu oppia (ja säästää) menee vaivanäön edelle. Varsinkin jos jokin päivä voisin itseni elättää vuokranantajana.

Blogin kirjoittaminen ja sen aloittaminen on mietityttänyt jo tovin joten tässä sitä nyt tulee, kysymyksiä, ideoita, mielipiteitä ja kehitysehdotuksia saa aina laittaa tulemaan. Mikäli tästä vielä jollekulle muullekin on mielekästä seurattavaa tai jopa hyötyä niin aina parempi. Kirjoitusvirheistä älkäät välittäkö, pyrin niitä välttämään, mutta en siinä aina mitä luultavimmin onnistu.

Kettu kiittää, kuittaa, kumartaa ja avaa tällä julkaisulla kirjoittelunsa.