Sosiaalinen media (osa 1) - vuokranantajan nousu (ja tuho?)

Sosiaalinen media puhututtaa. Monia ujostuttaa lähteä uusiin asioihin mukaan, itsekin tein ensimmäisen twitter tilini (blogilleni) vasta äskettäin. Vuokranantajalle ja asuntosijoittajalle SoMe on kuitenkin lähes loputon mahdollisuus.

Aina vain yhä enemmän sosiaalinen media vaikuttaa laajemmalti ja laajemmalti. Nyt myös asuntosijoittajat ja vuokranantajat alkavat valveutumaan enemmän sen tuomiin mahdollisuuksiin. Asuntojen ja vuokralaisten seulonta helpottuu kummasti. 

GoogleMaps on kätevä työkalu, voit "kävellä/ajaa" tuntemattomammankin kaupungin potentiaalisen kohteen naapuruston läpi liikahtamatta sohvaltasi. Voit myös tutustua kohteisiin kotisohvaltasi katsellen kuvia, videoesittelyitä ja lukemalla sähköpostiin liitteenä saatuja asiapapereita. Hoasilta juuri julkaistiin uusi kimppakämppä tinder- sovellus, toki enemmän vuokralaisille suunnattu, mutta kertoo sekin digitalisaation mahdollisuuksista. Samaa voisi toteuttaa vaikka vuokralaisille ja vuokranantajille? Miksei? Ja aika näyttää.

Hakuvahdit sekä asunnoista ja vuokralaisista automatisoituvat ja kohteiden löytäminen helpottuu. Itse saan uusista tietyn tyyppisistä kohteista tiedot sähköpostitse. Sama homma jos haen uusia vuokralaisia, tulee niistä vinkkejä faceen (Facebook), ilmoituksia potentiaalisista vuokralaisehdokkaista ja heidän hakemuksiaan sähköpostiin. En pidä näyttöä ja kerää tuhatta vuokralaishakijan lippulappua, vaan seulon jo etukäteen näytölle kutsuttavat hakijat ja pyydän tarvittaessa lisätietoja.

Vuokralaisten seulontakin helpottuu ja monipuolistuu sosiaalisen median ansiosta. Voin seuloa vuokralaisehdokkaita läpi netissä, mennä pintaa syvemmälle ja tutustua näiden sosiaalisen median julkisiin tietoihin, kuviin ja päivityksiin. Facebook tili tai Twitterin päivitykset ja kuvat voivat kertoa enemmän kuin tuhat sanaa. Joskus jopa enemmän kuin vuokranantajan raamatunomainen luottotietokysely (tämän tärkeyttä yhtään väheksymättä).

Mahdollisuuksia siis on. Entäpä sitten ne uhat? Kuten niin monet esim. julkisuuden henkilöt ja yritykset, niin myös vuokranantaja voi tuhota maineensa, bisneksensä ja raha-asiansa sosiaalisessa mediassa. Kannattaa olla tarkkana mitä julkistaa ja miten. Juuri hiljattain käväisi Facebookin kautta video vuokranantajan Youtubeen lataamasta videosta, jossa asunto oli melko läävä kunnossa (ilmeisesti vuokralaisen toimestako?). Kannattiko tätä kuitenkaan julkistaa vuokralaisen ja paikkakunnan kera? Vuokranantajan oma nimikin tuli selkeästi esiin. Edes minä en kehtaa moiseen linkkiä laittaa.

Netin tarjoama informaatiotulva on lähes rajaton, myös vuokranantajalle tai vuokranantajaksi haluavalle. Toki informaation etsinnässä ja sen suodattamisessa tulee käyttää järkeä. Kuin myös sinne syötettäessä tietoa, kuvia tai mitä nyt kulloinkin. Wikipedia ei ole aina se ainut totuus ja Jumalan sana, vaikka on tainnut saada jo hyväksytyn aseman myös tieteellisen tekstin lähteenä. Googleen kirjoittaessa täytyy tietää mitä etsii, miten, millä hakusanalla ja miten suodattaa tuloksia.

Kahvi porisemaan, älypuhelin käteen, tabletti viereen ja läppäri auki. On aika astua digitalisaation ihmeelliseen maailmaan. Onnea matkaan ja pidä hauskaa!

KKKK

Vuokranantajan ilmaiset lounaat

Jos saan vuokraa 500e ja kuluni: vastike, vesi, sähkö ja laina (korko+lyhennys) ovat myös 500e = (pääoma) tuloni 0. Onnea matkaan selittämään asiaa verottajalle. Entäpä taloyhtiön lainan verovähennysoikeus vuokratuloista? Voisin kuvitella, että siinäkin mennään suurimmaksi osaksi metsään tietämättä mitkä ovat tulouttamisen ja rahastoinnin erot. Suoraviivaisin ajattelutapa ei aina (tai yleensä) ole oikein.

Vuokranantajan elämä ei ole riski- ja verovapaata luksusta, vaan selvittelyjä, verolappujen täyttämistä,  verojen maksamista ja kämpän kunnon puolesta pelkäämistä (JOS asukkivalinta osuu huonosti). Pahimmassa tapauksessa oma maksukyky menee ja kämppiä voi joutua myymään pakosta ja polkuhinnalla, koska joku tai ehkä useampi kuin yksi vuokralainen osoittautuukin painajaiseksi ja tulojen saaminen kestää liian kauan tai ne jää saamatta. Tottakai tuottoakin syntyy, mutta niistä tosiaan maksetaan veroja. Valitettavasti sitä asuntolainan lyhennystä, joka kuitenkin on omaisuuden kerryttämistä, ei saa vähentää verotuksessa. Yhtiölainan tulouttaminen on eri asia. Sekin kannattaa vaikka googlettaa ensin ja oppia lukemaan yhtiön talouspapereista. Kyllä siitäkin sitten joskus menee ne verot.

Kulut ovat kuluja, jotka ovat selkeästi perusteltuja ja syntyneet asunnon vuokraamisesta tai asuntosijoittamisesta. Vuokranantaja tarvitsee esim. puhelinta ja nettiä, mutta ei niitäkään kaikkia saa 100% vähennettyä. Asuntosijoittaminen ei ole oikotie onneen ja vuokranantajaksikin ryhtyminen vaatii kanttia ja toisaalta jonkin verran (tai aika paljonkin) selvitystyötä.

Takki auki kaljan ääressä avaimet käteen ja vuokra käteisenä lapaan ei ehkä nykypäivänä enää onnistu, enkä usko että lopputuloskaan olisi välttämättä vuokranantajan mieleen. Ensinnäkään verottaja ei tykkäisi, koska tuloja voisi jäädä ilmoittamatta, toisaalta vuokralainen voisi laittaa tunnon tuskitta ja seuraamuksitta kämpän tuhannen pillun päreiksi (anteeksi karkea kielenkäyttöni).

Ei niitä ilmaisia lounaita vuokranantajillakaan ole, tai no voi olla, että olen jotain löytänyt, mutta palataan niihin myöhemmin. Tutustukaa asunto-osakeyhtiölakiin, vero-ohjeisiin ja aiheisiin, jotka mietityttävät, muutoin voi tulla ikäviä yllätyksiä ja niissä ei itkut auta. En itsekään vielä osaa sanoa tekeekö veroilmoitusta täyttäessä mieluummin mieli itkeä vaiko nauraa. Onnea matkaan! (Sitäkin todella tarvitaan).

KKKK

Selaa, selaa, etsii, etsii, jaksaa, jaksaa, painaa, painaa...

Sitähän sijoittaminenkin ja myös asuntosijoittaminen on. Erityisesti asuntosijoittajana tulee selailtua erilaisia sivustoja, joissa on asuntoja myynnissä. Katsonko niitä mielenkiinnosta, hullunkiilto silmissä, unelmoiden vai euron kuvat silmillä? Varmaan vähän kaikkea. Ala ja aihe kiinnostaa, uusia asuntoja tulee jatkuvasti markkinoille ja välillä uusia kiinnostavia (tavalla tai toisella) asuntoja myös poistuu markkinoilta kiivaaseen tahtiin.

Sama tilanne toistuu vuokranantajan näkökulmasta. Kun vuokralainen vaihtuu tulee selattua ja seulottua läpi yksi jos toinenkin tiedustelu asunnosta sekä netistä asuntoa hakevien ilmoituksia. Kuten seuraavaa asuntoa hakiessa niin vuokralaisen kanssa sama homma, etsitään sitä kultakimpaletta.

Vuokranantajan ja asuntosijoittajan homma on melko sivutoimista, kuten aikalailla koko asuntosijoittaminen. Ainakin omalla kohdallani on näin. En tee koskaan täyttä työpäivää sen parissa, enkä toivottavasti koskaan tulekaan tekemään. Tunnin pari uhraan aiheeseen silloin tällöin. En laske työksi erilaisten asuntojen ja vuokralaisten hupiseulontaa, vaikka asuntosijoittamisen tunteihin ne laskisinkin. Kiva pysyä markkinassa kiinni ja saada makeita nauruja, kun joku on kuvannut taas WC papereita ja vessanpönttöjä. Ei välttämättä oma välittäjävalintani. Toisaalla vuokralaiset laittavat itsestään ties mitä ehdottelevia tissit tiskiin kuvia ja milloin kippis kaljatölkin kera. Viihdyttävää, joten kiitos ainakin siitä.

En päättömästi selaile eri sivustoja tai jokakoti-lehteä ja toki luotan paljon myös nykypäivään erilaisten hakuvahtien helpottaessa elämääni. Vuokranantajan elämä on välillä tylsää ja välillä voi olla vähän vauhdikkaampaakin vuoristorataa. Tällä hetkellä meno tuntuu lepposalta, katselen lähinnä kun kuukausittaiset vuokrat kilahtelevat tilille. Aikaani välillä vie yhden asuntoni putkiremonttiprosessi, joka sekin on mielestäni viihdyttävää ja mielenkiintoista.

Kohteet ovat siis jatkuvassa tarkastelussa ja jos oma budjetti ei anna myöden uusille hankinnoille niin tyhmältähän se välillä tuntuu. Siitäkin syystä asuntosijoittaminen ja vuokranantajana toimiminen on jos jonkinlainen maratooni. Pitää olla hereillä ja oikeassa paikassa oikeaan aikaan.

Tämä on sitä hamsterin pyörässä juoksemista sen kultaisen päivän perässä, kun porkkana putoaa nenän eteen ja pääsisi vaikka ennalta aikaiselle eläkkeelle. Voi olla, että hamsteri väsyy tai juoksupyöräkin menee rikki ennen maaliin pääsyä.

Kettu, kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Sijoitusasunto nro 3, melkein kuin uudiskohde

Mennäänpä sitten seuraavaksi aiheeseen, joka puhuttaa paljon nykypäivänä - uudiskohteet. Tehdään uudiskohteista vielä pieni syrjähyppy loitommalle, eli tällä kertaa peruskorjattuun kohteeseen. Jos uudiskohteet ja niiden loputon paperipinous (viittaan siis esim. rakennuttajavastuuseen, rakennustapaselosteisiin, pohjapiirrustuksiin, materiaalivalintoihin ja vastuukysymyksiin) tuntuvat hankalilta, niin miettikääpä kohdetta jota myydään kuin uudiskohdetta ja "vastaa kunnoltaan uudiskohdetta".

Tosiaan kolmas sijoitusasuntotarkoitukseen hankittu kohteeni on peruskorjattu vuonna 2011. Harhaanjohtavuus alkoi heti myynti-ilmoituksesta, jossa ilmoitettiin rehvakkaasti talon vuosilukuna 2011. Pieniä kulmannostatuksia synnytti syvempi tutkailu ja saman taloyhtiön myynnissä olevat muut kohteet, joissa yhdessä mainittiin talon alkuperäinen ikä, noin 50-luvulta. Myös välittäjältä kysymäni tiedustelu tuotti lähinnä vastauksen "tämä nyt on yleinen tapa" ja yhtiöpapereistakaan ei täysin helpolla löytynyt alkuperäistä rakennusvuotta rakennukselle. Okei tuo taitaa oikeastikin olla melko yleinen tapa, mutta mites sitten jollei asiaa ole yhtään tuotu missään esille, niin onko ostajalla vastuu penkoa tieto esille vai onko jo hyvän asuntovälittämisen rajoja rikottu?

No eipä lähdetä nyt tuomitsemaan ketään hirteen vaan palataampa asiaan. Asunto oli ollut jo tällä kertaa pidempään tyhjillään viimeisen vuokrauksen jälkeen ja tällä kertaa selvisi nopeastikin, että myyjänä oli yritys. Eli tarkempi ja laajempi google haku suoritettiin ennen konkreettisempia toimenpiteitä. Yrityksen liikevaihto näytti laskeneen muutamia vuosia peräkkäin ja vedin johtopäätöksen, että tästäkin kohteesta halutaan eroon ja tinkivaraa toivottavasti löytyy.

Budjettini oli melko tiukka ja pyyntihintaan en kohdetta olisikaan ostanut. Kohde oli myös mukavuus- tai sanottaisiinko turvallisuusalueeni ulkopuolelta, eli ei kotikaupungistani. Kovan puntaroinnin jälkeen päätin lähteä tutustumaan kohteeseen, samalla tuli tutustuttua uuteen kaupunkiin ja asunnon lähialueeseen. Alue vaikutti rauhallisemmalta kuin google haku antoi ymmärtää, legendat elää vaikka aluekin elää ja muuttuu. Välittäjä kertoi, että myyjä oli jo tinkinyt hinnasta useita kymmeniä prosentteja... Hiki alkoi nousta, kun piti laskelmoida, että voiko vielä tinkiä ja miten oma budjettini sopi tähän. Päädyin kuitenkin tekemään tarjouksen.

Kävin samalla reissulla katsomassa myös toista kohdetta ja toiselta välittäjältä sai kivasti lisätietoa kaupungista, erittäin mukavaa palvelua pakko myöntää. Toisessa kohteessa vielä pyöriessäni soitti ensimmäisen kohteen välittäjä antaen vastatarjousta, olin jopa vähän yllättynyt. Myyjä suostui kuin suostuikin nipin napin tinkiini ja jouduin vain vähän tulemaan vielä vastaan, tosin jostain syystä myyjä lykkäsi myös autopaikan kauppaan.

Okei, taustasta vielä sen verran, että myyjä oli kuulemma kohteesta myynyt jo muutakin ja halusi nyt kokonaan kytköt pojes ja siirtyä muille maisemille, joten autopaikan lähestulkoon tuputtaminen sopi kuvaan, kovan tinkimisen lisäksi. Tosin itse en arvostanut autopaikkaa juuri miksikään, joten tein sen myös välittäjälle selväksi ja lopulta autopaikka tulikin kuin päälliskauppana mukaan. Olipahan autopaikka vielä vuokrattu ja mukiinmenevällä tuotolla. Kaupankäynnin loppupuolella oli mukavaa myös kuulla "ainiin myyjä unohtikin kertoa". Saa kyllä yleensä palan nousemaan kurkkuun, eikä tämäkään kerta ollut poikkeus. Asia koski kuitenkin vain juuri sitä, että autopaikka oli vuokrattu, uutinen antoi vapauden syvään huokaisuun ja tilannehan oli kannaltani jopa vieläkin parempi. "Turha autopaikka" alkoi heti tuottaa.

Tästä tuoreimmasta hankinnastani ehkä vielä myöhemmin lisää. Näemmä kannattaa tinkiä vaikka vähän pahalta tuntuisikin, liian härkiksi jos mennään niin mitä luultavimmin kohdekin menee sivu suun, nyt mentiin mitä ilmeisimmin hyvän maun rajoissa. Pääsin kuitenkin myyntihinnassa budjettiin ja otin uutta riskiä isommalla yhtiölainaosuudella oman lainan sijaan. Toivotaan, että vuokrattavuus pelaa ja vastike säilyy kohdillaan myös tulevaisuudessa.

KKKK
.

Asuntokauppaa ja asuntosijoittamista tunteella

Oletko hyvä myyjä jos osaat ostaa tai osaatko ostaa "hyvin" jos olet hyvä myyjä. Kullakin lienee mielipiteensä. Itse sanoisin, että tulisi osata ymmärtää molempia osapuolia. Asuntosijoittamisessa osapuolten välissä on kuitenkin myös välittäjä, paljon tunteita ja unelmia.

Asuntosijoittamisessa vallitsee hyvin erilainen myyjä - ostaja suhde, verrattuna perinteisiin kasvokkain tilanteisiin tai vaikkapa puhelinmyyntiin. Lähes poikkeuksetta asuntosijoittamisesta puhuvat painottavat analyyttisyyttä, laskelmointia ja tunteiden sivuun laittamista, Asuntoihin liittyy kuitenkin suuri lataus tunteita, enemmän kuin jopa auton hankintaan tai ainakin enemmän kuin telkkarin vaihtamiseen. Miksi siis olla huomioimatta tunteet?

Mikäli olet ostamassa vanhan pariskunnan koko elämän palvellutta asuntoa, miten voit täysin olla huomioimatta tunteet? Heillähän voi olla arvokasta tietoa alueesta, taloyhtiöstä ja asunnosta. Vaikka et välttämättä saisikaan kohteen tuotto% tingittyä tarpeeksi alas, ei kannata polttaa siltoja myyjään tarjoamalla naurettavaa summaa. Voi aina yrittää, mutta senkin voi tehdä fiksusti.

Entä avioerotapaus, kuolinpesä tai vaikkapa konkurssin tehnyt yrittäjä? Heillähän on suorastaan tarve päästä asunnosta eroon ja ostajaehdokkaana voisit auttaa siinä. Parhaassa tapauksessa voit tehdä hyvät kaupat ja kaikki lähtevät voittajina, mutta toisaalta tunteet ovat jo pinnassa ja helpolla kiehuu myös yli.

Saako sympaattisen puhelias pariskunta saman kohteen halvemmalla tai samaan hintaan kuin analyyttinen ja numeroista puhuva asuntosijoittaja? Itse sanoisin, että kyllä, erityisesti jos myyjä on yksityinen, mutta kyllä myös välittäjien kanssa toimiessa. Ihminen on luonteeltaan utelias ja ainakin itse haluaisin tietää millainen/millaiset ihmiset ovat kiinnostuneita lapsuudenkodistani tai elämäntyöstäni. Välittäjät voivat korjata väitettäni, mikäli näin ei ole.

Kaikki yllä mainitsemistani tilanteista olen omakohtaisesti kokenut ja nähnyt. Välillä järki menee jäähän, välillä ahneus suorastaan pelottaa ja välillä tulee vastaan erilaisia tunnetiloja. Usein menee vielä laskutkin sekaisin ja uusiksi. On tullut vastaan tilanteita, kun kaupat on jäänyt tekemättä muutaman satasen takia, koska tunteet kuumenevat ja on kyse enää pelkistä periaatteista. Huutokauppajärjestelmät sekoittavat laskelmat ja suorastaan huutavat tarjoamaan lisää, periksi ei anneta vaikka homma tuntuu suunniteltua enemmän lompakossa. Eräissä tarjousneuvotteluissa lyötiin minulle asunnon lisäksi pakettiin autopaikka. Vastaukseni oli, että haluan asunnon, en arvosta autopaikkaa edes eurolla, pääsen pyörällä joka paikkaan. Sain molemmat, myyjä pääsi molemmista eroon. Ymmärrän toki, että pelkän autopaikan vuokraaminen ei ole vaivan arvoista ja siitäkin syystä arvelin, että myyjä haluaa siitä ennemmin eroon.

Osakkeita voi robotti/koodattu ohjelma ostaa ja hyvälläkin menestyksellä, asuntoa en antaisi robotin ostaa puolestani. Enkä usko, että asuntokaupoilla pärjää niin hyvin tunteettomasti kuin tunteet huomioiden.

Ei älkää jättäkö laskinta ja exeliä unholaan, mutta muistakaa että myyjät ovat ihmisiä ja niin ovat välittäjät ja asuntosijoittajatkin. Puhumalla ja tutustumalla voitte tehdä uusia arvokkaita tuttavuuksia, jotka voivat hyvällä tuurilla poikia nyt tai myöhemmin jotain, you never know... Tuijottamalla pelkkää tuottovaadetta (esim. 8% koska jotkut muutkin ovat sanoneet saavansa) ja tinkimällä kohteesta 30% saatte todennäköisimmin vihaisen myyjän, toki poikkeuksiakin löytyy.

Kettu kuittaa.