Musta korkopilvi. Mitä jos?

Mitä jos korko tuplaantuu? Mitä jos menetät työsi? Mitä jos asuntojen hinnat laskevat? Mitä jos markkinoilla on kupla? Mitä jos et pystykkään maksamaan lainaa?

On hyvä herätä pohtimaan ajoissa mahdollisuutta siihen, että ehkä ne korotkin vielä joku päivä nousevat. Se, että maalaillaan historiaan vedoten 15% esimerkkikorkoja kuin suoraan 90-luvulta ei nyt ehkä kuitenkaan ole kovin realistista. Samalla myös yleensä unohdetaan mainita kyseisen aikakauden korkea inflaatio. Nykypäivänä ja varsinkin mediassa inflaatio tarkoittaa ilmeisesti, että korotkin nousevat. Totta (ehkä), mutta ei ainakaan nopeassa vauhdissa ja unohtuuko yleensä samalla miettiä, että myös palkat lähtevät nousuun.

Yleensä lainoja myös lyhennellään (vaikka lyhennysvapaat miten olisivatkin muoti-ilmiö). Ja vaikka korot tuplaantuisivat, ei se tapahdu hetkessä. Ainiin ja jos tuplataan miinuskorot niin sehän tarkoittaa tuplasti enemmän miinuskorkoa... No vitsit sikseen. Kokonaiskoron (taitaa olla luokkaa 1,0-1,5%) tuplaantuminen vie aikaa ja tänä aikana on hyvin jo lyhennetty lainoja ja tuplaantuvien korkojen vaikutus on ehtinyt pienenemään. Tämä tosin edellyttää, että lainoja lyhennetään.

Mediaseksikkyys on nykyään kaukana kun kalastellaan klikkejä ja lukijoita herättävillä otsikoilla. Sisältö usein jää uupumaan, vaikka vähän niitä faktoja olisikin saatu kasaan. Välillä oikein korostuu että pyörä pyörii muttei hamsteria näy missään, eli lähdetään oikein kunnolla maalaamaan halutun näköistä maisemaa. Tuodaan ilmi puolitotuuksia ja herätellään ihmisiä jossittelemalla ja ennustamalla. 

Korkojen nousu voi tehdä asuntomarkkinoilla tuhojaan, mutta aivan niin pirullisena en sitä pidä kuin mitä aiheesta maalaillaan. 

Jos lyhennän lainaani 10 000e vuodessa käy 100 000e lainalleni seuraavasti 1% korolla (pikkasen ylimmääräisesti pyöristellään ja kärjistellään):

1. vuosi: korkoja makseltu alle 1000e, pääoma 90 000e

2. vuosi: korkoja makseltu alle 900e, pääoma 80 000e  

3. vuosi (korot x1,5): korkoja makseltu alle 1200e, pääoma 70 000e

4. vuosi: korkoja makseltu alle 1050e, pääoma 60 000e

5. vuosi (korot tuplaantuvat, korko "jo" 3%): korkoja makseltu 1800e, pääoma 50 000e

6. vuosi: korkoja makseltu 1500e

Eli koronnousun vaikutukset tulevat yleensä hiljaksiin lainalle ja laina jo (toivottavasti) ehtii tuntuvasti lyhentyä. Pankkien tekemät 6% stressitestit koko lainan alkutilanteen pääomalle ovat melko utopiaa. Oli lainaa sitten lyhennetty 50% tai 20% alkutilanteesta ovat 3x tai 6x korot kuitenkin myrkkyä. Lainojen lyhennysvapaiden ollessa päällä korkojen kipuaminen 6% saattaisi kaataa korttitalon jos toisenkin. Saa nähdä koska ne korot oikeasti alkavat nousemaan, mikä tulee olemaan oma tilanteeni ja paljonko niitä korttitaloja oikeasti kaatuu...

Kannattaa varautua, jollei pahimpaan niin aina johonkin. Velkavipu sijoittamisessa on nykykoroilla vähän liiankin houkutteleva, mutta nostaa pienillä kuluilla oman pääoman tuoton kivoille lukemille. Toisaalta ikävässä tilanteessa se voi tuoda mukanaan ongelmia. Sijoittamisessa järjen käyttö on sallittua, high risk high reward taikka high risk high fall.

Kesäkettu kuittaa.

Finland (under construction) vs the world

Finland and especially Helsinki is under endless (at least for now) construction boom. More apartments, more offices, more malls. Buildings are booming like mushrooms... Or something like that. Never the less, more and more people in Finland are moving towards job opportunities and growing cities like Helsinki. Helsinki, being the capital, leads the boom and is sucking in more people from all around Finland and also from abroad.

I did just visit Berlin and the same endless construction boom was going on there too. In Germany there are a lot more big cities than here in Finland but Berlin is like Helsinki, growing and under mass construction boom. Real estate markets are almost everywhere about location, location, location. And when looking at Berlin or Helsinki, the central area seems to be quite full already. Maybe no skyscrapers in Finland (yet) but people tend to want to live near services and job opportunities.

Just a couple of weeks ago Sponda, company focusing on offices and malls, was informed to be a target for an acquisition. Foreign companies have also apparently seen the possibilities here in Finland. Real estate markets have been decades, if not centuries, one key business to build wealth. Tesla has made clear it might have interests in Finland. It is not (anymore) just our beloved neighbor that arouses interests abroad and steals our thunder.

Comparing Finnish real estate markets to London or even way further over seas like USA and Asia, I could imagine that Finland is like a candy shop and not so badly priced. There are many other countries in Europe that are not expensive either but Finland has obviously attracted some interest. How much and for how long, only time will tell.

Finland is seen as a way to get at least some returns on investments, stocks are priced high already and no one knows what is going to happen (same with interests and bonds too). Real estates have always been some sort of a safe heaven for investors, no it is not risk free, but it is nothing as volatile as stocks or bonds. Lots of people have made a lot of money in real estate... Well with stocks too... And bonds, and and and... yea yea yea... It depends on from what point of view you look at things.

I wouldn't mind making millions in real estate... Wishfull thinking? Maybe... Dream big and so on!

Kettu has left the building.

Tekniikan voimalla

Vuokranantajana ja asuntosijoittajana toimiminen vaatii mielestäni tiettyjä ominaisuuksia, ei niinkään välttämättä taitoja. Olet perusmukava tyyppi niin luultavasti menestyt ihan hyvin ja jos on vähän vielä järkeä päässä niin se on aina plussaa.

Tekniikka on kuitenkin se mikä nykypäivänä mahdollistaa paljon ja auttaa monissa asioissa. Mitä sitten tarvitaan, että voi asiallisesti ja edes suht tehokkaasti toimia vuokranantajana. Tiivistettynä yhteen sanaan ja laitteeseen: älypuhelin. Se vain on must. Onko se tehokkain ja helpoin tapa hoitaa asioita, niin en usko. Periaatteessa älyluurilla voi pitkälti kaiken nykyään hoitaa, mutta emme elä vielä niin paperittomassa maailmassa että pärjäisi ilman tulostinta. Eikä kaikkien asioiden hoitaminen luurilla vain ole mukavaa.

Mitä vuokranantaja (eli minä) tarvitsee?

- älypuhelin

- läppäri

- tulostin/skanneri

- tabletti

- vara-akku/powebank

- pöytäkone 

- ulkoinen kovalevy/pilvipalvelut

(- kamera)

Älypuhelimella tosiaan pitkälti voi hoitaa vaikka kaikki, mutta se ei ole maailman käytännöllisin tai kätevin työkalu asiakirjojen tekemiseen tai tiedotteiden lukemiseen. Tihrustamiseen ehkä tottuu, mutta kyllä läppäri vie voiton, vaikka ei sovikkaan taskuun. Vara-akku oikeastaan on juuri puhelimen tai/ja tabletin kaverina varmistamassa, että virta ei lopu kesken. Aina ei ole kriittisellä hetkellä akku ladattu ja powerbänkit nykään menevät niin pieneen tilaan, että kulkevat oikeastaan missä vain mukana.

Miksi sitten läppäri, tabletti JA pöytäkone. Tabletti on helppo, pieni ja yleensä melko halpa paperikansion korvike. Ostajana voi näyttää asiakirjoja mitkä herättävät kysymyksiä (ja tehdä merkintöjä), vuokranäytöissä voi näyttää sopimuspohjia, issäriä (isännöitsijän todistus)... Läppäri sitten onkin kaikkien papereiden ja taustatyön tekemiseen mitä ei pysty/jaksa/halua tehdä puhelimella. On se mukavampaa selailla asuntoja ja vuokralaisiakin isommalta näytöltä.

Läppäri voi tarvittaessa korvata myös pöytäkoneen, mutta ei tällöin välttämättä ole niin mobiilisoitava ja mukavan käytännöllinnen. Itse teen myös remontoinneissa tarpeellisia piirrustus- ja lupa-asiakirjoja enemmän vaativilla piirto-ohjelmilla, läppäri taipuu niihin, mutta pöytäkone on aika must. Myös tallennustilaa on huomattavasti enemmän ja pyrinkin laittamaan kaiken myös bittimuotoon paperipinojen lisäksi. Ulkoinen kovalevy ja pilvipalvelut ovat bakuppeja varten. Ilmoitusten kuvia varten taipuvat kuvankäsittelyohjelmatkin paremmin pöytäkoneella ja kunnon näytöllä.

Tulostinskanneri nyt toivottavasti ei esittelyjä kaipaa. Kamera on suluissa siksi, että nykypäivän älypuhelimen kamera on enemmän kuin toimiva ja ajaa asiansa, myös silloin kun haluaa ottaa niitä tarkempia lähikuvia ovenkahvoista ja vessapaperirullista. 

Täytyy kuitenkin muistaa, että vuokranantaja ei ole kone, pitää pystyä kommunikoimaan ja toimimaan muiden ihmisten kanssa, myös in person. Pelkät hyvät pelivälineet eivät tee kenestäkään huippusuoriutujaa. Tekniikka on lisäapu, mutta nykyään myös yksi elinehto.

Battery huiviin ja näytölle! KKKK

Velkainen yhtiö vai yhtiölle velkaa?

Nyt kun tulee vuosittain näitä yhtiökokouksiakin kierreltyä koko ajan enemmän ja enemmän niin aina oppii uutta. Milloin missä paska haisee ja putkiremontin yhteydessä ei saa jättää oven alta korvausilmaa kulkemaan, häiriökäyttäytymisiä, kukkien varastelua... Kaikkea löytyy.

Rakennusbuumin aallossa elettäessä suuret taloyhtiövelat ovat alkaneet olemaan enemmän sääntö kuin poikkeus. Mahdollisimman pienellä omalla pääomalla kiinni, lainat maksimiin ja jollei pankista saa niin ostaa pienellä omarahoitusosuudella myyntihinnalla uudiskohteen. En kuitenkaan ole ymmärtänyt miten suuri merkitys yhtiövelkaisessa taloyhtiössä muutamallakin ongelmatapauksella voi olla.

Eli jos ostaakin kohteen jossa on myyntihinta vaikka 30te ja velkaa 100te, laina-aika on X ja hoitovastike on 200e ja rahoitusvastike 700e. Yleensä alkupäässä on lyhynnysvapaita 1-3 vuoteen, viidestäkin vuodesta olen kuullut. Eli hoitovastike + yhtiölainan korot, jotka näyttävät yleensä suhteellisen maltillisilta ja järkeenkäyviltä. Mutta mitä enemmän velkaa on, sitä suurempi lopullinen rahoitusvastike tulee olemaan lyhennyksen kera, tätä myyjät harvemmin huutomerkeillä korostavat.

Hyvällä tuurilla kohteesta voi saada vuokraa vastikkeiden kokonaissumman  eli 200+700=900e. Vielä paremmalla tuurilla rahoitusvastike on tuloutettu, jolloin verotusta voidaan siirtää asunnon myyntiajankohtaan voittoveroihin.   Mietitään kuitenkin tilanne kun vuokralainen vaihtuukin ikävästi ja tulee tyhjä kuukausi. Paljon puhuttu (ja mielestäni yliarvostettu) kassavirta menee pahasti miinukselle.

Pahennetaan tilannetta vielä maalaamalla piru vuokralaiseksi, eli vuokralainen joka ei hoida vuokriaan. Vuokria jää rästiin 3kk ajalta, alkaa häätöprosessit... Huonolla tuurilla vuokralainen panee vastaan, välttelee haastemiehiä jne. Tyhjiä kuukausia kertyy yhteensä "maltilliset" 5kk (kauemminkin voisi mennä). Vajaan 5000e edestä vain vastikekuluja. Töissä lomautuksia, puskurirahasto mennyt erään toisen sijoitusasunnon remppaan...

Huono yhtälö asuntosijoittajalle? Huono myös taloyhtiölle, mikäli sijoittaja ei pystykkään vastikevelvollisuuksiaan hoitamaan. Haltuunotto ei paljon tilannetta paranna jos ongelmavuokralaista ei ole vielä saatu vaihtumaan ja rahaa ei mistään vielä tule. Tilanne pahenee jos muille ilmenee samanlaisia ongelmia samaan aikaan, tai vaikkapa samaisella varattomalla sijoittajalla on useampi asunto. Lumipalloefekti on valmis vyörymään.

Jos yhtiöllä on suuria saamisia tunnusluvuissaan on niistä yleensä myös tilintarkastaja jättänyt merkkinsä. Se, että lumipallo saadaan pysäytettyä on tärkeää. Tärkeää on myös pohtia erilaisia mahdollisuuksia. Neuvotteluhaluttomat omistajat voivat tehdä prosessista melko raskaan. Ennen haltuunottoja otetut huonot vuokralaiset tuottavat myös omaa hallaansa.

Elävässä elämässä kyseinen tilanne on tullut vastaan (luvutkin lähinnä vain pyöristeltyjä). Aiheesta myöhemmin vaihtoehtojen kera lisää. Suuret yhtiölainat ovat nykyään muotia ja nyt alan myös ymmärtämään paremmin huolta velkataakoista. 

Kesäkettu kuittaa.