Vuokrasesongin kultakuume

Heinäkuu lähenee loppuaan ja opiskelijat etsivät innoissaan/paniikissa asuntoja uusilta opiskelu-paikkakunnilta. Osa pääsi haluamaansa opinahjoon, osa ei ja osa tyytyy johonkin tilanteeseen siltä väliltä. Meneillään oleva hakuprosessi onkin vuokra-asunto.

Vuokranantajan kuola valuu ja tilanne on kuuma. Hakijoita on paljon, vuokrat helpolla pompsahtavat heinä- elokuuksi sellaiset reilut 10%. Erityisesti suurissa opiskelija-kaupungeissa tilanne korostuu. Vuokranantaja saa valita vapaasti ja vuokralainen vikisee ja allekirjoittaa mitä vain... Mutta meneekö se oikeasti niin?

Mikäli vuokra-asunnon ilmoitus on B-luokkaa, vuokra vähän turhan korkea, ehdot kyseenalaisia jollei suorastaan laittomia, voi vuokranantaja hyvinkin ampua itseään nilkkaan. Asuntoja usein, varsinkin opiskelijakaupungeissa, on kuumana sesonkina liian vähän, mutta yleensä vähän on myös niitä kultaisimpia vuokralaisehdokkaita. Ja heillä on yleensä varaa bongata hyvä asunto ja hyvä vuokranantaja.

Pahimpia kultakuumeen aiheuttamia sokaistumisia kannattaa välttää:

- Laiton ilmoitus lienee se ensimmäinen, josta voi vuokranantaja joutua ongelmiin. Esim. rasismia, syrjintää ja vastaavaa näkyy yhä ilmoituksissa. Tosin eri ilmoitussivustotkin niitä jo bongaavat ja poistelevat.

- Laiton vuokrasopimus ihmeellisine ehtoineen. Irtisanomisia rajattu lakia tiukemmin. Yli 3kk vuokravakuudet ja saatetaan pyytää vuokria etukäteen tai muutoin yritetään hyväksikäyttää nuoren mahdollista tietämättömyyttä. Esim. kielletään reikien tekeminen seiniin (ilman vuokranantajan lupaa) tms. jotka saattavat kuulostaa järkeviltä, mutta jollei seinistä tehdä reikäjuustoa niin kyllä tauluja varten muutaman ruuvin voi laittaa.

- Laiskuus. Vaikka pyrinkin usein minimoimaan vaivan niin vuokralaisvalintaan kannattaa panostaa. Sesonkiaikaan helpolla laistaa ilmoitusten tekemisessä, aktiivisista vastailuista, taustojen ja luottotietojen selvittelyiltä, mutta niistä en ikinä itse tingi. Hyvän vuokralaisen löytyminen ei ole koskaan itsestäänselvää. Eikä ensimmäinen hyvä vaihtoehto ole läheskään aina se paras.

- Enempi parempi. Suuret avoimet näytöt, joissa 100 vuokralaiskandidaattia pyrkii sisään pikkuruiseen yksiöön eivät ole kenellekään kivoja. Määrä ei korvaa laatua, haastattelut ja tutustuminen (vuokralaisiin, vuokranantajaan ja itse asuntoon) lienee mahdotonta. Asuntokin vaikuttanee pienemmältä ja sekavalta

Vuokranantajalla on vahva asema erityisesti heinä-elokuun kestävän sesongin ajan. Ovista ja ikkunoista tunkevat vuokralaisehdokkaat eivät kaikki kuitenkaan ole painonsa arvoisia kultalasteja ja valintaan kannattaa panostaa. Nykytekniikka auttaa myös vuokralaisia ja näiden oikeuksista saa tietoa yhä helpommin netistä ja mediasta. Ylilyöntejäkin tottakai syntyy eikä mediastakaan löytyvät uutiset välttämättä edusta ainoaa totuutta (kuten ei omat mielipiteenikään) tai tilastollisesti suurinta otantaa. Uutisiin päätyvät kauheimmat tapaukset ovat ehkä niitä harvinaisimpia poikkeuksia.

Hyvällä vuokralaisella ja hyvällä vuokranantajalla on varaa valita. Se kuinka paljon jaksaa panostaa yleensä palkitaan, kummassakin tapauksessa, olet sitten vuokranantaja tai vuokralainen. 

Kesäkettu kuittaa.

Rahan takii

Teen asuntosijoittamista rahan takia, myönnän sen häpeilemättä. En ota riskejä samalla toimien laupias samarialaisena (eli hyväntekijänä). Pyydänkö kiskurihintoja tai korotanko vuokria joka vuosi 5-10%? En... Pääosin koska luulen tietäväni mitä teen (ja koska olen laiska). 

Miksi korottaa vuokraa 10-20e/kk ja helpolla karkottaa hyvä vuokralainen muualle? Lisähyöty verojen jälkeen 80-160e/v. Vuokralaisen äänestäessä jaloillaan uuden etsiminen vie n. 5-10h (ilmoitukset, kommunikointi, näytöt, sopparit jne) + kulut (esim bensat ja luottotiedot). Toisekseen vuokraustilanteessa ei viitsi pyytää aivan liikaa, koska se karkottaa ainakin osan vuokralaisehdokkaista.

Toisaalta jos olen päivittänyt uusia kodinkoneita tai huoneistoa muuten, on asiat yleensä saatu hoidettua puhumalla jo etukäteen. Vuokralainen on arvostanut lisäpanostuksia ja ymmärtää, että täten asuu paremmin ja voi siitä vähän enemmän kuukaudessa maksaa. Jolleivat kuluni nouse, niin en ole kokenut vuokrankorotuksiakaan tarpeellisiksi.

Hakiessaan 10% tuottoja joutuu yleensä hakemaan kohteita enemmän ja kääntelemään kaikenmoisia kiviä. Itse myönnän suoraan, etten noin makeisiin tuottoihin ole päässyt, enkä edes pyri (pidän sitä nykymarkkinassa jokseenkin epärealistisena). Moni tuijottaa asuntosijoittajana tai varsinkin aloittelevana asuntosijoittajana tuottoprosentteja. Mediassa puhutaan paljon 6% tuottoihin pääsystä, vähän paremmat tyypit pääsevät siitä vähän yli. Välillä sen oikein huomaa, että joku pyytää ehkä pikkaisen liikaa vuokraa (ehkä tuijottaen liikaa tuottoprosentteja). No kukin tallaa tavallaan ja mahdollisesti etsii vuosittain uuden vuokralaisen.

Itse haluan aina hinnoitella kohteeni mahdollisimman hyvin, jotta saan mahdollisimman hyvät vuokralaisehdokkaat kiinnostumaan ja voin valita parhaat päältä, oli sitten opiskelijoiden sesonki tai ei. En halua olla se kallein vaihtoehto, haluan olla se paras (hinta-laatu).

Toisaalta ei pelkä vuokrapyynti luo tuottopronsenttia. Siihen vaikuttaa suuresti myös asunnosta maksettu hinta. Nykymarkkina luo asuntojen hintoihin (pyynteihin) jo jonkinkin verran ylilyöntejä. Toisaalta sijoittajat tuovat oman osansa alilyönteinä tuijottaen tuottotavoitettaan kuin pirut raamattua (tarjoten härskisti alakanttiin). Voin kuvitella heidät piruina myös vuokralaisilleen. Sopimusten korotusperusteet toteutetaan (aina) niin kuin ne sopimuksissa on. Tottakai niin voi tehdä, mutta siinä on omat riskinsä.

Ei pelkästään se hinta ja vuokra vaan myös se vaiva. Vuokranantajana toimiminen on työtä, itselleni ehkä enemmänkin hauska harrastus. Muutama lepposa kahivtteluhetki vuokralaisen luona tai pari puhelua voivat hyvinkin riittää. Se on lepposaa se kun sama vuokralainen pysyy vuodesta toiseen. Raha juoksee minä en.

Kesäkettu kuittaa.

Putkiremontti edennyt suunnitteluista toteutukseen

Olen yllättynyt miten hyvin ensimmäisessä sijoitusasuntokohteessani on putkiremontti edennyt hankesuunnittelusta toteutukseen. Pientä purnausta ja kauhistelua kattavan putkiremontin hinnasta ja sen vaikutuksista asumiseen matkan varrella on ilmentynyt, mutta melko vähän. 

Ensinnäkin suunnittelu sujui hyvin ja osakkaat olivat pitkälti yhtä mieltä, että putkiremontti on tehtävä. Pelkkä putkien uusiminen ei olisi yhtiössä ollut riittävä, joten putket, kylpyhuoneet, sähköt, verkkopiuhat, piha ja sen sähköistykset, aikalailla kaikki menevät uusiksi. Mieluummin kaikki kerralla. 

Ollaan jo siinä pisteessä, että urakoitsijan kanssa käydään läpi, että mitä osakkaiden ja eritoten asukkaiden tulee ottaa huomioon remontin edetessä. Asumishaittaa tulee, se toivottavasti ei tule kenellekään yllätyksenä. "Asumiskelvottomuus" (true sissejä lukuunottamatta) eli pahin pöly ja meluhaitta, itse huoneistossa, lienee 2-3 viikon luokkaa (näin hyvinkin karkeasti arvioituna).

Yhtiökokoukset ovat menneet yllättävänkin kevyesti, mutta uskoisin siihen syynä olevan putkiremontin tarpeen, se oikeasti ymmärretään. Toki jo kun asiat ollaan yhtiökokouksissa päätetty niin huuteluja on infotilaisuuksissa alkanut kuulumaan. "Minun kaverillani maksoi vajaan puolet tästä per neliömetri". Kannattaako asiat ottaa puheeksi päätöksien jälkeen? Entä voiko yhtiöitä vertailla suoraan keskenään? Ei ja ei. 

Putkiremontit ovat usein hyvin yksilöllisiä, kuten ovat taloyhtiötkin. Vertailu on hankalaa, mutta tarpeeksi kriittisen kattavasti tarkasteltuna jonkinlainen järkevä vertailu lienee mahdollista. Tietämättä mitään (ja toisen kertomatta mitään tarkempia faktoja/lisätietoja) suora neliöhintavertailu ei kuitenkaan mielestäni ole suotavaa eikä oikeastaan mahdollistakaan. Jollet tiedä edes yhtiön nimeä tai osoitetta, lienee parempi olla hiljaa.

Vertailu kannattaa toteuttaa ajoissa ja lisätietoja kattavien remonttien erilaisista kuluista ei voi pyytää ikinä liikaa. Kun päätökset on jo tehty, niin lienee mielestäni ilmiselvää, että huutelut ja lisäselvitykset ovat aikalailla jo myöhässä ja turhia.

Ja kyllä se 650e/m² itsellänikin tunnahtaa. Enkä ole sitä purematta niellyt. Toisaalta yhtiössä uusitaan paljon kaikkea ja saanhan tässä yhteydessä huoneistooni upouuden kylpyhuoneen, joka ei ole kovinkaan pieni osa tulevan remontin hinnasta.

Kuukauden sisällä pitäisi homman pyörähtää käyntiin. Eiköhän tähän aiheeseen tässä vielä matkan varrella palailla.

Kesäkettu kuittaa.

Vuokraamisen muistilista (vuokranantajalle kuin vuokralaisellekin)

Satoja asuntoja, satoja vuokralaisia. Opiskelupaikat on saatu tietää, sesonki on alkanut. Mitkä ovat ne merkittävimmät tekijät joilla löytyy sekä vuokralainen että vuokra-asunto?

Ehkä merkittävimpänä tekijänä molemmissa on ulkoinen olemus. Ja yleensä ennen kuin päästään pintaa syvemmälle, eli näytöille, käydään läpi haku ja karsintaprosessi, eli selataan läpi useita vaihtoehtoja (ilmoituksia). Ja juuri ilmoitukseen kannattaa panostaa, jotta erottuu edukseen, oli kyse sitten vuokralaisehdokkaasta tai itse asunnosta. 

Alla omat käyttämäni muistilistat, joilla suoritan omaa vuokraamisen prosessiani ja vuokralaisen valintaa.

Vuokranantaja:

1) Ilmoitus

Selkeät ja kattavat kuvat kokonaisuuden hahmottamiseksi (pohjapiirrustus plussaa). Tarpeeksi kattavat tiedot kuten: vuokra, vesimaksu, erillinen sähkösoppari, koko (+sauna +parveke +apk +ppk/ppk mahdollisuus jne.), vuokravakuus, ei lemmikkejä, ei tupakointia, määräaikainen/toistaiseksi voimassaoleva, kalustettu/tyhjä, luottotiedot tarkistetaan.  Ilmaisia paikkoja jättää ilmoituksia löytyy useita ja omat verkostotkin kannattaa hyödyntää (myös some). Ilmaiseksi itse ilmoitan aina ainakin: tori.fi, oikotie, FB. Vanhat vuokralaiset voivat toimia hyvinä suosittelijoina eteenpäin.

2) Ystävällisyys ja kiinnostuneisuus

Mikäli kiinnostuit jostain: ole yhteydessä, ole ystävällinen. Selaa myös vuokralaisten ilmoituksia ja ole yhteydessä.

3) Erikseen sovitut näytöt. Ei yleisiä.

Ei liikaa porukkaa. Kutsutuille esitäytettävät tiedot/lomake, työtodistukset ja suosittelut jne mukaan.

4) Avoimuus ja helposti lähestyttävyys

Kerro asunnon lisäksi taloyhtiöstä, alueesta. Anna käyntikortti ja yhteystiedot, sähköpostin lisäksi kommunikointi esim WhatsApp, helpottaa myös tulevaisuudessa.

5) Luottotiedot ja sopimus

Luottotietojen tarkistus aina ennen sopimusta, asiasta tulee ilmoittaa vuokralaiselle. Sopimus on selkeä ja lainmukainen. Lähetä vuokralaiselle etukäteen tutustuttavaksi ja pyydä kommentteja, kysymyksiä ja tulostamaan, täyttämään omat tietonsa ja skannaamaan. Allekirjoitettaessa käy vielä kaikki kohdat läpi vuokralaisen kanssa.

Vuokralainen:

1) Ilmoitus

Selkeä edustava kuva. Kattavat tiedot itsestään, "Olen 23v kauppatieteiden opiskelija Porista" ei riitä. On hyvä kertoa itsestään, millaista asuntoa hakee, työhistoriasta/kouluista/koulutuksesta, kuinka pitkäksi aikaa haluaisi asunnon, tuoda ilmi mahdollisia suosittelijoita jne. Myös vuokralaisen kannattaa jättää haetaan vuokra-asuntoa ilmoituksia ja ilmoitella asiasta somessa. Ilmaiseksi voi ilmoitella ainakin: tori.fi, oikotie, FB.

2) Ystävällisyys ja kiinnostuneisuus

Mikäli kiinnostuit jostain: ole yhteydessä, ole ystävällinen. Kerro itsestäsi vähän enemmän ja miksi juuri sinä olisit hyvä vuokralainen. Yritä saada sovittua erillinen näyttö.

3) Näytöt

Ota mukaan kaikki pyydetty ja vähän enemmän. Esitietolomake on yleensä aika minimi, mutta työtodistuskopioista/koulun todistuksista, suosittelijoista, tiliotteista ja vaikka itsestään kysytyistä luottotiedoista (kerran vuodessa voi veloituksetta tilata) ei ole haittaa.

4) Ole aktiivinen ja kysele

Mikäli asunnossa/alueessa/sopimuksessa jää jokin mietityttämään tai haluat lisätietoja, kysele. 

5) Sopimus

Tarkista ja kysy. Kysy ja käy läpi vaikka kaverisi tai vanhempiesi kanssa.

Vuokranantajia ja vuokralaisia on moneksi. Toivon olevani vuokranantajana (jollen tähän mennessä niin jatkossa), kuten yllä luettelin. Vuokralaisillakin on yllättävän monia keinoja nousta esiin kymmenistä, jollei sadoista muista ja yllä on vain muutamia keinoja erottua.

@vuokranantaja