Vuokraustapaus 3, eli ceissi 3 (jatkoa ceissi 2selle)

Nyt kesäsesongin jo laannuttua palaan jälleen vuokranantajan astialle numero yksi (ja ajassa taaksepäin), vuokraamiseen. Eli bäck to basics: Yksiöstä vanhan vuokralaisjannun (Ceissi 2 julkaisu) lähdettyä pääsin vuokranantajan primetime aikaan, kuumaan opiskelijoiden kesäsesonkiin kiinni. Myönnettäköön, että tyhjä kuukausi siinä ohessa taisi syntyä (väitän että tarkoituksella), mutta toisaalta valinnanvaraa syntyi huomattavasti enemmän.

Ilmoitus nettiin: tori.fi, oikotielle ja vielä facen kautta enemmän tai vähemmän tutuille levitykseen. Homma toimi ja melko vapaasti sain valita vuokralaisehdokkaista parhaat. Näytöt olivat inhimillisiä (2-4 ehdokasta kerrallaan) ja niitäkin pidin vain 2kpl ja yhden yksityisnäytön, jolloin samalla kirjoitettiinkin vuokrasopimus uuden vuokralaisen kanssa.

Pienemmillä näytöillä on se hyvä puoli, että oikeasti tutustuu vuokralaisehdokkaisiin etukäteen ja kutsuukin paikalle vain harvat ja valitut. Näytöillä pystyy tällöin myös paremmin oikeasti keskustelemaan ja tutustumaan molemmin puolin. Tarvittaessa vielä voi pyytää lisätietoja ja ottamaan kaiken maailman todistukset ja suositukset näytölle mukaan (mikä vaan käy minkä voi olettaa auttavan asunnon saannissa). Kattavan kuvan vuokralaisesta saa jos tämä oikeasti panostaa ja tuo näytille kaiken mahdollisen tiliotteista koulu- ja työtodistuksiin.

Se että vuokralaisehdokas printtaa oman tori.fi ilmoituksensa ja ottaa sen mukaan näytölle niin ei, se ei ole plussaa. Varsinkaan, kun otin vuokralaiseen ensin torin kautta yhteyttä. Toisaalta vuokranantajat kohtaavat jos jonkinmoista hiihtäjää, joten tuo lienee vielä melko pientä.

Hakuprosessin lopputuloksena nuori opiskelijatyttö sai ensimmäisen vuokra-asuntonsa, oli harvinaisen innoissaan ja onnessaan. En itsekkään enää muista miltä tuntui muuttaa pois kotoa, vaikkei siitä niiiin paljoa ole aikaa. Toisaalta uusi kaupunki ja uusi opiskelijaelämä, joten ymmärrän innostuksen ja jännityksen.

Sesonkiaikana vuokraaminen on oikeasti hauskaa ja mielekästä puuhaa. Toki ehkä aina toivoo, että vuokralainen pysyy iät ja ikuisuudet, oikea elämä taitaa kuitenkin olla kovin toisenlainen. Aina ei voi saada kaikkea mitä haluaa, mutta sesonkiaikaan löytää helpolla hyviä vuokralaisia. Toki materiaaliakin voi joutua kahlaamaan huomattavasti enemmän läpi ja kyselyitä tulee kaikista ovista ja ikkunoista.

Ei ole itsestäänselvää, että vuokralainen vaihtuu aina sesonkiaikaan, mutta kun niin käy niin on parempi nauttia tilanteesta. Ei kuitenkaan se määrä, vaan se laatu.

Vuokrakettu kuittaa.

Tinkisitkö ensin vuokranmaksusta ja sitten vasta muusta?

Itsehän en tietenkään tinkisi mistään? Elämme oikeusvaltiossa ja meitähän holhotaan ja hyysätään vaikka kuinka hyvin, koska meillä on siihen oikeus. Mutta tinkisinkö asumisesta? Siis siitä että on katto pään päällä? Pesukone ja auto hajosi, ne piti maksella ja ruuat kanssa, niin maksan vuokrani sitten kun on taas rahaa. Pahin menee vielä pieleen jos siitä ei ilmoiteta ja sovita vuokranantajan kanssa. Ei nyt ainakaan luulisi että pesukone, auto jne menevät useana kuukautena putkeen rikki. Kyllä parinkin kuukauden vuokrien myöhästymiset ymmärtää, varsinkin jos asiasta keskustelee.

Haluaako joku oikeasti vaikeuttaa omaa asunnon saantiaan niin paljon, että ei voi avata suuntaan vuokranantajalle ja keskustella asioista. Miksi joku tinkii omasta asumisestaan? "Koska jostain nyt piti tinkiä", ei kyllä mielestäni riitä. Sitten ihmetellään kun vuokranantajat ovat raakalaisia ja heittävät vuokralaisen ulos tämän omasta kodista. Eikä sekään ole kyllä helpoksi tehty ja harrastelijamaisen vuokranantanajan talous ei sekään kovin tukevalla kiviperustalla välttämättä ole.

Vuokranantaja ei ole ajatustenlukija, hän on ihminen ja saattaa ymmärtää suoraa puhetta. Keskusteluvälit ovat jo yleensä vuokralaisen ja vuokranantajan kanssa katkolla jos on ilman eri ilmoitusta jo useamman päivän tai viikon vuokrat myöhässä. Häätöprosessi ei käynnisty, koska vuokranantaja on tunteetön mörkö. Ei, vaan vuokranantaja ei ole vuokranantaja hyvää hyvyyttään, hänen täytyy ajatella myös omaa talouttaan.

Niskapersotteet ja lukkojen vaihtamiset kannattaa jättää keskustelupalstojen legendoiksi. Niillä keinoin vuokranantaja ampuu itseään jalkaan. Taisipa joku olla joskus vienyt kivenkin oven eteen. Jollei keskusteleminen auta tai ei ensinnäkään saa vuokralaiseensa yhteyttä kannattanee häätöprosessi aloittaa ennemmin kuin myöhemmin tai käydä todistajien kanssa paikanpäällä. 

Jääkö perjantaipullo hyllyyn vai lasku maksamatta? Mikään ei ole koskaan näin mustavalkoista, mutta sen verran pitää ajatuksen kulkea, että luottotietoja ei menetä, koska piti tinkiä jostain ja tällä kertaa se nyt olikin asuminen. Onnea häätöprosessiin, vaikka pakkaseenkaan ihmistä ei voi heittää. Ja erityisesti onnea uuden asunnon etsintään, vuokranantajat eivät innostu luottotietomerkinnöistä saati maksamatta jätetyistä vuokrista.

Vuokranantajan tulisi tsekata kuukausittain tilille kilahtava vuokra, aivan samalla tavalla kuin kuukausittainen palkkakuittikin. Virheitä välillä sattuu, mutta mitä enemmän niitä kasaantuu, sitä hankalempaa niihin lopulta on puuttua. Usein on jo liian myöhäistä.

Kettu kuittaa.

Putkiremontti ja asbesti

Ensimmäinen työmaakokous putkiremontin osalta takanapäin ja ristiriitaisin tuntein homma jatkuu. Pahimmillaan näyttää siltä, että asbestista ja kallion päälle tehdyistä rakennuksista koituu ongelmia ja noin 100-150te lisäkustannukset. Joten ei, kallion päälle perustetut tönöt eivät ole pelkkää plussaa. Ahtaita paikkoja putkille, salaojille jne. Joten ei tosiaan pelkkää plussaa jollei halua aloittaa louhintatöitä.

Hankesuunnittelun yhteydessä tuli kartoitettua pari kolme alkuperäistä kylpyhuonetta, joista ei löytynyt asbestia. Tieto oli helpotus, mutta yritin varautua myös siihen, että tuo ei liene koko totuus. Näin ei myöskään ollut ja remontin aloituksen yhteydessä otetuista näytteistä alkuperäisistä kylppäreistä toki löytyi asbestia. Testaaminen maksaa ja oikeastaan millään testaamisella ei voida täysin varmistua asbestittomuudesta, varsinkaan kun sitä kerran on löydetty. Uusittu kph on voitu tehdä vanhan päälle suoraan, laasteja jne asbestipitoisuusriskillisiä aineita ei välttämättä ole kaikkia saatu poistettua.

Eli uusi asbestilaki luo hyvää turvaa, että asbesti poistetaan oikein, ilman että sitä jää minnekkään. Ennen kaikkea työntekijöille hyvä asia, mutta on se hyvä myös asukkaille. Toisaalta, kun testauksia sattumanvaraisesti otetaan niin testaus- ja purkufirmat saavat aivan liikaa valtaa ja helposti lisätöitä. Toisaalta näyttää myös siltä, että jo putkiremontin suunnitteluvaiheessa asbestikartoitukset tehdään niin kattavasti ja laajalla otannalla, että on ainakin lähes 100% selvyys tarvitaanko asbestipurkua ja kuinka paljon.

Jos purkutyöt tehdään asbestipurkuna, voitaneen sanoa, että asbestista ollaan päästy eroon melekosen varmasti. Toisaalta satunnaistesteillä voidaan välttyä asbestipurun tuomista mahdollisista lisäkuluista ja aikataulujen pitenemisistä. Toki satunnaistestit eivät ole 100% varmoja ja niihin lähes poikkeuksetta liittyy kommentti enemmän tai vähemmän "tarpeellisista" lisänäytteistä. Toisaalta lisätyön nälässä toivon, että kommentit pakottavista lisänäytteistä jäävät ammattitaidon ja osaamisen taa.

Tulkinnanvaraa aivan varmasti löytyy hyvinkin vaihtelevasti. Ymmärrän että kyseessä on työntekijöiden ja asukkaiden terveys. Samalla toki korostuvat näytteenottajien ammattitaito, nälkä lisätöille, vastuut tai niiden puute ja erilaiset yhteistyökuviot. Tällä hetkellä suunta on samaa luokkaa kuin mediassakin paljon huomiota saaneissa kuntokartoituksissa ja energiatodistuksissa. Käytännöt ovat kirjavia, tulkinnat vähintään yhtä kirjavia ja valvonta on mitä on (jos on).

Katsotaan mikä on lopputulema ja palataan putkiremontin astiaan taas, kun päivitettävää (tai päiviteltävää) löytyy. 

Asbestinpölyinen kettu kuittaa ja pidättää hengitystään.

Muotia, harrastus, ammatti, elämäntapa: asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on IN, se on kultaa tuottava sijoitusala, jossa neuvoja jakavat asiantuntijat ja kokeneet erämiehet. Sijoitusneuvoja... eikun siis asuntosijoitusohjeita ja valmennuksia jakavat ja pitävät alan "ammattilaiset", alalla jota ei juurikaan kontrolloida. Pankkien sijoitusneuvojia (joiden laatua tarkkaillaan ja koulutuksia vaaditaan) ei kuunnella, koska he ovat rahanahneen pankin kätyreitä, joilla on vain oma palkka ja palkkiot mielessä.

Lähes kuka tahansa voi tituuleerata itseään asuntosijoittamisen konkariksi ja asiantuntijaksi. Toki kokemus ja asiakkaat kertovat paljon. En tarkoita, että sokea kana löytää jyvän tuurilla satoja kertoja kerta toisensa jälkeen ja osaavia ammattimaisesti toimivia asuntosijoittajia löytyy kyllä. Heidän asiantuntijuus ja tittelit ovat kuitenkin yleensä heidän oman kättensä (tai oman yrityksen) jälkeä.

Itse olen asuntosijoittaja ja vuokranantaja, tiedän mielestäni aiheesta paljon ja myös taloyhtiöiden asiat, juridiikka, verotus, remontit, hallitustyö ja paperien räknääminen on tullut tutuksi. En silti ehkä alkaisi neuvomaan muita satojen tuhansien eurojen sijoituksien kanssa, tituleeraten itseäni alan kuninkaaksi tai asiantuntijaksi.

Kyllä, olen ollut itsekin mukana sadoissa asuntokaupoissa, kuten monet palvelujaan myyvät kehuvat kilpaa. Kyllä, voin halutessani velkavivuttaa vaikka 100% asuntosijoituksiani. Kyllä, edelliseen viitaten voin kertoa oman pääoman tuottoprosenttini olevan vaikka 10 000% tasolla. 

Mikä yllä olevissa asioissa sitten yleensä käräyttää korvaan:

1. Sadoissa kaupoissa voi olla ollut mukana erilaisissa rooleissa: neuvonanantaja, ostaja, myyjä ja välittäjä, vaikka kaikissa samaan aikaan (näin halutessaan).

2. Laskutapoja on aina yhtä paljon kuin laskijoita. Mikäli ostan 100 000e asunnon ja sijoitan siihen itse 1e ja loput velkarahalla, päästään aina aika korkeisiin oman pääoman tuloksiin. Tuhansien prosenttien tuottoprosentit eivät kuitenkaan yleensä ole uskottavia, joten niitä voidaan viilata. 10-20% kuullostaa kummasti uskottavammalta kuin 10 000%.

3. Ilmaiseksi tai oikeasti pientä (tai "pientä") korvausta vastaan tarjottavia oppaita ja sopimuspohjia aiheesta löytyy netistä, oikeastaan aika paljon.

Tutustumalla aiheeseen (suosittelen jos leikkiin meinaa ryhtyä): juridiikkaan ja käytänteisiin, jokainen asuntosijoittaja löytänee itselleen sopivimmat pelivälineet. Apua voi ja aina kannattaakin pyytää, alan neuvojia ei kuitenkaan juurikaan valvota niin kannattaa pitää jäitä hatussa. Googlettaminenkin on oma taitolajinsa, joten vauva.fi ja suomi24 voivat olla vääriä paikkoja tiedonhakuun, viihdettä niistä ainakin löytää (ja hyvällä tuurilla jokusen tiedonjyväsenkin).

Asuntosijoittaminen on mielestäni paljon puhuttua mutkikkaampaa ja varsinkin nykyisten matalien korkojen aikana puheet useiden kymmenien prosenttien tuotoista, verohyödyistä, helppoudesta ja turvallisuudesta voivat johtaa harhaan. Kuten sijoittamisessa aina, summien ja riskien pitäisi mahtua omaan sijoittajaprofiiliin ja mikäli ei pysty uniaan nukkumaan kunnolla, silloin jokin on pielessä. 

Kukaan muu kuin minä ei vastaa sijoituksistani ja mahdollisista typeristä päätöksistäni. Olen henkisesti varautunut menettämään varallisuuteni, koskien myös asuntojani (totta puhuakseni en ehkä täysin). Nukun kuitenkin yöni hyvin ja olen löytänyt mielestäni miellyttävän sijoitusmuodon ja ennen kaikkea: olen (miellyttävä, jollen suorastaan paras) #vuokranantaja.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.