Kun putkiremontti on valmis

Olo oli osittain huojentava, kun putkiremontin hankesuunnitelma lähti käyntiin ja kun lopullinen päätös hyvinkin kattavan putkiremontin toteuttamisesta lyötiin lukkoon. Olin alusta alkaen tietoinen, että putkiremontti tulee vastaan ennemmin kuin myöhemmin, joten remontitkin toteutettiin tämä mielessä. Sen voin sanoa, että jos asunto on muutoin priimaa ja kph on alkuperäinen, niin siinä on pientä ristiriitaa. Kylpyhuone on yksi valttikortti, joten huono-/alkuperäiskuntoinen kph voi olla melkoinen taakka. Nyt asia on korjattu, koko kämppä on priimaa.

Joten putkiremontti ei ole aina vain mörkö, se on myös mahdollisuus. Onhan putkiremontista kuluja, mutta rahalle saa yleensä vastinetta ja näin pääsi tälläkin kertaa käymään. Huonolla tuurilla vuokralainenkin vaihtui aikalailla juuri putkiremontin alkaessa, mutta hyvällä tuurilla ei aiheutunut yhtäkään tyhjää kuukautta, koska uusi vuokralainen pääsi muuttamaan heti vanhan lähdettyä.

Aiemmista kommelluksista ja kokemuksista putkiremontin matkanvarrelta löytyy täältä (suunnittelu), tästä (hyödyt), tuosta (matkan varrelta) ja vielä vaikka tästäkin (asbesti). Nyt homma on kutakuinkin päätöksessä, pieniä viimeistelyjä ja korjauksia vielä. Hinnat olivat tarjousneuvotteluissa 2,5-3 miljoonan euron haarukassa ja siihen alle 3 miljoonaan nyt lopulta lisätöineenkin päädyttiin. Lisätöitä tuli noin 10% ja niistä leijonanosa kului asbestin tuomiin "yllätyksiin" (taisi olla taloudellisessa loppuselvittelyssä noin 130te), joihin toki henkisesti oltiin jo vähän varauduttikin. 

Lisätyöt lienevät ennemminkin sääntö kuin poikkeus, aina tulee jotain mitä ei ole suunnittelussa osata huomioida ja aina tulee vielä jotain pieniä lisätilauksia. Nyt on kuitenkin täysin uusi kph, huoneistokohtaiset vesimittarit, taloyhtiölaajakaista, uusi piha-asfaltti, uudet autosähkötolpat, uusi pihavalaistus ja vaikka ja mitä. Suurin vaikutus asumiseen tulee uudesta kylppäristä ja yleensä putkiremontti vaikuttaa vastikkeisiinkin laskevasti ja jo nyt vastikkeita alennettiin noin 10%. Toki tuo lysti tuli nyt oman 50m² kaksioni osalta maksamaan noin 35te, eli ei se ihan ilmaistakaan ole.

Nyt se on vihdoin ohi. Kyseisessä taloyhtiössä on tehtyinä julkisivu- ja parvekeremontti ja nyt myös putkiremontti, joten elinikää suuremmitta remonteitta pitäisi olla omaa ostoajankohtaa huomattavasti enemmän. Oma kokemuspohja karttui samalla rutkasti ja osallistuinkin parhaani mukaan lähes jokaiseen putkiremonttiin liittyvään kokoukseen. Suosittelen, remontin aikana kyseleminen ja kyseenalaistaminen kannattaa, tyhmiä kysymyksiäkin varmasti on ja aivan varmasti niitä itsekin lauoin. Urakkasopimukseen ja suunnitteluun kannattaa panostaa ja myös juridiikkaan tutustua vähän etukäteen. 

Lienee helppoa sanoa näin jälkikäteen, että loppulaskunkin jälkeen urakasta jäi positiivinen fiilis. Putkiremppakohde ei ehkä sijoituksena ole se helpoin ja putkiremontinkin hintaan vaikuttavat niin monet tekijät, liian ylös sen hintaa lienee hankala arvioida.

Putkiremppakettu kuittaa.

Teknologian hyödyntäminen osa 1: älypuhelin

Avataampas jälleen yksi pohdinnan aihe ja jatketaan aiheesta niin kauan kuin ideoita riittää.  Tässä aihepiirin avaus, eli osa 1: miten teknologiaa voi asuntosijoittaja/vuorkanantaja hyödyntää, case 1 älypuhelin.

Älypuhelin vie pitkälle ja toimii nykypäivänä aikalailla kirjaimellisena kämmentietokoneena. Kännykällä hoituu vuokrauksessa oikeastaan kaikki aina ilmoitusten kuvista vuokralaisten haastatteluihin, sopimuksen luonnosteluun ja vuokran maksujen seurantaan. Ihan kaikkea ei välttämättä ole mieluisinta tihrustaa pieneltä näytöltä, mutta hommat hoituvat kuitenkin vaikka pelkällä älypuhelimella.

Sanoisin siis, että älypuhelin on vuokranantajan työkalu nro 1 ja sen tehokas hyödyntäminen on vuokranantajan tekniikan taitamisen ominaisuus nro 1. Älypuhelimen kanssa voi säästää huomattavissa määrin aikaa ja vaivaa.  Se kulkee myös kätevästi melko automaattisesti mukana kaikkialle eikä juurikaan selkää rasita, niskaa ehkä.

Älypuhelin on helppo lähestyttävä ja siihen on pikkuhiljaa omaksuttavissa enemmän ja enemmän toimintoja, jollei halua haukata liian isoa palaa kerralla. Esimerkiksi iphone tulee pitkälti nykyään ilman käyttöohjeita ja siihen on syynsä, siitä on tehty niin helposti lähestyttävä kuin vain mahdollista. Käyttökokemuksen onnistuminen mahdollistetaan niin tehokäyttäjälle kuin aloittelevammalle amatöörille. Joten uuden tekniikan käyttöönoton kynnys ei ole muuta kuin tekosyy.

Omassa käytössäni vuokranantajana puhelimen tärkeimmät ominaisuudet:

1. netti
2. viestintävälineet aina tekstiviesteistä watsappiin jne.
3. sähköposti
4. soittaminen
5. äpit (apps): mobiilipankki (vuokraseuranta), Onenote (muistiinpanot), Google Drive (kirjanpito), laskin
[6. erilaiset äpit lisätoimintoihin (Airbnb, tori, magicplan, houzz, oikotie, SeekingAlpha, office, Igglo Rent, jotain varmasti uupuu ja uusiakin tuttavuuksia saa ehdottaa)]

En siis itsekään käytä puhelinta kaikkeen ja mm. vasarasta se ei vieläkään käy (armeijatason kestävyystesteistä huolimatta), joten DIY vuokranantaja turvautuu yhä myös työkalupakkiin. Toki on myös ns. hardcore puhelimia tehokäyttäjille, ohessa linkki mm. Caterpillarin lämpökameralla varusteltuun älypuhelinmonsteriin. On siis asioita mitä edelleen haluan hoitaa mm. läppärillä/kotikoneella, tulostan sopimukset tulostimella, hoidan esittelyt in person, varmuuskopioin kirjanpidon ulkoiselle kovalevylle jne. Eikä kännykältä tihrustaminen aina ole se mukavin tapa hoitaa asioita, mutta se kieltämättä taipuu moneen temppuun ja toimenpiteeseen.

Puhelin kouraan ja vuokralaisia tai uusia asuntosijoituksia metsästämään.

Linkki osaan kaksi tästä.

Tekniikkakettu kuittaa.

  

Ensi(sijoitus)asunto

On jo selvää, että pilviä asuntojen ylle tuntuu kertyvän yhä enemmän ja enemmän. Asuntosijoittaminen voi olla koko kansan huvia ja harrastus, mutta riskejä se ei poista, vaan ehkä jopa ennemminkin lisää. Kaikki haluavat aina lisää rahaa ja päästä kultajunaan mukaan, mutta mikäli viimeisimmät junaan pyrkivät hyppäävät mukaan aallon harjalla eivätkä ole tehneet kotiläksyjään tarpeeksi perusteellisesti... No aika näyttää. En nyt muutenkaan ehkä kuvailisi asuntosijoittamista harrastukseksi taikka huviksi. Toki itse siitä nautin ja se on vain sivuhommaa, mutta asuntojen kanssa "pelatessa" taikka "leikkiessä" puhutaan yleensä satojen tuhansien omaisuuseristä. Toki omaa rahaa voi olla huomattavasti vähemmän leikissä kiinni, mutta ei se lainarahakaan ihan leikkirahaa tai olematon vastuu ole jos huonosti käy.

Erityisesti asuntosijoittajien vastuuttomuuksia ja uudiskohteiden lyhennysvapaiden hyväksikäyttämistä kritisoidaan. Niin kauan kuin laskin ja laskupää toimivat niin luultavasti sijoittajat pääsevät tekemään rahaa myymällä eteenpäin valmistumattomia kohteita (siirtosopimuksia), jotka "ostivat" (varasivat) jo ennen kuin kuokka tai lapio osui maahan. Kun näitä ostellaan lähes 100% rahoituksella voivat riskit vielä jokin päivä realisoitua pahastikin, jos kohde ei myykään kuten piti ja jää käsiin vailla suunnitelmaa.

Enemmän ehkä uutuutena ensiasunnon ostajat ovat harkitsemassa sijoitusasunnon hankintaa. ASP hyödyt saatetaan heittää nurkkaan ja kultaisella sijoitusasuntokohteella lähdetään tavoittelemaan kuuta taivaalta. Ensi(sijoitus)asunnnon ostajaa eivät myöskään luototussuhderajoitteet paljon paina. Miten tulkitaan, jos ostat toviksi omaan käyttöön ensiasunnon (rahoitusmaksimi 95%) ja ajatteletkin asiaa jo lähes heti kuin sijoitusasuntoa ja laitatkin 1-2 vuoden päästä asunnon vuokralle. Laina on jo nostettu ja myöhemmin valtio myös repii (mahdolliset) ASP edut pois, koska ehdot eivät täyty enää. Tämän yleistyessä voidaan olla helisemässä ja useammat nuoret ensiasunnonostajat voivat astua harhaan. ASP on oikeasti jollei tonnien niin vähintään saturaisten arvoinen.

Voi olla, että kun korot jokin päivä lähtevät nousuun, niin asunnoista saatavat noin 3-5% vuokratuotot eivät valtaosaa enää kiinnostakaan. Niistä voidaan suorastaan pyrkiä pääsemään eroon, varsinkin jos korot ovat nousseet 3-5% tasolle. Tililtä saatavat 3-5% tuotot ovat huomattavasti vaivattomampia, kuin vuokratulot. Ja tilitalletuksiin ei yleensä ole edes pääomavaateita, asunnot yleensä vaativat aika suuriakin pääomia (ja yleensä velkarahaa). Toisaalta tullaan myös seuraavan ongelman piiriin, että "ainahan asunnon voi myydä ja pääsee vähintään omilleen" ja "yleensä" asunnon arvo voi jopa 1,5-2 kertaistua. Kun asunnoilla ei enää tieaa niin kuka niitä enää kalliilla haluaa ostaa? Ja jos kaikki haluavat myydä samaan aikaan niin luultavasti kysynnän ja tarjonnan laki alkaa jylläämään asuntosijoittajaa vastaan, varsinkin jos olet myymässä (ei niinkään ostajaa, joka pääsee alennusmyynteihin).

Onhan se ensiasuntokin omalla tavallaan sijoitus (vaikka kuinka moni "asiantuntija" tms. haluaakin vääntää, että ei ole). Ja jollei sitä nyt sijoituksena ajateltaisikaan niin tarvitsee päätöksiä tehdä kohtalaisen kylmäpäisesti, koska ollaan suurten asioiden äärellä, vaikka asumisessa ja asuntokaupoilla on mukana aina myös tunteet ja unelmat. Se että kuitenkin heittää ASP edut romukoppaan ja lähtee heti revittelemään ostamalla suoraan sijoitusasunnon niin (huom) voidaan mennä pahastikin metsään. ASP edut ovat oikeasti ihan rahanarvoisia etuja.

Ostinhan muinoin omankin ensiasuntoni sijoitusmielessä ja se onkin (toki puolueellinen olen) todellinen rahakone. Kiinteistö voi olla asuntosijoittajan todellinen rahantekokone, tähän aiheeseen palaan vielä myöhemmin tulevaisuudessa. Voisin jopa väittää, että ensiasuntoni on parempi rahantekokone kuin ensisijoitusasuntoni. Ei ensisijoitusasuntoni osto mennyt mitenkään pieleen ja olen saanut siitä hyvää ja vakaata vuokratuottoa jo useamman vuoden, mutta olisi (perus jälkiviisaana) läksyt ja laskelmat voinut tehdä huolellisemminkin. Miksi se ei ollut paras mahdollinen diili niin klikkaamalla linkkejä pääset syvällisemmin asunnon eri vaiheisiin #ensisijoitusasunto ja sen hankinta, #putkiremontti ja #putkiremonttiseurantaa.

Mihin suuntaan näiden omistus- ja vuokra-asuntojen trendien kanssa mennään, vain aika näyttää. Huutelivatpa asiantuntijat miten paljon varoituksia tai maalailisivat kilpaa kultaisia sateenkaaria. Laskin nöyrästi kouraan ja mietintämyssy päähän oli omalla kohdalla kyse sitten sijoitusasunnosta taikka omistusasunnosta.

Vuokranantajakettu kuittaa.

Once upon a time... The beginning... The (xx) intro...

Once upon a time there was a 22 year old young man who had been living with his parents all his life. Few last years he had spent his time at his parents mostly sleeping because most of his time he spent at school or at work. He was not cheap but he did not really buy anything unnecessary or... well... anything.

Days packed with work or school or both and a little more work. He gathered quite a nice nest egg. Next step for him was to buy his own house, yes a house. He did look different options almost about a year or two but why to bother buying an apartment when with almost the same price one could buy a house.

He did come across a couple of options but found a wonderful small house almost at the city center (at a location where he had gone for school and spent a lot of time when he was younger) and the price was great. He negotiated the loan with the bank and had no trouble to get a loan thanks to his savings and working history. Everything was well set and he made an offer and a second one (it was sort of an auction). He got the house.

There was a lot to do (there was a reason why it was so well priced). The whole main floor went through a thorough renovation: fixing up the floors, new wallpapers and paint, new listings, new doors, new cabinets. Only the kitchen and bathroom stayed the same as they were. Those had been renovated some years ago and had decent appliances and they were in good condition, even though the green color (in the kitchen) was not the best.

The renovations lasted for about 3 months because he had a permanent job and the fixing ups had to be done quite late after work. And there were quite a lot to do (the house looked a bit like a cabin from the inside). It was not uncommon to end the renovation at 11pm. A special thank you goes to his father for showing the ropes and being there every single day with him.

Learning had always been quite easy for the young man and for the renovations he had the hunger to learn more and he has done a lot more since. After renovating the house he slept his first night on a sofa. That was pretty much the only furniture at that time. Everything else came afterwards.

At the age of 23 he bought his first apartment, renovated it and rented it out. A year later he bought another one, renovated it and rented it too. Every single renovation, every single purchase has taught him a lot. He still has his first house, he still renovates and nurtures it (if one can say so about a house). And one day his first house will be the home for his parents, he wants to give something back.

Years have passed and I am who I am thanks to my family, friends and the people around me. I have learnt a lot and there is still a lot to learn and I hope I will. And now a house and three apartments later the hands of time still keeps moving on. 

Vuokranantaja has many more doors to open and to renovate.

And of course the link to the one and only legendary The XX - Intro