Taktinen tontin lunastus

Kyllä, olen asunut omakotitalossa vuokratontilla ja se on ollut jopa, monen valtavirran ajatuksen vastaisesti, kannattavaa. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa tulleet tonttihintamuutokset kallistivat tilanteen tontin omaksi lunastamisen puolelle. Myönnän kaiken menneen aikalailla tuurilla niin hyvin vain kuin oikeastaan voi. Ainoa menetys on n. 1te varainsiirtovero, jonka olisin säästänyt jos olisin tontin lunastanut kohteen ostotilanteessa, koska kyseessä oli ensiasunto.

No kerrataas vielä miksi tämä on blogijulkaisun arvoinen sepustus:

1. Lähes 10te arvonnousun hyödyntäminen, joka siis perustui kunnan päätökseen lunastushintojen nostosta, eli aitoihin lukuihin. Tontin lunastushinta oli vuoden 2018 loppuun saakka n. 30te. Vuoden 2019 alusta hinnat kuitenkin pompahtivat, hinta olisi ollut 39te. Vaikka ennen kauppakirjan allekirjoitusta vuosi ehti vaihtumaan, hinta oli vuoden 2018 mukaan, koska prosessi oli käynnistetty jo kyseisen vuoden puolella.                                                                                                                                     R
2. Aina oma tontti ei ole fiksuin valinta. Usein näin tosin on. Omalla ratkaisullani pystyin investoimaan tontin silloiseen lunastukseen vaadittavat 23te paremmin tuottaviin kohteisiin. Tontin lunastamalla olisin menettänyt likviditeettiäni, jollen koko 23te verran, niin ainakin osan (koska lainaakin voi käyttää). Samalla olisin säästänyt noin 500e/v tontin vuokrassa (n. 2%). Väitän kuitenkin saavuttaneeni kyseiselle pääomalle yli 15% tuoton/v, koska pystyin kyseisen lunastamatta jättämisen myötä ostamaan ensimmäisen sijoitusasuntoni n. 1v kuluttua ensiasunnon ostostani. Tämä taas mahdollisti seuraavan oston vajaan vuoden kuluttua jne...                                                                                                                                               R
3. Olen myös lunastamatta jättämisen myötä oppinut seuraamaan mm. kaavoitusta ja tonttien hinnanmuutoksia. Kaavoitus, rakennusviranomaisten toimet ja niiden muutokset ovat ajassa kulkevan sijoittajan kavereita. Erityisesti näin rakentamisbuumin aikana kaavoitus saattaa elää huomattavastikin. Ennen niin nihkeästi lisä- ja uudisrakentamiseen suhtautuneet kunnat ovat muuttaneet kantaansa täysin. Nykyään on myös arkipäivää selvittää esim. tontin lisärakentamisen mahdollisuudet putkiremonttia tai muita suuria hankkeita pohtiessa.                                            

Oma tontti on asuntokaupoilla isossa roolissa, kuitenkaan aina tontin lunastushinta ei näy asunnon hinnassa 100 prosenttisesti, kuten ikuisena pessimistinä omassa tapauksessani ajattelen. Kyllähän se myyntitilanteessa lisää kysyntää ja vauhdittaa kauppaa. Ajattelin kuitenkin omistaa kyseisen kiinteistön tontteineen tönöineen päivineen ehkä nelisenkymmentä(?) vuotta. Onhan kuluissa säästämälläkin noin 600e/v merkittävä vaikutus (40*600e=24 000e). Kierosti ajateltuna voisi kai sanoa, että tein 30% tuoton allekirjoittaessani kauppakirjan, jouduin toki maksamaan 30te ja täten sitomaan tonttiin varallisuuttani.

Päätös ei tullut hetken mielijohteesta, vaan tein kyllä laskelmat investoinnin kannattavuudesta ja halusin kuitenkin hyödyntää suuren hinnanmuutoksen nyt kun siihen oli mahdollisuus. Olin jo aiemmin kasvattanut osakepainoani, enkä keksinyt muitakaan investointikohteita. Uskon myös, että jatkossa niin tontin vuosivuokra kuin lunastushintakin vain kallistuvat. En kuitenkaan hakkaa kiveen tontin omistamisen välttämättömyyttä, on alueita joissa vuokratontti on enemmän sääntö kuin poikkeus ja tönöistä maksetaan vuokratonteista (ja suolaisista vuokrista) huolimatta hyvää hintaa. 

Lisäselvitettävän arvoista lienee, että voisinko jatkossa itsekin tyytyä myymään, alueen niin tyypilliseen tyyliin, pelkän tönön ja vuokraoikeuden, jääden itse samalla tonttia vuokraavaksi tahoksi...

Tonttimudissa pyöritelty kettu kuittaa.

Katse peräpeiliin (vuoteen 2018)

Vuosi oli mielenkiintoinen ja paljon tapahtui, tosin ei niinkään asuntoimpperiumissani. Mitään uutta en lähtenyt kokeilemaan, vaikka aiemmin olen kommentoinut mm. kiinnostuksestani airbnb kokeiluun. Airbnb yhä kyllä on mielenkiintoinen lisämauste, jonka kehitystä ja mahdollisuuksia seuraan.

Putkiremontin alla ollut kaksionikin oli koko putkiremontin ajan vuokrattuna ja vuokralainen jatkaa yhä. Putkiremontti valmistui viime vuoden puolella, joten ennen kauniin peruskuntoinen kylppäri hohtaa nyt uutuuttaan. Kohde päivittyi siis kuin itsestään melkoisesti, toki sille hintaakin tuli noin 34te. Joten kaksiossani kaikki hyvin. Yksiössä vuokralainen pysyi jälleen koko vuoden. 

Kolmio, jossa itse tulin asuneeksi 2 vuotta paikkakuntamuutoksesta johtuen meni vuokralle vähän solumaiseen tyyliin kahdelle kaverukselle. Samalla tuli kohteen kysyntää ja markkinoita testattua. Kyllä muillekin asuntotyypeille kuin yksiöille on kysyntää, joskin myönnän että ei läheskään yhtä paljon. Joten pientä puuhaakin tältä osin. Toki vuoteen mahtui myös oma muutto takaisin okt ensiasuntooni.

Vuokria tuli taasen kerättyä vuoden aikana kivasti ja lainojakin kiitettävästi lyhennettyä. En ole kasvattanut enkä edes pyrkinyt kasvattamaan toimintaani aggressiivisesti, kuten välillä tuntuu että alalla on tapana. Olen ollut tyytyväinen (arvonnousun myötä) vakuusarvojen spekulatiiviseen kehitykseen ja reaaliseen vakuusarvojen vapautumiseen lainoja lyhentämällä. Samalla olen kriittisemmin alkanut tarkastelemaan sijoitustoimintaani kokonaisuutena ja loppuvuoden pörssikurssisuhailun myötä pyrkinyt tekemään harkittuja osakesijoituksia. Tarkoituksenani olisi kasvattaa oman imperiumini osakepaino, mutta aika näyttää kuinka käy. Myönnän käteispainoni olevan liian suuri, varsinkin kun tammikuun alun kurssipalautumista on pitkälti jo tapahtunut.

Vaikka en ole joko onnistunut tai ollut kovin aktiivinen kasvattamaan omaa toimintaani, olen silti seurannut aktiivisesti markkinaa. Potentiaalisten kohteiden löytäminen ja tutkiminen on sekin omalaisensa harrastus. Myös asuntosijoittamisen ympärillä olevan pöhinän seuraaminen on omalaistaan viihdettä ja viime vuosina moista viihdettä ei pahemmin tarvitse etsiä. Mahtuu osittain surkuhuipaisaa toistoa tarjoavaan mediamyllerrykseen ajoittain jotain uutta ja lukemisen arvoista vaikka lähdekriittisyyteni kasvaakin kokoajan.

Kaavoituksen ja poliittisten päätösten seuraamisen tärkeys korostui viime vuoden lopulla ja tähän aiheeseen palaankin alkuvuoden aikana. Tiivistettynä: tonttien vuokria ja lunastushintoja kannattaa seurata.

Summa summarum: vuokranantajan valtakunnassa kaikki hyvin tilikauden 2018 osalta.

Kettu has left the building.

Uusi vuosi uudet (vanhat) kujeet

Joulun ja uudenvuoden ajan tuli ladattua akkuja, vietettyä aikaa perheen parissa, nauttien elämästä, hyvästä seurasta ja hyvästä ruuasta. Hieno vuosi takana, mutta varmasti vieläkin hienompi jälleen edessä. Ilman uudenvuoden lupauksia ja kotkotuksia kohti uuttavuotta. Ei nyt ehkä aivan silmät kiinni kohti tulevaa, mutta fiiliksen mukaan mennään. Toimii monasti asiassa kuin asiassa. 

Asuntosalkun (eli "imperiumini") koko: 3kpl asuntoja vuokralla, 4kpl vuokralaisia ja yksi torppa omassa käytössä. Aika kattavasti eri asuntotyyppejä ja -kokoja löytyy: 1h, 2h, 3h (solu-/kimppakämppä) ja okt (joka tosin ei vuokralla). 

Ei mitään suunnitelmia velkavivun tai uusien ostojen tai myyntien suhteen. Koskaan en vielä muutoinkaan ostamiani kohteita ole myynyt, uudelleenrahoittanut kyllä. Vuokralaisten luonnollisesti toivon pysyvän mahdollisimman pitkään ja hoitavan velvoitteensa. Vaiva minimiin ja hyöty maksimiin. Pientä säätöä tosin nyt vuoden alkuun, koska olen lunastamassa omakotitaloni vuokratonttia, mutta palataan siihen astiaan erillisellä kirjoituksella. 

Rento fiilis leppoisan joulun ja uudenvuoden jäljiltä. Rennolla otteella ja hyvällä fiiliksellä niin on mahdollisuuksia vaikka ja mihin. Lisää varmasti mietteitä ja ajatuksia tästä vuodesta ja pientä yhteenvetoa viimevuodesta tässä alkuvuoden hollilla.

Over and out...