Tappiota tekemällä nettovarallisuuden kasvattamista

Nyt kun verotus ja verotietojen täydennykset ovat monilla käsillä on hyvä pohtia lukuja, veroja ja kannattavuutta. Toisaalta sitä kannattaa tehdä ajankohdasta riippumatta (oman veroilmoituksenihan palautin jo maalis-huhtikuussa). Suunnittelu ja verosuunnittelu kun kannattaa aina.

Asuntosijoittaminen mahdollistaa paljon, sillä se on melkein ainoita sijoitusmuotoja joissa tappiota tekemällä voi kasvattaa omaa nettovarallisuuttaan. Tuloutetut pääomavastikkeet voivat varsinkin nykykoroilla pitää kassavirrat negatiivisina. Samalla kuitenkin lainat lyhenee ja täten varallisuus karttuu. Nyttemmin korkojen ripeän ja jyrkän nousun jälkeen varallisuuden karttuminen on hidastunut. Toivottavasti kuitenkaan varallisuuden karttuminen ei ole tyssännyt täysin. 

Verosuunnittelu mahdollistaa verojen siirtämisen sekä verotuksen minimoinnin. Mahdollisuuksien mukaan jopa verotuksen nollaamisen. Jollei ole aikeissakaan myydä kohteita tai on asunut uudiskohteessa 2v yhtäjaksoisessa voi vuokratuloja kerryttää verovapaasti (kunhan rahoitusvastikkeetkin tuloutetaan). Eikä myyntivoittoveroakaan mene. Hupaisinta näillä koroilla lienee, että korkokulujen myötä rahoitusvastikkeiden nousu voi johtaa perinteisimpien pitokohteidenkin vuokratulojen verottomuuteen. Uudiskohteiden tappiot kun voivat vähentää myös muiden vuokratulojen (tai muiden pääomatulojen) veroja.

Tappiot siis kannattaa verotuksessa pyrkiä hyödyntämään. Tappion tekeminen ei siis ole itseisarvo, toisaalta sen välttely viimeiseen asti ei välttämättä ole niin pakollista kuin voisi kuvitella. Tappiota tekemällä kun kuitenkin voi kerryttää omaa nettovarallisuuttaan.

Kunnes ei enää voi. Joten siihenkin lienee hyvä varautua. Pelkät uudiskohteet isoilla velkaosuuksilla voivat tehdä isoa lovea ja kassavirta voi olla täydellisen pakkasella (vaikkakin verovähennyskelpoisilla tuloutetuilla rahoitusvastikkeilla). Vaikka varallisuutta karttuu, niin pitkässä juoksussa se ei liene fiksua ja nimenoman pienentää verohyötyjä. Mahdolliset tappiot kannattaa hyödyntää mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Tappiovuodetkin, kun joskus vanhenevat. Ja hajauttaminen nyt usein kannattaa. Ei tule liian kovia liiallisia iskuja jos tilanteet muuttuvat. Veroriski ja poliittinen riski ovat oikeasti olemassa. Niiden ei kuitenkaan kannata antaa lamauttaa vaan ne on parempi lähinnä huomioida.

Verotus on jännää. Se on jopa hauskaa.

Verokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Toteutuuko velkariski vai veroriski

Kuuma peruna taloyhtiölainoista ja niiden verokohtelusta näyttää jälleen viime aikoina tehneen paluun (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ilmeisesti aiempaa työryhmän toimintaa jatketaan, tai jotakin vastaavaa. Toisaalta ainahan sitä löytyy lisää selviteltävän selviteltävää. 

Sanotaan ettei ole olemassa ilmaisia lounaita, mutta tavallaan taloyhtiölainojen veroetuisuudet ovat varsin sen kaltaisia olleet. Voit vähentää tuloutetut taloyhtiölainan lyhennyksetkin verotuksessa ja täten mahdollistat itsellesi verottomat vuokratulot. Myyntivoittoveronkin voi kokonaan välttää asumalla kohteessa itse 2v ja/tai jättämällä kohteen jälkipolville. Aiemmin kovasti "verotuksen siirtämisenä" kommentoidun etuisuuden hyödyntäminen lienee siirtynyt enemmissä määrin nimenomaan perintöverosuunnittelun suuntaan. Verot voi välttää kokonaan.

Ymmärrän kritiikin aiheesta niin puolesta kuin vastaan. Itsehän siis surutta käytän kyseistä etuisuutta hajautusmielessä ja verotuksen nollaamisen mahdollistajana. Verosuunnittelu on juurikin näistä syistä hyvinkin arvossaan. Ymmärrän myös, että jos nyt asiaan lähdetään isommin koskemaan voi rakentaminen ja samalla asuntokauppa tyssätä lisää. Toisaalta ei liene olemassa juuri sitä oikeaa hetkeä, kun asioita kannattaa isommin muuttaa. Tietynlaisen valuvian ymmärrän ja samalla aikamoisen muna - kana ongelman. Systeemi ja sen hyödyntäminen ei ole itseisarvo ja asuntosijoittaminen toiminnee ilmankin. Toisaalta jos maailma muuttuu ja koetaan, että tietyissä omaisuusluokissa on isommin verohyötyjä, niin niitä kannattanee hyödyntää. Ei niiden pohjalle ehkä kokonaisuutta kannata rakentaa. Hajauta ja hallitse.

Ehkä vähemmälle huomiolle jäänyt velkariski kuitenkin mietityttää itseä jopa enemmän. Veroriskiin tulee lähinnä reagoida - toisaalta sitä olen jo hajauttamalla tehnyt. Velkariski on kuitenkin nyt alkanut useilla toteutumaan. Heinäkuun jälkeen 12kk euribor korot lienevät päivittyneet kaikilla melko reilustikin yli 1%. Eli kevät kesällä 2023 nähdään vielä melkoisia korotuksia monilla. Koronneet korot (ja samalla kulut) rokottavat niin yrityksiä, yleistä taloudellista toimieliaisuutta kuin asuntosijoittajia. Monet 3-4% vuokratuoton kohteet voivat olla varsin kannattamattomia ja arvonmuutoskin lienee viimeisen vuoden ajalta pakkasella. On siis vain kestettävä aallon pohjalla tai harjalla, miten sen kukin haluaa tulkita. Samalla kuitenkin monet kulut ovat kohonneet, vaikkakin energiakriisin osalta pystyttiin välttämään se pahin skenaario. Kulujen ja korkokulujen kertaantuminen siis painaa. Sijoitustoiminnan yleensä toivotaan tuottavan lisäeuroja arkeen, mutta nyt kohonneiden korkokulujen myötä sijoittaminenkin voi haukata monen muun asian kanssa yhä isomman palasen.

Velkariskiäkin voi hallita, mutta keinot ovat rajalliset. Harvat ovat pitäneet kovaa käteispuskuria 0 korkosella tilillä, odottaen pahinta, jotta voi isosti lohkaista lainoja pois. Harva myöskään osasi ennakoida näin ripeää korkojen nousua. "Aina voin myydä kohteita" - ajatusmalli lienee yhtälailla kärsinyt, koska nousevien korkojen aikana asuntojen arvojen voisi järkeillä laskevan. Ja onhan niin nyt tapahtunutkin. Nyt ei liene myyjän kannalta otollisin tilanne rahoittaa asuntoja myymällä itselleen lisää pelivaraa kohonneisiin kuluihin ja maksellakseen ylimmääräisesti korkeakorkoisia lainoja pois tai pienemmäksi. Hajauttamalla korkoriskiä suojaamalla osan tai kokonaisuuden korkosuojilla tai kiinteillä koroilla on voinut alkaa saamaan vastinetta rahoilleen.

Velkariski näkyy varsinkin kovin kassavirraltaan negatiiviseksi menevissä uudiskohdeasuntojen taloyhtiölainoissa. Kyllä varmasti muutoinkin löytyy useita viritelmiä, jotka perustuvat korkeaan lainoitusasteeseen. Kun on laskelmat ja turvapuskurit kunnossa voi olla ihan hallittavissa oleva tilanne. Tilanne voi kuitenkin kuumottaa jos sijoitusasuntolainoja on vaikkapa 500 000e tai vaikkapa 1 000 000e. 500te 0,5% (2 500e/v korkokulu) -> 4,0% onkin jo rapeat 20 000e/v. Kyllähän se syö. Miljoonassa voidaan tuplata summat. Aiemmin varsinaista velkahelvettiä olen pohtinut blogissani TÄÄLLÄ.

Kun velkariski ja veroriski toteutuvat molemmat samaan aikaan voitaisiinkin olla varsin mielenkiintoisessa tilanteessa. Veroriski myöskin lisääntyy nousevien korkojen aikana, sillä verohyötykohteita voi joutua myymään rahoittaakseen velkojen lyhennyksiä taikka muutakin elämää. Asuntosijoittaminen kun kuitenkin useimmiten lienee keino, ei ehkä niinkään tarkoitus tai lopullinen päämäärä. 

Elämme yhä varsin levottomia ja mielenkiintoisia aikoja. Muutoskeskustelut yhä seurannan alla. Hajautusta tuleekin jo harjoitettua ja katsotaan jos tässä voisi vaikka joitain asuntosijoittajakollegoita auttaa pääsemään molemmille sopuhintaan eroon raskaasti velkaisista kohteista. Silmät ja korvat auki. Riskejä on monenlaisia ja erilaisia skenaarioita ja tilanneanalyysejä on hyvä pyöritellä (vähintään siellä pääkopassa, jollei exeliin asti ihan kaikkea jaksa lyödä).

Riskikettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

 

Sijoittamisen ja elämän painoalueet

Muistan vielä ne ajat kun tein 3-4 eri työtä ja treenasin suhteellisen aktiivisesti. Tämän lisäksi tein vielä lähipiirin vahvalla avustuksella ensitaloni remonttia. Illat venyivät välillä klo 22-23 saakka. Ensitalon jälkeen olikin vuorossa ensimmäinen sijoitusasunto ja sen remontti. Sittemmin asuntoja on kertynyt lisää, mutta tekemisen tahti on ehkä hitusen hellittänyt. Aika vain ei enää riitä kaikkeen. Saattaa myös olla että asuntosijoittamisella on ollut jokin pidempi taloudellista ajatusta moninaisempi tavoite. Passiiviset ja asuntosijoittamisen ollessa edes semipassiivista, niillä tuloilla on tarkoitus turvata taloudellista taustaa ja vapauttaa aikaa.

Jotta oppii pitää myös tehdä. Ja kun tekee jotain mistä tykkää, niin no sehän nyt vaan on kivaa. Toisekseen on hyvä tiedostaa oma kuolevaisuutensa. Kroppa, päänuppi ja koko keho ei enää jossain kohtaa toimi ja kykene enää samaan kuin vaikka 10 vuotta sitten. Kuitenkin tässä elämän varrella oppii myös aivan eri tavalla arvostamaan eri asioita. Se kenen kanssa tekee ja miten merkkaa paljon. Kaikilla myös lienee se käännekohtansa, kun ajasta tulee elämän tärkeintä valuuttaa.

Ajalla on väliä:

• Kenen kanssa tekee
• Mitä tekee
• Miten tekee
• Miksi tekee
• Ja mihin sitä aikaa oikeasti menee

Treenaaminen ja totuttelu tekemisen meininkiin varmastikin auttaa. Kun 2-4h yöunet ovat arkipäivää ja välillä jopa luksusta niin oppii arvostamaan eri asioita ja löytämään omia rajojaan. Tilanteet voivat muuttua nopeastikin ja ajan herkkyys on hyvä hahmottaa. 

Jossain kohtaa tulee se raja vastaan kun voittamista ei ole se seinän kaataminen lekalla tai uuden ikeakeittiö palapelin kasaaminen tai edes se flippiprojektin maaliin saattaminen. Voittajafiilis voi syntyä 2-4h nukutusurakan jäljiltä taikka vain 2-4h nukutun yön jälkeen tai vaikkapa ihan hymystä taikka naurusta. Enkä tosin pidä suositeltavana lähteä sirkkelöimään millin tarkkaa työtä 2h yöunien jälkeen 8h työpäivän päätteeksi. Vaikka ja miten se tuntuisikin superilta onnistuessaan. Aivan liian moni asia voi mennä pieleen.

Tekemällä oppii, mutta oppimalla jättää tekemättä oppii vieläkin enemmän. Okei käännetään luetun ymmärtäminen vieläkin selkeämmäksi: opi tekemään oikeita asioita ja opi jättämään muut asiat muille, mahdollisuuksien niin salliessa. En yhä vieläkään suostu allekirjoittamaan väitettä yksiselitteisesti, että halpa olisi aina huonoa. Koska kalliskaan ei ole aina huippua tai edes hyvää. Kun kuitenkin jo on vähän oppinut että mitä tekee ja miten niin voi ymmärtää myös paremmin että miten asioita tilataan ja mitä kellekin voi tekemisen ulkoistettuna maksaa. Jonkin tekevän elämän kolmiodraaman muistan juurtuneen mieleeni:

    Valitse kaksi

- Halpa

- Laadukas

- Nopea

Tekemällä useita asioita ja tekemällä itse voi oppia paljon. Paljon itsekin rummutan tee-se-itse (DIY) ajattelumallin puolesta, mutta myönnettäköön että ymmärrän myös ulkoistamisen arvon. Toisekseen on tiettyjä asioita, kun ei vain voine itse tehdä kaikkea (kuten putki- ja sähkötyöt). Pelkästään laatoittaminen ja tasoittaminen vaatii lähes Fingerporimaisen otteen tai vähintään yhtä nihilistisen huumorintajun. Amatimiäs tehnee saman murto-osissa ajasta ja oikeanlainen ammattimies vieläpä vahvalla laadulla. Ymmärrän siis viimeistään nyt, että voin ulkoistaa hommat joissa itselläni menee 10h ja ammattimiehellä 2h (+/- jotain). Toisekseen samalla voi säästää peleissä ja pensseleissä (kuin myös materiaaleissa). Asuntosijoittajalla kun ei välttämättä kaikkia remontoijan ammattivehkeitä tarvitse olla, kun suuremman osan ne olisivat varastoissa pölyyntymässä. Edes tee-se-itse kaikki asuntosijoittaja ei niin ripeään tahtiin kierrätä salkkuaan. Tai nimenomaan kaiken tekevä DIY sankari ei ehdinne niin hireveästi eri projekteihin repeämään. Omalle ajalleenkin kannattaa jossain kohtia alkaa laskemaan hintaa. Eli 10-20h omaa aikaa voikin olla huomattavasti tyyriimpää, kuin ammattilaisen käyttö 4-8h.

Siinä missä sijoittamisen aloittaminen yleensä ensin vaatii enemmän rahaa ja sitoutumista ennen kuin se alkaa näyttävämmin tuottamaan, niin samaa malttia tarvitaan ajallisessa panostuksessa. Aiemmin panostettu euro taikka vaiva maksaa itsensä useasti useampaankin kertaan takaisin pidemmässä juoksussa. Vaivaa ja aikaa on myös huomattavasti helpompaa uhrata aiemmin. Mitä nuorempana sitä energisempää, innokkaampaa ja aikavapaampaa elämä usein on. Myöhemmin voi olla että sitä aikaa saa vapautettua muihin tärkeisiin osa-alueisiin.

Kaikkea ei tarvitse tehdä itse, eikä kaikkea varsinkaan tarvitse tehdä yksin. Aikaa läheisten kanssa ei koskaan saa lisää tai takaisin. On siis hyvä tiedostaa jo mahdollisimman varhaisessa vaiheessa itselleen tärkeät asiat. Nekin muuttuvat matkan varrella. Ja vaikka se sijoittamisen lopullinen end game olisi vapauttaa sitä omaa aikaa tärkeiden asioiden tekemiseen, on hyvä muistaa, että siinä matkan varrella tehdään yksi jos toinenkin uhraus. Mitä ja millaisia uhraukset ovat, on itsestä kiinni. Sijoittaminenkin voi olla yhteinen harrastus niin perhe- kuin kaveripiireissä. Aivan yhtälailla asuntosijoittaminen, tai vähintään asunnot, kaikki kun me jossain asumme. Pahimmassa tapauksessa uhraukset voivat vain sotia itseään vastaan, lopputulos voi olla että uhraakin kaiken? All in elämän pelissä kannattaa laskea auki. Parhaimmassa tapauksessa uhraukset eivät ole tai tunnu uhrauksilta lainkaan.

Vähän kaikkea sopivissa määrin... Sillä pääsee pitkälle.

Kettu kiittää, kuittaa, kumartaa ja nauttii.

Suuri verojulkaisu

Se ois veroviski eli Suuren verojulkaisun paikka. Valitettavasti tämä ei varmastikaan ole niin klikkaava kuin kateuspäivän julkiset verotilastot, mutta uskoisin tämän olevan sitäkin hyödyllisempi.

Kirjanpito on pakollista mutta ei ehkä niinkään hauskaa. Verosäästöt ovat kuitenkin hyvästä ja oikeastaan niiden penkominen on ihan hauskaakin. Verovähennyksistä olen muistaakseni kirjoitellut blogin kirjoittamisen alkuajoista lähtien. Onhan tämä blogikin välillä kirjanpitomaista muistikirjan kirjoittamista ja toisaalta verovähennysten kertaamista. Ja tavoitteenani yhä on, kuten alkuajoista saakka on ollut, tonnin tunti (verosäästöinä). 

On kuitenkin totta, että kohteiden lisääntyessä kirjanpidollinenkin vaiva kasvaa. Automatisointikin toimii vain tiettyyn pisteeseen saakka. Kaikki kuitit menevät pilveen (nykyään ennemmin heti kuin joskus myöhemmin, koska silloin ne eivät mene välttämättä ollenkaan). Kuitit myös kohdennetaan kämppäkohtaisesti päivämäärien, summien ja aiheiden kera. Exel päivittyy lopulliseen muotoonsa vasta kirjanpidon tarkastelun yhteydessä. Pohja on toki ”kiinteiden kulujen” jne esimerkkien kera jo olemassa. Tönöprojekti tarkoituksellisesti opetti todella orjalliseen kuittiseurantaan, tosin tietyt muutaman euron kuitit olivat lopulta vähän jo turhauttavia. Vaikka tönöprojektissa oli useampiakin isompia lasku/kuittirivejä, niin kyllä sinne niitä yksittäisiä uretaani- ja silikonituubejakin mahtui.

Jokaisessa sentissä on uuden miljoonan alku, mutta ihan kaikkia pennosia ei jaksa alkaa jahtaamaan. Kun kuitenkin johonkin orjallisesti opettelee ja tottuu on ne pennostenkin viemiset kirjanpitoon aivan uskomattoman vaivatonta puuhaa. Puuhastelun makua varsinkin niissä pennosissa on, mutta ne osoittavat rutinoitumisen juurtumisen. Kuitti - muutama klikki ja kirjanpito viimeistelyä vaille valmis. Sama toistuu oikeastaan satoja kertoja vuodessa. Täten aikaa kyllä kuluu enemmän kuin se lopullinen 2h, kun täsmäyttää exelit ja kohdekuitit veroilmoitusta tehdessä. Väitän yhä verotukseen perehtymiseen ja kertaamiseen ja kirjanpitopuuhasteluun menevän yhden työviikon tunnit (noin 40h).

Tänäkin vuonna sai taas huomata että verottajan alusta oli jokseenkin muuttunut. Ainakin omasta mielestäni. Tavallaan rutiini puuttui, koska järjestystä tai ainakin asettelua oli muutettu. Se kuitenkin oli käytännöllisempää ja käyttäjäystävällisempää. Lopulta veroilmoituksen täydentäminen sujui jopa varsin mallikkaasti ja yhdeltä istumalta. Olipahan ”tallenna keskeneräisenä” nappulakin palautettu. Sitähän minä en edes olisi uskaltanut käyttää, mutta eipähän tarvinnutkaan.

Lopputuloksena päästiin jälleen varsin mukavaan plus-miinus-neutraali tilanteesen, joskin vähän jäänee tappioita myöhemmille vuosille käytettäviksi. Toisaalta ennakkoverolaput tällekin vuodelle lähinnä ihmetyttää. Hajauttaminen kannattaa ja tällöin voi hyvällä työllä ja isolla tuurilla päästä verotuksellisesti varsin edukkaasti. Kiinteistöjä vuokratessa voi hyödyntää rakennuksesta poistoja ja tuloutetut taloyhtiölainat nollaavat kivasti verotettavaa. On kuitenkin aina hyvä, että on kohteita joista on kulujenkin jälkeen verotettavaa. Jatkuva negatiivinen kassavirta ja pahimmillaan negatiiviset verovuodet kostautuvat jos pääomatulojen tappioita käyttää alijäämähyvityksenä ansiotuloista, varsinkin jos ne ovat alimittaiset.

Hyvä oma muistilistani

• Lue vero-ohjeita (muista vilkaista että luet tuoreinta julkaisua)
• Tee excel pohja (tulot, menot ja miksei vaikka varallisuus ja luotoitusasteet kassavirtoineen)
• Päivitä exceliä (ajantasaisuus auttaa päivittämisessä ja lainaneuvotteluissa)
• Kohdekohtainen kuittiarkisto selitteineen (ja backup)
• ”Se meni läpi” ei ole välttämättä oikein eikä ainakaan ilmainen lounas
• Tee verotuksesta haaste tai peli. Aina oppii uutta ja voi voittaa itsensä. Samalla voi jopa säästää.
• Veroviski tai -olut auttaa kummasti

Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tapaa sijoitusten kirjanpitoon taikka veroilmoituksen tekemisen helpottamiseksi. Ajatuksia kannattaa vaihtaa muiden kanssa ja itsensä haastaminen verotuksen syvällisempään pohdintaan voi olla jopa hauskaa. Ehkä nyrkkisääntönä voisi pitää, että veroilmoituksen täyttämistä ei kannata viivytellä viimeisille päiville (siitä huolimatta, että itse niin lähes poikkeuksetta teen). Netti ei toimi tai jokin muu ”jännä” syy, ihan sama miten pätevä ei oikeen kelpaa selitykseksi jos asian oisi kuitenkin voinut hoitaa kuukautta etukäteenkin. Ymmärrän ihan täysin miksi yritysverokonsulteille maksetaan maltaita, säästötkin voivat olla huikeita. Itse en ihan usko vielä olevani sillä levelillä, tavoitteita toki pitää olla.

Verokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.