Sosiaalinen media (osa 3) - taloyhtiöstä sosiaalinen media nykypäivään

Viestintä nousee hyvin usein taloyhtiöiden ykkösasiaksi. Tarvitaan lisää kommunikaatioita, koko yhtiössä, asukkaiden ja hallituksen välillä ja myös asukkaiden, hallituksen ja isännöitsijän välillä. Hallitus, isännöitsijä tai talonmies (mikäli jossain vielä sellasia on) voisivat päivittää taloyhtiön elektronista ilmoitustaulua ajankohtaisilla asioilla. Miksei myös joku joutilaampi asiaan jo perehtynytkin voisi asiaa hoitaa. Taloyhtiöistä löytyy yllättävänkin monipuolista osaamista.

Taloyhtiöt perustavat koko ajan enemmissä määrin lisää omia Facebook sivujaan, taloyhtiön kotisivuja ja pyrkivät helpottamaan kommunikaatiota. Tämä on hyvä asia! Tottakai yhtiöissä asuu myös iäkkäämpiä asukkaita, joille digiasioiden opiskelu ei ole helppoa tai edes mahdollista. Toisaalta jollei yritä niin ei myöskään opi. Vastaani on tullut useampikin yli 80 vuotias, joista osa on osannut käyttää minua paremmin älylaitteitaan, valveutuneita perhana.... En ota asiasta itseeni vaan suorastaan ihailen moista toimintaa. Ei siis saa luovuttaa aina kun tulee jotain uutta vastaan, vaan vaikka lyödä ne tyhmät päät yhteen ja opetella yhdessä, vertaistuki on mittaamattoman arvokasta. Tai ottakaa mukaan joku joka osaa asiassa opastaa. 

Nykypäivän maailma on kovin hektinen, ainakin taloyhtiöiden hallitusten tulisi ulottaa kommunikointi papereita ja sähköpostia pidemmälle. Tai ainakin pyrkiä vastaamaan sähköposteihin joskus jopa alle kuukauden viiveellä, myös isännöitsijöissä tätä tapahtuu. Tietysti kärjistän asioita ja näissä on eroja, mutta mainitsemiani asioita myös tapahtuu. Toisaalta voin myös kuvitella sitä viestien ja soittojen määrää, eli en nyt ihan 2 minuutin tai tunnin vastausaikaa odota. Toisaalta jos jo luit viestin, niin helpompaa siihen voisi olla vastata heti, eikä 3. muistutuksen jälkeen.

Oma keskustelualusta, selvät pelisäännöt viestintään tai vaikka ihan Whatsapp ryhmä hallituksen jäsenten välillä voisi kummasti helpottaa asioita. Hallituksen kokouksetkin voisi käydä vaikka verkossa, enää ei tarvita 100 sähköpostia, jotta saadaan hallituksen viiden jäsenen aikataulut sopimaan, asia voidaan hoitaa vaikka kotisohvalta.

Prosessit etenevät myös muiden tahojen toimesta, jotka mitä luultavimmin tulevat edistämään taloyhtiöidenkin digitalisoimista. Sähköiset osakekirjat olisivat varmaan monille tervetulleita, kuin myös joidenkin isännöitsijöiden käyttämät järjestelmät, joihin päivitetään lähes asuntokohtaisesti tietoja aina isännöitsijäntodistuksesta osakkaan toimesta tehtyihin remontteihin. Järjestelmää päivittämällä se pystyisi koostamaan tiedoistaan tarpeellisia asiakirjoja. 100e isännöitsijäntodistukset voisivat siis jäädä historiaan. Kiinteistöliitto mahdollistaa jäsentaloilleen taloyhtiösivut, muistaakseni ovat jopa veloituksettomat. Tuntuu, että myös valtio haluaa tukea digitalisaatiota ja haluaa, että Suomi olisi siinä kärkimaita, se vaatii vielä paljon työtä ja paljon asenteiden muutosta, mutta hivenen on liikehdintää oikeaan suuntaan havaittavissa.

Taloyhtiöiden toiminta vaikuttaa välillä esihistorialliselta, kas kun ei vielä faksejakin käytetä. Voisi olla aika kääntää uusi sivu. Ei tietenkään voida edellyttää, että kaikki osaavat teknisten vimpainten salat, enkä tarkoita paperittomuuteen siirtymistä sormia napsauttamalla. Tarkoitan ja toivon, että siirryttäisiin uutta vastustavasta negatiivisuudesta positiivisempaan uusia asioita mielenkiinnolla vastaanottavaan malliin. Asioita pitää pystyä kehittämään vaikka vaiheittain ja niistä pitää myös pystyä keskustelemaan. Aika näyttää mihin suuntaan kehitys vie, monillekko varpaille astun ja monetko sekasorrot saan yhtiökokouksissa ja hallituksissa aikaan.

Omassa taloyhtiön sosiaalisessa mediassa saisi paljon enemmän viestintää aikaiseksi. Ihmisiin tutustuisi paljon laajemmalti, ei vain omaan rappuun tai ovinaapureihin. Haluisiko joku lähteä lenkkiseuraksi? Tai vuorotellaanko kauppareissut? Osaisiko joku vaihtaa ilmanvaihtokoneen suodattimen, voin vaihtaa omenapiirakkaan? Ihmisiltä löytyy erilaista osaamista ja sitäkin voi vaihtaa.

Minä ainakin haluan päästä helpommalla, varsinkin kun siihen on kaikki mahdollisuudet. Se ei ole enää vain tieteiselokuvien utopiaa vaan nykypäivää, autot ja talot puhuvat jo. Muutosvastarinta romukoppaan ja kohti uusia tuulia, sen on tarkoitus helpottaa kaikkien elämää.

Sauna is a luxury and a passion

It is also a must in an apartment and if not a must then atleast an asset (also for a landlord)! Have you ever thought why Finnish people love to sweat naked in a steamy hot room? But before answering I must ask you that have you ever tried a real Finnish sauna? Not the ones that Swedish people call sauna because that's not it at all. Swedish version is merely a warm room, they don't blow of steam like finn's do. It is time of relaxation and purification and it is really a passion of mine.

After hard exercise or sweaty renovation it is the best sensation to get a refreshing shower and hop on lauteille of the hot steamy sauna and open a cold beer. Also every swimming stadium in Finland has public saunas and after sauna a dip in the pool and couple of strokes back and forth, I recommend.

There are couple of things that Finnish landlords also appreciates in their apartments. Not just just the dishwasher or washing machine. Own sauna and a balcony in the apartment are huge game changers. Even though sauna boosts up the electrical bill and is quite often just some sort of a storage room. And Finland is not that warm so balcony is pretty much out of season during winter times, so pretty long time of the year, but that too is nice to have. But those are said to add more than 10-15 thousand euros to the apartments value than compared without them.

I have already renovated one sauna and I liked it. It does have it ups and downs wanting to do everything yourself. But then there is no one else to blame and I always like learning new stuff and skills (and spare the labor costs). I have now 2/4 apartments with sauna and for me it is a must. I am also considering adding a sauna to one which is soon going to be completely bathroom renovated. It merely depends on the regulations and costs.

I will keep you posted and I dare you to test a Finnish sauna, test wooden heated if possible it is the right way. 80 degrees +/- 10 degrees, that should keep you warm.

Velka = vihollinen

Myönnän itsekin ajatelleeni velkaa pahana häpeänä ensimmäistä asuntoa etsiessäni. Olisin tietysti halunnut maksaa sen kokonaan omilla säästöilläni, mutta harvoimpa se onnistuu. Kun vihdoin löysin ensiasuntoni, vuosia sitten, kauhistuin, kun jouduin ottamaan velkaa. Elämän tehtäväkseni tuli minimoida velka ja maksaa se mahdollisimman nopeasti pois. Tällöin onneksi myös tajusin maksimoida ensiasunnon ostajan edut, eli en ottanut aivan liikaa velkaa, mutta en myöskään liian vähän. Valtiohan takaa ensiasuntoni lainaa ja tarjoaa vielä korkotuen (toki se jokin 3 ja jotain % ylittävä osa tuntuu kovin kaukaiselta).

Pyrkimyksenäni oli tottakai, että olisin ottanut sopivasti velkaa. Itse ajattelin, että se vähänkin oli liikaa. Nykyään voivottelen kuinka vähän käytinkään velkavipua hyväkseni, vaikka sainkin ostettua ensimmäisen sijoitusasuntoni vähän yli vuoden päästä ensiasunnon oston jälkeen. Tyypillinen suomalainen kuitenkin ajattelee juuri niin, että velka on pahin vihollinen ja jokin ihmeellinen häpeä ja siitä on pakko päästä nopeasti eroon. Lähes 0%:n koron maailmassa, miksi ihmeessä? Sehän on lähes ilmaista rahaa, vaikka miten haluaisi ajatella, että mikään ei ole koskaan ilmaista ja pankki ottaa aina omansa. Pankki tosiaan ei ole hyväntekijä, eli se ottaa omansa marginaaleissa ja kuluissa jne.. Verrattuna 90-luvun joihinkin 10-15% korkoihin, tilanne on kuitenkin aivan eri, pelikenttä on muuttunut.

Tälläista tilannetta ei ole ennen nähty, että korot olisivat menneet miinukselle. Jokunen vuosi sitten ihmeteltiin kun korot olivat alle 2% ja sitten alle 1%, "Tämän alemmas ei voida enää mennä". Sitten kohti nollaa ja nyt ollaan jo suomalaisten suosituimman viitekoron, 12kk euribor, kanssa alle nollan prosentin. Miinuksella?! Ilman marginaaleja pankkien pitäisi maksaa meille velallisille? Joissain maissa tällaisiin ihmeellisyyksiin ollaan oikeudessa asti päädytty. Eli pitäisi olla hyvä asia, että on velkaa. Pelikenttä on tosiaankin muuttunut. Shakki onkin muuttunut yhtäkkiä tammeen.

90- lukua ja nykypäivää ei kuitenkaan voi täysin verrata, sillä tuolloin inflaatiokin oli korkealla tasolla ja tasoitti puntteja. Elämme kuitenkin historiallisia hetkiä, moni kuvittelee ja ennustaa jälleen "Enää ei tosiaan voi mennä alemmas"... Vai voiko sittenkin? Ennustajat ovatkin yleensä se suurin joukko jotka ovat väärässä. Tottakai sieltä aina löytyy joku joka oli oikeassa ja pääsee otsikoihin. Tarpeeksi pähkähullu voi arvata joskus oikein ja saada oman "one minutes of fame"- hetkensä. Koska tapahtuu ja mitä, aika näyttää...

Velkavipu on kaksiteräinen miekka, hallitusti ja harkiten käytettynä, omaan sijoitusfilosofiaan sopivana se voi olla hyvinkin tuottoa lisäävä tekijä. Toisaalta korkojen kova nousu tai omien tulojen yliarvioiminen tai isot muutokset tuloissa (työttömyys, onnettomuus, tyhjät kuukaudet) voivat vaikuttaa hyvinkin negatiivisesti.

Toiset rakastavat velkaa ja pelaavat suurilla panoksilla, toiset vihaavat velkaa ja haluavat siitä eroon. Jokaisen on kuitenkin löydettävä se oma polkunsa. On vissi ero riskin määrässä, jos on 20% velkavipu, kuin jos velkavipu olisikin 90%. Sama homma pätee tuottoon. Itse kuulunnen aikalailla keskikastiin, ei omalla kohdallinikaan lainat ihan ole kihahtaneet hattuun, toisaalta olen aivan eri linjoilla, kuin ensiasuntoa ostaessani.

Sosiaalinen media (osa 2) - taloyhtiön nousu tuhkasta

Taloyhtiöt remontoivat ja täten uudistuvat paljon. On meneillään rakentamisen buumi, sekä uudis- että korjausrakentamisessa. Miljoonia laitetaan hankkeisiin, joissa parannetaan talon/rakennuksen toimivuutta ja elinikää. Yhtälailla miljoonia laitetaan myös uusiin kohteisiin. Pienellä rahalla (itse miljoonahankkeisiin verrattuna) näiden sivuun voisi liittää digitalisaatiota asunto-osakkeen osa.alueiden ja koko taloyhtiön kunnon ja toimivuuden seurantaan.

Auto on nykypäivänä kovin tekninen vimpain, siitä pidetään hyvää huolta ja mennään äkkiä huoltoon kun auton tekniikka vilkuttaa vikavaloa mittaristossa. Huoltoliikkeessä luetaan yleensä tietokoneella vikakoodi, tiedetään mitä pitää tehdä. Voisiko sama toimia myös asuntojen kohdalla? Älylaitteella voisi ohjata ilmanvaihtoa, lämpötilaa ja seurata energiankulutusta? Se on jo mahdollista, mutta niin hyvin hyvin hyvin harrrrvinaista, koska se maksaa. Ja tottakai se maksaa, se on melko uutta, autoissa on ollut jo iät ja ajat vikailmaisimet, kauko-ohjaimia, sähköiset ikkunat ja katto, mutta asunnoissa näitä suhteellisen pieneen tilaan ängettyjä teknisiä mahdollisuuksia ei käytetä.

Miettikääpä, että marssitte ostoskassit käsissä asuntoonne ilman avaimia, tai älyvimpaimella laitatte olohuoneen sohvalta saunan päälle, hallinnoitte musiikkia, muuta elektroniikkaa ja tekniikkaa. Mikroa tai saunaa älylaitteella käynnistäessä se myös hälyttää jos niissä on jotain epämääräistä (pyykit, kissa tms.). Kylpyhuoneen oven vieressä elektroninenpaneeli kertoo kuinka lämpimänä lattialämmitys käy, huoneen lämpötilan ja vedenkulutuksen (päivä, vko ja kuukausitasolla). Samainen tai vaikka erikin laite on liitetty muuhun tekniikkaan ja ilmoittaa asukkaalle enregiankulutuksesta, omistajalle, isännöitsijälle ja huoltomiehelle huoltotarpeesta. Asia hoituu lähes itsestään. Laitteen sovelluksista voi tilata vaikka ruokaa kotiovelle. Laite voi toimia myös ovipuhelimena ja näyttää ovisoittajan pärstän eteesi kirkkaana ja selkeänä. Ei olekaan Pekka, en päästä sisään.

Älylaitteet voivat myös oppia elintavoillemme, kun olemme kotona ilmastointi ja lämpötilat mukautuvat tilanteeseen, sama homma kun emme ole kotona. Energiaa säästyy vaikka elinmukavuudesta ei tingitä. Asiaa ei tarvitse välttämättä itse edes ajastaa.

Kuinka monet miettivät näitä asioita? Maalämmöstä, aurinkoenergiasta (jopa Suomessa), lämmön talteenotosta jne. puhutaan aktiivisesti ja tottakai ne ovat merkittäviä asioita. Mitä jos niiden lisäksi talo olisi älykäs ja pystyttäisiin säästämään vastikkeissa jollei useita kymmeniä niin useita prosentteja?

En usko, että esittämiäni asioita saadaan asuntoihin ihan ilmaiseksi, mutta kyllä ne tulisivat maksamaan itsensä takaisin ja voisivat lisätä paremmin kuin hyvin koko rakennuksen elinikää ja käyttömukavuutta. Enkä usko, että puhutaan satasista per asunto, ehkä ennemminkin tuhansista euroista. Kova summa, mutta jos sillä päästään nykypäivään. Itse ainakin haluaisin nostaa aiheen keskustelun tasolle ja kyllä haluaisin ainakin itselleni ja perheelleni moista mukavuutta.

Virtuaalikettu kuittaa.

An adventure of a lifetime

I think writing this blog from time to time also in English is good for me. In the first place I am sure I will make a lot of mistakes writing this, but please try to be patient, and the main idea is to improve my English skills. At some point I want to have some contacts from outside Finland and therefore English is a must. I know Finnish markets pretty well and I actively update my knowledge but I have a hunger also for markets abroad.

An adventure of a lifetime, not just a good song, but also holds the main idea of the whole investing world and is also a way of life for a landlord. Being a good investor means that it is a hobby for a lifetime, you have to think way ahead into the future. Being a landlord is pretty much different than investing in stocks, bonds etc., both have a lot of similarities but comparing the two I say that being a landlord and doing a lot myself is much more adventurous and fun. You never know when your tenant calls, they move out or left their key inside etc.. Stocks don't call you, they go up and down and businesses change but they are not as interactive and eventful as being a landlord. Yes I have picked my side and many others might say quite the opposite. But yea, the blog is about being a landlord and I am telling my story and it is an adventure of a lifetime.

This is still quite early days of my adventures of a lifetime as a landlord. I have already seen pretty much but I can imagine that there is much more to come. Many more times I will have a pointless conversation, laugh my lungs out, wonder to sell or not to sell etc.. I have done many things that an investor or a landlord should not but I hope that at some point I will learn. Also a reason to have this blog, a reminder for me what I have done and what I should have done. Am I going to be a landlord for the rest of my life? Time will tell, I hope not, I hope that I know to jump of the train at the right time.

I think you can get better English even by Google translating my earlier posts. I hope not but I seriously can imagine that. Welcome aboard, until next time!

KKKK

Vuokravälittäjä vai mää itte?

Kuumin vuokralaisten asuntoetsintä lienee nyt aikalailla kokonaan ohi, moniko asuntosijoittaja vuokraa itse ja moniko käyttää välittäjää? Onko asia käytännössä se ja sama? Aikaa, vaivaa ja rahaa kulunnee valinnasta riippuen vähän eritavalla.  

Asuntosijoittamista aloittelevana kävi muutamankin kerran mielessä laittaa ammattilainen asialle vuokraamaan hianoa asuntoani. Riskitöntä vai vastuutonta? Riippunee jälleen hyvin useasta seikasta ja siitä kuinka paljon itse haluaa nähdä vaivaa ja liata käsiään (ja kuinka pihi olen). Kohdallani ainakin pätee, että halvalla ja tee-se-itse.

Yhä edelleen silloin tällöin, kun kohteeni tulee jälleen vuokrattavaksi, pohdin eroa vaivattomuuden ja omaehtoisen vuokralaisvalinnan välillä. Asun samalla paikkakunnalla kuin kohteeni ovat, joten ratkaisu on ollut yleensä melko yksinkertainen. Ja kuten julkaisuistanikin on jo varmaan käynyt ilmi, tykkään tehdä itse ("mää itte"-asennetta), näen hedelmät helpommin ja ainakin tiedän ketä viime kädessä syyttää. Tosin itseähän siinä yleensä kuuluu syyttää jos välittäjä nyt on sattumalta huonon vuokralaisen löytänyt tai vuokralainen jotain toilailee (on kyse sitten jatkuvasti vuotavasta hanasta tai hätäinen lähtö tai vuokrien maksamatta jättäminen ja häätö). Harvemmin välittäjää vastuuseen saa virheestä, mikäli sellaista edes on syntynyt. Lienee yleensä vaan huonoa tuuria tai liian vähäistä seurantaa.

Itse vuokraamalla pääsee myös paremmin vuokralaiskantaan ja oman asunnon kiinnostavuuteen kiinni. Tykkään olla persoonallinen ja tutustua mieluisimpiin asunnon hakijoihin. Tuleehan siinä vastaisuuden varalle laitettua verkkoja vesille sitäkin kautta. Eiväthän kaikki saa asuntoasi ja jos annat hyvää kuvaa niin kyllä minulta ainakin välillä kysellään perään, että muutosta olisi tulossa, olisiko vapaana jotain? 

1-2kk vuokra vuokravälittäjän (no okei välitysfirman) taskuun ja "tuurilla" vielä pommi vuokralaiseksi niin vuokranantaja kiittää. Kiitän kun olen valinnut itse vuokralaiseni, joka vielä ilmoittaa vioista, korjaa tai tarvittaessa pyytää korjauttamaan niitä ja vielä kehuu kämppää. Kuittaan hymyssä suin kun vuokralainen asiallisesti ja fiksusti ilmoittaa elämäntilannemuutoksistaan ja muuttoaikeistaan ajoissa. 

Ei mitään pahaa sanottavaa välittäjistä, kun en itse ole vielä käyttänyt. Ei mitään pahaa sanottavaa omatoimisesta vuokraamisesta, leppoisaa hommaa, kun homman osaa. Jinx ja koputetaan puuta.

KKKK

Sosiaalinen media (osa 1) - vuokranantajan nousu (ja tuho?)

Sosiaalinen media puhututtaa. Monia ujostuttaa lähteä uusiin asioihin mukaan, itsekin tein ensimmäisen twitter tilini (blogilleni) vasta äskettäin. Vuokranantajalle ja asuntosijoittajalle SoMe on kuitenkin lähes loputon mahdollisuus.

Aina vain yhä enemmän sosiaalinen media vaikuttaa laajemmalti ja laajemmalti. Nyt myös asuntosijoittajat ja vuokranantajat alkavat valveutumaan enemmän sen tuomiin mahdollisuuksiin. Asuntojen ja vuokralaisten seulonta helpottuu kummasti. 

GoogleMaps on kätevä työkalu, voit "kävellä/ajaa" tuntemattomammankin kaupungin potentiaalisen kohteen naapuruston läpi liikahtamatta sohvaltasi. Voit myös tutustua kohteisiin kotisohvaltasi katsellen kuvia, videoesittelyitä ja lukemalla sähköpostiin liitteenä saatuja asiapapereita. Hoasilta juuri julkaistiin uusi kimppakämppä tinder- sovellus, toki enemmän vuokralaisille suunnattu, mutta kertoo sekin digitalisaation mahdollisuuksista. Samaa voisi toteuttaa vaikka vuokralaisille ja vuokranantajille? Miksei? Ja aika näyttää.

Hakuvahdit sekä asunnoista ja vuokralaisista automatisoituvat ja kohteiden löytäminen helpottuu. Itse saan uusista tietyn tyyppisistä kohteista tiedot sähköpostitse. Sama homma jos haen uusia vuokralaisia, tulee niistä vinkkejä faceen (Facebook), ilmoituksia potentiaalisista vuokralaisehdokkaista ja heidän hakemuksiaan sähköpostiin. En pidä näyttöä ja kerää tuhatta vuokralaishakijan lippulappua, vaan seulon jo etukäteen näytölle kutsuttavat hakijat ja pyydän tarvittaessa lisätietoja.

Vuokralaisten seulontakin helpottuu ja monipuolistuu sosiaalisen median ansiosta. Voin seuloa vuokralaisehdokkaita läpi netissä, mennä pintaa syvemmälle ja tutustua näiden sosiaalisen median julkisiin tietoihin, kuviin ja päivityksiin. Facebook tili tai Twitterin päivitykset ja kuvat voivat kertoa enemmän kuin tuhat sanaa. Joskus jopa enemmän kuin vuokranantajan raamatunomainen luottotietokysely (tämän tärkeyttä yhtään väheksymättä).

Mahdollisuuksia siis on. Entäpä sitten ne uhat? Kuten niin monet esim. julkisuuden henkilöt ja yritykset, niin myös vuokranantaja voi tuhota maineensa, bisneksensä ja raha-asiansa sosiaalisessa mediassa. Kannattaa olla tarkkana mitä julkistaa ja miten. Juuri hiljattain käväisi Facebookin kautta video vuokranantajan Youtubeen lataamasta videosta, jossa asunto oli melko läävä kunnossa (ilmeisesti vuokralaisen toimestako?). Kannattiko tätä kuitenkaan julkistaa vuokralaisen ja paikkakunnan kera? Vuokranantajan oma nimikin tuli selkeästi esiin. Edes minä en kehtaa moiseen linkkiä laittaa.

Netin tarjoama informaatiotulva on lähes rajaton, myös vuokranantajalle tai vuokranantajaksi haluavalle. Toki informaation etsinnässä ja sen suodattamisessa tulee käyttää järkeä. Kuin myös sinne syötettäessä tietoa, kuvia tai mitä nyt kulloinkin. Wikipedia ei ole aina se ainut totuus ja Jumalan sana, vaikka on tainnut saada jo hyväksytyn aseman myös tieteellisen tekstin lähteenä. Googleen kirjoittaessa täytyy tietää mitä etsii, miten, millä hakusanalla ja miten suodattaa tuloksia.

Kahvi porisemaan, älypuhelin käteen, tabletti viereen ja läppäri auki. On aika astua digitalisaation ihmeelliseen maailmaan. Onnea matkaan ja pidä hauskaa!

KKKK

Vuokranantajan ilmaiset lounaat

Jos saan vuokraa 500e ja kuluni: vastike, vesi, sähkö ja laina (korko+lyhennys) ovat myös 500e = (pääoma) tuloni 0. Onnea matkaan selittämään asiaa verottajalle. Entäpä taloyhtiön lainan verovähennysoikeus vuokratuloista? Voisin kuvitella, että siinäkin mennään suurimmaksi osaksi metsään tietämättä mitkä ovat tulouttamisen ja rahastoinnin erot. Suoraviivaisin ajattelutapa ei aina (tai yleensä) ole oikein.

Vuokranantajan elämä ei ole riski- ja verovapaata luksusta, vaan selvittelyjä, verolappujen täyttämistä,  verojen maksamista ja kämpän kunnon puolesta pelkäämistä (JOS asukkivalinta osuu huonosti). Pahimmassa tapauksessa oma maksukyky menee ja kämppiä voi joutua myymään pakosta ja polkuhinnalla, koska joku tai ehkä useampi kuin yksi vuokralainen osoittautuukin painajaiseksi ja tulojen saaminen kestää liian kauan tai ne jää saamatta. Tottakai tuottoakin syntyy, mutta niistä tosiaan maksetaan veroja. Valitettavasti sitä asuntolainan lyhennystä, joka kuitenkin on omaisuuden kerryttämistä, ei saa vähentää verotuksessa. Yhtiölainan tulouttaminen on eri asia. Sekin kannattaa vaikka googlettaa ensin ja oppia lukemaan yhtiön talouspapereista. Kyllä siitäkin sitten joskus menee ne verot.

Kulut ovat kuluja, jotka ovat selkeästi perusteltuja ja syntyneet asunnon vuokraamisesta tai asuntosijoittamisesta. Vuokranantaja tarvitsee esim. puhelinta ja nettiä, mutta ei niitäkään kaikkia saa 100% vähennettyä. Asuntosijoittaminen ei ole oikotie onneen ja vuokranantajaksikin ryhtyminen vaatii kanttia ja toisaalta jonkin verran (tai aika paljonkin) selvitystyötä.

Takki auki kaljan ääressä avaimet käteen ja vuokra käteisenä lapaan ei ehkä nykypäivänä enää onnistu, enkä usko että lopputuloskaan olisi välttämättä vuokranantajan mieleen. Ensinnäkään verottaja ei tykkäisi, koska tuloja voisi jäädä ilmoittamatta, toisaalta vuokralainen voisi laittaa tunnon tuskitta ja seuraamuksitta kämpän tuhannen pillun päreiksi (anteeksi karkea kielenkäyttöni).

Ei niitä ilmaisia lounaita vuokranantajillakaan ole, tai no voi olla, että olen jotain löytänyt, mutta palataan niihin myöhemmin. Tutustukaa asunto-osakeyhtiölakiin, vero-ohjeisiin ja aiheisiin, jotka mietityttävät, muutoin voi tulla ikäviä yllätyksiä ja niissä ei itkut auta. En itsekään vielä osaa sanoa tekeekö veroilmoitusta täyttäessä mieluummin mieli itkeä vaiko nauraa. Onnea matkaan! (Sitäkin todella tarvitaan).

KKKK

Selaa, selaa, etsii, etsii, jaksaa, jaksaa, painaa, painaa...

Sitähän sijoittaminenkin ja myös asuntosijoittaminen on. Erityisesti asuntosijoittajana tulee selailtua erilaisia sivustoja, joissa on asuntoja myynnissä. Katsonko niitä mielenkiinnosta, hullunkiilto silmissä, unelmoiden vai euron kuvat silmillä? Varmaan vähän kaikkea. Ala ja aihe kiinnostaa, uusia asuntoja tulee jatkuvasti markkinoille ja välillä uusia kiinnostavia (tavalla tai toisella) asuntoja myös poistuu markkinoilta kiivaaseen tahtiin.

Sama tilanne toistuu vuokranantajan näkökulmasta. Kun vuokralainen vaihtuu tulee selattua ja seulottua läpi yksi jos toinenkin tiedustelu asunnosta sekä netistä asuntoa hakevien ilmoituksia. Kuten seuraavaa asuntoa hakiessa niin vuokralaisen kanssa sama homma, etsitään sitä kultakimpaletta.

Vuokranantajan ja asuntosijoittajan homma on melko sivutoimista, kuten aikalailla koko asuntosijoittaminen. Ainakin omalla kohdallani on näin. En tee koskaan täyttä työpäivää sen parissa, enkä toivottavasti koskaan tulekaan tekemään. Tunnin pari uhraan aiheeseen silloin tällöin. En laske työksi erilaisten asuntojen ja vuokralaisten hupiseulontaa, vaikka asuntosijoittamisen tunteihin ne laskisinkin. Kiva pysyä markkinassa kiinni ja saada makeita nauruja, kun joku on kuvannut taas WC papereita ja vessanpönttöjä. Ei välttämättä oma välittäjävalintani. Toisaalla vuokralaiset laittavat itsestään ties mitä ehdottelevia tissit tiskiin kuvia ja milloin kippis kaljatölkin kera. Viihdyttävää, joten kiitos ainakin siitä.

En päättömästi selaile eri sivustoja tai jokakoti-lehteä ja toki luotan paljon myös nykypäivään erilaisten hakuvahtien helpottaessa elämääni. Vuokranantajan elämä on välillä tylsää ja välillä voi olla vähän vauhdikkaampaakin vuoristorataa. Tällä hetkellä meno tuntuu lepposalta, katselen lähinnä kun kuukausittaiset vuokrat kilahtelevat tilille. Aikaani välillä vie yhden asuntoni putkiremonttiprosessi, joka sekin on mielestäni viihdyttävää ja mielenkiintoista.

Kohteet ovat siis jatkuvassa tarkastelussa ja jos oma budjetti ei anna myöden uusille hankinnoille niin tyhmältähän se välillä tuntuu. Siitäkin syystä asuntosijoittaminen ja vuokranantajana toimiminen on jos jonkinlainen maratooni. Pitää olla hereillä ja oikeassa paikassa oikeaan aikaan.

Tämä on sitä hamsterin pyörässä juoksemista sen kultaisen päivän perässä, kun porkkana putoaa nenän eteen ja pääsisi vaikka ennalta aikaiselle eläkkeelle. Voi olla, että hamsteri väsyy tai juoksupyöräkin menee rikki ennen maaliin pääsyä.

Kettu, kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Sijoitusasunto nro 3, melkein kuin uudiskohde

Mennäänpä sitten seuraavaksi aiheeseen, joka puhuttaa paljon nykypäivänä - uudiskohteet. Tehdään uudiskohteista vielä pieni syrjähyppy loitommalle, eli tällä kertaa peruskorjattuun kohteeseen. Jos uudiskohteet ja niiden loputon paperipinous (viittaan siis esim. rakennuttajavastuuseen, rakennustapaselosteisiin, pohjapiirrustuksiin, materiaalivalintoihin ja vastuukysymyksiin) tuntuvat hankalilta, niin miettikääpä kohdetta jota myydään kuin uudiskohdetta ja "vastaa kunnoltaan uudiskohdetta".

Tosiaan kolmas sijoitusasuntotarkoitukseen hankittu kohteeni on peruskorjattu vuonna 2011. Harhaanjohtavuus alkoi heti myynti-ilmoituksesta, jossa ilmoitettiin rehvakkaasti talon vuosilukuna 2011. Pieniä kulmannostatuksia synnytti syvempi tutkailu ja saman taloyhtiön myynnissä olevat muut kohteet, joissa yhdessä mainittiin talon alkuperäinen ikä, noin 50-luvulta. Myös välittäjältä kysymäni tiedustelu tuotti lähinnä vastauksen "tämä nyt on yleinen tapa" ja yhtiöpapereistakaan ei täysin helpolla löytynyt alkuperäistä rakennusvuotta rakennukselle. Okei tuo taitaa oikeastikin olla melko yleinen tapa, mutta mites sitten jollei asiaa ole yhtään tuotu missään esille, niin onko ostajalla vastuu penkoa tieto esille vai onko jo hyvän asuntovälittämisen rajoja rikottu?

No eipä lähdetä nyt tuomitsemaan ketään hirteen vaan palataampa asiaan. Asunto oli ollut jo tällä kertaa pidempään tyhjillään viimeisen vuokrauksen jälkeen ja tällä kertaa selvisi nopeastikin, että myyjänä oli yritys. Eli tarkempi ja laajempi google haku suoritettiin ennen konkreettisempia toimenpiteitä. Yrityksen liikevaihto näytti laskeneen muutamia vuosia peräkkäin ja vedin johtopäätöksen, että tästäkin kohteesta halutaan eroon ja tinkivaraa toivottavasti löytyy.

Budjettini oli melko tiukka ja pyyntihintaan en kohdetta olisikaan ostanut. Kohde oli myös mukavuus- tai sanottaisiinko turvallisuusalueeni ulkopuolelta, eli ei kotikaupungistani. Kovan puntaroinnin jälkeen päätin lähteä tutustumaan kohteeseen, samalla tuli tutustuttua uuteen kaupunkiin ja asunnon lähialueeseen. Alue vaikutti rauhallisemmalta kuin google haku antoi ymmärtää, legendat elää vaikka aluekin elää ja muuttuu. Välittäjä kertoi, että myyjä oli jo tinkinyt hinnasta useita kymmeniä prosentteja... Hiki alkoi nousta, kun piti laskelmoida, että voiko vielä tinkiä ja miten oma budjettini sopi tähän. Päädyin kuitenkin tekemään tarjouksen.

Kävin samalla reissulla katsomassa myös toista kohdetta ja toiselta välittäjältä sai kivasti lisätietoa kaupungista, erittäin mukavaa palvelua pakko myöntää. Toisessa kohteessa vielä pyöriessäni soitti ensimmäisen kohteen välittäjä antaen vastatarjousta, olin jopa vähän yllättynyt. Myyjä suostui kuin suostuikin nipin napin tinkiini ja jouduin vain vähän tulemaan vielä vastaan, tosin jostain syystä myyjä lykkäsi myös autopaikan kauppaan.

Okei, taustasta vielä sen verran, että myyjä oli kuulemma kohteesta myynyt jo muutakin ja halusi nyt kokonaan kytköt pojes ja siirtyä muille maisemille, joten autopaikan lähestulkoon tuputtaminen sopi kuvaan, kovan tinkimisen lisäksi. Tosin itse en arvostanut autopaikkaa juuri miksikään, joten tein sen myös välittäjälle selväksi ja lopulta autopaikka tulikin kuin päälliskauppana mukaan. Olipahan autopaikka vielä vuokrattu ja mukiinmenevällä tuotolla. Kaupankäynnin loppupuolella oli mukavaa myös kuulla "ainiin myyjä unohtikin kertoa". Saa kyllä yleensä palan nousemaan kurkkuun, eikä tämäkään kerta ollut poikkeus. Asia koski kuitenkin vain juuri sitä, että autopaikka oli vuokrattu, uutinen antoi vapauden syvään huokaisuun ja tilannehan oli kannaltani jopa vieläkin parempi. "Turha autopaikka" alkoi heti tuottaa.

Tästä tuoreimmasta hankinnastani ehkä vielä myöhemmin lisää. Näemmä kannattaa tinkiä vaikka vähän pahalta tuntuisikin, liian härkiksi jos mennään niin mitä luultavimmin kohdekin menee sivu suun, nyt mentiin mitä ilmeisimmin hyvän maun rajoissa. Pääsin kuitenkin myyntihinnassa budjettiin ja otin uutta riskiä isommalla yhtiölainaosuudella oman lainan sijaan. Toivotaan, että vuokrattavuus pelaa ja vastike säilyy kohdillaan myös tulevaisuudessa.

KKKK
.

Asuntokauppaa ja asuntosijoittamista tunteella

Oletko hyvä myyjä jos osaat ostaa tai osaatko ostaa "hyvin" jos olet hyvä myyjä. Kullakin lienee mielipiteensä. Itse sanoisin, että tulisi osata ymmärtää molempia osapuolia. Asuntosijoittamisessa osapuolten välissä on kuitenkin myös välittäjä, paljon tunteita ja unelmia.

Asuntosijoittamisessa vallitsee hyvin erilainen myyjä - ostaja suhde, verrattuna perinteisiin kasvokkain tilanteisiin tai vaikkapa puhelinmyyntiin. Lähes poikkeuksetta asuntosijoittamisesta puhuvat painottavat analyyttisyyttä, laskelmointia ja tunteiden sivuun laittamista, Asuntoihin liittyy kuitenkin suuri lataus tunteita, enemmän kuin jopa auton hankintaan tai ainakin enemmän kuin telkkarin vaihtamiseen. Miksi siis olla huomioimatta tunteet?

Mikäli olet ostamassa vanhan pariskunnan koko elämän palvellutta asuntoa, miten voit täysin olla huomioimatta tunteet? Heillähän voi olla arvokasta tietoa alueesta, taloyhtiöstä ja asunnosta. Vaikka et välttämättä saisikaan kohteen tuotto% tingittyä tarpeeksi alas, ei kannata polttaa siltoja myyjään tarjoamalla naurettavaa summaa. Voi aina yrittää, mutta senkin voi tehdä fiksusti.

Entä avioerotapaus, kuolinpesä tai vaikkapa konkurssin tehnyt yrittäjä? Heillähän on suorastaan tarve päästä asunnosta eroon ja ostajaehdokkaana voisit auttaa siinä. Parhaassa tapauksessa voit tehdä hyvät kaupat ja kaikki lähtevät voittajina, mutta toisaalta tunteet ovat jo pinnassa ja helpolla kiehuu myös yli.

Saako sympaattisen puhelias pariskunta saman kohteen halvemmalla tai samaan hintaan kuin analyyttinen ja numeroista puhuva asuntosijoittaja? Itse sanoisin, että kyllä, erityisesti jos myyjä on yksityinen, mutta kyllä myös välittäjien kanssa toimiessa. Ihminen on luonteeltaan utelias ja ainakin itse haluaisin tietää millainen/millaiset ihmiset ovat kiinnostuneita lapsuudenkodistani tai elämäntyöstäni. Välittäjät voivat korjata väitettäni, mikäli näin ei ole.

Kaikki yllä mainitsemistani tilanteista olen omakohtaisesti kokenut ja nähnyt. Välillä järki menee jäähän, välillä ahneus suorastaan pelottaa ja välillä tulee vastaan erilaisia tunnetiloja. Usein menee vielä laskutkin sekaisin ja uusiksi. On tullut vastaan tilanteita, kun kaupat on jäänyt tekemättä muutaman satasen takia, koska tunteet kuumenevat ja on kyse enää pelkistä periaatteista. Huutokauppajärjestelmät sekoittavat laskelmat ja suorastaan huutavat tarjoamaan lisää, periksi ei anneta vaikka homma tuntuu suunniteltua enemmän lompakossa. Eräissä tarjousneuvotteluissa lyötiin minulle asunnon lisäksi pakettiin autopaikka. Vastaukseni oli, että haluan asunnon, en arvosta autopaikkaa edes eurolla, pääsen pyörällä joka paikkaan. Sain molemmat, myyjä pääsi molemmista eroon. Ymmärrän toki, että pelkän autopaikan vuokraaminen ei ole vaivan arvoista ja siitäkin syystä arvelin, että myyjä haluaa siitä ennemmin eroon.

Osakkeita voi robotti/koodattu ohjelma ostaa ja hyvälläkin menestyksellä, asuntoa en antaisi robotin ostaa puolestani. Enkä usko, että asuntokaupoilla pärjää niin hyvin tunteettomasti kuin tunteet huomioiden.

Ei älkää jättäkö laskinta ja exeliä unholaan, mutta muistakaa että myyjät ovat ihmisiä ja niin ovat välittäjät ja asuntosijoittajatkin. Puhumalla ja tutustumalla voitte tehdä uusia arvokkaita tuttavuuksia, jotka voivat hyvällä tuurilla poikia nyt tai myöhemmin jotain, you never know... Tuijottamalla pelkkää tuottovaadetta (esim. 8% koska jotkut muutkin ovat sanoneet saavansa) ja tinkimällä kohteesta 30% saatte todennäköisimmin vihaisen myyjän, toki poikkeuksiakin löytyy.

Kettu kuittaa.

Kuka tai mikä on vuokranantaja?

Vuokranantajat ja asuntosijoittaminen ovat rummuttaneet hyvät tovit viime aikojen, vai pitäisikö sanoa jo vuosien, uutisotsikoita. Ovatko vuokranantajat kasvottomia rahanahneita kapitalisteja vai ovatko he tavallisia työssäkäyviä ihmisiä, samanlaisia kuin esimerkiksi vuokralaiset? Kyllä myös vuokralainen voi olla vuokranantaja.

Kuten jo olen aiemmassa tekstissäkin maininnut niin yksityiset suomalaiset omistavat noin neljännesmiljoonaa (250 000) vuokra-asuntoa. Osalla on asuntoja useampi, osalla 1-2kpl. Osa vuokraa asuntojaan itse ja osa käyttää välittäjiä, kaikki ovat kuitenkin lopulta niitä vuokranantajia. Toki jos on isompikin asuntosalkku omistuksessa voikin olla, että asuntosijoitussalkkua ja juoksevia asioita hoitaa palkattu ammattilainen.

Keskitytäämpä nyt kuitenkin niihin tavallisiin tallaajiin, tee-se-itse-vuokraajiin, eli sellaisiin kuin minä itse. En usko, että kovinkaan moni harrastaa asuntosijoittamista hyvää hyvyyttään. Toki nyt Airbnbn kautta oman asunnon vuokraaminen hyvin alhaiseen hintaan oman loman ajaksi on jonkinlaista Win-Win tilannetta, sen suurempia taloudellisia voittoja havittelematta. Mutta Airbnb lienee jo oma lukunsa ja palataan kyllä myöhemmissä postailuissa senkin pariin tarkemmin.

Mutta eiköhän kaikilla vuokranantajilla ole jonkinlainen tulomotiivi asuntosijoittamisessaan. Kyllä joku saa itselleen ehkä jopa täydellisen asunnon jossa asua, mutta vastikkeetta harva jos kukaan asuntoaan saa. Oli vuokranantajan tavoitteena sitten omien voittojen maksimoiminen tai omien eläkepäivien takaaminen, vuokranantajia on moneksi.

Osa voikin olla niitä kasvottomia rahanahneita, jotka korottavat vuokria vuosittain sopimuksessa seisovan minimin, vuokralaisen vaihduttua ilman selityksiä nappaavat vuokravakuudesta sopimussakon (harva ensiasunnon vuokraaja muistaa/ymmärtää sopimuksen minimikestoa) tai laittavat serkkunsa kaiman siivousfirman putsaamaan jääkaapin yhden vauhtiraidan 250e hintaan. Puheluihin harvemmin vastaillaan tai kätyrit hoitavat asiat. Kokemus ei liene kovin kummoinen, mutta voi se silti olla sijoittajalle harvinaisen tuottoisaa.

Toisaalta helpolla lähestyttävyydellä ja hymyllä pääsee pitkälle. Miksi korottaa vuokraa ja karkottaa hyvä vuokralainen jos asiat sujuvat ja omat kulut eivät nouse? Ongelmatilanteiden ratkominen ja kommunikoiminen vuokralaisen kanssa helpottavat asunnon ylläpitoa ja olet selvillä asunnon mahdollisista plussista ja miinuksista. Hyvällä tuurilla saat hyvät suositukset ja vaikka samanlaisen uuden vuokralaisen tilalle vanhan vuokralaisesi toimesta, säästät aikaa ja vaivaa. Toki normaalit haastattelut ja tarkistukset kannattaa AINA tehdä. JA jos vielä (vaaditaan jo aikas lailla tuuriakin) vuokralainen vaihtuu kun haluaa vaihtaa isompaan ja sinulla moinen on tarjota, tilanne vain elää parempaan suuntaan. Ehkä harvemmin näitä kultareunuksia löytyy, mutta välillä niinkin.

Vain yksi vuokralaisehdokkaista saa asunnon vaikka hyviä ehdokkaita on välillä ollut jonoksikin asti. Monet ovat olleet silti myöhemminkin vielä yhteydessä ja tähän myös rohkaisen, sillä koskaan ei tiedä jos minulta tai tutulta vapautuu asunto. Hyvät välit vuokralaisiin ja vuokralaisehdokkaisiin ovat välillä kullan arvoisia. Se, että on niin hyvä vuokranantaja, että vuokralaiset soittavat perään vaikka ei olisikaan kohdetta esillä missään nostaa hymyn huulille.

Vuokranantaja on kuin myyjä, joka myy kohdettaan parhaalle vuokralaisehdokkaalle, onnistuessaan hän on hyvä. Mutta jos onnistut myymään myös itsesi vuokranantajana, olet edellä muita. Eli vuokranantaja on ihminen siinä missä muutkin. Millainen? Sen päättää vuokralainen...

KKKK

Vuokraustapaus 2 eli ceissi numero 2

Palataampa jälleen astialle eli uuteen (vanhaan) vuokrauskeissiin.

Tapaus oli järjestysnumeroltaan toinen ja osui vähän myöhäiseen sesonkiajankohtaan, eli elo-syyskuuhun. Täytyy jatkossa oikeasti muistaa. että panostaa heinä ja elokuuhun mikäli vain jo on ajoissa tiedossa vuokralaisen vaihtuminen. Ei ole taloudellisesti järkevää jättää vuokralaisen hankintaa viimetinkaan ja vain toivoa ja tuuriin tukeutua ettei tule tyhjiä kuukausia saati päiviä.

Vuokraaminen ei ole rakettitiedettä ja nyt pikkuhiljaa viisastuneena ja aiheeseen kouliutuneena voisinkin sanoa, että kokemus opettaa. Kokemusta on siis sekä vuokraamisesta sesonkiaikaan, kuin asunnon hakemisesta tuohon aikaan. Kun opiskelijat yleensä saavat tietää paikkansa heinäkuun alun tienoilla, on asunnoille kysyntää ja vuokralaisia pääsee valitsemaan ja kyllähän ne parhaat valitaan päältä. 30-100 hakijaa/asunto niin eipä tarvitse hyvänkään vuokralaisehdokkaan kovin montaa 1+1 yhtälöä laskea, helpommalla he asunnon saavat, mutta kun ei se ole heillekään aivan selvää.

No tapauksessani nro 2 mentiin tämän sesongin ohi ehkä vähän liian heittämällä ja vähän liian välinpitämättömästi. Toki opiskelijat alkavat olla syyskuussa jo melko epätoivoisia, jollei sitä omaa majapaikkaa ole löytynyt ja silloin vuokranantaja kiittää. Erityisesti jos osuu epätoivoinen ja lähempää tarkastelua kestävä hyvä vuokralaisehdokas.

Uistin oli jälleen vesillä ja kävivät muutamat ehdokkaat asuntoa katsomassakin. Kaksi tapausta taisi mennä ohi suun, muu markkina kun ei ollut enää niin kuumana. Vaikka itselläni olikin jälleen priimakuntoinen yksilö markkinoilla, en päässyt aivan täysin valitsemaan mieleistäni vuokraajaa, mutta sain kuitenkin mielestäni hyvän yksilön. Haastattelut, vuokravakuudet ja vanhemmat sponssina ja tukena, ei huono lainkaan.

Jannu tuntui pitävän asunnosta hyvää huolta ja maksoi vuokransa ajallaan. Tosin lopulta tilanne päätyi niin, että yhtiöltä tuli muutamia kirjeitä häiritsevästä asumisesta (bileeeet) ja vuokralainen lähti lopulta melko oma-aloitteisesti. Toki selvittelin asiaa melko tarkkaan ja sain kuin sainkin ensimmäisen uhkausukaasini käräjäoikeuden mutkan kautta, että asunto otetaan haltuun mikäli tilanne ei muutu. Se kuullostaa oikeasti pahemmalta kuin on, mutta harvemmin kuitenkaan johtuu täysin pelkästä höräkorvanaapurinkyttääjästä.

Eli tilanne päätyi yhteisymmärrykseen, joskin sopimussakkoa olisi voinut käyttää ja lopulta varmaan olisi pitänytkin. Ei siinä mitään, asuntohan oli moitteettomassa kunnossa ja avaimet jne hoitui hyvin. Vaikka vuokrasopimus purettiin etuaikaan olisi sopimukseen nojaten ollut oikeus periä vielä vuokravakuudesta vähän tyhjien kuukausien pelossa. En kuitenkaan kokenut tätä tarpeelliseksi, jatkossa en liene enää niin "hyväntekijä". Eniten tilanteessa ihmetytti kun yli 20sen jätkän äiti tuntui hoitavan poikansa asiat ja lopulta päivittäisiä soittoja kuului, kun kelaan piti lähettää jotain todistuksia, kun hakemus oli mennyt pieleen.

En todellakaan tee töitä ilmaiseksi ja jatkossa vuokraustodistuksen kirjoittelusta veloitan vähintään yhtä paljoin kuin isännoitsijät veloittavat todistuksistaan. En minä sitä kelan hakemusta tehnyt virheellisesti tai jättänyt tekemättä... Kumpi on pienempi paha? Maksaa 100e, jotta saa 5000e vai olla saamatta 5000e, koska ei halua maksaa 100e? Täällä Suomessa tuo ei ole niin yksinkertainen kysymys, kukaan kun ei saa saada mitään. Jatkossa on otettava opiksi, en minäkään vuokranantajana toimi hyvää hyvyyttäni-

No oppia ikä kaikki ja seuraavien vuokralaisten kimppuun, toivotaan että he muistavat hoitaa asiansa itse. Toki vanhemmat voivat olla tukena, mutta ei nyt jokaisen puhelun kuulu mennä heidän kauttaan. "Poikani kyllä sanoo ja on fiksu ja filmaattinen...". Ja kuinkas käykään kun nuori on useiden satojen kilometrien päässä kaitsijoistaan, yleensä jopa ensimmäista kertaa elämässään. Vapaus  voi olla kuin huumetta. Ja nuorille vieläpä saattaa maittaa niistä se laillisin, alkoholi, sanoivatpa vanhemmat hellanlettasmussukastaan mitä tahansa.

Näihin tunnelmiin ja muistutuksiin.

KKKK

Hupinsa kullakin

Onhan se hauskaa vakoilla muita ja samalla vähän markkinaakin, pitää ns. tuntumaa yllä.

Tällä kertaa tuli selailtua tori.fi antimia, todellinen helmi tarttuikin haaviin noin 3min kuluessa. Kyllä näistä se jokin huumorikin on revittävä. Ei tosin aina tiedä itkeäkkö vaiko nauraa...

Avattuani ilmoituksen mentiin heti (ainakin minun silmilleni) metsään. Lause: "Ilman välittäjää joten hintakin on kohdillaan" ei yleensä oikein vakuuta. Sama jatkui "hyvin hoidettu taloyhtiö"-kommentilla. No jos yhtiö on hyvin hoidettu näkynnee se hyvässä vastikkeessakin yleensä suoraan. 42m2 ja 213e vastike eivät mielestäni tue väittämää, saati 26e vesimaksu. No sen tarkempaa taloustarkistelu ei ollut joten pienestä lähdetään huutelemaan, mutta eivätpä ainakaan minun mielenkiintoani nuo nostattaneet.

Välillä tekeekin mieli soittaa myyjälle ja tiedustella vähän tarkemmin että MITÄ? Ouraidii alue oli suosittu ja luultavasti joku asunnon ostaakin, tiedä sitten paljonko pyynnissä oli tinkivaraa, mutta tarkisteltuani näytti asunto kyllä suht hyvin hinnoitellultakin. Ja onhan joku myynyt asunnostaan 30% sijoitusmielessä, täytynee vielä joku kerta soitella perään ja kysellä vähän, että miten moinen homma oikein toimii. Ostanko keittiön vai vain ovenkahvat tai wc vai minkä?

Aa niin ja löytyi siltä samalta tori.fi katselmuskierrokselta yksi 30e lamppukin, myynnissä asuntojen joukossa. Välillä lienee hankalaa tehdä niitä myynti-ilmoituksia? Toki myönnän, että itse taisin ensimmäisen ilmoitukseni tehdä asuntojen MYYNTI puolelle vuokraamisen sijaan, joten ehkä en itsekään ainakaan kovaan ääneen voi huudella.

Vähän kevyempää luettavaa tällä kertaa ja lähinnä muistutus niin itselle kuin mahdollisille lukijoillekin. Ainakin itselle, että EI NÄIN. Voivathan nuokin joillakin ja joillekin toimia, mutta itseeni eivät ainakaan iske, välillä suuresti kummastuttaa ja hyvin usein nostattaa hymyä huulille.

KKKK

Sijoitusasunto nro 2

Terveppä jälleen

Tosiaan pysytään edelleen vähän itse aiheessa eli asuntosijoittamisessa ja nyt meinasin käydä läpi sijoitusasuntoni nro 2 hankintaa. Joillekkin tämä voi olla kuin kauhutarinaa, eli ei näin/noin, mutta näin se nyt sitten kuitenkin meni, sekä hyvässä, pahassa ja rahassa.

Toinen sijoitusasuntoni hankinta oli vuoden sisällä ensimmäisestä, vähän enemmän asuntosijoittamiseen perehtyneenä ja innostuneena sekä vähän tuuria sekaan lusikoiden. Kohteeksi valikoitui lopulta alle 30m2 yksiö "tutun" välittäjän kautta opiskelijakaupungin parhaalta (minun mielestäni) ja halutulta (jälleen minun mielestäni) postinumeron alueelta.

Kohde osui sihtiini vähän kuin vahingossa, "tutun" välittäjän ohimenneiseen kommenttiin perustuen. Olin kertonut olevani kiinnostunut mikäli jotain osuu kohdalle ja ohimennen jutustelu osui oikeaan aikaan ja oikeaan paikkaan. Rattaat lähtivät käyntiin ja myyjä olikin melko halukas myymään. Pientä skeptisyyttä hintaa ja myyntihalukkuutta kohtaan ja hieman enemmän kuin ensimmäisen asunnon kohdalla selvittelyjä. Enemmän kyselyitä välittäjältä ja jopa soitto isännöitsijälle.

Ja kuten lähes aina, vähän piti vääntää hinnasta ja myyjä suostui jopa hyvään tinkiin kohteesta. Jälkikäteen ajateltuna lisäselvittelyt, vaikka vain google tms olisivat voineet antaa sen kättäpidemmän lisätiedon, jolla olisi voinut vähän lisää alennusta hankkia, tosin olisi se lisätinki voinut kostautuakin kohteen ohimenolla, joten turha jossitella. Lähinnä muistuttaa yhä edelleen tekemään kotiläksyt kunnolla: myyjän tausta (kuka, miksi, aikataulu, talous, yksityinen/yritys), taloyhtiön luvut, isännöitsijä tai/ja puheenjohtaja ja miksei vielä vaikka käydä vähän kävelyllä tutustumassa ympäristöön ja naapureihin.

Miksi varoittelu ja muistuttelu? Kaupantekotilaisuudessa kävikin ilmi, että myyjä olikin yrittäjä ja tällä vaikutti olevan melkoisen suuri tarve myyntiin. Eli talous ei tainnut olla toivottavassa kunnossa ja sijoitusasuntokin piti myydä, vaikka olikin vuokrattuna valmiiksi. No yhtäkaikki kaupat tuli tehtyä ja asuntosijoittaminen valui eteenpäin ja vuokralainen oli jopa valmiina.

Eipä tuotoilla aivan kuuhun menty, mutta päästiin sillä noin 5% tuottoon. Vuokralaisen vaihduttua tuli remontoitua asunto edustuskuntoon ja se onkin pitkälti mennyt kuumille kiville sijaintinsa (luultavasti merkittävin tekijä) ja hyvällä maulla tehdyn remontin johdosta. Suuria remontteja ei ollut eikä vieläkään ole tiedossa ja vastike on jopa laskenut viime vuosina. Ja tottakai vuokranantajakin on kyllä parhaasta ja komeimmasta päästä. Nojoo vitsit sikseen, vaikkakin pyrin olemaan miellyttävä ja helposti lähestyttävä vuokranantaja kaikille vuokralaisehdokkailleni, en vain vuokralaisilleni tai niille, jotka asunnon lopulta saavat.

Nykyinen vähän vajaan 7% tuotto, laskeva hoitovastike ja harvinaisen mukava vuokralainen kuitenkin pitävät kohteen valintaa tähän mennessä parhaana asuntosijoittajan ja vuokranantajan valintanani. Tottakai hankintaan ja kohteen hallintaan liittyy aina kokemuksia ja kömmähdyksiä, mutta niihin palannen myöhemmin.

KKKK

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Mennäänpä sitten taas asiaan, eli ensimmäiseen todelliseen kohteeseeni, eli sijoitusasuntoon ja sen ostamiseen. Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostin 23 vuotiaana. Tosiaan sijoitusasunnon ostamisessa ei ole ikärajaa ja nuoresta iästäni huolimatta en voi kehuskella syntyneeni kultalusikka tai -lapio suussani. Varat olivat omilla töilläni ansaittuja ja harvinaisen pihillä luonteella kerättyjä. Joten kyllä asuntosijoittaminen onnistuu vaikka opiskelijalta.

Säästäminen oli verissä ja aika hyvä pesämuna jäi vielä ensiasunnon oston jälkeenkin, kiitos ASP tuetun säästämisen (suosittelen). Muut sijoitustuotteet olivat vielä melko tuntemattomia ja asuntosijoittaminen oli mielestäni hyvä keino aloittaa kunnolla kartuttamaan lisää varallisuutta. Ja kuten monelle muullekin suomalaiselle onhan se maanläheinen, helppo ja riskitön (en kyllä täysin allekirjoita) tapa sijoittaa.

No jonkin aikaa selattuani markkinaa ja tutustuessani syvemmin asuntosijoittamisen maailmaan päädyin tuttuun hyvämaineisen alueen kohteeseen. Laina noin 50% rahoituksella onnistui sekin melko kivuttomasti ja luonnollisesti hyvissä ajoin. Hinta oli mielestäni edullinen (kyllä tarkistin tutulta välittäjältä ja hintatiedoista), suurista remonteista uupui vain putkiremontti. Kohde olikin rempattava kauttaaltaan, kylppäriä lukuunottamatta ja se oikeasti oli aika härskissä kunnossa. Kohde oli vieläpä kuolinpesän myymä, joten tinkaaminen onnistui paremmin kuin hyvin.

Remppa onnistui itse tehden "halpa voi olla hyvää kaavaa" noudattaen hyvässä aikataulussa. Omakehu lehahtaen voin väittää rempan jälkeen kohteen olleen hyvin suosittu siistillä ja modernilla ilmeellään. Eikä sitten ikinä mitään vanhanaikaista tai mökkijämiä noihin remppoihin! Asuntoja selaillessa sellaisia oikeasti löytyy: "juuri remontoitu". Joopa joo ja onnea matkaan.

6,6% tuotto (vuokra-vastike/ostohinta+remppa) vielä kalustettuna vuokrattavan verohelpotuksella ei ole lainkaan hassumpi. On kuitenkin hyvä muistaa se suurin tekijä eli VAIN putkiremontti uupuu. Putkiremontti ei ole koskaan VAIN ja sitä tässä puntaroidaan putkiremppasuunnitelmien edetessä. Ja jos papereissa sanotaan, että se on osittain tehty kannattaa mennä oletuksella, että sitä ei ole tehty.

Jälkiviisaana voinkin jo naureskella ensimmäisen sijoitusasunnon tapahtuneen ehkä hitusen liikaa tunteisiin perustuen ja ehkä liian nopeaan päätökseen nojautuen. Oma ajatusmaailmani kuin ostaisi ja remontoisi omaa ei aina toimi. Taloyhtiöön, tämän remontteihin ja niiden tarpeisiin tutustumista ei voi liiaksi korostaa. Eipä niissä laskelmissa ihan noudatettu Marko Kaarron, Joonas Oravan tai Olli Turusen lasku- ja tarkistuskaavoja saati tullut tehtyä tarkistuspuheluita isännöitsijälle tai/ja hallituksen puheenjohtajalle.

Kokemuksien myötä "helppo ja riskitön asuntosijoittaminen" onkin jo pikkuhiljaa unohtunut. Ei se ainakaan niin helppoa ole kuin vaikka toivoisi, ostat asunnon vuokraat tai myyt ja teet rahaa ja mielellään vielä maksimaalisen paljon. Jos se nyt niin helppoa olisi niin kaikki tekisivät sitä kokoajan. Onhan asuntosijoittajia jo kuin sieniä sateella ja jonkinlaisesta buumistakin voinee jo puhua, mutta moniko pääsee niihin kunnon tuottoihin (5-7%?)? Itsekin lävähdän sinne 4-5% tuottoihin putkiremontin jälkeen, vähän riippuen lopullisista kustannuksista.

Mainittakoon, että asuntosijoittamisen ei tarvitse olla eläkeläisten puuhaa ja kyllä nuorellakin saattaa jo olla pesämunaa ensiasunnon lisäksi myös sijoitusasuntoon. Nuorena hankittu sijoitusasunto ehtii kerryttää kivat lisätulot, toki mitä pidempään elät sitä pidempään nautit. Itse meinasin nauttia jo nyt! Se, että laskee mihin rahojaan käyttää, ei tarkoita etteikö nautteisi elämästä.

Eli pitkää ikää ja täyttä elämää vaan!

KKKK

Miksi käymme töissä?

En voi sanoa, että vihaan töitä, mutta en usko, että kovinkaan moni menisi töihin, jollei pitäisi. Eli käytännössä jollei sitä rahaa oikeasti tarvitse.

Tavoitteenani ei välttämättä ole elättää itseäni vain vuokranantajana toimimalla tai asuntosijoittajana tai pelkästään sijoittajanakaan. Tai edes näiden yhdistelmänä, vaikka suurin osa tuloistani ehkä tulisikin juuri noista. Harrastukseksi sitä voisi tehdä jotain pientä näpertelyä sijoittamisten ohessa, jotka harrastuksia tosin nekin.

Tosiaan, en vihaa töitä, mutta jos tulee tilannetta eteen, jossa työnantaja sanoo: "palkkasi eteen sinä hyppäät kun me niin sanomme". Työnantajan markkinat MY ASS, ei sitä silti kaikkea tarvitse niellä vaikka olisikin 100 muuta saman työn hakijaa ja heistä 90% tekisi saman halvemmalla ja miksei jopa iso osa paremminkin.

On sitä muutaman kerran tainnut olla haastatteluissakin nielemistä, ettei niitä siltoja tule poltettua kun on niin ja näin lähes kettuiltu, enemmän tai vähemmän tahallaan tai tyhmyyksiään. 

"Avoimia tehtäviä on vain yksi, kaikki halukkaat eivät vain voi sitä saada." Ahaa hienoa, nyt ymmärrän paremmin.

Kolmannen kysymyksen jälkeen "palkka on summien X ja Y välillä." Kiitos tästä tiedosta, olisi voinut senkin ilmoittaa ajoissa niin olisin haastiksen alussa voinut ilmoittaa FYI (for your information=tiedoksesi) tämä taisi olla tässä. Turha sitä on kaikkien aikaa tuhlata. Mikäli mahdollinen työnantaja ei maksa elämääni (eli kaiken maailman kulujani) tai maksa minulle palkkaa, niin en kyllä usko että töitä haluaisin tehdä.

Kun tavoitteena on taloudellinen riippumattomuus palkanmaksajasta, niin odotan vielä noita hetkiä, että voi kuitata vähän työnantajille takaisin. Kaippa se ihan normaalia on molempiin suuntiin antaa palaa?

En väitä etteikö töissä voisi olla mukavaa ja itse käyn harrastuksekseni myös sellaisissa töissä. Työ ei ehkä ole maailman vaativinta ruudinkeksintää eikä rankkaa, mutta mielestäni ihan mukavaa. Eli voi olla, että olenkin jo oman näpertelyni löytänyt.

Life is too short!

KKKK  

Myyntiä ja markkinointia parhaimmillaan

Tällä kertaa tuli selailtua tori.fi antimia, todellinen helmi tarttuikin haaviin noin 3min kuluessa. Kyllä näistä se jokin huumorikin on revittävä. Ei tosin aina tiedä itkeäkkö vaiko nauraa...

Avattuani ilmoituksen mentiin heti (ainakin minun silmilleni) metsään.

Lause: "Ilman välittäjää joten hintakin on kohdillaan" ei yleensä oikein vakuuta. Sama jatkui "hyvin hoidettu taloyhtiö"-kommentilla. No jos yhtiö on hyvin hoidettu näkynnee se hyvässä vastikkeessakin yleensä suoraan. 42m2 ja 213e vastike eivät mielestäni tue väittämää, saati 26e vesimaksu.

Välillä tekeekin mieli soittaa myyjälle ja tiedustella vähän tarkemmin että MITÄ? Ja lupaan sen vielä joku päivä tehdäkkin. Ouraidii alue oli suosittu ja luultavasti joku asunnon ostaakin, tiedä sitten paljonko pyynnissä oli tinkivaraa, mutta tarkisteltuani näytti asunto kyllä suht hyvin hinnoitellultakin.

Aa niin ja löytyi siltä samalta tori.fi katselmuskierrokselta yksi 30e lamppukin, myynnissä asuntojen joukossa. Välillä lienee hankalaa tehdä niitä myynti-ilmoituksia? Toki myönnän, että itse taisin ensimmäisen vuokrataan ilmoitukseni tehdä asuntojen MYYNTI puolelle vuokraamisen sijaan, joten ehkä en itsekään ainakaan kovaan ääneen voi huudella.

Eli ehkä pitäydytään niissä perusteissa ja kuvaillaan tilannetta niin kuin ne on ja jätetään kultaiset ostostv lauseet sikseen. Selkeät tiedot ja kuvat kohteesta yleensä toimivat paremmin kuin hyvin. Eli ei välttämättä niitä nyt jo buumiksi tulleita kuvia kahvoista ja ties mistä wc pyyhkeistä... Kannattaa toki sisustaa hyvällä maulla ennen kuvia, mutta ei niitä sisustuksia siellä myydä, vai olenko nyt aivan erehtynyt?

Vähän kevyempää luettavaa tällä kertaa ja lähinnä muistutus niin itselle kuin mahdollisille lukijoillekin. Ainakin itselle, että EI NÄIN.

KKKK

Asuntosijoittajan arki

... alkaa aamulla klo 6.00, kun laitan kahvin porisemaan ja avaan läppäriini etuovi.com, oikotie.fi, tori.fi, vuokraovi.com ja avaan vierelle vielä jokakoti-lehden. Soitan samalla kaikki vuokralaiseni läpi, selailen uusia kandidaatteja, olen yhteydessä taloyhtiön päättäjiin ja isännöitsijöihin, imen itseeni lisää tietoa ja vastailen sähköposteihin. Kyttään koko päivän niitä herkullisimpia diilejä, heti valmiina tekemään tarjouksen.

Yksi vuokralainen on tuhonnut koko kämpän ja vaatii nyt korvauksia kun vasaraa heilutellessaan kolautti kätensä ja satutti sen vuokraamani asunnon seinään. Käyn myös läpi juuri viimeisestä valituskierteestä tullutta oikeustapaustani, jossa voitin käräjillä, hävisin hovissa ja nyt voitin korkeimmassa. Ratkaisuna molemmat maksavat omat oikeudenkäyntikulunsa, koska tapaus oli hyvin poikkeuksellinen, sakot määrättiin molemmille huolimattomasta toimimisesta. Kultakala oli hukkunut huoneistossa, vuokralainen syytti minua ettei asuntoon tullut tarpeeksi happea, hänkin oli kokenut huoneistossa puuskutusta erityisesti kuntopyörää (tyttöystäväänsä) polkiessaan. Olin kieltänyt lemmikin ja toiseksi minua ei oltu informoitu, että tyttöystävä asuu vakituisesti asunnossa, oikeus kuitenkin tulkitsi ettei kultakala ole oikea lemmikki ja voitin jutun naapurien todisteluiden pohjalta, ettei vuokralainen asunut yksin.

Kaikki voittivat vai? Kiitos Suomen oikeuslaitos tällaisia epäselviä tapauksiahan ei aihealueeseen mahdu... Päivä jatkuu puhelimessa ja koneen äärellä, kuin sijoittajan päiväkauppaa käyvällä, hyökkään hyviin tarjouksiin ja päätän päiväni joskus pikkutunneilla.

Ööö... Ei? Menisikö ennemminkin näin: nousen klo 10 jälkeen raukein mielin uuteen päivään, pyydän palvelijaani keittämään kahvit ja tekemään aamupalan. Lehti on valmiiksi sohvapöydällä kun istahdan ja laitan 80" 4KUHD himoteeveen päälle taustalle ja katselen piirrettyjä tai mitä kulloinkin tuleekaan. Syön aamupalani rauhassa, nautin asuntosijoittajana tienaamillani euroilla ostetuista antimista täysin sydämmin (paljon tulee ja kaikki myös tyypilliseen tapaan menee ja ruuankin puolesta varmaan sepelvaltimotauti odottaa). Menen Suomen kesään kartanoni takapihaterassille nauttimaan merinäköalastani ja siemailen samalla kylmää olutta auringonpaisteessa.  

Ipad Proni piippaa viestin merkiksi, asuntojani hoiteleva Luigi ilmoittaa "kaikki hyvin asuntosijoittajan valtakunnassa". Työpäivä pulkassa siis... Mitäs sitä sitten? Tuhlaamaan lisää rahaa vai kuluttamaan Suomen valtion kauniita teitä upouudella Audillani.

Tuskimpa jälkimmäinenkään. Asuntosijoittamisessa on oma työnsä, joskin hyvin hoidettuina ja asiaan vihkiytyneenä asiat saattavat jopa soljua kuin itsestään. Voi oikeasti nauttia vain siitä sijoitetun varallisuuden kassavirrasta, tosin usein alkuvaiheessa se tarkoittaa isoa vuorta lainaa, toki poikkeuksiakin löytyy.

Tosiaan... Saatan, kuten ehkä huomaa, välillä vähän värittää ja kärjistää tilanteita tai yleisiä uskomuksia. Kummastakin ylläolevasta esimerkkityypistä välillä pompsahtelee pinnalle mediassa juttuja. Juurikin asuntosijoittamisen tuomaa luksusta ja leppoisia eläkepäiviä tai kauhuvuokralaisten tekemiä, vai sanoisinko takomia, kauhukuvia ja reikiä.

Seuraavissa jutuissani lupaan kertoa totuudenmukaisesti omasta päivittäisestä tai ainakin viikottaisesta tekemisestäni asuntosijoittajana. Toki muistakaa, että olen pelkkä harrastejila, enkä tee asuntosijoittamista leipätyönäni. Ehkä vielä jonakin päivänä.

KKKK

Miksi sijoittaa asuntoihin?

En sijoita siis pelkästään asuntoihin, vaikka alkuun ehkä idea vaikuttikin siltä. Tilanteet (ja minäkin) muuttuvat, mielestäni rahastot ja osakkeet ovat hyvä lisä asuntosalkun oheen. Niissä raha liikkuu helpommin.

Asuntosijoittaminen on ollut jo pitkään tyypillinen vaurastumisen väline maailmalla, eikä varmaan ainakaan vähiten tunnettu liene presidenttikisassa huuteleva Donald Trump. En voi väittää hänen olevan idolini, tosin en voi väittää etteikö hän jotain olisi tehnyt myös oikein ja samalla tästä ei muka kannattaisi ottaa oppia.

No alkusysäykseni kohti sijoittamista olen saanut tienaamillani ja säästämilläni rahoilla. Pieniä rahasto, tili ja indeksi sijoituksia siellä täällä, eipä sitä kuitenkaan sijoittamiseksi voi kuvailla. Jonkinlaisesta "ahkeruudesta" säästöjä alkoi kertymään niin, että pystyin jo aika varhain vielä opiskellessani aloittamaan sen suomalaisen unelman eli omistusasunnon jahtaamisen. 

Voisin sanoa ensiasuntoni (ASP tottakai käytössä ja valtiokin antoi silloin vielä 3te lapaan lisää) olleen ensikosketus asuntosijoittamiseen. Eihän se ole sijoitus? Eihän se ole asuntosijoittamista? Väärin, olit sitten miten asuntosijoittamisen konkari ja vaikka kuinka vihaisit, että sitä omaa asuntoa pidetään sijoituksena, mutta sitä se on. Ja vielä 90% (tai jopa lähemmäs 100%) suomalaisista, se on se suurin, rakkain ja tärkein sijoitus. Järkevin? Ei välttämättä aina.

Se että miten tuottava se on, on kunkin itse laskettava. Itse laskin, että putkiremonttihelvettikerrostalokaksion ostaminen tulisi kustantamaan yhtä paljon kuin tämä puiston toisella puolella oleva rintamamiestalo (3-4h+härpäkkeet ja tottakai puusauna). Piha, edes vähän omaa rauhaa ja mahdollisuuksia ja tee-se-itse intoa. Eli kumpikohan! Tilanne oli selvä.

Ja otetaampa kantaa ikuiseen riidanaiheeseen: pankille maksat korkoja ja samalla kerrytät omaa omaisuuttasi. Asunto tosin ei ole sormia napsauttamalla muutettavissa käteiseksi tai bittirahaksi, mutta varallisuutta yhtä kaikki. Vuokralla... Kerrytät nykyään esim. meikäläisen tiliä ja kiitos siitä. Toki vuokralle saa myös vastinetta, mutta kyllä mielestäni sille lainan lyhentämisellekin.

Remppaamalla omaa asuntoani, tutkiessani ja ottaessani muista mallia ja varoesimerkkejä, olen oppinut asunnoista yhtä jos toista. Korot olivat melko alhaalla ja ovat ilokseni kolisseet entisestään alemmas. Ja ensiasunnon ostosta ja alkuremonteista jäi vielä vähän omaa pääomaa mikä mahdollisti asuntosijoittamisen aloittamisen kunnolla.

Siitä se sitten taisi lähteä. Sen suuremmin tutustumatta asuntosijoittamiseen, toki nyt vähän ja asuntoja etsiessä kokoajan enemmän, mutta enempikin olisi ollut suotavaa. Nykyään sijoituksistani (nyt siis en laske omaa asuntoani) ehkä 80% on asunnoissa, 10% rahaston kautta asunnoissa (keino päästä uudisbuumiin mukaan, pieni kokeilu, mutta ihan hyvää voitonjakoa jo saatu), 10% osakkeissa ja jotain hiluja ehkä tuon 100% päälle niin käteisenä.

Tavoitteena lienee ehkä nostaa tuota osakkeiden osuutta lähemmäs 20-25% kohti. Lainavivun käyttäminen vain näillä koroilla on niin paljon helpompaa asuntojen kanssa ja vuokrillahan sitä vakuutta saadaan aina lisää avattua.

Osakkeiden kanssa osingot ovat jotenkin herkullisempia vuokratuottoon nähden. Vuokra-vastikkeet-lainaerä=yleensä aika pientä plussaa, toki niin yleensä ovat osingotkin näillä minun volyymeillani. Ja tietysti kun asunnon laina on maksettu, niin onhan se 15-20v päästä kiva olla velaton 80-110 tuhatta euroa, vaikka olisikin asunnossa kiinni.

Se, että uskonko enää siihen, että asuntosijoittaminen on helppoa ja riskitöntä? En, kaikessa sijoittamisessa on riskinsä, asuntosijoittamisessa mielestäni puhuttua enemmän. Ajat muuttuvat, lainsäädäntö muuttuu, veroja menee, 10 000 euron keittiö voi toiselle ollakin purkutuomio (esim. 500-1000e purkukulu) ja uusi omaa makua vastaava tilalle 10 000 eurolla. Järkeä kannattaa käyttää, mutta kun ollaan asuntokaupoilla niin ovat aina tunteetkin pelissä.

KKKK

Vuokranantaja varpaillaan

Palataampa nyt ihan vuokranantajan perus arkeen.

Se on aina jokseenkin odottava tai hämmentävä tilanne kun vuokralainen soittaa. Voin kuvitella että moni muukin vuokranantaja voi samaistua tilanteeseen. Ei tosiaan tiedä mitä odottaa ja yleensä lyö käden otsaan jo ennen kuin vastaa/kuulee asiaa. Pelonsekainen tunne jopa? Ei pysty maksamaan vuokraa? Putki vuotaa? Kämppä räjähtänyt tai palanut? Eipä mitään noin pahaa (ainakaan vielä, sormet ja varpaat ristissä) ole tapahtunut. Turha maalailla piruja seinille ennen kuin asian kuulee, toisaalta jokainen on oman mielikuvituksensa vanki.

No tuossa taannoin viikonloppuna tuli puhelu vuokralaiselta, että hän olisi lähdössä ulkomaille kesäksi, että voisiko vuokrata kämppää eteenpäin kun on poissa. Yli 3kk varoajalla ja sanoen, että ei mielellään haluaisi luopua kämpästä kun viihtyy niin hyvin ja tykkää kaikinpuolin. Hymyhän siinä helpolla heti tuli, ehkä syvä helpotuksen huokauskin.

Ja olipa vuokralainen vielä samoilla linjoilla siitäkin, että mieluummin joku hyvin tuttu ja turvallinen kaveri. Tavarat kun jäävät tulevan vuokralaisenkin käyttöön niin onhan se vuokralaisenkin etu saada väliajaksi fiksu kaveri maksamaan vuokravelvoite eikä sen lisäksi tuhoamaan viihtyisää kämppää ja tämän omia kamoja. Tunne- tai muuten arvoltaan arvokkaat tavarat kannattanee kyllä siirtää muualle säilöön oman poissaolon ajaksi, ihan vaikka varmuuden vuoksi. 

Sanoisinko, että tämä vuokralainen on tähän asti ollut sitä mitä kaikista vuokralaisista odottaa ja toivoo. Rahat tulee niinkuin pitääkin, ilmoittaa hyvissä ajoin muutoksista ja mikäli jotain korjailtavaa jne. Uskon ja toivon, että tämäkin saadaan yhteistyössä hyvin ja mutkattomasti hoidettua maaliin niin, että vuokralaiseni jatkaa ulkomaankeikan jälkeen vielä pitkään ja pitkään ja pitkään. 

Aiemmin eri vuokralaisilta olen saanut yhden vuotava hana soiton, josta isännöitsijän kautta talkkari töihin. Toinen on ollut avaimet sisällä soitto, joka hoitui naapurin tyttöystävän tullessa hätiin vara-avaimella, ilman omien evieni liikuttelua. Ainiin ja oli yksi säätökin vuokrasuhteen loputtua, kun piti joku todistus väsäillä kelaan, että juu kyllä sälli oli vuokralla kämpässäni ajanjaksolla x-y, eikö se vuokrasoppari ja irtisanomisilmoitus hyväksymisliitteeni kera riitä ja vaikka vuokranmaksukuitit siihen päälle? Näemmä ei riittänyt, kelan kanssa kannattaa varautua säätämään, niin vuokralaisen kuin vuokranantajienkin. Jatkossa jotain hintaa moisesta säädöstä opin pyytämään, sen verta kävi lopulta tilanne hermoille.  

Vuokranantaja on palvelusuhteessa vuokralaiseen ja suhteet kannattaa pitää lämpimänä. Ei ole kenenkään etu, että vuokralainen ei jaksa tai uskalla soittaa vuokranantajalle, oli syynä sitten vuokranantajan ärtyneisyys tai välinpitämättömyys. Mieluummin vielä vaikka muistaa, erityisesti hyviä, vuokralaisia pienellä tupari-, joulu- tai läksiäislahjalla. Se, että vanha hyvä vuokralainen vielä toimii suosittelijana eli tavallaan vuokravälittäjänä lähtiessään niin olisi aika luksusta.

Kommunikaatio on kultaa, sen puute voi johtaa... No vaikka mihin! En ole asuntosijoittaja hyväntekeväisyyttäni, enkä toivo vuokralaisista parhaita kavereitani tai edes toivo, että he soittavat minulle kuukausittain saati viikottain. Toivon ja pyrin ylläpitämään hyvää vuokrasuhdetta, jos se tarkoittaa matalaa luurinnostokynnystä ja hyvää tiedonkulkua suuntaan ja toiseen niin pääsee vuokranantajakin huomattavasti vähemmällä, eli käy minulle. 

Remppahelvetistä timantiksi

Ja alkuun, tee-se-itse, tottakai!

Se timantiksi muunnettava kohde voi alun alkaen olla todellinen remppahelvetti. Remppahelvettiin sijoittaminen vaatii kuitenkin hiukkasen enemmän luovuutta ja aikaa kuin muuttovalmis ostos. Rahaa on varattava (ja mielellään pieni puskuri siihen päälle) myös remonttiin ja remonttihahmotelmankin on hyvä olla jo vähintään vähän aluillaan oman pään sisällä. Kannattaa selvittää myös taloyhtiön kanta remontteihin ajoissa. Harvemmin niissä mitään kärhämää tulee, mutta on aina parempi olla ajoissa liikkeellä. 

Itselläni on olemassa hyvä listaus siitä, mihin pitää pyytää luvat yhtiöltä, mihin riittää ilmoitus ja mitä nyt voi melkein järjelläkin tehdä ilman sen suurempaa byrokratiaa. Lupaan myöhemmin yrittää muistaa liittää tarpeellisia ja joissakin määrin ehkä jopa järkeviäkin lippulappusia tuohon sivun laitaan.

Laiskuudestani huolimatta remontteja en kuitenkaan karsasta. Mielestäni se on hyvä keino päästä tutustumaan asuntoon paremmin ja antaa paremmin aikaa tuottaa se todellinen helmi markkinoille (vuokralle tai myyntiin). Samalla voi saada jo pientä käsitystä naapureista ja taloyhtiöstä muutenkin. Remontoin sitten yksiötä tai kaksiota niin pyrin valoisuuteen ja aivan uusiin sfääreihin, eli avaruuteen. Ei tarvitse olla nero tai sisustussuunnittelija, kunhan on vähän pelisilmää. Yleensä vaaleat pinnat ja yksi-kaksi tehosteseinää hillityllä tapetilla tai maalilla riittävät. Keittiön ei tarvitse olla mikään hunajaa maksava Puustellin käsin tehty (oikeasti tehtaalla), juuri sinulle suunniteltu (suoraan listalta) ja huisilla alennuksilla (jopa -10%, jos tässä heti nyt nimi paperiin, ja katehan on luokkaa 75%, eikä ilmaista peruutusta ole). Merkkiversiosta riittää Ikean vastaava halpaversio varsin hyvin. Silkkaa säästöä.

Naapureihin saa yllättävän hyvin kontaktia remontoidessa ja ravaten rappukäytävää edestakaisin eri kantamukset käsissä joka reissulla. Ihminen on luonnostaan utelias ja tilaisuus kannattaa käyttää myös toiseen suuntaan.

Markkinoita seuraillessa näkee myös paljon muita tee-se-itse tyylisiä ratkaisuja. Näistä silmiinpistävimmät näyttävät välillä erittäin hyvällä maulla tehdyiltä. On käytetty merkkitavaraa ja sisustettu, kuin suoraan jossain sisustuslehden keskiaukeamassa. Löytyy myös mökkijämistä tehtyjä palapelejä. "Juuri remontoitu, kuin uusi", uusi ehkä 70- tai 80-luvulla? On toki niitäkin surullisen kuuluisia tapauksia, kun vuokrataan tyyliin "uudella pesukoneella", joka tuodaan käytettynä paikalle, "On tämä tässä asunnossa uusi". Ahaa näinkö se homma toimii? Saat ainakin kettuuntuneen vuokralaisen jollet muuta.

Itse olen enemmän tyyliä osta (mahdollisesti remontoi) ja pidä, kuin osta, remontoi ja myy pikavoitolla. Toki molemmat ovat vaihtoehtoja ja jos hyvä tilaisuus esiintyy niin enköhän minäkin halutessani myy. Oma vaivansa remontoimisessa on ja suunnittelua ei kannata sivuuttaa, vaikka AINA kannattaa varautua yllätyksiin ja lisäkuluihin.

Onnea matkaan remonttihullu(t)!

KKKK

Vinkkejä asuntosijoittajalle (siis itselleni), monivalintatehtävä ja palapeli

Nykyään sijoitusasunnon valinta vaatii jossakin määrin luovuutta, varsinkin kun apajilla on niin paljon muitakin ottajia. Itse pidän verkkoja vesillä kaikilla suunnilla, en pelkästään etuovi.comissa tai lue vain perjantaisin postiluukusta kolahtavaa jokakoti-lehteä. On sitä tullut käytyä muutamissa pakkohuutokaupoissakin käräjäoikeudessa. 

Yleensä jo asunnon ostoaikeissa ollessani alan tiedustelemaan tutuiltani heidän tuttujen mahdollisia vuokra-asunnon tarpeita ja laitan verkot vesille. Lainan raamit olen yleensä neuvotellut etukäteen, joten jos helmi tulee vastaan on siihen mahdollisuus tarttua. Hyvällä tuurilla voi olla se puskaradion kautta hommattu ja vähän haastateltu vuokralaiskandidaattikin valmiina. Tällöin sijoitus on helpommin ja nopeammin saatavilla tuottamaan.

Pelkästään ulosmitatun huoneistön näyttö on eriskummallinen kokemus, sillä yleensä ei tiedä mitä odottaa. Näissä kohteissa kuvat eivät välttämättä vastaa tuhatta sanaa. Hajut lienevät se yleisin yllättäjä, sillä yhdessä tapauksessa astuessa rapun pääovesta sisään kolmannen kerroksen yksiö kärysi ulos asti. Okei asunnon ovi oli auki ja ruuhkaa tulvi käytävälle saakka (tupakan käryn mukana), ilmeisesti todellinen helmikohde!

Näytöissä kuitenkin kannattaa käydä ja kotiläksyt ja soitot isännöitsijälle ja/tai hallituksen puheenjohtajalle kannattaa tehdä. Mikäli näytöillä näkyy naapureita, jotka vaikuttavat puheliaan sorttiselta niin siitä vaan juttusille. Jokaista ovikelloa ei kannata tunkeillen mennä soittelemaan, ollaanhan sitä nyt Suomessa. Mutta olen tosiaan omillakin kotikulmilla saanut kutsun (vai kutsunut itseni, väliäkö sillä) kolmen naapurin asuntoa ihmettelemään.

Mututuntumalla, fiiliksellä taikka vainulla (miksi sitä nyt kukin haluaa kutsua) lähtiessä kaupoille voi helposti sohaista ampaispesään saamatta tippaakaan siitä herkullisestä hunajasta. Eli siis tekemättä kunnolla niitä läksyjä, aina yhtiöpaperit syyniin jollei nyt jokaiselle yhtiön päättäjälle jaksaisi soitella Kaippa sitä helpolla yli tilikorkojen tuottoihin pääsee kiinni, mutta riskinsä siinäkin, lainalla ostaessa sitäkin enemmän. Ilmaisia lounaita ei tästäkään sijoittamisen lajista löydä, vaikka lehdet ja muut mediat ja ties ketkä niin lähes huutavatkin. 

Ensimmäinen vuokraus eli ceissi numero 1

Meinasin nyt alkuun avata teille ensimmäistä vuokraustapausta joita jatkossa kutsun Ceisseiksi (oma vapaa käännökseni, englannin sanasta case). Eli tässä siis Ceissi nro yksi.

Moni asuntosijoittaja sanoo, että sijoitusasunnon valinnassa aina tulee vallita eri valintaperusteiden tai sanottaisiinko motiivien kuin oman asunnon hankinnassa. Itse kuitenkin käytän tuottolaskelmien ja remonttianalyysien lisäksi ajatusta, että muuttaisinko itse asuntoon tai muuttaisiko joku vaativista tutuistani sinne. Tämä helpottaa ostopäätöstä huomattavasti ja auttaa vielä enemmän remonttisuunnittelussa ja vuokralaisen valinnassa. 

Vaikkakin mainitsin ensimmäisessä kirjoituksessani olevani tee-se-itse-kaikki tyyppiä niin olen tämän lisäksi myös laiska. Toisaalta voisin kuvitella pyörän keksijän olleen laiska, koska se keksittiin selkeästi helpottamaan elämää jne. No yhtäkaikki, aloitan prosessini yleensä aina tutuistani ja sosiaalisesta mediasta. Tämä helpottaa lisäinfon tiedustelua mahdollisesta vuokralaiskandidaatista ja tottakai riippuu myös kuinka hyvä tuttavani tilanteessa toimii suosittelijana. Samalla ei tarvitse lähteä siihen rumbaan että teen vetävän vuokrailmoituksen nettiin tai/ja vastaan miljooniin tiedusteluihin.

No tämä aasinsilta nyt siksi, että ensimmäinen vuokralaiseni oli, ei välttämättä niinkään sosiaalisen median, mutta sosiaalisen verkostoni sisältä, joka helpotti tilannettani huomattavasti. Yksiö hyvällä alueella olisi herättänyt mitä luultavimmin kiinnostusta vuokrailmoitussivuilla, mutta tulin tulokseen että vuokraan 27,5m2 yksiöni tälle tulevaan varusmiespalveluun astuvalle nuorelle miehelle. Ei kämppäkään rasitu niin paljoa jos kaveri siellä käytännössä asuu vain viikonloput ja välillä voi olla useammankin viikon poissa.

Tässä kohtaa moni voisi miettiä kuinka pahasti metsään tässä nyt mennään. Hyvät ystävät ja raha-asiat eivät yleensä sovi yhteen, sillä jos tilanne kärjistyy on siinä helpolla vuosien ystävyyssuhde pilalla. Toiseksi joku voisi armeijaan menevän kaverin viettävän jäätäviä bileitä asunnossa, eli ei näin. Suurin virhe lienee tuossa se, että vuokralainen oli mies... Kyllä vuokranantajat lienevät suurimpia sukupuolirasisteja ikinä, nuori kiltti opiskelijatyttö saa asunnon aina.

Voisin torpata saman tien kaikki ns kompastuskivet, tapaus oli tutun tuttu, joten ei siinä mielessä suuria riskejä ainakaan ystävyyssuhteelle. Kuitenkin tarpeeksi tuttu, että myös vanhemmat olivat tuttuja ja täten hommat kurissa pidettävissä. Ja kyllähän 27,5m2 yksiössä bilettämällä saa helpolla tuhoja aikaan, mutta ei siellä kovin usein jäätäviä reivejä (vähemmän sivistyneille tiedoksi reivit on bilemuoto tms) tulla pitämään. Myöhemmissä kirjoituksissani tulen myös palaamaan vuokranantajan mahdollisuuksiin hyödyntää tukia. On yleensä plussaa jos valtio "takaa" vuokran maksun tyyliin 6-12kk eteenpäin ja inttiin menijät nyt ovat yleensä enemmissä määrin miehiä ja tämä tapaus oli tutun kautta, joten kiltit naapurintytöt jäivät nyt apajilta pois.

Tämä tapaus ehkä oli jopa joidenkin lukijoiden (jos moisia edes on saati tulee) mielestä vähän tyhjä tai turha postaus. Itse kuitenkin väitän muuta ja pidän tärkeänä, että tämä on ensimmäinen vuokraukseeni liittyvä postaus, sillä siinä on myös yksi tärkeimmistä opeista vuokranantajalle ja miksei myös vuokralaiselle: internet ja sosiaalinen media. Ilmaista mainontaa huudella omalla facebookin seinällä ja tätä kautta saada ilmoitus jakoon ja lisää markkinoita, helpottaa myös vuokralaista jos moiseen törmää ennen kuin se on avoimilla apajilla. Ystäväsi toimivat ilmaisina välittäjinä ja suosittelijoina ja lisätietojen tarjoajina. Toimii, mutta kannattaa olla tarkka ja laatia silti sopimukset jne tavalliseen tapaan, molempien kannalta hyvä asia. Harvemmin sitä vuokralaisia pidetään hyväntekeväisyyttään.

Sanoisinko siis, että ensimmäisen vuokralaiseni valinta sujui melko kivuttomasti, toki sosiaalisen median kesti hetken aikaa purra, mutta remontin edetessä ei ollut kovin suuri kiire. Palaan myöhemmin vielä sosiaalisen median ja varsinkin netin hyväksikäyttöön vuokralaisen valinnassa avoimessa markkinassa ja myös siihen, että miten kyseinen vuokrasuhde lopulta päättyi.

Mikäli aihe herätti kysymyksiä, eripuraa, tms niin aloittakaa keskustelua tai ottakaa yhteyttä suoraan allekirjoittaneeseen. Kirjoitusvirheistä älkööt välittäkö, en pahemmin minäkään, joskus muinoin kympin antanut äidinkielen opettaja lukiessaan näitä saattaisi haluta hirttää minut palleista kattoon, mutta ottakoon vuoronumeron.

KKKK, eli kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan päiväkirja

Tervehdys!

Tämän kirjoitteluni tarkoitus lienee kerätä omia kokemuksia vuokranantajana toimimisesta ja asuntosijoittamisesta. Otsikostakin päätellen tämä on oikeastaan minun, eli vuokranantajan, päiväkirja.

Seuraan aktiivisesti useampia asuntosijoittamiseen liittyviä blogeja ja samalla olen huomannut, että itse vuokranantajan arjesta ei samanlaista blogikirjoa löydy. Mitä asuntosijoittaminen pitää sisällään, paljonko se vie aikaa ja mitä oikeastaan, nyt tässä tapauksessa minä, teen? Yksityisillä ihmisillä on Suomessa jotakuinkin 250 000 vuokra-asuntoa. Täten asuntosijoittajiakin on monia ja monenlaisia, vaikkei välttämättä aivan noin montaa, kun monilla kuitenkin lienee useampi kuin yksi vuokrattava asunto.

Useissa asuntosijoituksiin liittyvissä aiheissa tai jutuissa käydään läpi eri sijoituksen laskukaavoja eri tilanteissa ja eri näkövinkkelistä, kaikki kirjoittavat asunnon sijainnin tärkeydestä, exelin käyttötaidoista ja mahtavista kaupoistaan ja tuotoistaan. Itse jätän nämä siis suosiolla pienemmälle ja keskityn enemmän vuokranantajan arkeen, joka ei ole aina niin kultaista ja yksinkertaista kuin sijoitusasuntoa ostamaan ryhtyessä voisi kuvitella. Hauskaa se on ja kyllä niistä hiilenlohkareista niitä timanttejakin tehdään, kuin myös remppahelveteistä kelpoyksilöitä myyntiin tai vuokraukseen.

Useimmille asunto on sijoitus siinä missä osake taikka rahasto tai etf jne, joten pääasiallinen tulonlähde tulee muualta ja vuokranantajana toimiminen on harrastelijamaisempaa. Ja ei, tarkoituksenani ei ole lytätä ja haukkua asuntosijoittajia harrastelijamaisiksi vuokranantajiksi, vaan lähinnä nostaa esille, että harva tekee sitä päätyönään. Olenhan itsekin samanlainen harrastelija, enkä todellakaan vielä saa siitä tarpeeksi tuloa lopettaakseni muun työnteon. 

Asuntosijoittajia ja vuokranantajia on monenlaisia ja itse edustan tyypillistä tee-se-itse-kaikki tyyppiä. Ainakin tähän mennessä olen asunnon etsinyt, neuvotellut lainan, tarvittaessa ehostanut kämppää, selvittänyt säännöksiä, etsinyt vuokralaisia, tarkistanut luottotiedot ja tehnyt sopimukset KAIKKI ITSE. Olen myös käynyt aktiivisesti yhtiökokouksissa ja osallistunut hallitustyöskentelyyn useammassakin yhtiössä. 

Tämän perusteella voisinkin sanoa, että blogin aloittamiseen on hyvät rahkeet. Kaiken tuon edellämainitun voisi teetättää muilla ja itselle jää vain, no tuotoista nauttiminen. Samalla kuitenkin menettää paljon sekä hyvässä että pahassa kuin myös rahassa, nuo muiden kautta teettämät palvelut eivät todellakaan ole ilmaisia. En välttämättä tulevaisuudessa aina halua tehdä kaikkea itse, mutta näin alkutaipaleella (ja harvinaisen nuukana ihmisenä) halu oppia (ja säästää) menee vaivanäön edelle. Varsinkin jos jokin päivä voisin itseni elättää vuokranantajana.

Blogin kirjoittaminen ja sen aloittaminen on mietityttänyt jo tovin joten tässä sitä nyt tulee, kysymyksiä, ideoita, mielipiteitä ja kehitysehdotuksia saa aina laittaa tulemaan. Mikäli tästä vielä jollekulle muullekin on mielekästä seurattavaa tai jopa hyötyä niin aina parempi. Kirjoitusvirheistä älkäät välittäkö, pyrin niitä välttämään, mutta en siinä aina mitä luultavimmin onnistu.

Kettu kiittää, kuittaa, kumartaa ja avaa tällä julkaisulla kirjoittelunsa.