Oman talouden testausta

Jäin muutama vuosi sitten opintovapaalle ja sen sijaan että olisin vuokrannut itselleni uudelta paikkakunnalta asunnon päädyin ostamaan isolla taloyhtiön lainalla itselleni lähes uudiskohteen. Tulotasoni putosi opintovapaan johdosta jonkunkin verran, mutta kiitos aikuiskoulutustuen pärjäsin varsin hyvin.

En tehnyt opintovapaapäätöstäni heppoisin perustein. Olen aina ollut mielestäni säästäväinen, joidenkin mukaan jopa pihi. Laskin myös harvinaisen tarkkaan pääomatulojen hyödyt ja niiden + aikuiskoulutustuen riittävyyden. Tulotasoni laski, muttei mitenkään radikaalisti. Harvinaisen tarkkaan vertasin myös vuokralla asumista ja oman uuden sijoitusasuntokohteen ostamista uudelta paikkakunnalta. Kummassakin on puolensa, mutta olen mitä luultavimmin oppinut jopa liian "omistusasumis = parempaa/halvempaa/kannattavampaa asumista" koulukuntaan.

Laskin, että maksaisin noin 2 vuoden opiskeluista vuokralla useamman tuhatlappusen jonkun muun taskuun (yksinkertaistettua laskelmaa jutun lopussa). Luonnollisesti tämä joku muu kantaisi riskin jos kodinkone tai jokin muu hajoaa. Samoin olisin helpommin päässyt eroon asunnosta enkä välttämättä olisi ollut niin kiinni uudessa paikkakunnassa kesän ajan. Toisaalta useampaan kertaan muuttaminen vasta vaivalloista on ja niin kovin usein opiskelijapaikkakunnilla pidetään kiinni tavasta sitouttaa vuokralainen kokonaiseen vuoteen vuokrasuhteessaan. Joten ei olisi ollut itsestäänselvää muuttaa kesäksi takaisin kotikonnuille ja tällä säästää muutamaa kuukautta vuokrissa.

Oli mielestäni yksinkertaista lyhyttä matematiikkaa muuttaa uuteen omistusasuntoon, joka lopulta jäisi siis sijoitusasunnoksi ja vuokralle. Seurasin ja vertailin uuden ja vähän vieraamman paikkakunnan asuntomarkkinoita pidemmän aikaa (aiemmin uudelle paikkakunnalle sijoittamisesta). Yleisesti ottaen seuraan nykyäänkin melko monen paikkakunnan asuntomarkkinoita, tuohon aikaan jopa huomattavan aktiivisesti. Väittäisin saavuttaneeni tällä jopa jonkinlaista kilpailuetua ja oppineeni useampia tapoja tutustua tuntemattomampiin vesiin.

Loppujen lopuksi päädyin ostamaan itselleni uuden asunnon, joka myöhemmin tulisi sijoituskäyttöön. Olen aina ollut liikkeellä osittain lainarahalla, mutta en koskaan ole harjoittanut läheskään yli 70% velkavivulla asuntosijoittamistani. Olen jopa erästä pankkiiria yhtään mielistelemättä, mutta hymyn hänelle suoden, pyrkinyt pitämään oman asuntoni sijoitusasuntojeni vakuuskuvioista irrallisena. Väitän tämän kuitenkin toimivan kriisitapauksessa suhteellisen lyhytnäköisesti, sillä vastaan koko varallisuudellani kaikista lainoistani. Vaikkei oma asuntoni olisikaan sijoituslainojeni vakuutena, on sekin osa omaa varallisuuttani, joten näin myös ongelmatilanteissa. Ei omaa asuntoani lähtökohtaisesti realisoitaisi, jotta saisin pahimmassa tapauksessa sijoitusasuntojen realisoinnin jäljiltä jääneet lainat maksettua, mutta viimekädessä kyllä.

Paheksuntaa herättäen ostin uusimman sijoituskohteeni uudelta paikkakunnalta taloyhtiölainaa häikäilemättä hyväksikäyttäen (velan osuus n. 77%) tietäen myös, että opintovapaani ajan oma maksukykyni olisi rajamailla. Kukaan ei ollut kiinnostunut maksukyvykkyydestäni. Väitän kuitenkin pohtineeni läpi tilanteita, jolloin olisin joutunut lievimmissä tapauksissa realisoimaan osakesijoituksiani ja pahimmillaan sijoitusasunto(j)a. Olin kuitenkin huomioinut kaiken varallisuuteni, myös kiinteät vähemmän likvidit, puskureikseni. 

Pärjäsin hitusen yli vuoden lyhennysvapaitta, lyhennellen lainojani hyvää vauhtia matalista koroista nauttien. Lainanhoitokuluni olivat 2000e/kk (omat lainani + taloyhtiölaina) ja vastikkeisiin meni noin 500e/kk. Halusin kuitenkin mahdollistaa muunkin elämisen, hitusen enemmän hyödyntää kassavirtaa ja alhaisia korkoja, joten lopulta päädyin lyhennysvapaaseen ajanjaksoon. Ennen lyhennysvapaata söin kuukausittain omia puskureitani, mutta sitähän varten ne puskurit ovat, enkä tuhonnut niitä asuntoja huomattavasti likvidempiä osuuksiakaan läheskään kokonaan. Testasin oman talouteni harvinaisen konkreettisesti ja mielestäni huomattavasti rahoituslaitosten 6% maksukykylaskelmia paremmin. Olisin pärjännyt myös 6% korkotasolla, aidon noin 0,7% sijaan. Olisin sietänyt myös sijoitusasuntojeni tyhjiä kuukausia melko hyvin, en kuitenkaan kuukausitolkulla. Vaihtui opintovapaani aikana yhdessä kohteessani myös vuokralainen, ilman tyhjiä päiviä, itseasiassa vaihto nosti kyseisen vuoden vuokrausasteeni yli 100%.

Todennäköisyys lainaa nykypäivänä ottaessa, että lainan alkupääomalla korko nousisi kuin taikaiskusta 6 prosenttiin on hyvin pieni. Ymmärrän maksukykylaskelmat ja testaukset, ymmärrän myös suurten taloyhtiölainojen tuomat haasteet. Ketään ei yleensä uudiskohdetta taloyhtiölainalla ostettaessa kiinnosta ostajan maksukyky, kaupan clousaaminen on se juttu. Tämänkin maksukykylaskemattomuuden olen nyt itse omakohtaisesti kokenut ja nähnyt läheltä myös mitä käy taloyhtiössä, kun yhtiölainavastike+hoitovastike on vuokratasoa korkeampi. Mietitäämpäs taloyhtiön asunnon haltuunoton mahdollisuuksia jos ongelmia ilmaantuu, yhtälö on melko mahdoton.

Olin kuitenkin tehnyt kotiläksyni, testasin omaa maksukykyäni syöden omia puskureitani, tiesin (ehkä) mitä olin tekemässä. Mutta myönnän lopulta sortuneeni lyhennysvapaaseen, toisaalta pidän sitä edelleen perusteltuna ja oli harvinaisen hauskaa hypätä takaisin opintovapaalta palkkatyöhön lyhennysvapaan ollessa vielä tovin päällä. Vielä mukavempaa oli alkaa keräämään verovapaita vuokratuloja kohteesta, jossa asuin itse yli 2 vuotta.

Hands on, DIY vuokranantaja antaa aitoa lisäarvoa ja kilpailuetua. Onhan se hyvä tietää miten nopeasti sängyn pohjalta ampaisee yliopistolle pyörällä räntäsateessa tai pikakävelyllä. Tunnen myös asunnon ja taloyhtiön plussat ja miinukset varsin omakohtaisesti. Alue ei ole enää niin rauhaton kuin (ehkä) joskus on ollut (lähteinä mm. legendaariset suomi24 ja vauva.fi palstat), isompia kauppoja ja palveluita löytyy vierestä. Kaavoituksesta selviää, että alue myös kehittyy tulevaisuudessa. 

Välillä pitää hypätä pää edellä altaan syvään päähän, mutta ei koskaan pääedellä tuntemattomille vesille. Läksyt tulee aina tehdä, eikä plän B'stäkään haittaa ole. Toivotaan parasta, pelätään pahinta.

Läksykettu kuittaa.

Yksinkertaistettu matematiikka (omistusasumisen vaihtoehtona) vuokra-asunnon osalta 24kk ajalta:

500e*24 = 12 000e (mielestäni pelkkä kulu)

Yksinkertaistettu matematiikka uudiskohteen kalliilla yhtiövastikkeella 24kk ajalta:

1000e*24 = 24 000e

Taloyhtiön lainoihin noin 7000e/v = 14 000e

Todellinen kulu vakuuden vapauttaminen huomioiden, ilman arvonnousua: 10 000e

Uuden paikkakunnan testausta

Tutustuin uuden paikkakunnan sijoituskohdetta miettiessäni useisiin uudiskohteisiin ja useisiin vanhempiin kohteisiin. Ajelin googlen kuvausauton kyydissä käytännössä koko kaupungin läpi, erityisesti alueet joilta olin löytänyt kiinnostavia kohteita. Lopulta päädyin käymään parin kolmen asunnon näytöllä saman päivän ja roadtripin aikana. Pikku ajelu, käytännössä kaupunki katsastettu ja sitten vähän pörräämään itse "pääkohteen" ympärille jalkaisin. Korttelikierros antoi hyvän kuvan hitusen aliarvostetusta alueesta ja vastasi myös osittain nettipalstojen negatiivissävyiseen kirjoitteluun.

Itse ensimmäisellä näytöllä ei ollut ketään muuta. Kohde oli semiuudiskohde, eli muutaman vuoden vanha. Asunto oli ollut myynnissä useamman tovin, myyjä oli ilmeisesti jo muut kohteensa myynyt samaisesta taloyhtiöstä. Myyjä oli yritys, pelkkä googletus antoi pientä osviittaa yritystoiminnan alamäestä. Jotain saattoi olla pielessä, koska muita näytöllä ei näkynyt ja vietin näytöllä suhteellisen paljon aikaa käyden nurkkia ja potentiaalisia sudenkuoppia läpi, joten tiesin että näytöllä ei tosiaan käynyt muita.

Koskaan ei kuitenkaan kannata olla vain yhden kortin varassa, varsinkaan kun kyseinenkin reissu oli satojen kilometrien roadtrip. Aika ja matka kannattaa käyttää kunnolla hyödyksi, joten kävin katsomassa myös paria muuta kohdetta. Ensimmäisen näytön jälkeen jo osittain tiesin, että valinta oli tehty. Olinhan tehnyt kotiläksynikin kunnolla jo etukäteen, tunteitakin oli jo vähän päässyt päätökseen mukaan. Täysin uusi ja asumaton uudiskohde toisaalta houkuttelisi, mutta tinkivaraa harvemmin löytyy, haistoin tutun ahneuden, rahan ja riskin. Tiesin mihin olin ryhtymässä, olin oikeasti selvittänyt kunnolla asioita:

 - Kenelta olen ostamassa (syyt ja ns. motivoitunut myyjä)

 - Miksi ostan (siis itselleni enkä esim. mene vuokralle ja sijoita paremmalla tuotolla)

 - Mihin hintaan (voin) ostaa (budjetti ja maksukyky)

 - Alueen huonon maineen hyödyntäminen

 - Verohyödyt (uudiskohde ja taloyhtiölaina)

 - Verohyöty (oma 2v asuminen)

 - Kimppakämppä (menettämättä 2v omaa asumista)

 - Oman asumisen vaikuttaminen myöhempään vuokrattavuuteen (alueen ja ihmisten tunteminen)

Ensimmäinen todellinen testi tuli asunnon oston kolkuttaessa puhelimeen toisella näytöllä ollessani. Olin jättänyt melkoisella tinkauksella tehdyn tarjouksen, jolla sain omat luvut, oman talouteni ja budjettini toimimaan. Psykologinen tasakymppitonnin alittaminen ja myyjän nihkeä suhtautuminen siihen ei tullut yllätyksenä. Hienoisella yllätyksellä tuli myyjän nopea reagointi tarjoukseeni ja kauppaan kylkiäisiksi kuuluva autopaikka. Olinkin ostamassa yhden osakkeen sijaan kahta. Tein myös harvinaisen selväksi, että olen ostamassa asuntoa omaan käyttöön, enkä tarvitse polkupyörälleni parkkipaikkaa. Arvostin autopaikan siis 0e arvoiseksi ja tein sen välittäjälle harvinaisen selväksi. Tämä lienee sitä kohuttua alle markkinahinnan ostamista?

Väitän etulyöntiasemanani olleen kotiläksyjen tekemisen, myyjän googlettamisen ja lisätietojen onginnan yhdistelmän. Seurasin ja seuraan myös useamman kaupungin/kunnan asuntomarkkinoita ja kaavoitusta, josta uskon olevan merkittävää etua. Lopputuloksena tulin myyjää vastaan sen psykologisen tasakymppitonnin rajalle. Myyjä halusi asunnosta ja autopaikasta, molemmista, selkeästi eroon, enkä siis joutunut juurikaan liikahtamaan omasta tarjouksestani. Tonnilla tulin vastaan ja sain molemmat. Päivää ennen kaupantekoa positiivisena yllätyksenä tuli myös tieto, että autopaikka on valmiiksi vuokrattu. Varauduin puhelun alussa huomattavasti pahempaan.

Sinänsä jo reissu itsessään oli hauska ja antoi konkreettisemman kuvan pelkän googlestreetviewin rinnalle. Lopputulos oli yllättävänkin konkreettinen ja pelottava, onnistuneen kaupan helpottuneisuuden sijaan. The journey had just begun, palataankin aiheeseen jälleen seuraavassa julkaisussa.

Kettu kuittaa.


Välittäjä kauppapäivää edeltävänä iltapäivänä: "Sellanen yksi pieni juttu muuten vielä..."
Minä puhelimen toisessa päässä mielessäni: "Ei nyt hele..."
Voin vain jälkikäteen kuvitella ensin ilmeeni ja myöhemmän helpotukseni, kun kuulin lauseen loppuun.