Sateenkaaria ja kultapatoja

Lomakauttakin kun on vielä kivasti jäljellä niin mennään posin kautta. Aurinko paistaa ja vettä sataa ja sateenkaaria kultapatoineen syntyy sinne tänne. Ihan niin ruusuiselta ja sateenkaarisen pumpuliselta ei asuntosijoittajan elämä kuitenkaan näytä. Mahdollisuuksia kuitenkin kaikkien tyrskyjen ja pilvien keskeltä pilkistää. Omalla kohdallani vastikenousut ovat olleet varsin maltillisia jos niitä on ollut laisinkaan. Kiinteistökohteet eli täten omakotitalokohteet rullaavat mukavasti ja mm energiatalousasiat on järjestelty mukavasti jo vuosia sitten. Myyntiinkään ei kohteita tarvitse järjestää, olen ennemminkin ostolaidalla. Eli ihan kamalaa myllärkkää ei tämäkään kaikille ole.

Kun on järjestelty asiat hyvissä ajoin ettei ole syntymässä remonttisumaa taikka joudu reagoimaan energiakriisiin viimetingassa. Taikka ei ole useita uudiskohteita joihin osuu vastikekorotukset samaan ajankohtaan kuin lyhennysvapaat loppuvat. Tilanne on ihan jees. Mahdollisuuksia on jopa enempi, koska joillakin voi olla useampia kuin yhtä yllä kuvatuista samaan aikaan iskemässä päälle ja täten kiinnostus keventää salkkua voi kasvaa. 

En korosta tässä muiden ahdinkoa, sillä silti on voinut jo hyvän tovin nauttia positiivisesta kassavirrasta ja hyvistä tuotoista. Voi olla että kassavirta on kääntynyt negatiiviseksi, mutta kuten usein korostetaan niin ongelmaa ei ole niin kauaa kuin ei tarvitse olla myymässä. Pääomaakin saattaa voida kartuttaa vaikka kassavirtanegatiivisuus painaisi. Exelissä numerot voivat pomppia mutta viivan alle syntyvän tuloksen näkee kun joku vetää liipasimesta. Viittaan tällä siis vahvasti arvostustasojen heilumiseen. Toki joillakin voi olla mielenrauhan johdosta tai taludellisestikin intressejä keventää asuntosijoitussalkun taakkaa. Se ei kuitenkaan tarkoita että tekisi vain turskaa. Tuotot vain eivät ehkä ole yhtä makeita. Hintatasoakin voidaan hakea neljän vuoden takaa. Jo tehtyihin tuottoihin ei kuitenkaan kosketa. Ymmärrän toki että voi kyrsiä joutua myymään omalla usean vuoden takaisella ostohinnalla tai jopa tappiolla (kamalaa! Tai no ostajan kannalta: mikä jottei!). Varsinkin kun puolisentoista vuotta sitten asunnot revittiin käsistä ja lähes poikkeuksetta kaik män yli pyynnin.

Nyt on myös oston paikka. Markkina on jo vienyt melkolailla alaspäin joten hyviäkin kohteita saa kaiveltua ehkä ihan sopuhintaan. En edes yritä spekuloida, että onko pohja saavutettu vai koska se saavutettaisiin. Uudiskohteissa voi jopa olla kunnollisia alennusmyyntejä vaikkakin kassavirtanegatiivisuus on vahvasti läsnä ja kannattavuuslaskelmat kannattaa tarkistaa. Jollei tarvitse myydä, niin ei hätää. Ja jos tarvitsee myydä niin ei kannata hätäillä, mutta ei myöskään kannata olla ahne.

Ja jollei myy tai tarvitse myydä niin voi erottua edukseen aktiivisella ja hyvällä ja fiksulla ja filmaattisella vuokranantajan otteella. Nämä kaikki ovat siis aina olleet hyvästä, mutta nyt vuokralaisista kun välillä kilpaillaan niin on hyvä pitää kaikki tutkat ja valot päällä. 

• ei ylihinnoittelua
• fiksu ja filmaattinen ilmoitus hyvillä tiedoilla, kuvilla ja aidolla pohjapiirrustuksella
• aktiivisuus (vastaaminen ja tilannetaju)
• kilpailijavertailu
• laadun ja pidon varmistaminen
• omaisuudestaan huolehtiminen ja remontit
• Se jokin ekstra

Näyttää myös että rakentaminen hyytyy ja lupia uusille aloituksille myönnetään tai edes haetaan ennätysvähän. Täten on hyvä huomioida, että resurssia (ehkä) vapautunee korjausvelan keventämiseen. Isojen remonttien kustannukset ehkä järkevöityvät tai niiden kulujen nousu ei ole enää samanlaisen pystysuoraa. Jos on taloyhtiöissä remontteja tulossa, niiden tekemistä ehkä kannattaa lähteä selvittämään?

Korot ja kulut nousevat? Toisaalta samalla verot pienenevät. Eikö olisi loistavaa joutua maksamaan asuntosijoituksistaan 0e veroja? Kulut ovat aina kuluja, joten ei ne pelkästään hyvästä ole, mutta verosuunnittelu kannattaa ja tietyissä tilanteissa kassavirtaneutraalisuus ja täten 0 verot voivat olla varsin kannattavaa toimintaa. Tappiot, jollei niitä voi hyödyntää muissa tuotoissa, ovat myrkkyä. Kukin tehköön laskelmansa ja johtopäätöksensä itse. Verosuunnittelu on hauskaa eikä sen tarvitse olla ruudinkeksimistä, muttei se ehkä ihan 1+1 laskuakaan ole (alkuun ainakaan, lopulta ehkä kun vauhtiin pääsee).

Ostajana voi jopa auttaa useiden asuntojen ketjuja, joista monet välittäjät puhuvat/kirjoittelevat. Ensiasunnon ostajilla ja toisaalta asuntosijoittajilla ei ole vanhan asunnon pakonomaista myyntitaakkaa harteillaan. Täten asuntosijoittaja voi uusilla hankinnoillaan vapauttaa tärkeitäkin asuntokauppaketjuja omalla toiminnallaan ja täten tuoda elinvoimaa ja liikkuvuutta asuntokauppaan. Tämän tärkeyttä on kuitenkin hankala hahmottaa ja se yksi osanen ketjusta harvemmin kiinnostuu muista kuin omasta osuudestaan. Kyllä, olemme yleensä varsin kapeakatseisia. Kohteita taitaa yhä myös tulla varsin vähälaisesti myyntiin, kun moni odottelee parempia aikoja tai jotain… 

Ole valmis käymään läpi extra maili tai hyppimään huupsien läpi oli sitten vireillä tarjous- tai vuokralaisneuvottelut. Pilke silmäkulmassa niitä sateenkaaria löytyy pahojenkin myrskyjen keskeltä. Eikun etsimään timanttisia vuokralaisia, kultaisia kohteita ja käymään maagisia neuvotteluja.

Positiivinen lomakettu kiittää kuittaa ja kumartaa.