Asioilla vain on tapana tapahtua aina samaan aikaa

Eipä se perinteinen parjattu ja jenkeistä tutumpi mantra: trash, tenants ja toilets ole pahemmin itseäni koskaan häirinnyt. Joo satunnaisia soittoja lomalla mökkeillessä tai vaikkapa viikonloppuna. Enemmän tai vähemmän ilmoitusluonteisia asioita ja asuntosijoitusmatkaakin takana jo reippaat 10 vuotta. Harvemmin yli 3kpl/v, joista niistäkin 1/3 tai 2/3 ihan talkkarin tai taloyhtiön vastuulle osuvia ja suht helposti hoituvia asioita. Vuokralaisten kiertonopeudetkin ovat omalta osaltani olleet varsin maltilliset (myös pienempien asuntojen osalta). Keskiarvo on luokkaa 2,5v/vuokralainen/asunto. Olen myös poikkeuksellisen kiitollinen, että asioista ilmoitetaan joko ensin minulle ja ohjeistan eteenpäin tai minut tehdään vähintään tietoiseksi olemassa olevasta epäkohdasta. Vuotavaan hanaan on hyvä puuttua asap ja laiskasta taloyhtiöstäkin on hyvä tietää, jolleivat asiat etene.

Tässä taasen kesän kynnyksellä on tullut huomattua, että millaista se asuntosijoittajan elämä välillä on. Onneksi on prosessit ja rutiinit kohdallaan. Vielä enemmän automatisoitavaakin löytyy ja delegoimisen jaloa taitoa täytyy opetella enemmän hyödyntämään. Mennäänpä nyt siis siihen mitä nyt on vireillä:

- Toisen paikkakunnan asunnon asukkaat vaihtuvat. Tämäkin oli jo hyvissä ajoin tiedossa ja joitain toimenpiteitä aloin tekemään jo hyvissä ajoin, mutta en tarpeeksi tehokkaasti. 1 tyhjä kuukausi tästä taitaa lopulta muodostua, tosin samalla voin käydä kohteella tekemässä tupatarkastuksen ja hyödyntää sitä myös omalla käynnilläni paikkakunnalla.

- Brrrr kohteen (ja samalla potentiaalisen flipin) remontti on kesken ja tarkoitus olisi valmistaa asunto sopivasti niin vuokra- kuin myyntimarkkinan sesonkiin heinäkuun alkuun. Kesälomakausi on välillä jopa vähän haastavaa aikaa delegoida sähkäreiden ja putkareiden kanssa. Tämäkin projekti on jo hyvän aikaa sitten alkanut ja itseään voisi paikka paikoin haastaa tekemään enemmän asioita aikaisemmin.

- Samalla autopaikkaflippi on vapaana toisella paikkakunnalla (2/3 niistä hankituista autopaikoista onkin jo myyty). Tämä on tosin taloudellisesti varsin pientä ja näyttää menevän varsin omalla painollaan jälleen vuokralle.

- Asunnon metsästyskin on yhä kesken, vaikka sekin on lähinnä oikeanlaisten diilien metsästystä ja välillä varsin härskienkin tarjouksien kanssa asian lähestymistä. Eikä tämä ole priolistan kärjessä.

Tekemällä oppii ja itsestään ainakin aina oppii uusia puolia. Viimeaikoina voin todeta, että oma otteeni on alkanut lipsumaan ja lähes asiaan kuin asiaan on tehtävä ryhtiliikettä. Tässäkin kevään mittaan olisi voinut toimia reaktiivisemmin ja etupainotteisemmin, niin asioiden kasaantuminen olisi ollut ehkä jopa mahdollista välttää. On kuitenkin totta, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan, yritti asioita sitten miten tahansa hyvin ennakoida ja valmistella. Tulipa tuossa tuohon ensimmäisenä mainitun vuokralaisten loppusiivouksenkin yhteyteen ikkunoiden tiivisteidenkin vuotoa nurkista näinä monsuunisateiden aikoina, joten siinäkin vähän ylimmääräistä kommunikointia taloyhtiön kanssa, jotta asia etenee.

Ehkä kuitenkin kesän alun kuormittavimmaksi tilanteeksi nostan: automatka jälkipolven kanssa intsensiiviuintikurssille, jossa tarkoituksena pitää jälkipolvi hereillä perille pääsyyn saakka noin 20min matkan ajan. Toisaalta jälkipolvi olikin matkalla varsin pirteänä ja noin 2-3min välein kyselikin perinteisiä: "joko ollaan perillä" ja "missä ollaan" ja muita laadukkaita kysymyksiä. Samalla suunnittelin mielessäni ohjeistusta putkiremonttia käsittelevään yhtiökokoukseen osallistuvalle valtakirjavaltuutetulle. Olihan siinä aikaa vajaa 2 minuuttia aikaa kirjoittaa viesti 3-4 pääkohdan/kysymyksen kanssa, joita valtuutettu voisi nostaa kokouksessa. Välillä tuntuu, että taloyhtiöissä mieluummin pidetään piha-alueesta tai kukkaruukuista parempaa huolta kuin itse kiinteistöstä taikka isoimmista ja tärkeimmistä taloteknisistä puolista.

Ehkä näistä tilanteista jälleen opimme, että niihin asioihin, joihin voimme valmistautumalla tai paremmin/nopeammin reagoiden vaikuttaa, niin se kannattaa. Toisaalta on myös tilanteita, joita vain ei voi ennakoida ja joilla vain on tapana eskaloitua, luultavimmin vielä jonkin kummallisen säännön takia, samanaikaisesti muiden asioiden kanssa. Tekevälle sattuu ja kun on tottunut tekemään, niin sitten tehdään kun täytyy tehdä. Asioilla on myös tapana järjestyä, mutta siihenkään ei kannata aivan automaattisesti tuudittautua. Vaikka tuuriin voi vaikuttaa, niin pelkästään tuuriin ei kannata luottaa. Kun tekee asioista, niin saanee myös osansa hyvästä tuurista.

Niin ja olempa sitä joskus omien polttareidenkin aamuna (ennen siis polttarien alkua) hoitanut lyhytaikaisen vuokratapauksen. Oli muuten vuokranantajan urani tuottoisin viikko, enkä vieläkään ole siihen aiheeseen enempiä valitettavasti tutustunut tai moista viikkoa päässyt uusimaan. Käsittääkseni tuotot lähes satumaisia, mutta toisaalta käsittääkseni vaivanäköä ja aikaakin vievää.

Kesälomia odotellessa.

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotehokkuutta

Pidän siitä että omilla valinnoillaan voi vaikuttaa omiin tuottoihin. Ja vaikka usein painotankin kassavirran merkitystä, myös muut mahdollisuudet kohteessa kuin kohteessa huomioidaan. Kaikki otsikon komponentit on mahdollista huomioida erityisesti hajautetussa salkussa. Lisärivinä lienee kehityspotentiaali, vaikka sen helposti arvonnousun laatikkoon voisi laittaa. Arvonnousun sijaan kiinteistökehitys lienee arvonluontia. Rivejä voisi lisätä loputtomiin ja mitään aitoa oikeaa järjestystäkään ei ole. Kukin tahollaan päättää itse mitä arvostaa eniten. Kaikki on kuitenkin hyvä huomioida. Pidän asuntosijoittamisen mahdollisuuksista ja sen monipuolisuudesta. Erityisesti verotus ja verosuunnittelu on itselläni lähellä sydäntä. Tottakai veroja kuuluu maksaa ja yleensä taustalla on positiivisia tuottoja. Mutta ei verojakaan muuten vain liikaa kannata maksaa. Palaan verotukseen tarkemmin vielä jutun lopussa.

Asuntosijoittaminen on varsin moniulotteinen laji ja myös tuotot ja niiden tavoitteet voivat vaihdella isostikin. Toiset arvostavat lähes yksistään positiivista kassavirtaa ja siinä voikin olla tarkoituksena jokin päivä korvata palkkatulot kokonaan muilla tuloilla ja saavuttaa jonkinlainen taloudellinen vapaus. Onhan se itselläkin tavoitteissa, että asuntojen vuokratulot kattaisivat normaalin tai vähän paremmankin elämisen kulut (kuukausi- ja vuositasolla). Aiemmin asuntojen lukumäärän riittävyydestä olen kirjoittanut TÄÄLLÄ.

Kassavirrasta puhutaan paljon ja onhan se varsin yksinkertainen ja oikeastaan varsin helppo tekijä, joka voi määrätä tahdin. Yksistään kassavirta ei vielä tee sijoituksesta maagista, koska halvalla voi ostaa esimerkiksi kuivuvalta asuntosijoituskaupungilta hyvin valmiiksi tuottoisan sijoitusasunnon varsin halvallakin. Pieni hintalappu ja velkavipu voivat mahdollistaa, että vuokratulojen ja kulujen ja lainan korkojen (ja lyhennysten) jälkeen jää positiivista kassavirtaa kiitettävästi ennen ja jälkeen verojen. Kääntöpuolena vuokralaisten vaihtuessa uusien löytäminen voi olla työlästä ja jopa haastavaa. Tyhjät kuukaudet vaikuttavat varsin isosti vuosittaiseen kassavirtaan. Suosittujen asuntosijoituskaupunkien keskusta-alueiden kohteet voivat olla huomattavasti kalliimpia ja täten kassavirrat voivat, varsinkin isolla velkavivulla, jäädä lainojen lyhennysten jälkeen jäädä miinukselle. Toisaalta vuokralaisten vaihtuvuus ei välttämättä aiheuta niin helposti tyhjiä kuukausia. Uudiskohteet vielä erikseen nostettuina näin nousseiden korkojen aikaan voi tehdä monelle useiden satasienkin miinusmerkkisiä kassavirtoja. Varsinkin jos aiemmin lyhennysvapaalla olleissa taloyhtiölainoissa lainojen lyhennyksetkin ovat alkaneet. Ei ole poikkeuksellista, että joissain kohteissa vuokratulo voi olla 700-800 luokkaa ja kuukausittaiset menot vastikkeineen ovatkin jo 1000-1200e. Siinä ei voi juuri puhua taloudellisesta leppoistamisesta, varsinkaan jos on useampia samantyylisiä kohteita. Leipätyön tulee kattaa isostikkin negatiivinen kassavirta. On totta että itse kohteisiin kertyy pääomaa lainan lyhennysten myötä, mutta kassavirta on siitä huolimatta pakkasella, välillä useampiakin satasia per kohde. Se kuitenkin nostaa pöydälle verotehokkuuden hyödyntämisen, johon palataan vielä. 

Otetaan arvonnousun rivi käsittelyyn ja jatketaan isomman ja pienemmän paikkakunnan vertailulla kuten edellisessä. Pienen hankintahinnan, pienen velkavivun ja kovan kassavirran kohteissa pienemmällä paikkakunnalla arvonnousu voikin olla olematonta tai negatiivista. Suuremmilla ja kysytyimmillä alueilla arvonnousulle annetaankin enemmän painoarvoa ja täten kohteiden hinnatkin ovat korkeampia. Viimeisenä parina vuonna on myös voinut havaita ettei arvonnousu ole itsestäänselvää ja arvonlaskutkin voivat olla melko huomattaviakin. Yhtälailla arvonnousut ovat olleet aiemmin kiitettäviä ja voivathan ne sitä tulevaisuudessakin olla. Arvonnousua voi hyödyntää sijoitusaikana mm. uudelleenrahoituksessa, jolloin se voi mahdollistaa pääomien vapauttamista kohteista vaikkapa seuraavien hankintaan. Toisaalta exit tilanteessa se mahdollistaa velkavivun pienentämisen ja/tai varojen vapauttamisen ja muuttamisen käteiseksi ja tuo omalaistaan lisävapautta. Arvonnousua voi siis hyödyntää useammallakin eri tavalla eri tilanteissa. Pelkkään positiiviseen arvonnousuun ei kuitenkaan voi luottaa, kuten viimeiset pari vuotta on osoittanut.

Sitten vielä yhteen lempiaiheistani eli verotehokkuuteen. Se on aihe josta jostakin syystä ei niin paljoa ja/tai monipuolisesti kirjoitella, kuin voisi kuvitella. Asunto- ja kiinteistösijoittajalle verotus luo erilaisia mahdollisuuksia. Niin henkilökohtaisella puolella kuin yrityksenkin kautta tehtävät sijoitukset mahdollistavat paljon verojen optimointia ja pidemmällekin toteutettavan suunnittelun. Hajauta ja hallitse on varsinkin hyvin hajautuneen asuntosijoitussalkun vero-optimoinnin mahdollistava ajatus. On hyvä olla kassavirtapostiivisia kohteita, jotta on aina pääomatuloja, joista tehdä vähennyksiä. Yhtälailla eri omaisuuslajitkin korkosijoituksineen ja osakemarkkinointeineen herättävät jatkuvasti kasvavaa kiinnostusta. Myös muiden omaisuuslajien pääomatulojen positiivinen tai negatiivinen puoli kannattaa. Se mikä ratkaisee on lopulta +/- tilastot, joka luonnollisesti kannattaa koittaa saada mahdollisimman lähelle nollaa. Miinusmerkkistäskin siitä on saatavilla mm. isosti taloyhtiölainoilla vivutetuilla asunnoilla, joissa kassavirratkin voivat olla isosti miinuksella. Samalla ne voi pääsääntöisesti hyödyntää vähennyksinä muista kassavirtapositiivisista kohteista. Kiinteistöjen kanssa voidaan vielä hyödyntää poistoja ja lyhytaikaisissa vuokrauksissa kalustohankintoja ja matkakustannuksia/kilometrejä.

Pidemmälle toteutettuna verosuunnittelu mahdollistaa isostikin miinusmerkkisiä kassavirtavuosia joilla voi varautua vaikkapa pitikohteen taikka flipin myyntiin. Vero-optimointi kannattaa ja kaikki vähennysmahdollisuudet ja miksei vaikka yritysrakennettakin kannattaa hyödyntää. Veroja ei kannata maksaa liikaa ja toisaalta on tilanteita jolloin veroja ei tarvitse maksaa ja varallisuutta kertyy silti. On myös hyvä muistaa, että tuotoista maksetaan veroja, joten silloinkin tilanne on jo positiivinen. Mitä enemmän veroja sitä enemmän tuloja.

Kaikki nämä kolme komponenttia on ainakin hyvä huomioida omaa toimintaa tarkastellessa. Arvonnousu saattaa enemmän perustua oletuksiin taikka työllä tehtävään pakotettuun arvonnousuun. Ulkoiset tekijät vaikuttavat asuntojen hintojen muutoksiin, jolloin omalla työllä voi olla varsin rajalliset vaikutukset. Kun korot olivat vielä nollassa ja koronabuumin jälkeen asuntomarkkinat toimivat varsin kuumina, lähes kaikki pystyivät millä tahansa toimilla väittää tuottaneensa arvonnousua. Nousukaudella kuitenkin hintojen noustessa markkinan mukana, tapahtuu arvonnousu oikeastaan itsestään. Tottakai omilla toimilla voi tilannetta edesauttaa, mutta arvostukset nousivat lähes poikkeuksetta tekemättä mitään. Kassavirta taasen on yleensä varsin vakaata ja helpommin ennustettavaa. Myös nyt korkojen noustua nimenomaan hinnat ovat joustaneet alaspäin, mutta samalla esimerkiksi itse olen varsin hyvin säilyttänyt kassavirrat.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotuksen mahdollisuuksia kannattaa hyödyntää. Eivätkä ne poissulje toinen toisiaan. Sillä on merkitystä mihin sijoittaa ja miten. Itse panostan yhä enemmän kassavirtaan sen ennakoitavuuden takia, mutta luonnollisesti huomioin arvonnousupotentiaalin, varsinkin jos siihen voi vaikuttaa omilla toimilla. Ja verosuunnittelua unohtamatta: pyrin yhä minimoimaan vuotuiset verot, samalla kuitenkin kasvattaen varallisuutta.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Sijoitusyhtiö vs omalla nimellä sijoittaminen

Oletko koskaan pohtinut harjoittavani asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta? Olen. Teen kuitenkin yhä omaa sijoitus- ja asuntosijoitustoimintaani henkilökohtaisella puolella. Olen tainnut sijoitusyhtiön tai muutoinkin osakeyhtiön kautta toimimista alkaa pohtimaan jo enemmän tosissaan yli 5 vuotta sitten. Väitän etten olisi vielä tarpeeksi perusteltaviin säästöihin vero- tai vastuuasioissa päässyt, että osakeyhtiön kautta toimiminen olisi ollut parempaa/tehokkaampaa/järkevämpää. Kiinteistösijoittaminen kun on siinäkin mielessä varsin hauska eläin, että erilaisilla sijoituksilla pystyy vero-optimoimaan omaa toimintaa paremmin kuin hyvin. Itse sijoituskin toimii tietynlaisena rakenteena. Poistoja voi hyödyntää kiinteistöistä, uudiskohteiden taloyhtiölainat ja niihin liittyvät tuloutettavat rahoitusvastikkeet voivat nollailla muita pääomatuloja. Korkeiden korkojen aikana nollatulos (verotusmielessä) ei ole edes hankalaa, mielestäni ei se mahdotonta ole aiemminkaan ollut. Ja samalla varallisuutta pystyy kerryttämään ja velkataakkaa keventämään ja saamaan vaikka pientä kassavirtaakin.

Jos tässä kohtaa pohdit, että jollei veroja maksella, ei ole kyllä positiivista kassavirtaakaan. Väärin. Kiinteistöjen poistot mahdollistavat positiivisen kassavirran varsin verotehokkaasti.

Korkeamman riskin suojaksi taikka muutoin vastuiden rajoittimeksi osakeyhtiö voi olla varsin toimiva. Samoin kuin varojen siirtäminen eteenpäin tuleville polville saattaa onnistua hallitummin. On myös totta että verotuksessa pystyy tekemään tehokkaammin ja monipuolisemmin kaiken maailman vähennyksiä osakeyhtiön puolella. Toiselta kantilta ajateltuna: Myyntivoittoverovapauskin on henkilökohtaisella puolella ihan miellyttävä.

Agressiivisesti tuottojen ja esimerkiksi flippien toteuttaminen voi olla järkevämpää osakeyhtiön kanssa. Toki on hyvä muistaa, että tuplaverotus on oikea riski, ensin osakeyhtiö maksaa verot tuloksessaan ja sitten itse kun varoja nostaa yhtiöstä ulos. Mitä aktiivisempaa toiminta on ja mitä suuremmaksi sitä on ajatuksissa kasvattaa, sitä perustellumpaa yritysrakenne voi tilanteeseen olla.

Onhan siinä yrityksen kautta toimiessa yksi jos toinenkin plussa. Omalta osaltani plussat-miinukset tarkastelu ei ole vielä kallistunut pelkästään yhtiömuodon kautta sijoittamiseen. Tulevaisuudessa jonkilainen yhdistelmä lienee toimiva.

Osakeyhtiö asuntosijoittamisen tai sijoitustoiminnan pyörittämiseen ei ole oikotie onneen. Mikäli sen kokee varteenotettavana vaihtoehtona, kannattaa siihen maailmaan tutustua huolella. Nyrkkisääntönä pidän, että harjoittelee sijoittamisen ja asuntosijoittamisen maailman ensin henkilökohtaisella puolella. Sitten tarvittaessa ottaa tarkempaan syyniin Oy sijoittamisen mahdollisuudet, plussat ja miinukset. Sijoitusyhtiön perustaminen saattaa olla liipaisimella, joten ihan ajankohtaistakin se saattaa itselleni olla. Henkilökohtaisen verotuksenkin voi aika kivasto nollata. Kaikki vaatii toki aina oman osansa aikaa ja vaivaa, ihan yhtälailla kuin Oy muotoisen monopolilautapelin pyörittäminen reaalimaailmassa. Vaihtoehtoja on kuitenkin aina hyvä olla ja muutoksia aina voi tehdä matkan varrella.

Olen pitkään ollut yksityishenkilönä tehtävän sijoitustoiminnan hoitamisen puolella, mutta viimeisinä vuosina olen tosissani alkanut harkitsemaan Oy muodon hyödyntämistä. Syy ei ole pelkästään verotuksessa saatikka vastuunrajoittamisessa vaan ennemminkin monipuolisemmin hyödynnettävissä olevissa mahdollisuuksissa. Kelkkani ei ole muuttanut suuntaa. Olen vain tehnyt taustatyöni huolella.

Ps. Itsekin tässä tapauksessa on jo tullut keulittua luovuuden hulluusen kanssa. Sen sijaan että pohtii tarkemmin mm. verotusta ja hyötyjä ja haittoja ja tekee todellisen liiketoimintasuunnitelman olen perinteikkäästi aloittanut:

• Yrityksen nimestä (useita vaihtoehtoja)
• Konsernirakenteesta (kun alkuunhan ei heti se yksi yritys tietenkään riitä)
• Perheen osallistamisesta
• Pohtinut enemmän tuloja kuin menoja

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.