Pidän siitä että omilla valinnoillaan voi vaikuttaa omiin tuottoihin. Ja vaikka usein painotankin kassavirran merkitystä, myös muut mahdollisuudet kohteessa kuin kohteessa huomioidaan. Kaikki otsikon komponentit on mahdollista huomioida erityisesti hajautetussa salkussa. Lisärivinä lienee kehityspotentiaali, vaikka sen helposti arvonnousun laatikkoon voisi laittaa. Arvonnousun sijaan kiinteistökehitys lienee arvonluontia. Rivejä voisi lisätä loputtomiin ja mitään aitoa oikeaa järjestystäkään ei ole. Kukin tahollaan päättää itse mitä arvostaa eniten. Kaikki on kuitenkin hyvä huomioida. Pidän asuntosijoittamisen mahdollisuuksista ja sen monipuolisuudesta. Erityisesti verotus ja verosuunnittelu on itselläni lähellä sydäntä. Tottakai veroja kuuluu maksaa ja yleensä taustalla on positiivisia tuottoja. Mutta ei verojakaan muuten vain liikaa kannata maksaa. Palaan verotukseen tarkemmin vielä jutun lopussa.
Asuntosijoittaminen on varsin moniulotteinen laji ja myös tuotot ja niiden tavoitteet voivat vaihdella isostikin. Toiset arvostavat lähes yksistään positiivista kassavirtaa ja siinä voikin olla tarkoituksena jokin päivä korvata palkkatulot kokonaan muilla tuloilla ja saavuttaa jonkinlainen taloudellinen vapaus. Onhan se itselläkin tavoitteissa, että asuntojen vuokratulot kattaisivat normaalin tai vähän paremmankin elämisen kulut (kuukausi- ja vuositasolla). Aiemmin asuntojen lukumäärän riittävyydestä olen kirjoittanut TÄÄLLÄ.
Kassavirrasta puhutaan paljon ja onhan se varsin yksinkertainen ja oikeastaan varsin helppo tekijä, joka voi määrätä tahdin. Yksistään kassavirta ei vielä tee sijoituksesta maagista, koska halvalla voi ostaa esimerkiksi kuivuvalta asuntosijoituskaupungilta hyvin valmiiksi tuottoisan sijoitusasunnon varsin halvallakin. Pieni hintalappu ja velkavipu voivat mahdollistaa, että vuokratulojen ja kulujen ja lainan korkojen (ja lyhennysten) jälkeen jää positiivista kassavirtaa kiitettävästi ennen ja jälkeen verojen. Kääntöpuolena vuokralaisten vaihtuessa uusien löytäminen voi olla työlästä ja jopa haastavaa. Tyhjät kuukaudet vaikuttavat varsin isosti vuosittaiseen kassavirtaan. Suosittujen asuntosijoituskaupunkien keskusta-alueiden kohteet voivat olla huomattavasti kalliimpia ja täten kassavirrat voivat, varsinkin isolla velkavivulla, jäädä lainojen lyhennysten jälkeen jäädä miinukselle. Toisaalta vuokralaisten vaihtuvuus ei välttämättä aiheuta niin helposti tyhjiä kuukausia. Uudiskohteet vielä erikseen nostettuina näin nousseiden korkojen aikaan voi tehdä monelle useiden satasienkin miinusmerkkisiä kassavirtoja. Varsinkin jos aiemmin lyhennysvapaalla olleissa taloyhtiölainoissa lainojen lyhennyksetkin ovat alkaneet. Ei ole poikkeuksellista, että joissain kohteissa vuokratulo voi olla 700-800 luokkaa ja kuukausittaiset menot vastikkeineen ovatkin jo 1000-1200e. Siinä ei voi juuri puhua taloudellisesta leppoistamisesta, varsinkaan jos on useampia samantyylisiä kohteita. Leipätyön tulee kattaa isostikkin negatiivinen kassavirta. On totta että itse kohteisiin kertyy pääomaa lainan lyhennysten myötä, mutta kassavirta on siitä huolimatta pakkasella, välillä useampiakin satasia per kohde. Se kuitenkin nostaa pöydälle verotehokkuuden hyödyntämisen, johon palataan vielä.
Otetaan arvonnousun rivi käsittelyyn ja jatketaan isomman ja pienemmän paikkakunnan vertailulla kuten edellisessä. Pienen hankintahinnan, pienen velkavivun ja kovan kassavirran kohteissa pienemmällä paikkakunnalla arvonnousu voikin olla olematonta tai negatiivista. Suuremmilla ja kysytyimmillä alueilla arvonnousulle annetaankin enemmän painoarvoa ja täten kohteiden hinnatkin ovat korkeampia. Viimeisenä parina vuonna on myös voinut havaita ettei arvonnousu ole itsestäänselvää ja arvonlaskutkin voivat olla melko huomattaviakin. Yhtälailla arvonnousut ovat olleet aiemmin kiitettäviä ja voivathan ne sitä tulevaisuudessakin olla. Arvonnousua voi hyödyntää sijoitusaikana mm. uudelleenrahoituksessa, jolloin se voi mahdollistaa pääomien vapauttamista kohteista vaikkapa seuraavien hankintaan. Toisaalta exit tilanteessa se mahdollistaa velkavivun pienentämisen ja/tai varojen vapauttamisen ja muuttamisen käteiseksi ja tuo omalaistaan lisävapautta. Arvonnousua voi siis hyödyntää useammallakin eri tavalla eri tilanteissa. Pelkkään positiiviseen arvonnousuun ei kuitenkaan voi luottaa, kuten viimeiset pari vuotta on osoittanut.
Sitten vielä yhteen lempiaiheistani eli verotehokkuuteen. Se on aihe josta jostakin syystä ei niin paljoa ja/tai monipuolisesti kirjoitella, kuin voisi kuvitella. Asunto- ja kiinteistösijoittajalle verotus luo erilaisia mahdollisuuksia. Niin henkilökohtaisella puolella kuin yrityksenkin kautta tehtävät sijoitukset mahdollistavat paljon verojen optimointia ja pidemmällekin toteutettavan suunnittelun. Hajauta ja hallitse on varsinkin hyvin hajautuneen asuntosijoitussalkun vero-optimoinnin mahdollistava ajatus. On hyvä olla kassavirtapostiivisia kohteita, jotta on aina pääomatuloja, joista tehdä vähennyksiä. Yhtälailla eri omaisuuslajitkin korkosijoituksineen ja osakemarkkinointeineen herättävät jatkuvasti kasvavaa kiinnostusta. Myös muiden omaisuuslajien pääomatulojen positiivinen tai negatiivinen puoli kannattaa. Se mikä ratkaisee on lopulta +/- tilastot, joka luonnollisesti kannattaa koittaa saada mahdollisimman lähelle nollaa. Miinusmerkkistäskin siitä on saatavilla mm. isosti taloyhtiölainoilla vivutetuilla asunnoilla, joissa kassavirratkin voivat olla isosti miinuksella. Samalla ne voi pääsääntöisesti hyödyntää vähennyksinä muista kassavirtapositiivisista kohteista. Kiinteistöjen kanssa voidaan vielä hyödyntää poistoja ja lyhytaikaisissa vuokrauksissa kalustohankintoja ja matkakustannuksia/kilometrejä.
Pidemmälle toteutettuna verosuunnittelu mahdollistaa isostikin miinusmerkkisiä kassavirtavuosia joilla voi varautua vaikkapa pitikohteen taikka flipin myyntiin. Vero-optimointi kannattaa ja kaikki vähennysmahdollisuudet ja miksei vaikka yritysrakennettakin kannattaa hyödyntää. Veroja ei kannata maksaa liikaa ja toisaalta on tilanteita jolloin veroja ei tarvitse maksaa ja varallisuutta kertyy silti. On myös hyvä muistaa, että tuotoista maksetaan veroja, joten silloinkin tilanne on jo positiivinen. Mitä enemmän veroja sitä enemmän tuloja.
Kaikki nämä kolme komponenttia on ainakin hyvä huomioida omaa toimintaa tarkastellessa. Arvonnousu saattaa enemmän perustua oletuksiin taikka työllä tehtävään pakotettuun arvonnousuun. Ulkoiset tekijät vaikuttavat asuntojen hintojen muutoksiin, jolloin omalla työllä voi olla varsin rajalliset vaikutukset. Kun korot olivat vielä nollassa ja koronabuumin jälkeen asuntomarkkinat toimivat varsin kuumina, lähes kaikki pystyivät millä tahansa toimilla väittää tuottaneensa arvonnousua. Nousukaudella kuitenkin hintojen noustessa markkinan mukana, tapahtuu arvonnousu oikeastaan itsestään. Tottakai omilla toimilla voi tilannetta edesauttaa, mutta arvostukset nousivat lähes poikkeuksetta tekemättä mitään. Kassavirta taasen on yleensä varsin vakaata ja helpommin ennustettavaa. Myös nyt korkojen noustua nimenomaan hinnat ovat joustaneet alaspäin, mutta samalla esimerkiksi itse olen varsin hyvin säilyttänyt kassavirrat.
Kassavirtaa, arvonnousua ja verotuksen mahdollisuuksia kannattaa hyödyntää. Eivätkä ne poissulje toinen toisiaan. Sillä on merkitystä mihin sijoittaa ja miten. Itse panostan yhä enemmän kassavirtaan sen ennakoitavuuden takia, mutta luonnollisesti huomioin arvonnousupotentiaalin, varsinkin jos siihen voi vaikuttaa omilla toimilla. Ja verosuunnittelua unohtamatta: pyrin yhä minimoimaan vuotuiset verot, samalla kuitenkin kasvattaen varallisuutta.
Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti