Putkiremontti (740e/m²), jälkipyykki

Putkiremontti on iloisesti takana, neliöhinta on määräytynyt ja yhtiökokouksessa hyväksytty. Neliöhinta lopulta päätyi noin 740e/m². Ei halpa, mutta ei myöskään kallis. Sisältöäkin löytyi, sainhan uutuutta hohtavan kylpyhuoneen (+ pääsin eroon ammeesta) ja sain (tai vuokralaiseni sai) sutjakkaan taloyhtiönetin. Toki näiden lisäksi remontti piti sisällään paljon muuta, mutta niistä olenkin jo aiemmissa postauksissani kertonut mm. täällä ja täällä.

Lainanottovaltuuksissa pysyttiin, mutta yllätys yllätys budjetissa ei. Vajaan 3 miljoonan euron hanke pompsahti lisätöineen ja -tilauksineen vajaat 300te alkuperäisestä, suurimmat lisälaskut olivat: odotetustikin asbesti (aiheesta aiemmin lisää täältä) ja kallioinen maasto josta johtuen muutama reitti ja remonttitavan muutosta (+paljon pientä sälää mm. pihavalaistus ja uusi asfaltti). Aikataulu kuitenkin piti ja kattava putkiremontti valmistui hyvissä ajoin ennen sesonkia eli kesän loppua, kun opiskelijat alkavat jahtaamaan tulevia kotejaan.

Onhan tuo 740e/m² suolainen kulu varsinkin 50m² kaksiossa, yli 30te en uudesta kylpyhuoneesta maksaisi. Näkyykö putkiremontti suoraan asunnon hinnassa? En usko. Saisinko omani takaisin myydessä? Uskoisin niin, vähän ehkä jopa vaivan palkkaa tähän mennessä keräämäni vuokratuoton lisäksi. Putkiremontti on kuitenkin kuluineen päivineen myös mahdollisuus. Sen voi ottaa huomioon hyvissä ajoin ostaessa uutta sijoituskohdetta ja omat tarjoukset voi asettaa sen ja laskimen mukaisesti. Tyhjät kuukaudet ja putkiremontin kattavuus (hintahaarukan kera) kannattaa arvioida melko kriittisesti.

Kovin usein jotain putkien ja viemärien kanssa taloyhtiöissä on jo touhuttu, mutta tulevaa putkiremonttia ne harvemmin auttavat välttämään. Pahimmassa tapauksessa niistä ei ole edes putkiremontin kustannuksissa hyötyä, jotain on tehty väärin tai se on merkattu jossakin ilmoituksessa tai taloyhtiön papereissa väärin. Välittäjähän ei ole rakennusalan ammattilainen, eikä niin tarvitse ollakaan, mutta pientä ylimmääräistä värikynää välillä löytyy. "Varmasti hyötyä kun putkiremontti vihdoin tulee eteen, ihan kaikkea ei tarvitse tehdä/kaivaa". Varmastikin... Kiva, kiitos näkemiin. 

Ostaisinko kyseisen asunnon jos tietäisin mitä tulossa on ja koska? Ehkä, ehkä en. Jossittelu on toisaalta sijoittajan pahimpia vihollisia ja melko turhaa, mutta samalla se avaa mahdollisuuden kriittiseen jälkiarviointiin. Kun kaupat tein, tiesin että putkiremontti on edessä ennemmin kuin myöhemmin. En tosin ajatellut, että remontti valmistuu vasta 6 vuoden päästä. En usko, että hinnassakaan olisi ollut juuri enempää tinkivaraa. Olisinko EHKÄ jopa myynyt pintaremontin jälkeen JOS olisin tiennyt, että putkiremontti toteutuu hitusen pidemmän kaavan mukaan kuin olin ennakoinut? Ehkä ja pari kertaa myynti kävikin mielessä ja muutamia asuntoja yhtiössä myytiin ihan ok hinnoilla ennen remontin alkua. Ei tässä nyt ihan metsään menty ja asunto jatkaa nyt entistä ehompana vuokratulojen tuottamista, joten jalat pöydälle ja rento asento...

Jossittelut sikseen ja nyt jälleen kokemuksien kautta viisaampana. Putkiremonttikohteet eivät edelleenkään ole mitenkään nou nou, mutta vaativat huomattavasti tarkempaa syyniä ja kriittisyyttä. Putkiremonttiin kannattaa matkan varrella vaikuttaa ja mennä vaikka hallitukseen, jos omasta tarkkuudesta tai osaamisesta kokee olevan siellä hyötyä. Remontit ovat aina mahdollisuuksia vaikuttaa, ei vain omaan asuntoon vaan koko taloyhtiön viihtyvyyteen ja kiinnostavuuteen.

Putkiremppakettu kuittaa.

Teknologian hyödyntäminen osa 3: läppäri

Ensimmäisessä teknologian hyödyntäminen osassa (linkki) kävin läpi, että puhelin on se ensimmäinen asia minkä vuokranantaja tarvitsee ja periaatteessa sillä selviää oikeastaan kaikesta. Vuokranantajalle läppäri on kuitenkin must. Läppäri helpottaa dokumenttien, tiedostojen ja sopimusten hallintaa, isommalta ruudulta on myös miellyttävämpää ja helpompaa hoitaa päivittäisiä ja viikottaisia toimia.

Läppäri toimii itselläni pitkälti kuin komentokeskus ja se kulkee tarvittaessa kätevästi mukana. Excelien ja muiden tiedostojen hallinta on huomattavasti älypuhelinta kätevämpää ja miellyttävämpää. Työtehokkuus on myös aivan eri luokkaa kuin pienellä kännykällä tihrustaessa. Tarvittaessa multitaskingiä ja työtehoa voi nostaa entisestään ulkoisella näytöllä (tai tv, videotykki tms).

Ainakin omassa läppärissäni riittää myös kiitettävästi tehoa monipuolisempaan työskentelyyn. Millä tahansa aataminaikaisella vehkeellä voi käyttää Office työkaluja ja selata nettiä. Itse suunnittelen läppärilläni myös pohjapiirrustuksia ja muokkaan tarvittaessa markkinointimateriaaleja (kuvia), joten CAD ja kuvankäsittelyohjelmistoille on hyvä riittää tehoja. Pidän myös siitä, että hommat toimivat ripeästi (tarpeeksi RAM muistia) ja tallennustilaa (SSD) löytyy. Käytän pääasiallisena tallennustilana Googlen Driveä, mutta tiedostot löytyvät myös niin läppäriltä kuin ulkoiselta kovalevyltä. Yhtäkään kuittia en nykypäivänä enää säilö tai säilöisi fyysisesti.

Käytetyimmät toimenpiteet, joita läppärillä teen ovat:

1. nettiselaaminen (markkinan seuraaminen, kouluttautuminen...)

2. Office työkalut

3. tallennustila (bäkup)

4. AutoCAD

5. kuvien käsittely ja ilmoitusten tekeminen (tarvittaessa onnistuu on the go puhelimellakin)

6. blogi

7. veroilmoituksen tekeminen

Läppäri on vuokranantajalle must. Se ei ehkä ole kätevämpi tai ketterämpi kuin älypuhelin, mutta monipuolisuudellaan ja "raa-alla" teholla voittaa mennen tullen. Varmasti listauksestani jotain tärkeääkin unohdin, mutta sillä mennään mitä muistan ja toki aina oppii uuttakin.

Kettu kiittää ja kuittaa.

Nuuka (ja energiapihi) vuokranantaja

Heti alkuun, respectit @nuukablog. Oma suurin nuukakulttuurini esikuva on kuitenkin Roope Ankka. Tähän postaukseen inspiroiduin aiemmasta postauksestani (Lainan hakemisen jalo taito) ja Twitterin Ankkamaailmaan (Ankkalinnaan) liittyvistä keskusteluista (sivujuonteita sijoittamiseen). Ajattelin avata vähän omaa kitupiikkimäistä kulu- ja säästämiskulttuuriani. Itsehän siis aiemmassa postauksessani (linkki nyt vielä uudemman kerran) mainitsemiani pankkien kululaskelmia en juuri koskaan sulata. Ei, en pidä mitään exeliä moisista, siihenkin löytyy kätevämpiä ja ketterämpiä keinoja.

Omakotitalon (sähkölämmitteisen) asujien kohdalla puhutaan ja arvioidaan usein satasia kuukausittaisiin kuluihin. Itse väittäisin omassa torpassani kaikkien (vesi, sähkö, jätehuolto, vakuutukset, kiinteistövero jne.) kulujen olevan kuukausitasolla vajaan 200e luokkaa. Seuraan ja olen kautta aikain seurannut omaa sähkön ja veden kulutustani aktiivisesti ja pyrin vaiva-hinta-järkevyys maksimoimaan oman kulutukseni. En palele -20 asteen pakkasilla, mutta en myöskään paistu +35 asteen helteillä, kiitos ILPin. Sisäilmaksi riittää hyvin 19-21 astetta. Energiansäästäminen on kuin peliä, aina haluaa laittaa paremmaksi. Sama pätee säästämisessä, seuranta ja vertailu pitää mielenkiintoa yllä.

Työnanatajan kautta voin käyttää työterveyshuoltoa ja se pitkälti itselleni riittää, olen muutoinkin vielä nuori niin vuosikulut lienevät perinteisten Finrexinien ja Buranien kera 5e luokkaa/kk. Harrastan aktiivisesti liikuntaa, mutta en ole juuri koskaan tottunut maksamaan liikuntapalveluista, nekin menevät siihen 5e/kk luokkaan ja sekin on mielestäni reilusti yläkanttiin.

Käytännössä opiskelijakortin voimin on mahdollista syödä terveellisesti ja aivan niin paljon kuin haluaa 2krt/päivässä 1,70 eurolla (85snt/krt), yleisimmin ehkä kuitenkin 5,20 eurolla (2,6e/krt). Pääasiallisesti olen kautta aikain kuitenkin syönyt opiskelijaruokaloissa vain 1krt/päivä, kamalaa optimoinnin hukkaamista. Ravintoloihin jne menee maksimissaan 100e/kk ja niissäkin käytän apuna aktiivisesti Cityshopparia ja muita kuponki/alennusmahdollisuuksia. Puhelin- ja nettiliittymäni maksavat minulle noin 30e/kk ja niistäkin vähennän 50% pääomatuloveroistani, sillä ne ovat must vuokranantajalle ja osakesijoittajalle.

Väitän olevani nuuka, mutta ostin ensiasunnokseni omakotitalon? Moni voisi väittää, että nämä seikat sotivat toisiaan vastaan. Taloni kuitenkin maksoi yhtä paljon tai vähemmän kuin kerrostalokaksiot (putkiremonttihinta huomioiden). Olen toki omaakin torppaani remontoinut rajulla kädellä ja sekin on syönyt melko paljon rahaa, itse tehden toki säästää rahassa (vaikkei vaivassa). Omakotitalossa voin myös huomattavasti paremmin vaikuttaa omiin asumiskuluihini, eli "hoitovastikkeeseen" vaikka paljon enemmän joudun toki tekemäänkin itse. Oppii ainakin paremmin, kun vasaroi tai sahaa itseään käteen...

Tilaakin on varmasti omakotitalossa yksin tai kaksin asuvalla aivan liikaa? Kotini ja asuntoni ovat kuitenkin aina olleet minulle sijoituksia, väiteltäisiin asiasta sitten kaikenmaailman medioissa vaikka ja kuinka. Oma koti ei ehkä tuo kassavirtaa, mutta säästän ainakin vuokran ja kulujeni erotuksen, eli käyttööni/muuhun jää enemmän rahaa. Omakotitalossa tilaa kuitenkin riittänee pidemmäksikin aikaa ja olen oman ensi(sijoitus)asuntoni (kyseisen termin esittelin aiemmin täällä). aina ajatellut myös ikuisena sijoituksena. Ikuisesti en siellä usko asuvani, mutta hyvän voi laittaa kiertämään monella tavalla, enkä ole vain asunto- vaan myös kiinteistösijoittaja. Tulevaisuuden vuokralaisetkin minulla on jo valmiina. Ja säästimpähän ensiasunnon ostajana 2% enemmän, koska ostin asunto-osakkeen (varainsiirtovero 2%) sijaan kiinteistön (varainsiirtovero 4%). Hyvin kiero tapa ajatella, mutta myönnän olevani monessakin mielessä kiero kuin korkkiruuvi.

Asun miellyttävästi, syön, juon ja liikun hyvin. Kuten useasti sanottua, ei ne suuret tulot vaan ne pienet menot. Asun myös miellyttävästi kunnassa, jossa pyörällä pärjää ja pääsee joka paikkaan, ainakin tarpeeksi hyvin, läpi vuoden. Auton tarpeettomuus pienentää kuluja huomattavasti. 

Kapinen kitupiikkikettu kuittaa ja lähtee etsimään lisää säästö- ja sijoituskohteita...

Ps.

"Hoitovastikkeeni" asuinpinta-alan mukaan on noin 3e/m², sisältäen käyttösähkön ja veden.

Koko pinta-ala huomioiden samainen luku olisi noin 2e/m².

Verotuspäätös 2017

Kilahtihan se jälleen luukusta. Verojen optimointi lienee kaikkien suomalaisten lempipuuhaa. Suomalainen jopa maksaa siitä huvista, että verottaja saa vähemmän, vaikka loppulasku olisikin sama tai vaikkapa suurempi. Asuntosijoittajana ja vuokranantajana suosittelen kuitenkin toimimaan pelisääntöjen puitteissa. Helpommin saa anteeksi kuin luvan, ehkä pätee, mutta verottaja harvemmin antaa anteeksi.

Pahimmillaan vuokranantajien tai asuntosijoittajien oletuksissa lienee kyse petoksesta, mutta yleisimmin ehkä inhimillisistä erehdyksistä: "koska kaikki muutkin, olen aina ennenkin tehnyt näin, täti verotoimistossa neuvoi näin". Verottaja ei kuitenkaan ole tunnettu ymmärtäväisyydestään. Pahimmillaan verotarkastuksen osuessa arkaan paikkaan lause "aina ennenkin" voi johtaa syvemmälle suohon ja verottaja pyytää edeltävienkin vuosien kuitit syyniin. Veronkorotus lienee yleisin keino näpäyttää, sakotkin lienevät mahdollisia. Sen suuremmin oikeustapauksia ei ole osunut silmiini.

Syvennyn vuosittain veroilmoituksen tekemiseen jopa päiviksi. Tarkistan aina uudet verottajan ohjeet ja käyn läpi mahdollisia listauksia mitä ihmiset ovat postailleet some-seinilleen tai listanneet blogeissaan. Vahvaa ja vakavaa harkintaa/lähdekritiikkiä suosittelen käyttämään erilaisiin listauksiin liittyen (myös omaani). Käyn läpi myös omia vanhoja merkintöjäni vanhoihin veroilmoituksiin ja niiden liitteisiin tutustuen.

Muistilistaani verotukseen liittyen ("tiukkojen" perusteluiden kera) alla:

- vastikkeet (rahoitusvastikkeesta oltava näyttöä tuloutuksesta tai siihen liittyvästä päätöksestä, ei oletuksia)

- vakuutukset (asuntokohtaiset)

- atk (tietokone, läppäri, puhelin, tulostin, liittymämaksut.... 50% vähennyksiin: merkittäviin pääomatuloihin liittyvä merkittävä tarve. Ei ole missään määrin perusteltua päivittää vuosittain)

- kodinkoneet (asennuksineen tai kilometrikuluineen)

- km kulut/matkaliput (matkan tarkoitus ja kohde: kohdennan yleensä myös joko yleisiin kuluihin esim liittotapahtumat jne ja asuntokohtaisiin, kuten näytöt, sopimusten allekirjoitukset jne)

- sisustus ja stailaus (mm. nyt putkiremontin myötä uudet pyyheliinat, siivousvälineet ja lasta, jotta säilyy motivaatio pitää kph priimakunnossa. Saimpahan samalla päivitettyä paremmat kuvat tulevia ilmoituksia varten)

- liittojen jäsenmaksut ja erilaiset alaan liittyvät koulutukset

- tarvittaessa toimistotarvikkeita (kynät, paperit, tulostinmusteet...)

- säilytys- ja rahoituskulut

- remontointi ja siivous (työkalut, ruuvit, naulat, silikonit, pesuaineet, sienet, rätit, ämpärit, vadit... tää lista voisi olla lähes loputon, mutta ei missään määrin ole vuosittainen kulu läheskään kaikkien härpäkkeiden osalta ja kohdistan aina kulut kohteeseen, jossa käytetty)

- työhuonevähennys (muistaakseni niitä on kolme eri vaihtoehtoa ja olen käyttänyt keskimmäistä)

- olen DIY (tee-se-itse) vuokranantaja, joten palveluja en tähän ole listannut, koska en niitä itse käytä. Vuokravälitys, siivous, ammattikuvaaja, remontointi jne. ovat palveluina sellaisia jotka vuokranantaja saa vähentää.

- olen myös kysynyt verottajan kantaa voiko mm. Aku Ankka tilauksen vähentää (valitettavasti vastauspankki on poistunut käytöstä, joten en voi linkkiä laittaa) ja monasti uskon, että sama pätee useisiin muihin palveluihin. Jos se on vuokralaiselle ekstraa, eikä itselläni vuokranantajana ole siihen mitään oikeutta, voi sen (harkintaa käyttäen ja suosittelen verottajalta varmistamaan) vähentää. Jos kuitenkin itselläni on oikeus ja mahdollisuus käyttää kyseistä tilausta/palvelua vähentää se vähennysoikeuttani tai poistaa sen kokonaan.

On siis paljon vuokranantajan kuluja joita voi vähentää, eikä yllä oleva luetteloni varmastikaan ole tyhjentävä, mutta väittäisin sen olevan yksi kattavimmista. Kovin usein listaukset ovat luokkaa, vastikkeet ja kaikki vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut... Ahaa, hienoa ja hyödyllistä. Kaikki vähennykset edellyttävät luonnollisesti hyvät perusteet ja vieläkin tärkeämpänä kuitit selitteineen. Eli verotukseen ja verottajan ohjeisiin kannattaa tutustua.

Kyllä pidän itsekin vielä exeliä, johon kirjaan kuluja myös tulosseurantaa helpottaakseni, syöväthän menot aina tuottoja, vaikka ne saisikin vähentää verotuksessa. Pitkälti olen kuitenkin exelin sijaan siirtynyt pilveen säilömään kuittini selitteineen ja aina veroilmoitusta tehdessäni syynään ”kirjanpitoni” suurennuslasilla läpi, tarkastaen, että olenko unohtanut jotain ja että kaikista vähennyksistä varmasti löytyy kuitti.

Tänä(kin) vuonna (tai no viime vuonna, koska verovuosi 2017) sain verotuksen onnistumaan mielestäni melko hyvin. Pitkästä aikaa päivittelin työkaluista ne tärkeimmät eli läppärin ja kännykän, työteho kasvoi kummasti. Nykyaika on nopeutta ja nopeus on valttia. Pyrin parantamaan omaa toimintaani, optimoin ja pyrin aina kehittymään, joten kommentteihin saa mieluusti laittaa omia näkymyksiä ja vaikka lisäyksiä listaukseeni, jos jotain tuntuu uupuvan.

Verokettu lähtee talviunille ja palannee verotuksen ääreen viimeistään jälleen ensivuonna. Good day and good night!