On hyvä selvittää asioita etukäteen, kysellä ja vaikka googlettaa hintatasoa (niin kohteiden kuin pankkienkin). Lainalupauskin on hyvä saada etukäteen, jotta sopivanlaisen kohteen löydyttyä olisi mahdollisimman paljon pelimerkkejä valmiina. Tottakai jos tilanne muuttuu paljon, ei lainalupaukseenkaan voi aivan täysin luottaa, joten pankkiinkin kannattaa olla ajoissa yhteydessä, kun kohde löytyy. Tämä pätee niin omistusasunnon kuin sijoitusasunnon hankinnassa.
Mitä enemmän tiedät mitä haet tai millaisella hintahaarukalla olet liikkeellä, aina parempi. Kotiläksyt ja laskelmat on myös hyvä tehdä etukäteen. "Ostan sijoitusasunnon, jonka lainan vuokralainen makselee pois", ei ehkä ihan riitä. Mitä paremmin lukuja ja selvityksiä mm. vuokrattavuudesta ja vuokratasosta on tehnyt sitä paremmin hanke etenee. Hyvä on myös perustella, että miten varautuu nouseviin korkoihin, jollei pelkästään pankille niin myös itselleen. "Myyn kohteen, kyllä se aina menee kaupaksi ja vähän voittoa leivän päälle". Myös silloin kun 100 muuta on samassa tilanteessa ja asuntoja myydään kuin sieniä sateella? Ehkä, ehkä ei, molempiin skenaarioihin kannattaa varautua. 0 korkojen maailmassa emme voi(ne) elää loputtomiin. Koronnousun skeenaarioitakin voi laskimella itselleen avata, että miten se vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja kassavirtaan, jääkö jotain vastikkeiden, kulujen ja lainan lyhennysten jälkeenkin vai pitääkö omasta palkasta lainan lyhennyksiä rahoittaa.
1-2% nousu lainojen koroissa ei vielä välttämättä kaada asuntosijoittajan palikoita, mutta kun lähennellään isolla velkavivulla normaalimpia 5% lainakorkoja onkin tilanne jo aika toinen. Kyllä, matkaa moisiin korkoihin vielä on ja jos lainoja on lyhennellyt ei korkojen nousu iske niin kovaa. Jos lainaa on yhä korkojen noustessa kuitenkin 70%-100% velkavivulla, ei asuntosijoittajan tällä hetkellä löytämät 3-5% tuotot enää juurikaan lohduta. Onko kaikilla mahdollisuus surffata isommilla koroilla asuntojen hintojen pudotuksen ohi? En usko, mutta eipä taida tämäkään asia olla uskon asia.
Maksukyvyn avaamisen ja esittämisen lisäksi vakuudet tai oman rahan käyttö on hyvä käydä läpi. Mikäli käytät omistamaasi (toi jonnkun toisen omistamaa) toista asuntoa (tai vaikka osakesalkkua) lisävakuutena olisi siitäkin jo hyvä olla hinta-arviota ja mahdollisesti myös isännöitsijäntodistus, jota hyvin todennäköisesti kuitenkin jossain vaiheessa pyydetään. Asunto-osakkeen käyttäminen lisävakuutena on lähes poikkeuksetta helpompaa kuin kiinteistön, johtuen vertailukelpoisen hintatilastoinnin saatavuudesta. Luonnollisesti sijoitussalkun (tai osakesalkun) käyttäminen ei juurikaan isännöitsijäntodistusta tai lisäselvityksiä vaadi, joku printti lienee hyvä olla jollei osakkeet jo ole lainoittajapankissa. Lainapankin kanssa kuitenkin kannattaa aktiivisesti kysellä vakuusarvoja jne, voivat pankeittain vaihdella paljonkin. Lisävakuuksien käyttäminen myös auttaa sivuuttamaan ns. 85% luototussuhteen. Yhä edelleen voi ostaa 100% lainarahalla, kannattaako se on aina tapauskohtaista ja riskit kannattaa käydä läpi.
Siitä huolimatta, että muutamat pankit huutelevat asuntosijoittajien rahahanojen menevän kiinni, riittää rahaa yhä edelleen. Pankista ja toimihenkilöstä riippuen voi saada hyvinkin positiivista suhtautumista varsin tavallisen tallaajan sijoitusmuotoon eli asuntosijoittamiseen. Joidenkin (toimihenkilöiden ja myös lainahakijoiden) kohdalla vaaditaan enemmän rautalankaa, jolloin excel ja laskin ovat varsin hyviä kavereita. Tapaamisessa tai jälkeenpäin toimitettavissa liitteissä kannattaa osoittaa, että on oikeasti tehnyt kotiläksyt ja laskelmat ovat huomattavasti kattavammat kuin "Saan vuokraa 500e, maksan vastikkeita 100e/kk, täähän on helppoo rahaa". Suhtautuminen muuttuu kummasti kun avaa kaikki kulut, huomioi korot, verot ja oikeastaan kaikki.
Omalla toiminnallaan ja asenteella saa helposti poltettua siltoja lainansaannin suuntaan. Oma maksukyky kannattaa ja suorastaan täytyy arvioida. Kyllä pankkikin sen arvioi, mutta on asiaa hyvä itsekin ajatella. Mikäli pankin arviolaskelmat eivät miellytä voi ne kuitenkin joutua nielemään tai ainakin harvinaisen hyvin perustellen pystyä sivuuttamaan.
Uutisissa otsikoidaan paljon myös lainanmyönnön hitaudesta, jonka syystä kannattaakin olla ajoissa liikenteessä. Oikea unelma (sijoitus)asunto voi tulla vastaan jo kulman takaa ja jos se menee sivu suun, koska pankkiin/puhelimeen/verkkoon ei saanut aikaa 2-3 päivän sisällä, niin ei siinä syyttelyt ja someraivokaan auta. Pidempiin palveluaikoihin kannattaa varautua ja siitäkin syystä olla ajoissa liikkeellä. Voi hyvinkin olla, että pelkät verkkolainahakemukset eivät riitä parhaan tarjouksen saamiseksi, tietoja voi joutua täydentämään ja mahdollisesti käymään myös paikan päällä. Ajoissa liikkeellä niin voi tarvittaessa sopivan kohteen löydyttyä toimia nopeinkin liikkein. Hyvät yhteydet ja fiksu käyttäytyminen vievät pitkälle, kilpailuttaminenkin voi säästää jopa tuhansia euroja. Kilpailuttaminen ei ole vain hinnasta kiinni vaan myös toimivuudelle ja samalle aaltopituudelle pääsemiselle kannattaa antaa arvoa. Myös erilaiselle sparraamiselle ja ajatusten vaihdoille kannattaa antaa arvoa, jokainen toimihenkilö ajattelee vähän eri tavoin ja nostaa erilaisia asioita esiin. Tämä on varsin arvokasta etenkin ensi(sijoitus)asunnon ostajalle.
Valoja päälle, pankkiin hattu kourassa (ei ehkä enää nykyään puku päällä), laskelmat ja asenne kuntoon. Pienestä nöyryydestäkään ei ole koskaan haittaa. Anna pankin auttaa tekemään parempaa tiliä korkeammalla oman pääoman tuotolla, mutta samoin auta pankkia laskelmissaan. Pankin työtä helpottamalla helpotat myös omaa asemaasi.
Lainakettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti