sunnuntai 19. tammikuuta 2020

Vuokranantajan ajatusmaailma, one piece of mind please

Katsotaampa ajatusmaailmani ja talousajatteluni konepellin alle vähän tarkemmin. Laitetaan kuitenkin heti tähän alkuun linkki otsikon viittaamaan aivan maagiseen Iron Maidenin - Piece of mind albumiin (tässä, olkaa hyvät).

Käyn mieluummin läpi pyöristeltyjä lukuja taikka prosentteja, jolloin toiminnastani saa realistisemman kuvan ja toisekseen en vaikuta liian suuruudenhullulta. Asuntosijoittajalla lähes poikkeuksetta velkaa on - ainakin oman pääoman tuottoa sillä saa doupattua. En kuitenkaan uhoa miljoonien velkataakoillani, koska tiedän sen olevan aidon oikeasti myös taakka. Se on riski, jonka riskienhallinta vaatii työtä, aikaa ja vaivaa taakseen. Toisekseen, onneksi itselläni ei ole velkaa lähellekkään miljoonaa euroa. Toiminnan ja samalla velkataakan kasvaessa tulee olla harvinaisen hyvin perillä maksukyvystä (aiheesta lisää täältä) ja vakuuksista (aiheesta lisää täältä).

Harva aloitteleva asuntosijoittaja pääsee nopeasti kuusi, saati seitsennumeroisiin velkalukuihin, ja hyvä niin. Suuruusluokan kasvaessa kasvavat tuottojen myötä myös riskit. Uutisointi asuntosijoitusmarkkinoilla on hyvin kansantajuista, välillä jopa liiallisen yksinkertaistettua. Valitettavasti uutisointi painottuu myös ääripäihin: on niitä jotka tekevät 6 numeroista tuottoa toiminnallaan ja niitä, jotka häviävät kaiken eivätkä jatka toimintaansa enää ikinä. Monet kuviot muuttuvat toiminnan ammattimaistuessa, samoin on asuntosijoittamisessa. Asuntosijoitusimperiumi (korttitalo) tulee suojata, jotta se pysyy pystyssä pienemmissä ja suuremmissa myrskyissä. 

Maailman ympäri 80 päivässä, mutta miljonääriksi ei tarvitse tavoitella samaa aikataulua. Maltti on valttia, mutta erilaisten tilaisuuksien tullessa myös nopeudesta on hyötyä. Olen itsekin aloittanut asuntosijoittamisen harvinaisen nuorella iällä, omilla rahoillani ja ilman ulkopuolisten tai sukulaisten rahoja/vakuuksia. Apua olen todellakin saanut, mutta en taloudellisesti.  Ei sitä maailman ympärikään ole kiva yksin reissata. Matkassani on ollut mukana monta auttajaa, mutta toivoakseni olen usein myös auttanut takaisin. Asuntoihin tai asumiseen ja asuntosijoittamiseen tai sijoittamiseen liittyvää keskustelua käyn enemmän kuin mielelläni. Etsin vastauksia omiin kysymyksiini, mutta vastailen enemmän kuin mieluusti myös muiden kysymyksiin.

Alkuun tienasin touhullani joitain kymppejä, koska pankkikin haluaa, että lainoja lyhennetään. Jos totta puhutaan tein alkuun tappiota, koska ensimmäinen sijoitusasuntoni oli varsinainen läävä ja remontoin sen ensimmäisen vuokrasuhteen alettua. Tällöin toimintani oli vielä miinusmerkkistä, koska remontointi maksaa, eikä remontin keskellä voi periä täyttä vuokraa. Toisen kohteen löytyessä päästiin jo kolminumeroisiin tuottoihin, mutta pankki tuli yhä vahvemmin kuvioihin, joten yhä iso osa meni lainojen lyhennyksiin. Valitettavan usein asuntosijoittamiseen tarvitaan pankkia. Toki lainan lyhennyksetkin ovat tuottoa omaan taskuun, siitä seuraa mahdollisesti velattomia sijoitusasuntoja. 

KuvaNykyään toimintani on jo paljon suunnitelmallisempaa, (jopa liiallisesti) harkitumpaa ja hallitumpaa. Pääsen ehkä jopa nelinumeroisiin tuottoihin, jopa lainanlyhennykset huomioiden. Ymmärrän verotusta ja verovähennysmahdollisuuksia paljon paremmin. Jotenkin tuntuu että epätyypillisesti ymmärrän jopa, että tuotoista tulee maksaa veroja. En niitä minäkään mielelläni maksa, mutta tuotto on aina tuottoa, vaikka verottaja haluaisikin omansa kaikkien (ja HUOM kaikkien!) vähennysten jälkeen.

Asuntosijoittaminen on liiketoimintaa, kovin yleisesti tavoitellaan tuottoa ja voittoa. Joten onko ihme, että toiminnan kasvaessa rahoittaja tulkitsee asuntosijoittajaa eri tavoin. Toimintaa syynätään aivan eri tavalla, sitä verrataan jopa yritystoimintaan. Samaa tekee verottaja. Ajatuksissani on, että mikäli tulen jollakin aikavälillä siirtämään asuntosijoitustoimintaani yritysmuotoon, aloitan siitä aivan oman blogisarjan. Kattavan selvitystyön ja aiheeseen tutustumisen olenkin jo aloittanut. Henkilösijoittajasta siirtyminen yrityksen kautta pyörittämään asuntosijoittamista tai kokonaisvaltaisempaa sijoittamista ei todellakaan ole aivan yksinkertainen ja yksiselitteinen kikka. Netti on täynnä erilaisia aiheeseen liittyviä julkaisuja ja olen itsekin niihin yrittänyt mahdollisimman kattavasti tutustua.

Uskon oman toimintani muuttuvan radikaalisti tulevaisuudessa. Koska? Sitä en vielä tiedä. Jotain suunnitelman tynkää olen päässäni pyöritellyt jo jonkin aikaa ja olenhan julkaissut jo blogissanikin lypsylehmien lihoiksi laittamista. Jälleen kerran, aika näyttää. Yksi erittäin varteenotettava pykälä on rakentaa imperiumiani jatkossa yritystoiminnan kautta.

Kettu kuittaa.

maanantai 6. tammikuuta 2020

Omakotitalon ostajan opas, ostoprosessi pähkinässä

Kun ostaa useamman sadan tuhannen euron omakotitaloa, siihen kuuluu yksi jos toinenkin mutka matkalla. Ensinnäkin talon ostaminen on aivan oma maailmansa. On kaikenmaailman panttikirjoja, kaupanvahvistajaa, maakaarta, vuokraoikeustontteja, tiiveysmittauksia ja kuntokartoituksia.

On suositeltavaa, että varaa aikaa riittävästi, sillä tekemällä läksynsä huolella voi säästää tuhansia euroja ja useita tuskan hetkiä. Voi olla että unelmien talo löytyy heti ensimmäiseltä näytöltä. Tähän kuitenkin suhtautuisin kriittisesti, sillä joka ikinen näyttökokemus opettaa jotain, eikä vain siitä yhdestä kohteesta vaan koko prosessista. Ensimmäisellä näytöllä on vielä aika noviisi, ei edes välttämättä osaa kysellä ja kyseenalaistaa. Voi olla, että unelmien taloa tulee metsästettyä useampikin vuosi. Tällöin matkalla ehtii tarttumaan mukaan oppi jos toinenkin. Kohteissa voi päästä selailemaan valmiita kuntokartoituksia, joista usein saa ideoita asioista joihin kiinnittää huomiota jatkossakin. Ehtii tutustumaan rakennusalaan, materiaaleihin, rakennustapaan, niin hyviin kuin huonoihinkin tapoihin. Yleensä voi olla, että sitä aivan 6/5 taloa ei löydy, käy jopa mielessä ostaa tontti ja rakentaa oma tönö. Tämä on vieläkin enemmän oma maailmansa, joka vaatii erityistä perehtymistä ja opettaa. Valmistalopakettejakin on niin useaan eri lähtöön, yllätyksiä tulee aina.

Oman asunnon ostamisen - erityisesti omakotitalon - matkaan kuuluu paljon mutkia, joissa ei edes kannata yrittää oikoa. Matkaan kuuluu näytöillä käynnit, hintatason ja kunnon omatoiminen selvittäminen. Kun hinnasta päästään sopuun niin tarjoukseen kannattaa AINA laittaa ehdoksi vähintään kuntokartoitus. Uudemmissa kohteissa on jopa suositeltavaa liittää ehtoihin myös joko tiiveysmittaus tai lämpökamerakuvaus. Toki myös myyjän tilanteen selvittäminen, ostajakilpailutilanteen kartoittaminen ja oman budjetin ja neuvottelustrategian laatiminen. Asuntokauppaa voi väittää tekevänsä laskimella, mutta harvemmin sitä vain taskulaskin kädessä taikka exelissä kauppaa käydään. Käydään näytöillä - ainakin kannattaisi käydä - ja jutustellaan välittäjän kanssa ja kuullostellaan muita ostajaehdokkaita tai niiden poissaoloa. Myös myyjien kanssa olisi hyvä nähdä kasvotusten, päästä tutustumaan taloon heidän kokemuksien ja osaamisen perusteella.

Matkaan kuuluvat myös tarjousneuvottelut, jonka alussa määritellään neuvottelujen luonne. 
  1. Tilanne saattaa kärjistyä heti alkutekijöihinsä vain taskulaskimella taikka päättömällä röyhkeydellä. Myyjä voi surutta ruksittaa yli ostajakandidaatin. Myyjän ja ostajan tilanne ja tunteet tulee osata tunnistaa. 
  2. Avataan peli ja tutustutaan tarjousosapuolten tilanteeseen ja asenteeseen. Tylylle tarjoukselle voi saada myös vastakaikua ja mitä enemmän myyjä tulee vastaan sitä syvemmälle myyjän tilanteeseen pääsee sisään. Sama pätee myös toiseen suuntaan eli ostajaan päin.
  3. Ei haeta voittajaa vaan kaikkia miellyttävää tilannetta. Kaikki voivat voittaa. Ostajalla on budjetti, myyjällä voi olla niin hinnallinen kuin aikataulullinen rajoite. Ja onhan talo ollut usein myyjän/myyjien koti useimmiten useamman vuoden.
  4. Kaikesta voi neuvotella. Kiire kertoo valta-asemasta ja tuo neuvotteluvaraa. Miellyttävät valmiit kalusteet ja vaikka pihanhoitovälineistöt voivat olla tuhansien eurojen arvoisia. Eikä myyjällä välttämättä ole intoa taikka muuttaessa pienmpään asuntoon tilaa ottaa kaikkea mukaan.
Talokaupoilla voidaan myyntiajoissa puhua vuosista ja hinnanalennuksissa sadoista tuhansista. Voi jopa olla, että ensimmäinen 100 000e tinkivä ostaja ruksitetaan yli, mutta lopputuloksena tönö myydäänkin 150 000e alennuksella jollekin muulle. Tilanteet kun aina elää ja aikaakin yleensä ehtii vierimään.

Isoon hankintaan kuuluu myös paljon pieniä kuluja, joista alla muutamia:
  • kaupanvahvistaja n. 120e
  • Varainsiirtovero 4% (paitsi ensiasunnonostajalla), tämä yleensä useita (kymmeniä) tuhansia euroja
  • Kuntokartoitus 800-1500e (puoliksi myyjän kanssa)
  • Tiiveysmittaus/lämpökamerakuvaus 500-1000e (vapaaehtoinen ja puoliksi myyjän kanssa)
  • Lainan nostokulut 0-1000e
  • Panttikirjojen siirrot ja lainhuuto 300-1000e
  • Huonekalut kun yleensä muuttaa pienemmästä suurempaan, euroissa = paljon
  • Muuttohävikki (muutossa poisheitettävät, rikkoutuvat tavarat)
  • Aina on myös jotain remontoitavaa tai pientä viilaamista, jolloin puhutaan jälleen tuhansista euroista

On siis paljon pienempiä ja suurempiakin asioita joita huomioida kodinvaihdon yhteydessä. Erityisesti talokaupoilla. Varainsiirtovero huomioiden puhutaan ainakin tuhansista tai jopa kymmenistä tuhansista euroista. On siis suotavaa, että ajatus kulkee ja budjetti on laadittu oikein.

Omakotitaloasujan on hyvä myös huomioida vapauden tuoma vastuu. Kyllä, vaikutat itse enemmän ”vastikkeeseen” eli kuukausittaisiin menoihin. Omakotitalokaupoille kuuluu erityisesti talotekniikkaan ja sähkönkulutukseen tutustuminen. Ei myöskään ole se ja sama mikä yhtiö toimii sähkönsiirtoyhtiönä. Samalla myös vastaat itse kiinteistön ylläpidosta ja kunnostuksista. It’s a gift and a curse. Et omaa (lue: sinulla ei ole) seinänaapuria jonka kanssa jaat huolet taikka vastuut, myös taloudelliset. Toki omakotitaloasujallakin on naapureita ja tätä voi myös hyödyntää sparrailuapuna ja ideoiden vaihdoissa.

Kun ostin ensimmäisen omakotitaloni ensiasunnokseni, olin käynyt useissa näytöissä. Aloitin ensiasunnon metsästykseni asunnoista, kävin useilla näytöillä, opin paljon. Jostain päähänpistosta siirryin kuitenkin melko pian omakotitaloihin, aloin käymään talojen näytöillä. En todellakaan löytänyt omaa taloani ensimmäisellä kertaa. Ja kun tämän löysin, kävin katsomassa kohdettani varmaankin vähintään kolme kertaa ennen tarjousneuvottelujen alkua, enkä kertaakaan ollut näytöllä yksin. Aina kannattaa olla joku konsultti tai tuki ja turva mukana, joko mukana myhäilemässä taikka laskemassa pään pilvistä takaisin maan tasalle. 

Kerrostalojen ja rivitalojen (hoito)vastikkeina puhutaan usein satasista (monen tekijän summa, esim. 100-300e/kk). Omakotitalossa ei ole samanlaista suhteellisen kiinteää kulua, se pitää osata itse laskea auki ja kannattaa olla realisti. Tämä voi olla kaikkea väliltä 200-600e/kk, joista lämmitys ja vesi lienevät suurimmat kuluerät. Omassa rintamamiestalossani (n. 110m²) osutaan n. 200e/kk, 1-2 hlö taloudessa. 

Oma koti ja omakotitalokin voi olla sijoitus. Se miten sen laskee sijoitukseksi lienee kunkin oma asia. Kaikissa sijoituslaskelmissa on suositeltavaa kriittisyys ja aito realismi. Kodilla on aina jokin käyttöarvo vaikka sen arvo ajan kuluessa laskisikin. Kuten lehdistä (netistä) nykyään saamme lukea, arvonnousuun ei voi aina oman kodin ostoa perustaa. Tulee olla kriittisen realisti ja tottakai koti kuluu käytössä, mutta usein sitä myöskin huolletaan ja remontoidaan matkan varrella. Olen itsekin oman taloprojektini aikana saanut useammalta taholta kuulla, että kun remonttiympyrä on valmis alkaa se jälleen uudestaan. Tätä en ole sulattanut, vaikka nyt jos tekisin asioita alusta, tekisin asioita toisin. On aina helppoa olla jälkiviisas. 

Omakotitalo voi olla myös sijoitusasunto, tämä ensiasuntoni tulee jatkossa sitä olemaan. Tähän palaan aivan varmasti myös myöhemmissä kirjoituksissani.

Omakotitalon kettu kuittaa.

PS.
Oma "vastike"/kululaskelmani
Sähkö: 110e/kk (sis. lämmityksen ja käyttösähkön)
Vesi: 45e/kk
Jätehuolto: 10e/kk
Kiinteistövero: 30e/kk
Pienet korjailut (materiaalit): 10e/kk
(Vakuutus: 50e/kk)
(Netti: 15e/kk)