keskiviikko 15. elokuuta 2018

Ensi(sijoitus)asunto

On jo selvää, että pilviä asuntojen ylle tuntuu kertyvän yhä enemmän ja enemmän. Asuntosijoittaminen voi olla koko kansan huvia ja harrastus, mutta riskejä se ei poista, vaan ehkä jopa ennemminkin lisää. Kaikki haluavat aina lisää rahaa ja päästä kultajunaan mukaan, mutta mikäli viimeisimmät junaan pyrkivät hyppäävät mukaan aallon harjalla eivätkä ole tehneet kotiläksyjään tarpeeksi perusteellisesti... No aika näyttää. En nyt muutenkaan ehkä kuvailisi asuntosijoittamista harrastukseksi taikka huviksi. Toki itse siitä nautin ja se on vain sivuhommaa, mutta asuntojen kanssa "pelatessa" taikka "leikkiessä" puhutaan yleensä satojen tuhansien omaisuuseristä. Toki omaa rahaa voi olla huomattavasti vähemmän leikissä kiinni, mutta ei se lainarahakaan ihan leikkirahaa tai olematon vastuu ole jos huonosti käy.

Erityisesti asuntosijoittajien vastuuttomuuksia ja uudiskohteiden lyhennysvapaiden hyväksikäyttämistä kritisoidaan. Niin kauan kuin laskin ja laskupää toimivat niin luultavasti sijoittajat pääsevät tekemään rahaa myymällä eteenpäin valmistumattomia kohteita (siirtosopimuksia), jotka "ostivat" (varasivat) jo ennen kuin kuokka tai lapio osui maahan. Kun näitä ostellaan lähes 100% rahoituksella voivat riskit vielä jokin päivä realisoitua pahastikin, jos kohde ei myykään kuten piti ja jää käsiin vailla suunnitelmaa.

Enemmän ehkä uutuutena ensiasunnon ostajat ovat harkitsemassa sijoitusasunnon hankintaa. ASP hyödyt saatetaan heittää nurkkaan ja kultaisella sijoitusasuntokohteella lähdetään tavoittelemaan kuuta taivaalta. Ensi(sijoitus)asunnnon ostajaa eivät myöskään luototussuhderajoitteet paljon paina. Miten tulkitaan, jos ostat toviksi omaan käyttöön ensiasunnon (rahoitusmaksimi 95%) ja ajatteletkin asiaa jo lähes heti kuin sijoitusasuntoa ja laitatkin 1-2 vuoden päästä asunnon vuokralle. Laina on jo nostettu ja myöhemmin valtio myös repii (mahdolliset) ASP edut pois, koska ehdot eivät täyty enää. Tämän yleistyessä voidaan olla helisemässä ja useammat nuoret ensiasunnonostajat voivat astua harhaan. ASP on oikeasti jollei tonnien niin vähintään saturaisten arvoinen.

Voi olla, että kun korot jokin päivä lähtevät nousuun, niin asunnoista saatavat noin 3-5% vuokratuotot eivät valtaosaa enää kiinnostakaan. Niistä voidaan suorastaan pyrkiä pääsemään eroon, varsinkin jos korot ovat nousseet 3-5% tasolle. Tililtä saatavat 3-5% tuotot ovat huomattavasti vaivattomampia, kuin vuokratulot. Ja tilitalletuksiin ei yleensä ole edes pääomavaateita, asunnot yleensä vaativat aika suuriakin pääomia (ja yleensä velkarahaa). Toisaalta tullaan myös seuraavan ongelman piiriin, että "ainahan asunnon voi myydä ja pääsee vähintään omilleen" ja "yleensä" asunnon arvo voi jopa 1,5-2 kertaistua. Kun asunnoilla ei enää tieaa niin kuka niitä enää kalliilla haluaa ostaa? Ja jos kaikki haluavat myydä samaan aikaan niin luultavasti kysynnän ja tarjonnan laki alkaa jylläämään asuntosijoittajaa vastaan, varsinkin jos olet myymässä (ei niinkään ostajaa, joka pääsee alennusmyynteihin).

Onhan se ensiasuntokin omalla tavallaan sijoitus (vaikka kuinka moni "asiantuntija" tms. haluaakin vääntää, että ei ole). Ja jollei sitä nyt sijoituksena ajateltaisikaan niin tarvitsee päätöksiä tehdä kohtalaisen kylmäpäisesti, koska ollaan suurten asioiden äärellä, vaikka asumisessa ja asuntokaupoilla on mukana aina myös tunteet ja unelmat. Se että kuitenkin heittää ASP edut romukoppaan ja lähtee heti revittelemään ostamalla suoraan sijoitusasunnon niin (huom) voidaan mennä pahastikin metsään. ASP edut ovat oikeasti ihan rahanarvoisia etuja.

Ostinhan muinoin omankin ensiasuntoni sijoitusmielessä ja se onkin (toki puolueellinen olen) todellinen rahakone. Kiinteistö voi olla asuntosijoittajan todellinen rahantekokone, tähän aiheeseen palaan vielä myöhemmin tulevaisuudessa. Voisin jopa väittää, että ensiasuntoni on parempi rahantekokone kuin ensisijoitusasuntoni. Ei ensisijoitusasuntoni osto mennyt mitenkään pieleen ja olen saanut siitä hyvää ja vakaata vuokratuottoa jo useamman vuoden, mutta olisi (perus jälkiviisaana) läksyt ja laskelmat voinut tehdä huolellisemminkin. Miksi se ei ollut paras mahdollinen diili niin klikkaamalla linkkejä pääset syvällisemmin asunnon eri vaiheisiin #ensisijoitusasunto ja sen hankinta, #putkiremontti ja #putkiremonttiseurantaa.

Mihin suuntaan näiden omistus- ja vuokra-asuntojen trendien kanssa mennään, vain aika näyttää. Huutelivatpa asiantuntijat miten paljon varoituksia tai maalailisivat kilpaa kultaisia sateenkaaria. Laskin nöyrästi kouraan ja mietintämyssy päähän oli omalla kohdalla kyse sitten sijoitusasunnosta taikka omistusasunnosta.

Vuokranantajakettu kuittaa.

maanantai 6. elokuuta 2018

Once upon a time... The beginning... The (xx) intro...

Once upon a time there was a 22 year old young man who had been living with his parents all his life. Few last years he had spent his time at his parents mostly sleeping because most of his time he spent at school or at work. He was not cheap but he did not really buy anything unnecessary or... well... anything.

Days packed with work or school or both and a little more work. He gathered quite a nice nest egg. Next step for him was to buy his own house, yes a house. He did look different options almost about a year or two but why to bother buying an apartment when with almost the same price one could buy a house.

He did come across a couple of options but found a wonderful small house almost at the city center (at a location where he had gone for school and spent a lot of time when he was younger) and the price was great. He negotiated the loan with the bank and had no trouble to get a loan thanks to his savings and working history. Everything was well set and he made an offer and a second one (it was sort of an auction). He got the house.

There was a lot to do (there was a reason why it was so well priced). The whole main floor went through a thorough renovation: fixing up the floors, new wallpapers and paint, new listings, new doors, new cabinets. Only the kitchen and bathroom stayed the same as they were. Those had been renovated some years ago and had decent appliances and they were in good condition, even though the green color (in the kitchen) was not the best.

The renovations lasted for about 3 months because he had a permanent job and the fixing ups had to be done quite late after work. And there were quite a lot to do (the house looked a bit like a cabin from the inside). It was not uncommon to end the renovation at 11pm. A special thank you goes to his father for showing the ropes and being there every single day with him.

Learning had always been quite easy for the young man and for the renovations he had the hunger to learn more and he has done a lot more since. After renovating the house he slept his first night on a sofa. That was pretty much the only furniture at that time. Everything else came afterwards.

At the age of 23 he bought his first apartment, renovated it and rented it out. A year later he bought another one, renovated it and rented it too. Every single renovation, every single purchase has taught him a lot. He still has his first house, he still renovates and nurtures it (if one can say so about a house). And one day his first house will be the home for his parents, he wants to give something back.

Years have passed and I am who I am thanks to my family, friends and the people around me. I have learnt a lot and there is still a lot to learn and I hope I will. And now a house and three apartments later the hands of time still keeps moving on. 

Vuokranantaja has many more doors to open and to renovate.


And of course the link to the one and only legendary The XX - Intro