torstai 27. joulukuuta 2018

Leisure suit Landlord

Suit up! Or just relax and enjoy the Christmas holidays. Renting is not that kind of an old school business where you need to look like a businessboss to make good deals and to rent out your apartments. Neither is any hobby good or fun if you do it 24/7. It is good to look sharp but you don't want to over do it. Landlording is never the less one of my favorite pass time hobby, it can be done professionally and strickly or little more laid back and it can provide nice extra income streams. For me it is never a problem to suit up or unsuit and pick up a sledge hammer. But I still enjoy the laid back money stream possibilities where the investment itself does most of the work.

I would say landlording or real estate investing is like a hobby. You compete, you try to improve and try to have all the little peaces right. Like a professional athlete (well not in Finland) if you are the best or one of the best you can make money, way more than others. Others say that it is dangerous and too laid back way to think. I like it in many ways: it gives me challenge, it can be done quite easily and from time to time quite effortlessly, you can improve, you can make money and you can leave your mark. Easy does not mean risk free but like in many other ways to invest, one can manage the risk.

Usually my real estate investing includes a lot of snooping around, hunting down the target and doing the numbers. I keep track of the market, pretty much daily: I track prices, rents, interest rates, news and reports. It still doesn't take much of my time and nowadays it is rather rare to find good investment opportunities but it does not mean that I "work" any harder. If I have a lot of other things in my mind I can also completely forget my real estate "imperium". I collect rent and check monthly that I have received  my "dividends" and this would be enough. It takes maybe a minute in a month and the PE (Personal Effort = laiskuusluku) number is not even worth mentioning. To keep track of the market takes maybe an hour/day and still my weekly PE is way under 0,25 (7 [time invested in real estate investing per week]/40 [normal working hours per week]. 

Picking up a sledge hammer and DIY renovations can also be a great way to blow of some steam and get your thoughts together. It feels mind blowing to smack down a brick wall with a sledge hammer. It feels great to sweat, put the brains to rest and to do physical labour. Maybe not everything is great to DIY but to have the option is nice.

Don’t get me wrong, investing takes time, effort and money but how much is totally up to myself. During the holidays I have and I am going to lay back, put my feet up, collect my dividends (rent) and enjoy life. It is not always that easy but very often I can choose not to make any effort and it might go a long time (maybe even years) very nicely. Maybe, maybe not...

And The Leisure Suit Landlord has left the building...



keskiviikko 19. joulukuuta 2018

Enemmän asiaa, vähemmän viihdettä

Yhden vuoden yhtiökokoukset jälleen takana (kevään ja syksyn) ja melko myöhäiseen ajankohtaan jäi vuoden viimeinenkin. Tänä vuonna yhteensä 5kpl, joten suht helpolla pääsi/päädyin menemään. Yksi kokous noin viikko ennen joulua ja yksi kokous juhannusviikolla, mielenkiintoisia ajankohtia. Otsikoin aluksi tämän julkaisun "Welcome to the show"ksi, mutta päädyin vaihtamaan nimen, koska yllättävän hyvin mentiin enemmän asialinjalla. Tottakai jokaiseen yhtiökokoukseen mahtuu ihmeellisiä kysymyksiä ja huutelijoita, mutta nyt huutelut jäivät tavanomaista vähäisemmälle.

Yhdessä kohteessa putkiremontti valmistui tänä vuonna (2018) ja tästä syystä yhtiökokouksia oli kaksi kappaletta. Ylimmääräisessä yhtiökokouksessa käytiin läpi remontin kulut ja muitta mutkitta saatiin hyväksyttyä rahoitusvastikkeet. Keskustelua herättivät matkanvarrella perinteikäs piha ja puutarha sekä ATK uusimiset. Aina yhtä mielenkiintoista miten paljon piha kiinnostaa, kun se on aika murto-osa 3 miljoonan euron putkiremonttihankkeesta. Myönnän, että sillä on hyvinkin suuri vaikutus viihtyvyyteen, mutta se ei liene kuitenkaan painavinta suunnittelua ja vääntöä vaativa toimenpide putkiremontissa. PJ esitteli myös yhtiön laajakaistaehdotukset omin sanoin, vaikkakin hallituksesta kokonaisuudessaan oli puhetta. Kokouksissa en muista olleen moisia mainintoja, mutta en ehkä puheenjohtajaa viitsi lynkata kesken yhtiökokouksen, keskustelua heräsi ja päätös saatiin tehtyä. Taloyhtiölaajakaista on arvokas asia, joskin sekin on vain pieni osa putkiremonttia.

Vuoden mielenkiintoisin yhtiökokous oli kuitenkin yhtiössä, jossa olin hallitusta "vastaan", koska en ollut suoralta kädeltä heille myöntämässä vastuuvapautta. Syynä tarkempaan keskusteluun oli, että yhtiön hallintaanotot, niihin liittyvät vuokraukset ja vuokralaisten vaihdot eivät vaikuttaneet menneen parhailla mahdollisilla tavoilla. Muutamille osakkaille oli kertynyt kymmenien tuhansien eurojen rästivastuut. Keskustelua saatiin aikaiseksi ja lopulta vastuuvapaudesta äänestettiin. Hallitukselle myönnettiin vastuuvapaus, mutta sain esittää vastalauseeni. Ehdotettiin minua jälleen hallitukseenkin, mutta en suostunut keskustelemaan aiheesta enempää ennen kuin rästiasia olisi saatu ratkaistua. Yhtiökokouksen pääaihe, eli rästit, otettiin kuitenkin vakavasti eikä hallitusta päästetty vaihtumaan. Asiaa hoitamaan ja tarkemmin selvittämään perustettiin myös työryhmä ja asia ratkesi noin 2kk sisällä. Kannatti ottaa aihe tarkempaan käsittelyyn ja avata keskustelu.

En todellakaan väitä olevani aina oikeassa, mutta usein uskallan nostaa kissan pöydälle, oli aihe miten arka tai monimutkainen tahansa. Usein myös otan asioista selvää etukäteen, tarvittaessa kyselen lisätietoja ja tuon ilmi ratkaisuehdotuksia. Uskallan omien nostojeni ja väitteideni osoittautuessa vääriksi tai turhiksi lisäksi myöntää virheeni ja olleeni väärässä. Harvoin ihmiset suostuvat purematta myöntämään virheitään ja toisaalta väitän, että olen keskimääräistä vähemmän väärässä (aina pieni omakehu sallittakoon).

Suu kannattaa avata jos on jotakin (oikeaa) sanottavaa, pelkät perinteiset takarivin huutelut eivät tähän kastiin kuulu. Kyseenalaistajat on valitettavan helppo saada hiljaisiksi kysymällä kehitysideoita tai pyytämällä heidät hallitukseen. Yhtiökokoukset ovat keinoja huolehtia omista sijoituksista, muut tapahtumat ovat hyviä keinoja löytää hengenheimolaisia, keskustelunavauksia ja uusia ideoita. Ja ompahan noilla kaikilla tapahtumilla myös omat viihdearvonsakin.

Kehäkettu on aina valmiina hyppäämään kehään, antamaan vähän iskuja ja ottamaan niitä myös vastaan. 

Aiemmin aiheesta täällä.

Jouluinen yhtiökokouskettu kuittaa.

torstai 13. joulukuuta 2018

Teknologian hyödyntäminen osa 4: älykoti ja älykäs vuokranantaja

Julkaisin tuossa tovi sitten pienen twiittisarjan eräästä The Verge nimisen tubekanavan sarjasta, jossa tutustuttiin älykotiin aikalailla alusta loppuun. Tässä linkki The Verge sarjan -  Home Of The Future  - ensimmäiseen jaksoon. Älykoti on aihe joka puhuttaa ja saa Airbnb isännät ja emännät nuolemaan hunajaa. Se mahdollistaa, jollei kokonaan niin ainakin osittain, automatisoidut asumiskokemukset aina avaimottomuudesta asunnon kunnon etäseurantaan ja -hallintaan. Vuokranantajan ei välttämättä tarvitse enää olla juurikaan läsnä. 

Älykoti on IN ja onhan se ollut tovin vahvasti esillä jo mm. asuntomessuilla, kuten tänäkin vuonna Porissa. Etäohjattavat lukot, lamput, uusiutuva energia, lämmitys ja ilmanvaihto eivät ole vielä valtavirroissa lyöneet läpi, mutta kyllä niitä osataan arvostaa. Älykodista voi olla myös huomattavasti helpompaa (omistus)asujan lisäksi vuokranantajan pitää huolta. Antureita, lämpötilaa, ilmastointia jne voi seurata ja ohjata etänä. Monasti maalämpö on must, aurinkopaneelit ovat plussaa, nämä toki ehkä ennemminkin omistusasunnoissa, mutta lienevät ne plussaa myös vuokralaiselle. Vihreä vuokranantaja lienee tulevaisuuden yksi kilpailuvaltti. Helpottaa älykoti myös asujan elämää automatisoimalla useat asiat, kuten lämmityksen, ilmastoinnin, verhot, avainta ei tarvitse kantaa mukana ja esim. valoja voi ohjata älypuhelimella etänä.

Nykytekniikka mahdollistaa asuntosijoitusbusineksen pyörittämisen fiksusti ja helposti. Älykoti mahdollistaa älykkään ja laiskan vuokranantajan. Esittelyn voi pitää VR (virtual reality) mentaliteetilla, ilman että potentiaalinen vuokralainenkaan poistuu kotisohvalta. Vuokranantajakin voi lähettää lähinnä linkin tai 360 videon kohteestaan. Klicki tai pari riittää.

Älykäs vuokranantaja bongaa vuokralaiskandidaatin/-tit netistä (Some, tori.fi, oikotie jne.).
- esittelyn voi nykypäivänä pitää tosiaan etänä 360 videolinkillä tai VR systeemejä hyödyntäen.
-- toki esittelyn voi pitää myös älylukkoa hyödyntäen, jolloin vuokranantaja ei itse ole sidottu näyttöajankohtaan, tai ainakaan paikkaan. Itse en menisi vuokralle uuteen kotiin sitä näkemättä, mieluummin kävisin jopa paikanpäällä. Lukko toimii koodilla, kulkuluvalla tai se avataan etänä. Voihan vuokranantaja "pitää" näytönkin vaikka etelän hiekkarannalta käsin, samalla ollen puhelin tai kuvayhteydessä vuokralaisen kanssa.
- Lisätiedustelut ja -keskustelut voi käydä sähköpostilla, watsapilla, messengerillä tai puhelimessa.
- Luottotiedot voi tarkistaa verkossa.
- Sopimuksen voi tehdä ja allekirjoittaa sähköisissä palveluissa.
- Vuokravakuuden ja vuokramaksut voi tarkistaa mobiilisti.
- Mikäli käytössä on älylukko ei avaimien kanssa tarvitse leikkiä välttämättä ollenkaan.
- Asunnon kuntoa, lämpötilaa ja esim kph kosteutta jne voi seurata etänä. Putkirikosta tai vuodosta, lämpötilan vaihteluista, liiallisesta kosteudesta, veden kulutuksesta tai sähkön kulutuksesta tulee ilmoitus älypuhelimeen. On kuitenkin hyvä muistaa, että asunto on vuokralaisen koti
- Vuositarkastukset voi tehdä videoneuvottelulla tai dronella. Drone lienee ehkä liian HC (hard core) keino ja isoveli valvoo- menetelmä, mutta mahdollinen.
- Jälkitarkastuksen voi delegoida yhteistyökumppanille, seuraavalle vuokralaiselle tai sen voi toteuttaa dronella. Ja homma lähtee rullaamaan uudestaan.

Itse myönnän suoraan, että en ole - ainakaan vielä - edellä mainitun älykäs vuokranantaja. Luotan itse yhä jopa liian vahvasti omaan fyysiseen läsnäoloon mm. asuntonäytöillä ja vuokrasopimuksen tekemisessä. DIY vuokranantamisessa, varsinkin omassa tyylissäni, on omat ei niin ketterät askelmerkkinsä. Erilaisten ihmisten tapaaminen on kuitenkin miellyttävää ja itse tehden asioista saa aivan erilaisen tuntuman. Tiedostan kuitenkin, että maailma muuttuu ja sen, että myös vuokranantaja voi huomattavasti nykyistä enemmän hyödyntää nykytekniikkaa myös sijoituskohteessa/tuotteessa, eli itse asunnossa.

Teknologian kehäkettu kiittää ja kuittaa.

Ohessa vielä linkki The Verge - Home of the future sarjan ensimmäiseen jaksoon:
https://www.youtube.com/watch?v=6L68XIics5c&index=1&list=PL39u5ZEfYDEN3VeTLG-BHWYF0w_aBrNW6

perjantai 7. joulukuuta 2018

Nousumarkkina = seppämarkkina

Asuntosijoittaminen käy kuin kuumille kiville, kaikki haluavat päästä mukaan kultajunaan. #vuokranantaja2018 oli täpösen täynnä, aihe kiinnostaa ja syystä, kukapa ei haluaisi tehdä rahaa. Kukin voi olla oman onnensa seppä ja sama pätee myös sijoitusasuntomarkkinoilla. Tee läksysi, ole oikeassa paikassa oikeaan aikaan, opiskele ja kehtaa kysyä, niillä pääsee pitkälle. Vuokranantajat Ry on oikeasti oikeiden ihmisten asialla ja heidän sanojaan kannattaa kuunnella ja lukea, jollei suoraan jäsenyyteen uskalla ryhtyä.

Uutisotsikoissa väläytellään vuoron perään, että juna meni jo ja kerrotaan kuinka enemmän tai vähemmän tavalliset ihmiset vuolevat asuntosijoittajina kultaa. Tosiaan kun menee lujaa niin tallaajia löytyy joka lähtöön, tosin itse olen huomannut, että näin on aina ollutkin. Seurailen myös enemmän tai vähemmän aktiivisesti vuokrailmoituksia ja muita vuokranantajia. Kilpailijoita ja markkinaa on hyvä pitää silmällä. Viime aikoina olen ollut liikkeellä auttamassa tuttua löytämään evakkoasuntoa putkiremontin ajaksi. Kun menee lujaa niin voivat näemmä vuokranantajatkin väläytellä kaiken maailman ehtoja ja pitää niistä kiinni vain sillä perusteella, että ennenkään kukaan ei ole nitissyt... Kiitos hei ja seuraavaan ilmoitukseen, jollei kuvia ole antaa "ennen vuokrapäätöksen tekoa". Ostaisitko auton näkemättä tai kokeilematta? Laittomia ehtoja, härskejä ilmoituksia ja rajattomia tuottotavoitteita. Welcome to the wild wild west. Onneksi tämä on ennemminkin poikkeus kuin sääntö. Välillä kuitenkin #hyvävuokranantaja tai #hyvävuokratapa tuntuvat olevan kovin tuntematontomia käsitteitä.

Markkinoilta löytyy myös jos jonkinmoista asuntosijoitusneuvontaa, -palvelua ja varallisuusvalmentajaa. Aihe on toki tärkeä eikä vain siksi, että näkyvyys uutisissa on lisääntynyt viime vuosina huomattavasti. Haluaisin kuitenkin muistuttaa, että kyseistä katvealuetta ei juurikaan valvota. Kuka tahansa voi olla toimitusjohtaja tai vaikka ja mikä asiantuntija, mutta kysymys ehkä mieluummin kuuluu, että kenelle luottaisit tuhansien, jollei jopa satojen tuhansien eurojen sijoituspäätökset. Lopullisen päätöksen teet aina itse ja lähdekritiikki on aina hyvä muistaa.

Kenenkään sijoitusten, sijoituspalveluiden tai neuvonnan ei (toivottavasti) ole tarkoitus johtaa negatiivisiin tuotoihin. Luonnollisesti nousukaudella on helppo ratsastaa kovilla tuottolukemilla, mutta laskuhetkiä ei sovi peitellä tai pelätä, nekin kuuluvat sijoittamisen maailmaan. Toiset rikastuvat toiset eivät ja tämä johtunee siitä, että kaikilla on erilainen riskinsietokyky. Toiset sijoittivat jo eilen kun se oli kannattavaa ja toiset eivät. Toiminnalle on yleensä hyvä löytää syy eikä mennä vain sillä, että "koska kaikki muutkin" tai "Herra/rouva X sanoo". Jos saan tietooni, että myyjä haluaa myydä nopeammin, asunto on ollut pidempään myynnissä tai olen selvittänyt muutoin tarkkaan markkinatilanteen naapurustossa, voin tehdä tietoisia valintoja. Aina voi sohia ampiaispesää, mutta en ehkä huitoisi 100 ampiaispesää pesismailalla "just because I can"- ajatuksella.

Koska nousukausi loppuu? Koska vuokrat alkavat laskemaan ja korot nousemaan? Koska osake- tai asuntomarkkinat romahtavat? Nämä ovat niitä ikuisuuskysymyksiä, joita yksi jos toinenkin pähkäilee. Ennustajia on joka lähtöön, varmasti joku osuu oikeaan, mutta itse en luota pelkkään onnettareen vaikka onnella uskon olevan merkittävän roolin asiassa kuin asiassa. Ketään ei kiinnosta se, että ammuit 100 kutia ja yksi osui? Silloin, kun se yksi osuu, moni haluaa paistatella kuuluisuuden valokeilassa: "mä tiesin kokoajan", "Told you all!"...

Markkinoille mahtuu yksi jos toinenkin seppä, itse pyrin antamaan parastani ja olemaan se paras. Tietoisia valintoja, riskejä arvioiden ja jatkuvaa kehittymistä, sellaista on asuntosijoittajan elämä ja vuokranantajana toimiminen. Kukin voi olla oman elämänsä ja onnensa seppä, good luck and enjoy the ride, I know I will.

Kettu kuittaa.