Asuntosijoittamisen tunnuslukuja

Osakesäästämisessä ja sijoittamisessa käytetään usein monelle enemmän tai vähemmän tuttuja tai tuntemattomia termejä ja käsitteitä. Mediassa rummutetaan paljon mm. P/E luvuista, kassavirrasta ja EVITBA termeistä/sanoista. En avaa tässä julkaisussa osakesäästämisen terminologiaa, vaan käännän termejä oman asuntosijoitustoimintani tunnusluvuiksi, joita olen jo tovin käyttänyt.

Perinteiset (kolmiodraama) kaavani:

1) Vuokratuottolaskelma ja löysempi vähän vastaava (P/e) laskelma

2) PE = Personal Effort (laiskuusluku)

3) Oman PääOman (OPO) tuotto, eli ROE

ja yksi vähän spekulatiivisempi

4) VVV = VelkaVipuVaikutus

Tunnetuimpia, jollei myös kyseenalaisimpia asuntosijoittajan tunnuslukuja on vuokratuotto ja siihen liittyvä perinteisin kaava

       (Vuokra - vastike)*12
                                                   

      Hinta + varainsiirtovero 

Miksi väitän kyseistä kaavaa kyseenalaiseksi johtuu siitä, että tapoja laskea vuokratuotto löytyy useita ja kukin sijoittaja saattaa huomioida mm. hankintahintaa eri tavoin. Joku toisaalta jättää remonttivaran huomioimatta vaikka putkiremontti olisikin tiedossa. Eri laskutapoihin löytynee huomattava määrä erilaisia syitä, itsensä huijaaminen lienee yksi huonoin keino omien sijoituksien laskelmissa. Yllä oleva kaava kuitenkin toimii suhteellisen hyvänä yksinkertaistettuna mallina, se on helppo laskea ja sitä on helppo ymmärtää.

Lopullista sijoituksen tuottoa kun lasketaan, kannattaakin oikeasti ottaa huomioon kaikki kulut joita oikeasti sijoitukseen liittyy. Tähän ei ole mitään tiettyä sääntöä tai kaavaa, enkä väitä itsekään olevani pilkun tarkka esim. oman aikani allokoinnista oikein koskien tiettyä sijoituskohdetta. Miksi esimerkkinä oma ajankäyttöni vaikka olen DIY henkeen ja vereen? Tiedostan, että tee-se-itse käyttämäni ajan voisin mahdollisesti käyttää tuottavammin (esim. tekemällä töitä tai sijoittamalla tms) tai miellyttävämmin (esim. vapaa-ajan maksimoimiseen). Toisaalta delegoimalla/ostamalla työn se voisi olla nopeammin valmis.

Koen kuitenkin saavani hyödyllisiä oppeja ja hyötyliikuntaa itse tehden. Joten en huomioi laskelmiini kovinkaan paljon ns. vaihtoehtoiskustannuksia, vaikka ne tiedostankin. Tämä alustus vain siitä syystä, että edelleen väitän kiven kovaa ettei alalla ole mitään standardeja, kukin tallaa tavallaan ja löytää itselleen sopivimmat laskelmat ja keinot joita käyttää. Valmennuksia ja mm. omia kirjoituksiani kohtaan suosittelen käyttämään hyvinkin tiukkaa lähdekritiikkiä.

Omaa toimintaani arvioin seuraavilla tavoilla alla olevia laskelmia/kaavoja hyödyntäen.

                              Nettovuokra [(Vuokra - kulut)*0,7)] 

Vuokratuotto:                                                            
                   
                        Velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara

[Vuokra - vastike - tapauskohtaiset kulut (mm. km kulut + kodinkoneet + siivous + paikkaus + lainakulut)]*0,7 (verot 30% mukaan) jaettuna [vh*1,02 (kiinteistövero) + tapauskohtainen remonttivara (taloyhtiö+pinnat)]

Kaava huomioi useimpia kuluja ja kustannuksia, mutta ei täysin kattavasti. Kaava ei mm. huomioi verovähennysten vaikutuksia, sillä kulut ovat verovähennyskelpoisia.

Todellisen vuokratuoton voi laskea vasta vuosittain jälkikäteen, kun tietää kulut, menot ja verot. Toki sijoitusta tehdessä yleisimmin käytetyimmät kaavat antavat suuntaa, mutta eivät kerro lopullista ja todellista vuokratuottoa, jonka takia pyrinkin olemaan omia sijoituksiani kohtaan mahdollisimman kriittinen. Kuinka kattavat ja kriittiset laskelmat teen vuosittain riippuu omasta laiskuudestani.

Yhtä yleisimmistä kaavoista P/e lukua/kaavaa/laskelmaa hyödynnän itse käyttäen PE luvusta kahta eri laskelmaa:

Personal Effort (PE), jonka laskemisessa pyrin vuosittain hyödyntämään viikoittain allokoimaani aikaa asuntosijoittamiseen (yleisimmin kohdekohtaisesti).

Luvun vertailuarvo on 40h/vko=160h/kk, eli "normaali" työviikon/-kk työtunnit.

      Käytetty aika
                               

      40h tai 160h

Käyttämäni aika jaettuna (joko viikkotuntien 40h tai kk tuntien eli 160h keskiarvoilla)

Alle 1 PE lukuni siis kertoo omasta vaivattomuudestani, tavoitteena lähes 0.

Yli 1 arvon saava PE luku taas kertoo, että olen panostanut kohteeseen huomattavan määrän aikaa, tämä on tarkoitus pitää aina mahdottomana tilanteena, ainakin kun verrataan koko vuoden keskiarvoon.

P/e (Price/earnings) on ennemminkin toimintani tuloksellisuuden "löysä" arvio. Suhteutan luvussa, että kuinka nopeasti saan pienennettyä/maksettua hankintahintani vuokratuotolla, arvonnousua luvussa en lähde spekuloimaan. Tämä vastaa omissa laskelmissani kääntäen perinteisesti käytetyimpiä suppeimpia vuokratuottokaavoja:

       
           1,02*velaton hinta
                                                 

(vuosivuokratuotto - vastikkeet)*0,7

(eli hinta+2% varainsiirtovero jaettuna verot huomioiden vuotuinen vuokratuotto, joista kulut (vastikkeet) vähennettyinä)

Tämän luvun avulla arvioin kyvykkyyttäni maksaa laina pankille "mahdollisimman nopeasti", jolloin pystyn suhteellisen helposti arvioimaan mahdollisen uuden lainan (tai yhdistettyjen lainojen) takaisinmaksuajan. Samaa kaavaa voi käyttää myös sijoitetun pääoman (ROI) laskemiseen, kääntämällä osoittajan ja nimittäjän paikat.

PE "luvun" (kutsun itse sitä laiskuusluvuksi) lisäksi tärkeä seuraamani tuoton mittari on sijoitetun Oman PääOman (OPO) tuotto eli ROE. Tämän lasken yleensä verottomana, koska vasta lopullisten tulojen, kulujen ja verotuspäätöksen jälkeen tiedän todellisten menojeni ja tulojeni suhdeluvun. Ei, en pyri maksimoimaan menojeni määrää, vaan minimoimaan verojeni määrän. Oman pääoman tuoton laskennalla on myös hauska kääntöpuoli, koska 100% velkavipua käyttämällä kyseinen tunnusluku on ääretön. Suurella (hitusen alle 100%) velkavivulla voi oman pääoman tuottolaskelma antaa kovinkin ruusuisia kuvia.


                Sijoitettu OMA pääoma
OPO:                                             

        vuosivuokratuotto - vastikkeet - kulut
                

VVV, eli VelkaVipuVaikutus lukuni taas ei pidä sisällään mitään varsinaista kaavaa. Vertailen milloin milläkin lainalaskurilla sen hetkisten lainasaldojeni tilannetta, koron muutosten vaikutuksia kuukausierään jne. Peilaan lukuja myös omiin ajatuksiini koroista ja tulevaisuuden korkoennusteisiin. VVV luku auttaa mm. itseäni laskemaan pankkien usein käyttämän stressitestin mukaisen 6% korkoskenaarion, niin nykyisellä kuin havittelemallani lainan määrillä. Huomioin laskelmissani vaihdellen myös uudelleenrahoituksen ja toisaalta lainojen lyhenemisen. 5v lainoja lyhentämällä (uudelleenrahoittamatta) pienentää huomattavastikin korkoriskiä. Toisaalta uudelleenrahoittamalla päästään parempiin oman pääoman tuottojen maailmaan. Elämä on täynnä valintoja, sijoittamisen maailmassa riskejä ei luultavasti koskaan pääse kokonaan pakoon.

Asuntosijoittamisen ja sijoittamisen todellinen voittokerroin mielestäni lasketaan vasta, kun sijoitusaika tai sijoitus on saatu päätökseen. Tällöin voidaan laskea todelliset tuotot ja todelliset tulot. Mitä tarkemmin ja kriittisemmin omia sijoituksiaan seuraa sitä todellisemman luvun sijoituksista saa laskettua. Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tapaa laskea omia tuottojaan tai arvioida sijoituksia, mutta oma tyyli kannattaa löytää, jotta se tulevinakin vuosina on vertailukelpoinen aiempiin vuosiin verrattuna.

Lukukettu kuittaa.

PS palataan kettuilemaan vielä myöhemmin mitä ihmeellisimpien termieni ja (sana)laskujeni maailmaan. Esimakuna käytän edellä olevien lisäksi mm.
Hamsteri (vrt sijoitusmaailman sopulit tai oravat)
Verokikka69
Hajotuskerroin
Hupi/hyöty arvo