Viime aikoina olen paininut sijoitusasunto numero kakkosen parissa. Ehkä kautta aikain paras vuokralaiseni ilmoitti, että muuttaa kaverinsa kanssa kimppakämppään. Ymmärrän ratkaisun täysin. Maksaakko yksin yksiöstä suolaista hintaa vaiko maksaa (suhteessa) edullisempaa vuokraa kolmiosta kaverin kanssa. Yksiöt lienevät yhä suosituimpia, mutta ei se kimppakämpässä asuminenkaan kuollutta ole. Olen itse asunut kimppakämpässä ja minulla on myös kolmio sijoitusasuntona, jota vuokraan kimppakämppänä (aiheesta lisää). Taloudellinen syy on lähes yhtä helppo kuin laskutoimitus 1+1=2.
Laitoin heti perinteikkään vyörytystaktiikkani (täältä kyseisestä taktiikasta lisää) käyntiin ja verkot vesille uuden vuokralaisen löytämiseksi. Myös tuleva entinen vuokralainen tarjoutui avustamaan uuden vuokralaisen metsästyksessä ja mahdolliset näytöt olivat vuokralaiselle täysin okei. Samalla aloin laskelmoimaan ja pohtimaan kyseisen sijoitusasunnon myymistä, konsultoin erästä tuttua välittäjää ja selvittelin vähän markkinaa. Sijoitusasunto kannattaa (ei aina) myydä vuokralaisineen, joten uuden vuokralaisen metsästys jatkui.
Hankintahintani asunnolle oli alhainen, voittoa kertyisi hyvällä tuurilla useampi kymmenen tuhatta, toki verot veisivät ison osan. Oma vuokratuottoni olisi aitoon vuokratasoon päivitettynä parempi kuin hyvä, n. 7%. Toisaalta veroja maksetaan voitoista, joten voittoja kannattaa välillä realisoida. Uudelleenrahoittaminen, no ei se aina toimi, ja toisaalta ei se ole välttämättä paras keino, vaikkakin voittoverot välttäisi. Monelle verojen välttäminen on the juttu ja itsekin hyödynnän KAIKKI mahdolliset vähennykset verotuksessa, selkeiden perusteiden ja perustelujen kera.
Kävin tosiaan tutun välittäjän kanssa toteutuneita kauppahintoja ja mahdollista pyyntihintaa läpi. Kohteeni oli kaupungin parhaalta postinumeroalueelta, vaikkei ihan ytimessä sijainnutkaan. Selvitykset tukivat hyvin sitä faktaa ettei pelkästään hajallaan useammalle vuodelle levittäytyneet toteutuneet hinnat eri kokoisista asunnoista kerro koko totuutta. Yksiöt ovat harvinaisen kuuma aihe ja sijoituslaji tällä hetkellä, ne ovat muihin asuntoihin verrattuna aivan eri eläimiä. Jos toteutuneiden asuntojen keskineliöhinta on 3000e, niin yksiöstä voisi hyvin saada 5000e/neliö.
Ilmeisesti paikka paikoin ihmiset ovat valmiita maksamaan myös vanhoista taloyhtiöistä löytyvistä yksiöistä hyvää hintaa. Mutta miksei voittoja verovapaasti hyötykäyttöön uudelleenrahoittamalla? Sehän on verotehokkain keino? Kyllä, mutta se ei aina ole mahdollista. Maksukyky ei välttämättä riittäisi vaikka vakuudet olisivat kunnossa, muu elämäntilannekkin tulee luonnollisesti huomioida. Pelkkä ”vuokralainen maksaa lainani ja lyhennykseni” ei välttämättä riitä pankille. Toisaalta en uskonut saavani asunnon vakuusarvostustasoa lähellekkään pyyntihintaa. Kuumassa markkinassa rahoittaja ei välttämättä usko korkeiden hintojen kestävyyteen vaikka aidosti asunnosta voisi myydessä saada 5000e/neliö.
Suurin syy kuitenkin tähän kokeiluun oli, että halusin nähdä mitä asunnosta aidosti voisi saada. Mikään pakkomyynti ei ollut kyseessä. Tarjoukset näyttivät mitä asunnosta oltiin valmiita maksamaan. Minulla oli oma ajatukseni, markkinalla ja välittäjällä omansa. Uudelleenrahoittaminen tarkoittaa arviota (ja noin 70% vakuusarvoa) asunnon hinnasta, arviotakaan ei voi hatusta vetää. Pankki ei mitä luultavimmin ole samaa mieltä kuin korkeimman arvion antanut välittäjä. En halunnut uudelleenrahoittaa ”alihintaan”, toisaalta maksukyky ei olisi sitä sallinut edes pyyntihinnan perusteella otetulla vakuusarvolla. Uudelleenrahoitus ei ole oikotie onneen vaikka se onkin usein realisointia (myyntiä) verotehokkaampi keino.
Yksi syyni myydä voiton realisoinnin lisäksi oli varautuminen korkojen nousuun. En tarkoita omien lainapuskurien kerryttämistä vaan sijoittajaostajan maailmankuvan muutokseen varautumista. Kovinkaan moni ei välttämättä ole valmis nousevien korkojen aikana ostamaan edes yli 4% tuottavaa lypsylehmää. Varsinkaan jos korot alkavat lähentelemään 2-3% tasoa, jossa jo USA porskuttaa. Oli se kohde sitten miten hieno, hyvällä sijainnilla ja helposti vuokrattava tahansa. Mitään suoraa korvamerkintää myynnistä saaduille varoille ei myöskään ollut, tarkoitus ei ollut edes lyhentää lainoja.
Toiseksi syyksi voisi pohtia, että otanko tuotot nyt vaiko saman tuoton noin 12 vuoden aikana vuokratuottona (arvonnousu huomioimatta). Raha nyt on ainakin parempi kuin sama raha myöhemmin. Aikalailla sama vero menee kummassakin tapauksessa. Jollei pankit luota loputtomaan arvonnousuun niin tuskimpa luotan minäkään. Voipi olla, että myynnin toteutuessa jäävät rahat tilille odottamaan perinteisiä ”parempia” aikoja ja romahdusta. Osta kalliilla, myy halvalla... Eikun...
Vuokranantajan tarina ei kuitenkaan ole vielä lopussa. Ja tämäkin tarina saa vielä jatkoa. Stay tuned!
Kettu kuittaa.
Katsaus kulisseihin:
"Sesonkiaikana vuokraaminen on oikeasti hauskaa ja mielekästä puuhaa. Toki ehkä aina toivoo, että vuokralainen pysyy iät ja ikuisuudet, oikea elämä taitaa kuitenkin olla kovin toisenlainen."
"Ei ole itsestäänselvää, että vuokralainen vaihtuu aina sesonkiaikaan, mutta kun niin käy niin on parempi nauttia tilanteesta. Ei kuitenkaan se määrä, vaan se laatu."
Lähde: aiempi julkaisuni, joka löytyy täältä.
