Asuntosijoittaminen ja ESG

Tai lyhyemmin ja hauskemmin VV (vuokranantajan vastuullisuus) on teema joka nostaa päätään. Vuokranantajatapahtumassa olivat isolla teemalla ilmastonmuutos ja vastuullisuus asuntosijoittajan toiminnan näkökulmasta. Kauppalehden mielipidekirjoituksessa (linkki) nuoria huolettaa otsikon mukaan vastuullisuus vai sittenkin hintataso?

Heti mielipidekirjoituksen otsikon ”Vastuullisuusnäkökulmaa on vaikeaa soveltaa asuntosijoittamiseen” nähtyäni ajattelin, että ei se edes voi olla niin vaikeaa. Olen aiemminkin kirjoittanut vuokranantajan vastuullisuudesta ja sijoittamisen ESG (environmental, social, governance) saadaan katettua asuntosijoittaessa vallan mainiosti.

1. Vuokranantajan vastuullisuus (E) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/10/vihrea-vuokranantaja.html
2. Vuokranantajan vastuullisuus (S) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/04/vuokranantaja-vuokralaisen-valmentaja.html
3. Vuokranantajan vastuullisuus (G) http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2019/05/yhtiokokouksen-taikaa.html

Kokemusta on karttunut myös niin vihreistä valinnoista taloyhtiöissä (kuten putkiremontissa etäluettavat vesimittarit ja LTO hankinnat) kuin vuokralaisten valmennuksesta. Vuokranantaja kun usein voi olla se aktiivinen osapuoli vuokralaisen muuttaessa elämänsä ensimmäistä kertaa omaan kotiin.  Välillä olen auttanut myös oman asunnon ostamisessa. Taloyhtiöiden yhtiökokouksissakin tulee usein käytyä ja usein ääntä käytettyä (keskustelua ja kysymyksiä, ei niinkään takarivihuuteluja vailla perusteita). Välillä tulee sitä oltua hallituksissakin.

Kaikilla edellä mainituilla asioilla on usein taloudelliset ja vastuulliset perusteensa. Mutta ne helpottavat myös elämää.

Etäluettava vesimittari tarkoittaa lähes poikkeuksetta säästöjä vedenkulutuksessa ja vesilaskuissa vrt ”vanhaan hyvään aikaan” ilman mittareita. Onhan se helpompi myös etälukea asukkaiden vaihtuessa. Aikaa, vaivaa, rahaa ja luontoa säästyy.

Valmentajan rooli auttaa vuokralaista pitämään huolta omasta kodistaan, minun sijoitusasunnosta. Vaivaa, rahaa, aikaa ja hermoja säästyy. Loppusiivousohjeenkin toimitan poikkeuksetta vuokrauksen alussa ja lopussa. Helppous on päivän sana ja autan aina vuokralaistani enemmän kuin mielelläni seuraavalla askeleella, oli kyse sitten uudesta vuokrakodista (suositukset) taikka jo omistusasunnon hankkiminen (voin jopa tarjota vuokralaiselle oman kodin osto-optiota). Kumma kyllä, myös lähtöilmoitukset tulevat aika hyvissä ajoin, kasvattaen mahdollisuuksiani välttää tyhjät kuukaudet.

Vaikuttaminen taloyhtiössä on melko helppo ja vaivaton keino pitää omasta omaisuudestaan huolta. Ei hallituksiin tarvitse väkisin änkeä, yhtiökokouksissa kun voi melkolailla sopivasti vaikuttaa. Siellä voi vaikuttaa osaavan ja motivoituneen hallituksen valintaan ja muutoinkin antaa suuntaa asioista jotka kaipaavat lisätarkastelua taikka toimenpiteitä. Jos itsellä nyt sattuu olemaan intoa hallitukseen ja jotain annettavaa ja osaamista, niin miksipäs ei. Ajankäyttöni on rajallista joten joka hallitukseen en tuppaa.

Asuntosijoittaminen on siis monipuolinen laji, jossa ESG on mielestäni osaavalla ja valveutuneella asuntosijoittajalla ja vuokranantajalla aina läsnä. Sitä ei ehkä markkinoida ja raportoida samaan tapaan kuin pörssiyhtiöissä, mutta varmasti siitä on nousemassa asuntosijoittajan kilpailutekijä.

Haluaakohan tulevaisuuden vuokralaiset asua minimi hiilijalanjäljellä yhtiöissä joissa on mahdollista ladata sähköpyörät ja -autot? Ja saisivat kaupanpäälle vastuullisen vielä minimi hiilijalanjälkeä jättävän vuokranantajan? Siitähän voisi jopa syntyä positiivista kilpailua. Pelillistäminen ja vertailumahdollisuus muihin kun taitaa tutkitusti lisätä motivaatiota, ja miksei siis myös vaikutusmahdollisuuksia, järkevään hiilijalanjälkeen. 

Valmennan vuokralaisiani, mutta nyt haastan myös vuokranantajakollegani:

Mitkä ovat ne seuraavat stepit oman ja taloyhtiöidesi vastuullisen toiminnan lisäämiseksi? Vai joko niitä on? Itselläni on meneillään yhdessä taloyhtiössäni LTO hanke, pohdinta ja keskustelu aurinkopaneeleista on myös avattu. Toisekseen omakotitaloni energiankulutuksen karsiminen on käynnissä, kuin myös aurinkopaneelit katolle hankinnan pohtiminen.

Vihreävuokranantaja kettu kuittaa.

Ps

Sovitaan vaikka että

E = Elämäntapa

S = Sijoittaminen

G = Guru

Omavaraisuus ja oma koti

Kovin usein iltapäivä- ja talouslehdistä saa lukea omavaraisuushaasteista ja taloudellisesta mielenrauhasta. Yleensä näistä puhuttaessa tarkoitetaan taloudellista omavaraisuutta, ei niinkään hard core versiota, kuten täysin ”off the grid” tai ”kasvatan omat ruokani” mentaliteettia. Yksityishenkilöiden talous, säästäminen ja sijoittaminen puhuttaa yhä enemmän ja tämä on hyvä asia. Täydellinen omavaraisuus on kuitenkin paljon haastavampaa kuin taloudellinen mielenrauha taikka FIREttäminen.

Varsinkin nyt koronan myötä näyttää maallemuutto taikka nurmijärvi-ilmiö nostavan jälleen päätään. En väitä ettäkö nämä ilmiöt syrjäyttäisivät kaupungistumisen kulttuuria, jossa halutaan asua oikeastaan kaiken lähellä. Suomessa kaupungissakin on yleensä oma rauha ja metsä lähellä, täällä kun ei ole miljoonakaupunkeja, eikä niitä ihan heti ole syntymässäkään. Oma koti ja oma piha ja vaikka perunamaa ovat kuitenkin eristäytymisten ja liikkumisrajoitusen myötä nostaneet kiinnostustaan. 

Ilmastonmuutos ei liene myöskään unohdettavissa oleva globaali ongelma. Oli tilalla sitten miten akuuttia muuta kriisiä tahansa. Ilokseni sain huomat #vuokranantajatapahtuma20 nostavan teemaa hyvinkin jalustalle, ilmastonmuutos oli kattavasti mukana. #vihreävuokranantaja voi hyvinkin olla tulevaisuudessa merkittävä kilpailuetu. Tottakai oma toiminta kertoo paljon, taloyhtiöiden kautta voi vaikuttaa enemmän myös muihin. Tässä on oikeasti voimaa ja vaikutusmahdollisuuksia.

Omakotitalo, tai varsinkin kokonainen kerrostalo, on kuitenkin aikalailla kaikkea muuta kuin omavarainen. Mistä sähkö tulee? No töpselistä tietenkin, hei daa! Joku kuitenkin tarjoaa tämän on the grid vaihtoehdon. Sama juoksevan veden ja jäteveden kanssa. Kaupunkien rakennusvalvonnat jopa rajoittavat mitä saat tehdä OMASSA kodissasi. Sama taloyhtiöissä. Et saa vapaasti kysymättä keltään rakentaa legoista taloasi vaikkapa legolinnan muotoon. Tai DIY asentaa kerrostalossa pyykinpesukoneelle vesipistettä eteiseen. Luonnollisesti tällä on myös hyvät puolensa. On monia asioita joita tarvitsee huomioida ja kaupunkialueella usein se kovaääninen vastarannan kiiski - naapuri - voikin olla ideoidesi ja laajennustesi suurin este. Naapurikateus kun yhä on suomalaisten arkea. Naapuri käräytetään verottajalle jos vain mahdollista, tyyliin maksan 150e, jotta naapuri menettää 100e. En ole koskaan ymmärtänyt tätä kulttuuria, mutta sitä valitettavasti tapahtuu. Aihe on valitettavankin tuore, kun ei siitä #kateuspäivä, verotietojen julkaisusta, ole tosiaan montaakaan viikkoa.

Olen jo jonkin aikaa seuraillut off grid palstoja niin youtubessa kuin blogeista. Nostan hattua jos Suomen olosuhteissa saa toteutettua edes oman asumisensa pääosin off the grid ja omavaraisesti. Tässä ajatusmaailmassani pidän taloudellista omavaraisuutta välietappina kohti täydellistä omavaraisuutta. Ei tarvitse elää askeettisesti, mutta voi elää tietoisesti. Olen jo tovin yrittänyt ajatella pintaa syvemmin ja ensimmäisessä okt kohteessani mm. laskenut sähkönkulutusta 50%. Toki olen aivan varmasti tinkinyt monesta asiasta mistä monet eivät ja toisekseen en ole laskenut tähän energiankulutukseen takkapuita. Nykyisessäkin uudessa töllissä (ostoprosessista aiemmin TÄÄLLÄ) olemme jo aloittaneet elämisen tehostamisen. Neliöitä piisaa, mutta se on ollut yllättävä plussa näin korona-aikaan. Energiankulutusta on ollut tarkoitus karsia vähintään 10%, mutta ennemminkin tutustumalla järjestelmiin sen sijaan, että leikitään liikaa. Vedenkulutuksen kanssa olen aina ollut poikkeuksellisen tarkka, kuten monessa muussakin asiassa.

En ehkä voi väittää pyrkiväni täysin omavaraisuuteen, jonkinlainen pyrkimys on kuitenkin taloudelliseen omavaraisuuteen ja sillä väylällä ollaan hyvällä mallilla. Olen kuitenkin vihreä vuokranantaja, joka tekee konkreettisia tekoja vain sanojen ja toiveiden lisäksi. Pyrin siihen omassa kodissani, kuin myös sijoitusasunnoissani ja erityisesti täten taloyhtiöissä. Talk the talk and walk the walk. 

Johdetaan esimerkillä ja tekojen kautta. #vihreävuokranantaja

Vuokranantaja ja verottaja

Viime viikolla oli perinteinen verokateusviikko, kun julkisia verotietoja päästiin jälleen riepottelemaan eri keskustelupalstoilla ja medioissa. Itse en taaskaan päässyt/joutunut listoille. Verotus on myös positiivisten veronpalautusuutisten johdosta kiva nostaa muutoinkin vuokranantajan tapetille.

Vuoden 2019 verotuksen ”voitti” vuokranantaja (minä), ottelussa vuokranantaja vs verottaja 1-0. Sain varmaankin ensimmäistä kertaa vuokranantajan urallani veronpalautuksia. Joutunen myöntämään tämän johtuneen pääasiallisesti ansiotulojen noususta ja laiskuudestani, että verokorttimuutoksen sijaan laskin lisäverolla pääseväni aika hyvään lopputulokseen ilman suurempaa lisävaivaa verottajan sivuilla surffaamista.

Vuosi 2020 näyttää menevän verottajalle vähintäänkin 1-0. Tämän vuoden ensimmäisen sijoitusasuntoni myynnistä tulee noin 9te lasku verottajalta. Toisaalta veroja maksetaan tuotoista, joten en jaksa valittaa.

 

Alla avaan ensimmäisen sijoitusasuntoni vuoden 2020 verotukseen kaipaamani tiedot, koska se jokatapauksessa itselläni on edessä.

Hankintahinta: 67 170e ja velkaosuus 11 330e, jonka maksoin heti tilaisuuden tullen pois, sitä ei tuloutettu, joten se ei ollut verovähennyskelpoinen. Hankintahinta täten verottajalle 78 500e (velaton hinta).

Varainsiirtovero: 1 074,72e (1,6% kauppahinnasta, koska elettiin aikaa ennen 2013).

Remontit ja ylläpito: asunto oli aina vuokraustoiminnan käytössä ja vuokrattuna, täten nämä verovähennyskelpoisia. Nämä vähennetty siis jo vuokratuloista sijoitusasunnon elinkaaren aikana. Vähennyksiä ei luonnollisestikaan voi tehdä kahdesti. Tästä syystä summaa ei avattu tässä kohtaa sen enempää. Verovähennyshyödyt arviolta sijoitusasunnon elinkaaren ajalta n. 5 000e.

Velaton myyntihinta: 133 000e

Putkiremontin lainaosuus: 30 937,21e

Kauppa-/myyntihinta: 102 062,79e     

Tuotto verottajalle: Myyntihinta - hankintahinta - varainsiirtovero 

= 22 488,07e

Verot: 0,3 * edellinen luku = n. 6 750e

Toki voin vielä vähentää välityspalkkion ja muita kaupanteosta syntyneitä vähennyksiä, kuten kilometrit. Toisaalta olen putkiremonttilainan tuloutettuja lyhennyksiäkin hyödyntänyt verovähennyksinä vuokratuloista, joten niitä ei kannata unohtaa ja senkin osalta on hyvä varautua n. 1 000e veroihin.

Kun sijoittaja tekee tiliä, niin verottaja tekee tiliä. Asuntohakkeroinnilla (aiheesta TÄÄLLÄ) ja perintösuunnittelulla voidaan toki lopulta nämäkin verot välttää. Verosuunnittelu siis kannattaa. Osta ja pidä sijoittaja ei välttämättä koskaan maksa (myyntivoitosta) veroja, verojen maksajana voi olla jälkipolvi. Tällöin voi voittoveroilta välttyä, mutta olkoon pääoma missä muodossa tahansa, perintöveroja Suomessa niistä maksellaan. Asuntojen osalta on myös mahdollista luovuttaa omaisuutta alle markkinahinnan, jolloin veroissa voi silloinkin säästää pitkän pennin. Toisaalta ilman, että aiheeseen aidon oikeasti tutustuu, niin ei verottajan kanssa kannata lähteä leikkimään.

 

Suunnitelmallinen vuokranantaja voi voittaa veroissa tuhansia euroja. Kovin usein on kovin valitettavaa, että voittaja on verottaja.

Verokettukarhu kuittaa.

Aiempia veroaiheisia julkaisujani:

Tonnin tunti - LINKKI

Vuokranantaja ja verot - LINKKI

En halua maksaa veroja joten en halua voittoja - LINKKI

#Asuntosijoittaja101 Prologi

Aloitetaan uusi julkaisusarja (saga taikka tarunhohtoinen taru): vuokranantajan käsikirja eli #asuntosijoittaja101. Tämä on siis vielä käsikirjoittamaton sudenpentujen käsikirjamainen tuleva eepos.

Vuokranantajan Tuhannen ja yhden yön turinat 

Tarkoituksena valaista matkaa ja ajatuksia itselleni (ja mahdollisille lukijoille). Mikä on oma logiikkani vuokranantajana ja asuntosijoittajana? Miten matkataan asunnosta seuraavaan? Mitä kaikkea siinä välissä tapahtuu ja tehdään? 

Asuntosijoittaminen vaatii osaamista, kaipaa velkavipua ja sisältää riskiä. Saattaa sisältää (aivo)pähkinää.

Siinä missä vaikka osakkeet on sijoitusväline, niin asunnot ovat aivan yhtälailla vuokranantajan sijoitusväline. Koska blogini nimi on vuokranantajan tarina, niin yritän pääosin pitäytyä vuokranantajan pääasiallisessa pelivälineessä eli asunnoissa. Sivuan välillä muitakin sijoitusmahdollisuuksia ja valaisen välillä myös omaa sijoitussäkkiäni. Kovin usein omallakin kohdallani asuntoja likvidimpi sijoitusvarallisuus on mahdollistanut erilaisia peliliikkeitä asuntoimpperiumin kasvattamisessa. Esimerkiksi asuntosijoitus nro 3 (LINKKI) oston ja täten tähän mennessä ainoan asuntohakkerointini (LINKKI) mahdollisti isosti realisointi likvidimpää sijoitusvarallisuutta.

En aloita tarinaani (taas) alusta. Vuokranantajan ja asuntosijoittajan alkutaipaleesta pääsee paremmin selville TÄÄLLÄ ja ensimmäiseen sijoitusasuntoon TÄÄLLÄ. Aloitan ja jatkan tarinaani nyt ”urani” keskivaiheilta. Paljon on nähty, opittu, tehty ja koettu, mutta paljon on yhä tekemättä. Mainitsemani peliväline, eli asunnot, ovat vain yksi osa pelikenttää.

#Asuntosijoittaja101 pähkinänkuoressa:

• Taival asuntometsästyksestä...

• Kohteiden arvioinnit ja laskelmat

• Näytöt ja yhteyshenkilöt

• Rahoitus ja suunnitelmat

• Dokumentointi ja seuranta

• ...aina kohteen vuokraukseen/myyntiin.

• Välimaasto sisältää mitä varmimmin useita huteja ja monta suutaria. Moni vaihe sisältää mitä varmimmin myös useita spinoffeja, kuten heti alkuun mieleen tulee luova kohteiden löytäminen.

Aiemmin olen dokumentoinut omakotitalon ostoprosessia TÄÄLLÄ ja sijoitusasunnon elinkaaren eri vaiheita TÄÄLLÄ. Nyt kuvataan mahdollisimman yksityiskohtaisesti vuokranantajan taival seuraavaan kohteeseen, muutamat askeleet onkin jo otettu. Pari kohdetta onkin jo arvioitu kriittisin silmin ja jatkoa mitä varmimmin piisaa. Ehkei ihan mitään tuhannen ja yhden yön tarinaa kerry. Toivotaan että viihdyttäviä ajatuksia ja vaiheita kuitenkin enemmän kuin vähemmän. Samalla tavoitteenani on jäsennellä omia ajatuksiani pääni sisältä kirjalliseen muotoon, joka auttanee toimintaani jatkossakin.

Enjoy the ride, I know I will. Kettu kuittaa.