#asuntosijoittaja101 osa 4: saa tarjota! Ei ole pakko ostaa

Muistuttaisin heti alkuun, että asuntosijoittajan on hyvä tietää mitä tekee. On tilanteita joissa tarjousneuvotteluista voi olla vaikeaa perääntyä ilman sanktioita. Välillä voi kuitenkin sanktioiden maksun uhalla tai vaikka sanktioiden maksulla olla mahdollisuus välttää sitäkin suurempi murhe.

Sijoittaminen tapahtuu usein omasta vapaasta tahdosta. Luonnollisesti riskit on hyvä tiedostaa ja niihin on hyvä tutustua ennalta. Ei ole olemassa ilmaisia lounaita, vaikka itsekin niistä välillä raflaavasti otsikoiden kirjoitan (niihin sisältyy silti aina jokin twisti ja lopussa vielä ilmaisten lounaiden julkaisuun linkki). Sama pätee kaikkeen sijoittamiseen. Sijoittaja hakee kantamalleen riskille tuottoa eikä asuntosijoittaminen ole siltä poikkeus. Asuntosijoittaja tai vuokranantaja ei ole hyväntekijä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).

Kun sijoittaja tekee pörssissä kauppaa tapahtuvat toimeksiannot usein sekunneissa jollei nykyään jopa nopeammin. Asuntokaupoilla liikutaan vähän kankeammin. Asunto ei muutu tukuksi rahaa tai edes bittirahaksi sormia napsauttamalla. Tai jos niin haluaa tehdä voipi olla, että ostaja tekee kivan tilin auttamalla myyjää ahdingossa myymään vähän halvemmalla vähän nopeammin. Toisaalta ostajakin voi ostaa sormia napsauttamalla kunhan tarjoaa sopivasti liikaa. Hyväksikäyttäjiä on toivoakseni liikkeellä vähän, ymmärtääkseni useissa tilanteissa päästään niin myyjä- kuin ostajatahoa miellyttävään win win win tilanteeseen. On kuitenkin totta ettei ole mitään kiveen hakattua sääntöä etteikö asuntokaupoilla saisi surutta hyödyntää sisäpiiritietoa taikka muutoin hyötyä erilaisista tilanteista. 

Asuntosijoittaminen kuitenkin vaatii työtä:

• Kohteita ei ole välttämättä helppo löytää
• Oikeille tuottotasoille on hankala päästä
• Pikku remontteja tai vähintään huoltoja kannattaa varautua tekemään
• Suunnitelmia ja laskelmia tulee tehdä
• Tarjouksia tulee tehdä
• Tarjouksia tulee myös jättää tekemättä

Suunnitelmia voi hiota vaikka ja kuinka. Aiheesta aiemmin kattavammin #asuntosijoittaja101 osa 1 TÄÄLLÄ. Toteuttaminen on kuitenkin vähintäänkin yhtä tärkeässä roolissa (aiheesta aiemmin #asuntosijoittaja101 osa 3 TÄÄLLÄ). Tarjouksien tekeminen on kuitenkin kriittistä. Ilman tarjouksia ei saa sijoitusasuntoa, yleensä se ei myöskään onnistu ensimmäisellä yrittämällä.

Markkina käy melko kuumana ja isona vaarana on tehdä asioita liian nopeasti ilman kunnon laskelmia. FOMO (Fear Of Missing Out) on varsin tuttua: asuntosijoittaminen saatetaan aloittaa melkein väkisin, koska se on trendikästä tai kaverit ja naapuritkin sillä rikastuvat. Kun kohteita käy läpi ja jopa etenee tarjouksiin saakka, niin välillä voi olla suotavaa perääntyä. Välillä tarjouskilpa käy kuumana, hinta nousee liian korkealle taikka remontit tai/ja kunto yllättää negatiivisesti. Tällöin voi olla suotavaa siirtyä seuraavaan. Diilit saa toimimattomiksi ja toimiviksi kunhan tarpeeksi itselleen perustelee...

Useimpia asuntokaupan sudenkuoppia:

• Liian hätäiset päätökset (tai pakko saada toi - asenne). Saattaa korostua varsinkin jos asuntoa on etsinyt pidempään ja on jo hävinnyt useammankin tarjouskilvan.
• Kotiläksyjen tekemättömyys. Alueisiin, asuntoon ja taloyhtiöön kannattaa aidon oikeasti tutustua ja näytöillä käydä.
• Aliarvioidut remontit. Taloyhtiöremontoimattomat kohteet on varsin tiukasti hinnoiteltu. Itsekin arvioin ensisijoitusasuntoni putkiremontin hinnan välille 500-600e/m2, lopputulos oli 740e/m2. Tämä tarjoaa myös potentiaalisia mahdollisuuksia, koska moni ymmärtää välttää putkiremontoimattomia kohteita, vaikka monet tarttuvat ”remontoijien unelmiin” varsin hanakkaasti. Monesti myös pintaremonttiin uppoaa tuhansia euroja ja kymmeniä tunteja.
• Kilpailutilanteen aliarviointi ja tarjousmahdollisuuksien yliarviointi. Kauppa käy niin kuumana, joten on hyvä varautua yhden tarjouksen taktiikkaan. Yleensä (ei aina) korkein voittaa, korotusmahdollisuutta ei välttämättä anneta. Asuntokauppa on psykologista peliä. Pitää osata tulkita niin itseään, myyjää kuin välittäjää. 
• Liika sitoutuminen kohteseen. Tarjouksen korotusmahdollisuus saattaa ylisitouttaa ja sokaista ostajaa. Budjetin yli mennään varsin helpolla. ”Vähän viel”, ”yks viel”, ”vähän pienempi tuotto riittää”
• Kohteeseen huolellinen tutustuminen sivuutetaan liian helpolla. Erityisesti talokaupoilla kuntokartoituksista ei kannata tinkiä. Kauniit ja strategisesti asetellut kalusteet ovat sivuseikka, oikeastaan häiriätekijä.

Tämä listaukseni ei ole kaikenkattava, mutta sisältää mielestäni varsin merkittäviä nostoja. Itse ostaja ja ostokäyttäytyminen on se suurin juttu. Itsestään oppii matkan varrella varsin paljon. Suunnitelmia on hyvä tehdä ja niissä on hyvä pyrkiä pysymään, välillä voi olla kannattavaa soveltaa. Poikkeuksesta ei saa kuitenkaan tehdä sääntöä.

On aina kuitenkin helpommin perusteltavissa, että ei aloita säästämistä tai sijoittamista. Tai ei osta asuntoa kun siinä on jokin kulma pielessä. Näiden nostojen tarkoitus on hahmottaa itselleni jörkevimpiä askeleita jotka on hyvä huomioida. Välillä nopeus on valttia ja esim taloyhtiöön on voinut aiemmin jo tutustua, vaikkapa ihan vastaavaan asuntoonkin. Nämä ovat ne raamit joiden sisälle luodaan se taideteos. Välillä (vaikkakin harvemmin) taideteos voi paljastua jo ostotilanteessa. Välillä se timanttikin voi paljastua roskaksi ja on hyvä poistua takavasemmalle, välillä se voi vaatia sanktioitakin. Toisaalta pikkusanktiot eivät liene mitään isoihin yllätyksiin verrattuna.

Learn to find and make deals. But also: learn to walk away. 

Tässä jutun lopussa vielä muutamia nostoja aiempiin julkaisuihini jotka auttavat hahmottamaan erilaisia tilanteita.

Asuntokaupan psykologia julkaisu

Omakotitalon ostoprosessi pähkinässä julkaisu

Vuokranantajan ilmaiset lounaat

Kesäkettu kuittaa.

Bittivuokranantaja

Reppu selkään ja vuokria keräämään? Tämä lienee joskus ollut vuokranantajan arkipäivää, mutta toivon sen olevan jo historiaa vuosikymmenten takaa. Rapakon takanahan jenkkilässä shekkejä voidaan yhä hakea ovelta ovelle. Ainakin jos kaikkien asuntosijoitusblogien bossia eli BiggerPocktsia on uskominen. Onneksi elämme sivistyneessä pohjoismaassa. Myönnän että on täälläkin omia pohdinnan paikkoja ja murheita. Onneksi kuitenkin bittimaailma toimii ja täten tilisiirrot ja vuokranmaksutkin verkossa/mobiilisti. Elämä on kummallisen helppoa, kun vuokraseuranta vie n. 2min/kk, pahimmillaankin ehkä 5min/kk ja se voi sisältää jo muistuttelujakin. Helppoa siis, eikö vain?

Enemmän nykypäivää voisi olla, että vuokrat maksetaan ja vastaanotetaan bittirahassa, esimerkiksi juurikin bitcoineina. Kuinka monen lompakko ja/tai tekniikka siihen taipuu, ei ole olennaista eikä tämän kirjoituksen pohdinnan aihe. Aiheen mielenkiintoa lisää, että kryptovaluutat (bittirahat) ovat herättäneet paljonkin yleistä kiinnostusta. Enemmän kiinnostusta on herännyt sijoittajien puolella. Kryptovaluuttoja pidetään jokseenkin spekulatiivisina sijoituksina niin kauan kunnes niille aidosti jotai käyttötarkoitusta keksitään. Jossain päin maailmaa on jo nostettu esim. Bitcoinin käyttöä vaihdannan tai palkanmaksun välineenä. Tämä nostaakin ajatuksen vuokrienkin maksamisesta jo aivan toiselle tasolle. 

Ajatus bittimaksujen hyväksymisestä kuullostaa houkuttelevalta ja jopa modernilta, mutta johan jo nyt hyväksymme vuokramme tilisiirtoina nollina ja ykkösinä. Harva keräilee vuokriaan reppu selässä oviin kolkutellen, käteistä keräillen. Vaikka bittivaluutat kuullostavat houkuttelevilta, niin samalla niiden arvonheilahtelu hirvittää... Ensimmäisenä kuukautena saa 500e, toisena 1000e ja kolmantena 250e, jolloin jo aiemmatkin käyttämättömät/muuntamattomat bittirahat ovat alle puolittuneet.

Valaiskaa tietämätöntä jos jo jossain päin Suomea vuokranantajat hyväksyvät bittivaluuttoja vuokranmaksuvälineenä. Itse olen vielä aiheen osalta altavastaaja ja myönnän, että aiheeseen pitäisi tutustua lisää  ja aihetta opiskella huomattavasti tarkemmin.

Ennen riitti reppu käteistä varten, seuranta tehtiin vaikka ruutuvihkolla. Nykypäivänä vihkon tilalla lienee excel ja raha liikkuu tilisiirtoina bittiavaruudessa. 

Mahdollisuudet ovat lähes rajattomat, mutta ainakin elämää on jo nyt helpotettu.

Vihko kiinni ja kone auki! 

Vuokranantaja has left the internet...

Tarinaa matkan varrelta: sattumuksia ja outouksia

Matkalla uuden sijoitusasunnon pariin on kyllä löytynyt mietinnän arvoisia kummallisuuksia, joista ajattelin nostaa ihan oman kirjoituksensa. Ainahan sitä yhtiöön eksyy niitä tee se itse sankareita (mikäköhän itse olen), jotka keksivät vaikka ja mitä tehostaakseen omaa asumistaan. Ja onhan niitä sattumuksia ja outouksia mahtunut asuntosijoittajan ja vuokranantajan matkalle yksi jos toinen itsellekin.

Sijoitusasunto keikka mukiinmenevällä auringonlaskumaisemalla.

Putkiremonttihankkeen aikana tuli nähtyä yksi pyykkitupahanke eteisen kaapissa. Sehän nyt on fiksua porailla reikiä märkätilaan ja vetää putkia eteiseen. Taloyhtiöllähän ei ollut asiasta alunperin tietoa. Asia kävi ilmi katselmuskierroksilla. Osakasta tuntui harmittavan ettei moista viritelmää putkiremontissa voitaisi huomioida, tai ainakaan sellaisenaan säilyttää.

Toinen hauska taikka outous osui silmään niin ikään putkiremontin aikana kun asukas ei suostunut muuttamaan yhtiöstä evakkoon putkiremontin ajaksi. Omasta asunnostaan hön kyllä oli poissa häiriön takia, mutta pesä olikin sitten tehty muihin tiloihin. Olipa kyseinen tapus käsittääkseni aiemminkin jatkojohdoin hyödyntänyt taloyhtiön pistorasioita omiin käyttötarkoituksiin. Sähköä ja rahaa säästyy... Vai miten se nyt menikään.

Myös näin asuntoja läpi kahlatessa tulee törmättyä yhteen jos toiseen asiaan joka laittaa miettimään.

• yhtiön vastikeperusteet epäsuhteessa neliöihin. Jostain syystä isoilla asunnoilla oli suhteessa neliöihin vähemmän osakkeita. Esim 30m2 yksiö 340 osaketta ja 74m2 690 osaketta. Yhtiöjärjestyksistä paljastuu vinhoja asioita, joihin kannattaa oikeasti kiinnittää huomiota.
• Sama moderneissa loft asunnoissa. Pohjat ovat käytännössä identtiset ja neliöitä sama määrä. MUTTA on yhtiöitä joissa penthouse on 1,5x korkeampaa tilaa ja loftilla varustettuja. Vastike silti sama kuin muissa kerroksissa? Kyllä. Tavallaan loftilla ilmaista lisätilaa. Rakennuttajalle ja lähipiirille jäänyt isosti kattohuoneistoja?
• Välillä näkyy myös autopaikkojen ja varastojen outoja vastikeperusteita.
• Toimisto/liikehuoneistoissahan vastikekertoimet ovat enemmän sääntö kuin poikkeus.

Viimeisin oma ”hassu sattumukseni” osui kohdalle varsin hiljattain. Saavuin vuokrauskohteeseeni asunnon luovutusta edeltävänä ”iltana” klo 22 jälkeen. Vuokralaiseni kuittasi sähkösopimuksen tehdyksi maanantaina. Sähköt olisivat päällä perjantaista alkaen, olin paikalla lauantaina, avainten luovutus ja alkutarkastus oli sovittu sunnuntaille. Hymy meinasi hyytyä, kun sähköt eivät olleet päällä. Kyseessä kerrostalokohde joten ei sinänsä vaaraa. Sähköyhtiön puhelinpalvelu luonnollisesti arkiaikoina, joten puhelua ns puunkaatumislinjalle. Pientä soutamista ja huopaamista, VAIN 120e kokeilu niin sähköt olisivat mitä luultavimmin päällä EHKÄ kohta. Lopputuloksena selvisi jokin kirjaamishäikkä ja sähköt tulivat lopulta noin 15-20min kuluttua viimeisestä puhelusta. Parasiitin yövuoro.

Lauantai yöllä uskon oman ja myös keskustelukumppanin huumorin olleen kaukana. Lopulta asia ratkesi ja kiitän kaikesta yöllisestä asian tehokkaasta hoidosta. Vaikka itse sainkin suurimman työn tehdä.

Loppuun vielä kertauksena miksi lähdin toiselle paikkakunnalle tarkastamaan kolmiotani:

• Haluan mieluusti tavata vuokralaiseni.
• Halusin tarkastaa asunnon, siellä tehtyjä huoltotoimenpiteitä ja kalusteet (kämppä ollut useampaankin kertaan kalustettuna vuokralla).
• Pidän yhteyttä ystävyssuhteista ja yhteyksistä.
• Aluetsekkaus. Tampere on positiivinen esimerkki: hankkeet oikeasti etenevät, alueet kehittyvät. Kyseessä ei ollut muuten Tampere.
• Taloyhtiötsekkaus.

Kaikenlaista sitä vuokranantajalle ja asuntosijoittajalle tulee vastaan. Paljon olen nähnyt, vähemmän haluaisin nähdä, mutta paljon lienee vielä nähtävää. Pidimpähän kunnolla huolta, että muuttopäiväksi on sähkötkin asunnossa. Always ready to go for the extra mile.

Nykyistä sattumusten ja kokemusten sijoitusasuntokohdetta ja THE vuokranantajan tarinaa pääsee seuraamaan nykyään myös Instagramin puolelta @Diy_Lord, kannattaa ottaa seurantaan.