Järjestys voi olla väärä ja kommentoin heti alkuun, että olen ostamassa kuudetta asuntoa. En siis ensimmäistä asuntoani saatikka sijoitusasuntoani. Tilanne siis eroaa ja toisaalta ei eroa huomattavasti. #asuntosijoittaja101 prologiin pääsee tutustumaan TÄSTÄ.
- 1. sijoitusasunnon hankinta (lisää TÄÄLLÄ)
- 2. sijoitusasunto (lisää TÄÄLLÄ)
- 3. (lisää TÄÄLLÄ)
- Ensi(sijoitus)asunto (lisää TÄÄLLÄ)
Ensimmäisenä varmastikin tulee vastaan pohdinta itse asuntosijoittamisesta ja mahdollisena vuokranantajana toimimisesta. Budjetti ja kohdetyypin haarukointi seuraavat nopeasti perästä. Paperit, laskin ja tekniikka kuntoon.
Päätös, syyt ja tavoitteet
Asuntosijoittaminen voi olla osa kokonaisuutta: leipätyö muualla, täten asuntosijoittaminen on lisätuloa taikka tulevaa eläketurvaa (hyvin yleistä), osa sijoitusportfoliota, harrastus tai vaikkapa keino auttaa jälkipolvia uudella opiskelupaikkakunnallaan. Asuntosijoittaminen nähdään myös vakaana, konkreettisena ja turvallisena sijoitusmuotona. Pahimmillaan tai parhaimmillaan asuntosijoittaminen kuitenkin pitää sisällään paljon sijoitusmaailmamaista sanastoa ja slangia, mutta yksinkertaisimmillaan perinteisellä vuokratuoton laskukaavalla pääsee pitkälle, kuin myös maalaisjärjellä ja pelisilmällä.
Syyt ja tavoitteet ovat usein taloudelliset ja havitellaan kovalla työllä ja vaivalla ansaituille rahoille tiliä parempaa tuottoa tai vaikkapa sille kouluun lähtevälle lapselle (taikka lapsenlapselle) halutaan tarjota katto pään päälle. Asiaa kannattaa kuitenkin pohtia pintaa syvemmin, koska se vaikuttaa lopulta siihen miten sijoittaa ja ehkä jopa siihen, että onko asuntosijoittaminen sittenkään se oma juttu. Tuottotavoitteena voi olla vaikka 5% vuokratuotto. Täysin passiivista tulo ei ole, jollei nyt osu asuntosijoittajan lottovoitto, jolloin ensimmäinen vuokralainen asuu asunnossa vuokranantajan hamaan tappiin eikä mitään remontteja taikka huoltoja tarvita. Nämä kaikki vaativat ajallisia ja rahallisia panostuksia, niihin on hyvä varautua. Perinteinen yksi tai kaksi sijoitusasuntoa menee vielä harrastuksena ja sivubusineksena, mutta salkun kasvaessa työmäärä ja priorisointitarve kasvaa. Toisaalta tavoitteena voikin olla kasvattaa asuntosalkku vaikka 10 asuntoon 10 vuodessa tai vaikkapa sataan asuntoon... Asuntosijoittamisesta voikin olla tarkoitus tehdä jotakin enemmän kuin pelkkä harrastus.
Asuntosijoittamista ei kuitenkaan kannata aloittaa kevyin perustein eikä löysin rantein. Maailmaan kannattaa jo ennen ensimmäisiä ajatuksiakin pohtiessa jo ryhtyä tutustumaan. Panokset ovat harvemmin pieniä ja mukana on usein velkarahaa. Moni piensijoittaja menettää hermonsa ja uskonsa sijoittamiseen, kun se ensimmäinen sijoitus syystä tai toisesta punertaa ja hampaat irvessä se lopulta kotiutetaan tappiolla. Sama vaara piilee asuntosijoittamisessa ja näin esimerkkinä vain jo vuokrailmoituksella voi astua miinaan ja pahimmillaan päätyä raastupaan syrjinnästä.. Miinoja on monia ja niitä voi välttää tekemällä kotiläksynsä huolella.
Tämä alustus lähtikin jokseenkin lapasesta, toisaalta liikaa pohtiminen on yleensä parempi kuin liian vähän. Oma motivaationi ja suunnitelmani lienee tiivistettävissä: sopiva määrä asuntoja, täysin passiivisia niistä ei kuitenkaan saa ja tavoitteena ehkä myöhemmin vapaus valita, tuottotavoite (yksinkertaisesti vuokratuottokaavalla) huitelee jossakin 6% hujakoilla (tottakai enempi parempi).
Budjetti
Budjettia ohjaa pitkälti maksukyky (aiheesta aiemmin kattavammin TÄÄLLÄ) ja vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).
Tämän osa-alueen kanssa olen toiminut viimeaikoina aivan liian hitaasti ja valmistelin rahoitusta kolmesta eri paikasta liian leväperäisesti. Väittäisin tästä syystä missanneeni ainakin 2 mahdollisuutta. No, maito läikkyi jo - show must go on. Oma puskurini on parempi kuin hyvä. Rahoitusrevolverin laskelmoin olevan n. 50-60% ostohinnasta. Mitä remontimpi sitä lähemmäs 50% pankkirahoitusta mennään. Budjetti on melko hyvin määritelty, rahoitus valmiiksi neuvoteltu ja pelivaraakin löytyy.
Oma limiitti on hyvä löytää ja yrittää pitäytyä siinä. Toisaalta aivan liian tiukka ei kannata olla. 1000e lisää 200 000e hankinnassa voi olla perusteltua, mutta aivan liikaa ei parane lipsua tai päätyy pahimmillaan tarjousvimmakierteeseen. Pahimmillaan kohde lopulta ostetaan "at all costs", jotta vain saadaan tavalla tai toisella rahat tuottamaan. Tätä voisi kutsua pokeritermein "tilt" tai sijoitustermein FOMO (fear of missing out). Ei haluta jäädä tuleen makaamaan ja täten luotisateeseen lähdetään pinkomaan liian vähän miettien.
Kohteen haarukointi
Tämän voi tulkita monella tapaa:
- Flippauskohde vai osta ja pidä?
- Yksiö vai omakotitalo?
- Uudiskohde vai vanha?
- Remontoitu vai pommi?
Tätä en myönnä tehneeni itselleni helpoksi. Väitän olevani kaikkiruokainen ja rajaavani nyt alkuun pois vain uudiskohteet, koska se ei toimi tämän hetken suunnitelmiin, hinta ja rahoitus lienevät pääsyyt. Mieluummin ehkä haussa flippi, mutta niin että se toimii myös bäkup osta ja pidä kohteena. Mieluummin yksiö, mutta markkinat ovat kuumat ja toisaalta aivan pommi omakotitalo olisi unelma - been there done that.
Budjetti on määritelty, mutta pidän siinäkin pelivaraa. Kohteen määrittelyn ja täten budjetin voin suoraan myöntää ontuvan. Tarkoitus on kuitenkin koulia oma mieli jälleen oikealle taajuudelle ja tähän tarvitaan vain kohteita. Budjetti ja kohteen haarukointi kuitenkin usein kulkevat käsikädessä, joten ne ovat suunnitelmien ja toimien alkupäässä.
Ilman seulontaa ei ole analyysejä.
ilman analyysejä ei ole syväluotausta.
Ilman syväluotausta ei ole neuvotteluja.
Ilman neuvotteluja ei ole diiliä.
Taajuus on ollut viritettynä, mutta nyt haetaan vähintään 4k teräväpiirtoa isolta screeniltä. Ei ole varaa, tai ainakaan haluja, maksaa oppirahoja turhaan.
Esimerkkikohteita:
- Putkiremontoimaton yksiö kasvukeskuksessa. Empisin liikaa ennen tarjoustason määrittämistä, olin liian ahne, kohde meni jo.
- Putkiremontoitu puutalo/pienkerrostalo kaksio. Neuvotteluilla ei ollut tilaa edetä ja kohteesta löytyi muutama keittiöön liittyvä pulma, jotka sotivat tinkimättömyyttä vastaan. Kuka remontoi kaksion keittiön 2010-luvulla eikä laita keittiöön astianpesukonetta? TAI jättää jääkaapin keittiöstä olohuoneen puolelle?
- Kaksio putkiremontoidusta taloyhtiöstä kasvukeskuksesta, mutta muutoin remppahelvetti. Pientä pintaremonttia ”unelma”, jonka moni muukin oli bongannut ja hinta karkuun heti. Neeext!
- Omakotitalo lohkoamismahdollisuudella. Talo itsessään oli täyden remontin tarpeessa ja iso erillisrakennus purkukuntoinen. Tontti oli iso ja hyvällä tuurilla lohkottavissa 3een osaan. Alueella oli myös uusi kaava aikalailla jo lyöty lukkoon, mutta töiden aloitus näytti olevan hamassa tulevaisuudessa, joten alueen kehittymisessäkin kestännee. Liikaa JOS ja MUTTA tekijöitä, joten ei lähtenyt jatkoon. Myönnän kuitenkin kiinnostuksen ja luovuutenikin heränneen.
- Omakotitalot yleisesti: Lähtökohtaisesti aina ns remppahelvetti, joten projekti saattaa paisua aivan yli oman osaamishilseeni. Pari taloa aina seurannassa. Esimerkkikohteessani omakotitalossa tuossa yllä, se taisi sisältää liiankin monta paisumista vailla olevaa epävarmuustekijää.
- Yhdestä yksiöstä päädyin tekemään tarjouksen, jopa yli pyyntihinnan. 2. sija välittäjän mukaan saavutettu, mutta tuottotavoitteet eivät antaneet enempiä periksi. Pari asuntoa oli myös jonossa kiikarissa, joten tarvetta keulimaan ei ollut. Tarjousneuvotteluissakin pyrin taktikoimaan, ei näemmä riittänyt.
Eli lyhyesti:
Ilman rahoitusta ei ole asuntosijoittajan elämää. Vähän kuin sukeltajan happipullo. Joskus vain se lompakon pohja tulee vastaan, yhtälailla kuin happipullosta loppuu happi.
Kohteita on joka lähtöön. Ilman seulontaa ja analyysiä ei ole kohteita joista käydä kauppaa. Harvemmin kultaharkkoja syliin tippuu, kuten Hannu Hanhelle. Aku Ankalle sopii monenlainen homma, joten miksei minullekin. Olen myös valmis hankkeissa epäonnistumaan, vaikka en ilman taistelua.
Aikaa tuhrattu eetteriin n. 1-2h/vko. Aikaseurantaa kerrytetty vuoden 2020 puolella noin 12-15h, eikä tämäkään seuranta ole aukoton. Kahdella näytöllä käyty ja kaksi kertaa arvokasta kontaktia kiitelty ja kumarreltu näytöllä sijaistaneena ammattikommentaattorina. Yksi kohde meni älyttömään tarjousralliin, yksi kohde hävitty tarjoussodassa, yhdessä en ehtinyt alkuunkaan ja yhden asunnon osalta ala-arvoista tarjoustani ei arvostettu. Yksi kohde hiljattain romuttunut kuntokartoituksen (työmaan) alle.
Ryömintä aloitettu. Saavutettu etanan vauhti, kiihdytys lienee vielä vähän vaiheessa. Kohde siintää kaukana horisontissa, sumuista on, mutta pää edellä puuhun vaan.
Etanakettu kuittaa ja jatkaa ryömintäänsä, hitaan epävarman varmasti.
PS. Lupaan palata niinkin selkeisiin ajatuksiini kuin: vapaus valita ja sopiva määrä asuntoja. Tästä voi myös myöhemmin, jonkun niin muistaessa, muistuttaa myös allekirjoittanutta. Tarkoituksena ei ole olla kuin poliitikko, toisaalta en ole luvannut kenellekkään vappusatasia.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti