Verot: sijoitusasuntojen verovähennys "hakkerointi"

Asuntohakkerointi on jenkeissä paljon käytetympi termi kuin täällä suomenmaalla (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). On kuitenkin hyvä ymmärtää millaisia "hakkerointi" mahdollisuuksia esimerkiksi asuntosijoittaminen mahdollistaa. Joten tällä kertaa hieman erilaisella twistillä ja pohdinnalla eteenpäin. Verottaja vie sijoitusten tuotoista leijonan osan? Entä jos näin ei tarvitsekaan olla? Eikä se verojen maksukaan saa sentään sijoittamatta jättämisen syy olla.

Mielestäni sijoitusasuntojen vuokratuloista voi melko hyvin tehdä vähennyksiä ja parilla kolmella hyvin hajautusta tuovalla asunnolla voi tehdä hyvinkin tehokasta verosuunnittelua. Otetaampa vaikka tilanne, jossa sijoittajalla on 50m² kaksio, jossa tämä on asunut itse 2v ajan yhteen pötköön, ainakin joskus. Asunnossa on juuri tehty putkiremontti, jonka kuukausittainen rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Saatava vuokra on 675e/kk, Hoitovastike 200e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 200e/kk.

Verolle jääviä vuokratuloja kulujen jälkeen on: 275e.

Asuntosijoittajalla on toinen sijoitusasunto, 63m² kolmio, jossa hän myöskin on asunut itse 2v yhteen pötköön. Kohde on melkein uudiskohde, hankintahinnaltaan sopivan käytetty, melkein uudiskohde. Kohde on ostettu maksamalla myyntihinta ja jättämällä leijonanosa hinnasta taloyhtiölainaksi. Kolmiossa vuokra on 750e/kk. Hoitovastike on 230e/kk. Tuloutettu rahoitusvastike on 700e/kk.

Veroista huomioitaviksi jää 180e tappioita.

Asuntosijoittajalla on myös yksi sijoituskiinteistö. Pieni rintamamiestalo, jossa siinäkin vuokranantaja on asunut itse aiemmin vähintään 2v pötköön. Sovitaan, että talosta on maksettu hankintahintoineen ja parannuksineen 180te. Kiinteistö on vielä vuokratontilla, tontin vuosivuokra on 800e/vuosi. 

Kiinteistöstä saatava vuokra on 870e/kk. Hoitokulut ovat noin 265e/kk (sis. 65e/kk tonttivuokran). Ensimmäisen vuoden 4% rakennuksen arvovähennyshyöty on 7200e.  

Verolle jääviä vuokratuloja kulujen ja vähennysten jälkeen jää siis 60e. Tämä verotettava tulo kasvaa vuosittain, kun rakennuksen vähennyspohjaa "kulutetaan".

Yhteensä hyvin hajauttaneelle vuokranantajalle jää siis verotettavaa vuokratuloa ruhtinaalliset 275-180+60=155e.

Verojen ja kulujen jälkeen jää siis vuokrantajalle tuloja kuitenkin 155*0,7+7200=7308,5e/v.

Tuloutuksen kautta verovähennyskelpoiset taloyhtiölainalyhennykset voivat pelkän verotuksen siirtämisen sijaan osta ja pidä strategialla tuottaa verovapauden. Asuntosijoittamisella on siis mahdollista siirtää pääomatuloverot hamaan olemattomuuteen. Pelkästään ilmaisiin lounaisiin ei kannata kuitenkaan luottaa.

Asuntosijoittaminen on päässyt viime vuosina paljon otsikoihin ja varsinkin viime aikoina taloyhtiölainat ja erilaiset veroetuisuudet ovat nostaneet keskusteluissa tunteet pintaan. Sijoittamisessa on olemassa useanlaisia riskejä, niihin kuuluvat myös veroriski ja poliittinen riski, jotka ovat nostaneet päätään. Näihin on hyvä varautua ennalta ja toisaalta harvemmin omaa riskinottoa kannattaa harjoittaa niinkään veitsenterällä, että siitä on pohja pois jos etuisuudet taikka veroedut muuttuvat. Riskienhallinta (vuokranantajan stressitestiin TÄÄLTÄ) ja kannattavuuslaskelmat kuntoon. Muutoksia ei kannata tehdä kevein perustein eikä ilman kattavia vaikuttavuus tutkimuksia. Kyllähän sitä jo kaiken maailman Redditit, somet, bittirahat ja twiitit sotkevat "normaalia" elämää. 

Herää kysymys: Mikä enää edes on normaalia? 

Eli kyllä, hajauttamalla saa hyvinkin kattavan hyödyn, pienentänee siinä myös veroriskiä. Verojen maksaminen tai niiden maksamattomuus lienee yhä jatkossakin taitolaji, johon itsekin joka vuosi syvennyn enemmän ja enemmän. Eli vieläkö joku voi väittää ettei vuokranantajalla ole mahdollisuuksia tehdä tehokkaasti verohyötyä? Kuullostaa kovin vaivalloiselta? Niinpä sen elämän olen kuullut olevan, itse tykkään maksimoida hyödyt valittamisen sijaan. Live a little. 

Verokettu kuittaa. 

Ps. 10 vuoden kuluessa vuokranantaja myy kiinteistöomaisuutensa ja jää eläkkeelle. Mikä voisi olla kyseisten kasvukeskuksissa sijaitsevien omaisuuksien nettoarvo? 400-450te?