Aiemmassa postauksessani kävin läpi vakuuksien tärkeyttä (täällä). Vakuudet muodostavat mielestäni asuntosijoittamisen toisen peruspilarin, toisen muodostaa maksukyky. Mikäli maksukyky ei riitä, ei saa ostettua sijoitusasuntoa tai/ja ei saa lainaa, simppeliä. Mikäli maksukyky on liian tiukilla, voivat riskit kasvaa myös sijoittajan kannalta tarpeettoman korkeiksi. Mitä tarkoitan tarpeettoman korkealla = lainahanojen pienentyessä (koska maksukyky ei riitä) asuntosijoittaja voi joutua tinkimään useastakin merkittävästä tekijästä, jotta pysyy rahoittajan määrittelemissä raameissa. On myös hyvä muistaa, että nousevien korkojen maailmassa sijoituslainat eivät välttämättä enää kiihdytäkkään oman pääoman (OPO) tuottoa vaan muuttaakin tuoton miinusmerkkiseksi.
Lainahanojen kiristyessä:
- Sijainti kärsii luultavasti ensimmäisenä
- seuraavaksi saattaa kärsiä asunnon kunto (joka DIY remontoijalle saattaa olla se ja sama, sitä saatetaan jopa pitää positiivisenakin asiana)
- samoin voi kärsiä liikenneyhteydet, taloyhtiön kunto, taloyhtiön omistajarakenne...
Lista voi olla loputon, asunnon hinnasta harvemmin kuitenkaan loputtomasti tingitään.
Maksukyky ja vakuudet ovat ne asuntosijoittajan määrittelevät peruspilarit. Vakuuksien osalta voidaan hyödyntää mahdollisuuksien mukaan muidenkin varallisuutta. Monasti kuulee esim. vanhempien tai puolison kiinteän omaisuuden (asunnon/talon) panttaamisesta vakuudeksi. Maksukyky on kuitenkin asia jota ei voi siirtää taikka saada käyttöön toisen puolesta. 100% turvaavat vakuudetkaan eivät riitä jos laskelmissa elämisen, kulujen, menojen ja lainojen myötä mennään miinuksella.
Asuntolainamarkkinoilla puhutaan usein kolmanneksesta tai noin 40% osuudesta, joka nettotuloista saisi mennä asumiseen. Sijoitusasuntolainoissa asia meneekin mutkikaammaksi vaikka asiaa kovin yksinkertaisena yleensä pidetäänkin. Asunto voi olla melko vakaa sijoituskohde, mutta ei toki riskitön. Sijoitusasunto saa olla melkoinen kassavirtakone, jotta pysyttäisiin tuossa 40% lainanlyhennys+vastikkeen osalta suhteessa vuokraan. Asuntosijoittaminen on myös kovin usein rinnastettavissa liiketoimintaan, joten 100% rahoitusta taikka pieniä kassavirtoja ei mitä luultavimmin pankeissa hyväksytä. Muidenkin tulojen tulee olla kunnossa. Perusteluina "ostan asunnon, koska maksaisin vähemmän kuukausittaista lainaerää ja vastikkeita kuin vuokraa" taikka "tää sijoitusasuntohan maksaa itse itsensä, vuokralainen maksaa sen" eivät yleensä riitä.
Asuntosijoittaminenkaan ei ole oikotie onneen. Positiivinen kassavirta on se juttu, jota asuntosijoittamalla haetaan. Haetaan lisätuloja ei niinkään negatiivista kassavirtaa eli lisää menoja, vaikkakin menot olisivatkin osittain lainan lyhennyksiä. Negatiivinen kassavirta voi olla välillä tai osana isompaa kokonaisuutta perusteltua (aiheesta lisää täältä).
Pankin tarkastukset ja maksukykylaskelmat ovat hankalia välttää, taloyhtiölainoja kun ei taida saada vieläkään 100% rahoituksella. En kuitenkaan väitä, että pankkien 6% stressitesti olisi aukoton ja onhan sitä medioissakin jo avoimesti kritisoitu eri asiantuntijoiden ja pankkienkin edustajien toimesta. Omaa taloutta voi tarkastella myös itse mahdollisimman puolueettomasti ja kriittisesti. Itsehän olenkin opintovapaani aikana testaillut omaa talouttani tulojen pienentyessä (lisää aiheesta voi lukea täältä)
Ei se taloyhtiölainavivuttaminenkaan aivan aukoton tie onneen ole. Riskitasot ovat aivan omaa luokkaansa ja mahdollisiin tyhjiin kuukausiin ja tulovirtojen katkeiluihin ei välttämättä ole juurikaan varaa. Taloyhtiölainaa kun ei niin helpolla laiteta lyhennysvapaille kesken kaiken, henkilökohtaiseksi lainaksi muuttaminenkin saattaisi olla hankalaa, kun alun alkaen on haluttu jättää "kankea" pankki laskelmineen pois yhtälöstä. Ja toisaalta ongelmien esiintyessä voipi olla ettei pankkikaan enää halua, taikka edes voi, auttaa. Kuten muistan erään pikavippifirmankin mainoksen joskus nähneeni: "Ongelmien ilmaantuessa, ota yhteys omaan pankkiisi". Kiitos ja hei!
Oma maksukyky kuntoon, vakuudet kuntoon ja riskit arviointiin ja hallintaan. Siitä on ainakin hyvä lähteä. Liian korkealle vivuttaen voidaan päästä älyttömiin, melkein äärettömiin oman pääoman (yleisimmin OPO) tuottoihin, mutta samalla luodaan korkea riski.
Maksukykystressitestattu kehäkettu kuittaa.
"NYT KEKSIN! Ostan 10 asuntoa, laitan ne vuokralle ja vuokralaiset maksaa ne mulle velattomiks. Karkeesti 20 vuotta ja ne on velattomii ja jään eläkkeelle"
Esimerkkilaskelma Tampereen uudiskohdeyksiöstä. Lähteenä etuovesta aika randomilla valittu kohde ja kerrottuna se 10llä, jotta saadaan laskelma 10kpl asuntoja. Tavoitteena oli keskustaläheisyys, mutta jotta löytyi ees jollain tasoo maltillisempi myyntihinta piti kurottaa Haukiluomaan (mielestäni kuuseen, tai ei ainakaan paraatipaikalta löytynyt).
1kpl
Mh 33te
Vastike: 115e/kk
Vh 111te
Taloyhtiölaina 78te, korkoesimerkkinä 1,5% (20v laina-aika), kk erä: 400e/kk
Vuokra: 550e/kk
Tulolaskelma: 550-400-115e = 35e/kk
10kpl
Mh 330te
Vastike 1150e/kk
Vh 1,11milj e
Taloyhtiölaina 780te
Taloyhtiölaina 78te, korkoesimerkkinä 1,5% (20v laina-aika), kk erä: 4000e/kk
Vuokrat: 5500e/kk
Tulolaskelma: 5500-4000-1150e = 350e/kk
Myyntihinnat 330te. Ilman pankkia moiseen summaan voi olla hankala päästä ja toisaalta jäljelle ei jää pankissa käytettäväksi vakuuksia suuresta taloyhtiölainasta johtuen. Ja ompa ne taloyhtiölainavastuutkin suhteellisen suuret. Vajaan miljoonan euron vastuilla pääsee, mutta on summat ja täten riskit silti melko korkeat.
Kukin voi tästä tahollansa miettiä, että onko hanke tälläisena könttänä riskin arvoista. Ainakin on high risk. High reward? En olisi niinkään varma. Suurimpina riskeinä pitäisin pienetkin remontit edes joissain kämpissä per vuosi ja tyhjät kuukaudet. Kaksikin asuntoa vuodessa tyhjänä edes 1kk/vuosi tekee sijoittajalle kipeää.
PS. myönnän esimerkin olleen vuokratontilla, joka selittää suhteellisen suuren vastikkeen.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti