Asuntosijoittajan luovuus ja sijoitusasunnon toimivuus

Asuntosijoittaja voi olla luova (se jopa kannattaa - aiheesta blogissa aiemmin TÄÄLLÄ). Kaikkien ei välttämättä kannata asua yksiössä ja yhtäläillä kaikkien ei kannata välttämättä hankkia pikkuyksiötä sijoitusasunnoksi. Osittain tämä ihan siitäkin syystä koska yleinen mantra ja puheet viittaavat sijoitusyksiöiden jonkinlaiseen ylivoimaisuuteen. Välillä kilpailu yksiöistä voi olla ylitsepääsemätöntä. Ainakin aikaa ja rahaa palaa vaikkei tuotoilla juurikaan pääsisikään mässäilemään.

Maailma on jonkunkin verran muuttunut ja tilaa ehkä jopa ihan aidon oikeasti arvostetaan ja halutaan. Tottakai sijainti yhä merkitsee paljon. Ja myönnettäköön näin opiskelusesongin jälkimaininkeissa: kyllähän niille yksiöillekin kysyntää riittää, erityisesti opiskelijakaupungeissa. MUTTA ei se kimppa-asuminenkaan kuollut ole (aiheesta blogissa aiemmin TÄÄLLÄ).

Muutaman kohtalon oikun johdosta päädyin hiljattain jälleen (kolmatta kertaa) ostamaan okt kohteen sijoitusasunnoksi. Jörjestyksessään toinen talokohde sijoitustarkoituksessa, joskin pientä exit virittelyä nykyisestä asumuksemmekin muuttamisesta sijoituskäyttöön myöhemmin on olemassa.

Aiempaan kirjoitukseeni omakotitalo vs asunto osake pääsee TÄSTÄ.

Koon ja sijainnin lisäksi keskusteluihin on uinut #energiatehokkuus (vihreys ja vastuullisuus) sekä #muunneltavuus. Oma viimeisin kohteeni onkin näistä varsin esimerkkitapaus ja siitä lisää seuraavaksi.

#energiatehokkuus:

• Talon energiatehokkuutta tullaan parantamaan huomattavasti. Taloa mm. lisäeristetään, vaihdetaan uudet energiaystävällisemmät ulko-ovet, 80-luvun lämmitysjärjestelmän tilalle tulee VILP, jnejnejne. 
• Energiatehokkuuden merkittävästä parantamisesta palkitaan myös taloudellisuuden lisäksi. Energiaremontteihin on saatavilla erilaisia avustuksia, kunhan osaa hakea ajoissa aiheeseen liittyen avustusta  esim. ARAsta. Sama taho myöntää mm. Taloyhtiöiden sähköautolatausinfran tai vaikkapa jälkiasennushissin avustukset.
• Energiaremontti muun remontoinnin yhteydessä on järkevää, koska synergiaedut. Se tuo yleensä myös taloudellisia säästöjä tulevaisuudessa vaikka alkuinvestointia vaatineekin. Ja se lisää myös houkuttelevuutta. Ei ole pelkästään turhaa humputusta pitää aurinkopaneeleja katolla.
• Energiaratkaisut puhuttavat, kiinnostavat ja helpottavat niin vuokrattavuutta kuin myyntiäkin.

#muunneltavuus

• Omakotitalon alkuperäinen pohja voi olla kolmio. Järkevällä suunnittelulla se muuntautuukin pienemmällä tarpeella myös kaksioksi, jossa toinen makuuhuone otetaankin viihdekäyttöön tv huoneeksi tai vaikkapa työhuoneeksi. 
• Masterbedroomin vaatekaapin alla menevät viemärit mahdollistavat vaatekaapin tilalle onsuiten taikka suihkuhuoneen.
• Vintillä on puolilämmintä tilaa säilytykseen. Asuinkäyttöön se ei soveltune, mutta työpisteelle/luku/leikkinurkkaukseksi se ei ole mahdoton paikka.
• Ilmalämpöpumppu on viilentämistä varten mutta mahdollistaa lämmön jakamisen.
• Takkamahdollisuus on jokaisessa kerroksessa. On tarkoitus sitten olohuoneen tunnelman luojalle taikka kokonaisvaltaisempi varalämmitysjärjestelmä.
• Kellarissa on pesu ja kodinhoitotilat, myös askartelutilaa ja harrastemahdollisuuksia piisaa. Onhan kellareihin kuultu tehtävän asuintilojakin.

Mahdollisuuksista on moneksi ja muunneltavuus on toteutettavissa okt kohteissa aivan nextillä levelillä. Kerrostalo kaksio yleensä kun pysyy kaksiona. Lisärakentaminen kiinteistön pihallekin on alkanut nostaa päätään ja samalla myös omaa kiinnostustani. Sama pätee kerrostalokohteissa, myymällä osan taloyhtiön tontista on ollut mahdollista kustantaa vaikka isoja perinteisiä putkiremontteja.

Alivuokrattava ”grannyflat” taikka pihasauna/-vierasmaja voisi kesäsesonkina tuoda vallan mainiosti euroja pöytään. Muutoinhan se voi hyvinkin toimia talvivarastona taikka vierasmajana. Muunneltavuus taikka ennemminkin siirreltävyys voisi tässä asiassa olla merkitsevimmässä roolissa ottaen huomioon sääntelijän mahdollisen kannan.

Mahdollisuuksia on monia ja asuntosijoittaja on lähinnä valintojen maailman edessä. Uudiskohteet ja pienet yksiöt kiinnostavat erityisesti. Ne vastaavat vain pientä osaa asuntosijoittajan mahdollisuuksista (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ).

Sijoitusasunto on tehty asuttavaksi ja täten on ensisijaisen tärkeää, että se herättää kiinnostusta. Se on jonkun koti, oli kyseessä sitten vuokra tai flippiasunto. Sen tarvitsee toimia, ratkaisut eivät saa olla vain halpoja ja helppoja, vaan niiden täytyy myös toimia käytännössä. #Muunneltavuus on yksi valttikortti monien muiden, kuten #energiavalinnat kanssa.

Luovuudella ei ole rajoja. Välillä lienee totta ettei kaikkea kannata kokeilla, mutta luovuus auttaa luomaan jotakin ihan uutta. Tylsä voi toimia, halpa voi olla hyvääkin, mutta toisaalta kokeilemalla oppii uutta.

No limits real estate.

Kiinteistö kettu (konna) kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoitushakkeri

Tämä ei ole kaikenkattava veronkierron opas vaan ennemminkin muutamaan osioon jaettu katsaus. Sijoittaminen ja asuntosijoittaminen mahdollistava erillaisia verosuunnittelupaikkoja joita voi hyödyntää. Aiheet ovat varsinkin suomenkielisissä julkaisuissa jääneet varsin pienelle huomiolle.

3 teemaa näin aluksi:

Asuntohakkerointi:

- Osta ja asu itse vähintään 2v ja myy voitolla.

Asuntohakkerointi level 2: 

- Osta, vuokraa alle 50%, eli esim huoneen. Itse asuen jälleen väh 2v, täten saavuttaen myyntivoittoverovapaus.

- Kasvuhormoneja toimintaan voi saada taloyhtiölainan veroeduilla. Tilanne jolloin oman 2v asumisen aikana ei tarvitse taloyhtilainaa lyhennellä on melko tyypillinen. Ja tämänkin jälkeen vuokratulot voivat olla jollei kokonaan niin pitkälti verovapaita taloyhtiölainan verovähennysoikeudella.

Sitten se puhuttavin aihe, kuumaperuna: taloyhtiölainat. 

- Kyllä nekin mahdollistavat tietyt ilmaiset lounaat, niin henkilöasiakaspuolella kuin yritysasuntosijoittajille.

- Käytännössä taloyhtiölainoilla tai niiden veroeduilla voi nollata omien vuokrien/pääomatulojen verot. Jollei asuntoja koskaan myy, jäävät verot myös realisoitumatta kokonaan.

- Yritysasiakkaan näkökulmasta taloyhtiölainat ovat suhteellisen ilmaisia eikä kukaan oikeastaan kysele maksukykylaskelmien taikka liiketoimintasuunnitelmien perään! 

- Yritysasuntosijoittajan yhtenä puolena on myös vastuuttomuus. Toki on hyvinkin perusteltua sanoa, että harva heittää n. 30% omarahoitusosuutta (sanotaan vaikka 30-45te) huvikseen kaivoon. Yritys on helppo viedä konkurssiin ja taloyhtiölainoja varten ei yrittäjän ole tarvinnut suhteellisen normaaliin tapaan edes pantata omaa asuntoaan saati antaa nimeään henkilötakaajana. Joten jos shit is really going to hit the fan niin VAIN alkupääoma on menetetty.

Lisämausteina:

• Asuntosijoittamista voi harjoittaa myös omakotitalopuolella, vaikkakin se on harvinaisempi laji. (omakotitalo vs asunto osake - aiheeseen tarkemmin TÄÄLTÄ)
• Omakotitaloasuntosijoittaja voi vähentää kiinteistöstään (rakennusten) laskennallisesta arvosta max 4% vuodessa. Eli taloyhtiölainojen, keskusteluissa kihisevää, muutosta voi lieventää hajauttamalla kiinteistösijoittajan ilmaiseen lounaaseen tälläkin tavoin.
• Airbnb tai muutoin lyhytaikainen vuokraaminen (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ)

Kuka on sanonut ettei eri sijoitusmuodoilla olisi kullakin omia etuisuuksiaan. Asuntosijoittajan ilmaiset lounaat ovat siis mahdollisia.

Tottakai olemassa olevia mahdollisuuksia kuuluu hyödyntää. Toisaalta ymmärrän myös niiden ympärillä kiehuvan keskustelun: puolesta ja vastaan. Olen kuullut myös puhuttavan siitä, että omistusasunnon sijaan ostetaan suoraan sijoitusasunto, syystä tai toisesta. Asuntohakkerointi voi parhaimmillaan auttaa saavuttamaan molempi parempi tilanteen.

Ei ole varaa ostaa omaa JA sijoitusasuntoa? Toisaalta jos omaa asuntoa käyttää myös sijoitusasuntona. Voittoverovapauttakin voinee hyödyntää jos kilpailluimman sijoitusasuntoyksiön sijaan ostaakin kolmion (ali)vuokraten toista huonetta.

Keinoja harjoittaa asuntosijoittamista on useita. Itsehän olen varsinainen tee-se-itse tyyppi vaikka olen alkanaut harjoittelemaan delegointia ja palveluiden ostamista. Jo pelkästään asuntotyyppejä löytyy erilaisia, saati että niitä voi ostaa ja pitää tai flippailla tai ostaa halvalla ja myydä heti kalliimmalla toimien vain rahastavana välikätenä.

Pick a style. Tai kokeile vaikka vähän kaikkea asuntohakkeroiden ja poimien rusinat pullasta?

Kettu kuittaa.

Stratego

This one is not about the game but about a tribute to Iron Maiden. I am longfully waiting for their new album.

Iron Maiden - Senjutsu (releasing 3.9)

and this is also a good place to take a deep breath to think through my plans and strategies.

Let us begin with Iron  Maiden - Stratego (link leads to youtube) and listen while we wait.

Strategy is a place where every real estate investor need to start. Or DO start, whether they know it or not. There is always a hunch, plan, need or whatever that sets the ball in motion. For many it is a way to make money, for some it is a hobby and for some it is a way of life. And for some it is a way out from the rat race.

For me real estate has always been a hobby and hopefully it will remain a fun way to really do stuff with my family and friends. And what I mean by REALLY DO STUFF is that I can get out of my office and comfort zone and I need to do stuff with both my head and muscles.

Buy and hold has always been the way to go for me. I even did believe that my first house was to be my foreverhome. 

But while the hands of time keep moving on also the strategy must live and adapt and evolve. And my first real real estate investment was kind of a flip, even though the journey took about 8 years. And my foreverhouse was not a home for me forever, I still do have it.

Now I am in the middle of my biggest flip and yes I am still learning to adapt. I had huge expectations, maybe I still do. But at the same time I am trying to learn to let go.

Stratego needs planning, math and skill. So does real estate investing. But before you know what is the niche one tries to pursue one has to practise many different skills and strategies.

I did start with buy and hold strategy but now I am not sure if it is the right way to keep on going. It might be a part of the repertoire but not the only way. There are many other ways to make more money to make more money. Or faster ways to keep the wheels turning and volumes growing.

Atleast for now I am combining different strategies:

• Buy and hold
• Flipping
• Buy and hold a flip
• Meaning to flip but holding
• Meaning to hold but flipping
• Househacking
• Airbnb etc short term renting

Not just the best of both worlds but BEST OF ALL WORLDS. I still do think that I should have tried earlier on a real hard core strategy which is not for everybody:

• Buy and hold and househacking a live in flip

Strong strategy: plan accordingly but adjust if necessary.

While we are still waiting and planning our strategy: Holy Smoke! (Youtubelink Iron Maiden - Holy Smoke)