Asuntosijoittajan tarina

Asuntosijoittajan tarina alkoi hitusen yli 10 vuotta sitten. Vuokranantajan tarina, eli ensimmäinen sijoitusasunto (tarkemmin siitä matkasta TÄÄLLÄ) sai alkunsa vuosi sen jälkeen. Päivälleen (kirjoitushetkestä) tasan 10v sitten allekirjoitin ensiasuntoni kauppakirjat. Siitäkin syystä tällä kirjoituksella on aivan oma paikkansa blogispheressä.

Miten asuntosijoittajan tarina sitten alkaa ennen vuokranantajan tarinaa?

Olen varsin tarkka ja tykkään ottaa asioista selvää. Näin tein myös ensiasuntoa metsästäessäni, tutustuin asumisen maailmaan, juridiikkaan, eri asumismuotoihin, taloyhtiöihin, As Oy ja omakotitalo vaihtoehtoihin ja niiden papereihin. Kävin aktiivisesti näytöillä ja kyselin paljon. Olin ensiasuntoani ostaessa varsin valveutunut vaikka en tiennyt vielä mistään juuri mitään.

Yli kymmenen vuoden taival on ollut huikea, mutta aloittaminen oli varmaankin sitä jännittävintä aikaa. Kauppakirjat tehtiin tasan 10 vuotta sitten 31.10.2011. Ensiasunnossa on aina sitä jotakin, varsinkin kun kyseessä oli omakotitalo. Valitettavasti en aivan sitä fiilistä allekirjoitushetkeltä muista, pakko sen on kuitenkin olla ollut jännittävä ja huikea hetki. Oli asunto millainen tahansa, uusi taikka vanha, on se silti aina mullistavaa käydä sitä ensimmäistä kauppaa. Vaikka kauppoja olisi takana vaikka kuinka monta, kutittelee se silti niskavilloja tai pistää vinosti hymyilemään. Ja myös siitä itse matkasta kannattaa nauttia. Onhan asuntokaupoilla aina myös kyseessä isot rahat ja suuret tunteet. Yhä karsastan väitettä, että asuntosijoittamista tehtäisiin vain laskin kädessä.

Kymmeneen vuoteen mahtuu sen ensimmäisen sijoitusasunnon myyntikin. Siihen liittyvä(t) exit blogikirjoitukset ovat yhä kiistatta asuntosijoitusmaailman kattavimmat (korjatkaa jos olen jo väärässä). Näihin exit kirjoituksiin linkit jutun lopussa. Ensiasunto löytyy yhä omasta sijoitusasuntosalkusta. Se oli alunperinkin tarkoitettu ikuiseen pitoon, mutta foreverhome siitä ei sitten lopulta tullutkaan. Elämä vie eteenpäin ja täten minun hankintani vaihtui yhteiseksi kodiksi. 

Vaikka asuntosijoittamisen usein kerrotaan olevan passiivinen sijoitusmuoto ja vaikka itse usein korjaan sen melko harvoin sitä olevan, on matkalla silti sattunut yhtä sun toista. Mitään vakavaa tai mullistavaa matkalle ei ole osunut. Kukin lukija voi päättää alla olevista sattumuksista, että miten pienistä tai suurista sattumuksista on kyse.

• Putkiremontti
• Asuntoni haltuunottouhkaukset (väitetysti muita häiritsevä vuokralainen). Tämä kuitenkin päättyi vuokralaisen sopuisaan lähtöön.
• Haltuunotettujen asuntojen pakkohuutokauppaprosessit (ei omieni)
• Kymmenien tuhansien vastikerästit lähes loputtomilla maksuajoilla
• Ovien availut
• Peilikaapin saranan metsästys. Samassa asuntosijoittajan urani hienoin kuumailmapallon laskeutuminen auringon laskuun.
• Kelan kanssa vuokrasopimuksen olemassa olon todistelut
• Oma-aloitteiset remontit: mm. Kylpyhuoneen jatkaminen eteisen puolelle (okei kyseessä oli vain pesukone liitäntöineen). Tämä kävi siis ilmi huoneistokierroksilla putkiremontin suunittelun yhteydessä (eikä kyseessä ollut minun asuntoni).
• Loppusiivottu ja tyhjennetty asunto vuokrasuhteen lopussa. Joka siis oli kaikkea muuta kuin tyhjennetty.
• Naapurihaastattelut (molempiin suuntiin)
• Hallituskahvittelut
• Yhtiökokoushysteria ja viihde. Omaisuudestaan kannattaa pitää huolta ja yhtiökokouksissa käydä vaikuttamassa. Myönnän itse missanneeni ja unohtaneeni muutamaankin otteeseen yhtiökokoukset.
• Yhtiökokousväittelyt: mm. Yhtiössä ei asuvat ”eivät voi” olla hallituksessa
• Sadat taikka tuhannet remonttirappuset. Tuhannet ruuvit ja muutoinkin DIY puuhastelut. Hyötyliikunta kunniaan.
• Päättömät sähköpostimuistuttelut ja -ketjut

Tämä ei ole todellakaan kaikenkattava listaus ja useimmat blogiini ja matkaani tarkemmin tutustuneet tietävät matkalleni osuneen yhtä sun toista. Eniten olen ehkä oppinut itsestäni ja ihmisistä yleisesti, asuntokauppa ja siihen liittyvät asiat ja opit ovat seuranneet perästä.

Tämä asuntosijoittaja ja kiinteistökonna aloitti hitusen yli 10v sitten. Siitä nyt 3 taloa, 3 asuntoa ja 4 autopaikkaa myöhemmin matka ja tarina jatkuu yhä…

Vuokranantaja ja asuntosijoittaja kettu kuittaa.

Lupaamani linkit EXIT julkaisuihin:

Koko sijoitusasunnon elinkaari (blogijulkaisuun TÄSTÄ)

Asuntosijoitusdiili lukuina (blogijulkaisuun TÄSTÄ)

Asuntosijoittaminen ja energiaremontti

Asuntosijoittaminen on suosittua ja puhuttaa paljon. Vähintään yhtä paljon puhuttavat vastuullisuus, ympäristöystävällisyys ja ilmasto. Nämä kaikki voidaan yhdistää ja asuntosijoittajilla ja vuokranantajilla on iso mahdollisuus vaikuttaa. Asuntosijoittajalle #energiaremontti on enemmän mahdollisuus kuin uhka, usein taloudellinenkin hyöty on varsin helposti laskettavissa.

Asuntosijoittamisessa ollaan ison äärellä:

• Sijoitus on taloudellisesti merkittävä (yleensä 6 numeroinen luku)
• Asuminen herättää tunteita
• Asuntosijoittaja tarjoaa tärkeää palvelua nimeltä Koti
• Omalla toiminnallaan ja esimerkillä voi vaikuttaa
• Asunnoissa on isosti suomalaisten varallisuus kiinni. Monelle kotikin on sijoitus.
• As Oy vastikkeen tai omakotitalon suurin kuluerä lienee energia.

On siis varsin kannattavaa vaikuttaa niin omaan asumiseen kuin yhtiöissä joissa on sijoituksia. Säästöt ja täten taloudellinenkin menestys voi saada uusia tuulia purjeisiinsa. Pelkän remontin sijaan tulee tarkastella myös kulutuskäyttäytymistä ja sitä miten siihenkin voisi vaikuttaa. Kun ollaan tekemässä muutoinkin merkittäviä remontteja, voi niiden yhteydessä olla järkevää tarkastella myös energiaremontin mahdollisuuksia ja toisaalta niihin liittyviin tarjolla oleviin avustuksiin. Ilmaisia lounaita on harvemmin löydettävissä, mutta kyllä niitäkin on.

Usein kaikki alkaa omasta toiminnasta ja oman mielenkiinnon lisääntymisestä. Itsekin myönnän aloittaneeni energiansäästöaikeeni taloudelliset säästöt edellä. Nykyään koen valinnoillani olevan isomminkin merkitystä. Laskin mm. ensiasuntoni energiankulutusta 23 000kwh -> 11 000kwh/v. Nyt maltillisemmasta sähkölaskusta nauttivat vuokralaiseni. Nykyisessä kodissa olemme saaneet laskettua energiankulutustamme n. 20%. Yhdessä kohteessani putkiremontissa asennettiin älykkäät etäluettavat vesimittarit. Yhdessä yhtiössä suunnitellaan ikkunaremonttia LTO (lämmön talteenotto) hankkeen yhteyteen. Järkevä huolehtiminen taloyhtiöstä ja sen energiataloudesta tuo yhtiölle säästöjä, täten voivat pienentää vastikkeita, jolloin minullekin asuntosijoittajana jää enemmän viivan alle. Usein unohtuva lisävaikutus on kiinnostuksen mahdollinen lisääntyminen niin EXIT (aiheesta aiemmin mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ) mahdollisuuden ilmaantuessa kuin vuokrattavuudessa.

Tällä hetkellä teen uusimmassa hankinnassani energiaremonttia:

• Uudet ovet ja ikkunat
• VILP 
• Välipohjan lisäeristystä 
• Uudet hanat ja sekoittajat

Aika paljon kaikkea muutakin on tullut tehtyä ja aika näyttää onko kyseessä flippi vai pitokohde, mutta houkuttelevuus lienee mummonmökistä aika nextillä levelillä näyttävyydeltään ja energiatehokkuudeltaan. Viilenevät kelit näyttävät, että paljonko säästöjä saadaan aikaan. Ja on sitä taloyhtiötyöskentelyssäkin tullut oltua mukana energiaremontti ratkaisuissa vaikkapa putkiremontin yhteydessä, ikkunaremontissa ja vaikka ja missä.

Asuntojen flippaaminen on myös noussut osta ja pidä asuntosijoittamisen rinnalle varsin vahvalla suosiolla. Kaikki tuntuvat olevan ison tilin perässä ja etsiskelevän niitä pommikuntoisimpia asuntoja. Yllättäen ne pommitkin menevät varsin priimahintaan. Markkina käy kuumana. Flippaaminen on tuonut kierrätyskulttuurin aivan eri tavalla remontteihin. Kaikki ei enää välttämättä olekaan fifty shades of black and white, eli vaaleaa ja harmaata. Yhä useammin vanhaa säästetään ja kunnioitetaan. Vastuullisuus ja ekologisuus korostuvat persoonallisuuden rinnalla.

Energiaremontit, vastuullisuus ja energiatietoisuus ovat asuntosijoittajan ja vuokranantajien valtteja nykypäivänä. Omalla esimerkillä voi innostaa niin naapureita, taloyhtiöitä kuin vuokralaisiaankin. Samalla se lisää kohteiden kiinnostavuutta ja toimii erottautumistekijänä, kilpailuvalttina. Vuokralaisiakin voi kouluttaa asumisen saloihin monella tapaa, energiatietoisuus on yksi varsin tärkeä keino. Tietoutta lisäämällä ja kulutusta vähentämällä voi päästä mittaviinkin taloudellisiin säästöihin.

Asuntosijoittamisen ei tarvitse olla kylmää ja etäistä, vaikka sitä voikin tehdä järkevän viileässä lämpötilassa vaikka villasukat jalassa. Energian säästöä ja ehkä jopa nukkuukin paremmin.

- Asuntosijoittaminen ja ESG aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ.

- Vihreä vuokranantaja teemasta TÄÄLLÄ.

- Vuokranantaja = valmentaja aiheesta TÄÄLLÄ.

- Energiaremontin kohteena olevaan projekti Tönöön TÄÄLTÄ.

Energiasäästeliäs vuokranantajakettu kiittää ja kuittaa ja kumartaa.

Tiedän mitä tein viime kesänä

Sanon aina, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan. Viimeisin kesä oli varsin hurlumhei aikaa. Jo pelkästään asuntosijoitusten rintamalla ehti tapahtumaan:

2 vuokralaisvaihdosta. Molemmissa tapauksissa oli onneksi aikaa reagoida ja etsiä uudet vuokralaiset.

Projekti tönö oli kuumimmillaan. Kirjaimellisesti, koska työmaalla oli ulkona +30 ja sisällä vielä yli.

2 autopaikkaa tuli myytyä.

2 autopaikkaa löysi uudet vuokralaiset.

Joten mietitäämpä vielä uudempaan kertaan, että onko asuntosijoittaminen passiivinen sijoitusmuoto (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Eikä omassakaan tapauksessani vuokrattavia asuntojakaan ole kolmea enempää. Niiden lisäksi on toki vielä projekti tönö eli potentiaalinen flippikohde ja muutama autopaikka, joka nyttemmin vähentyi kahteen kappaleeseen. Asuntosijoittaminen on niin paljon muutakin kuin käsi ojossa vuokrien keräämistä. Toivon, että voisin kutakuinkin istua päivät pitkät sohvalla kalsareissa kaljaa litkien jalat pöydällä. Oikea vuokranantajan elämä on kuitenkin jotain aivan muuta. Välillä on helpompia jaksoja ja välillä pitääkin sykkiä normaalia enemmän. Kukin myös määrittelee oman normaalinsa itse.

Projekti tönö on kuitenkin ehkä ymmärrettävistä syistä suurin ajankäytöllinen asuntosijoituskohde par'aikaa ja koko asuntosijoitusurallani. Remontti vaatii paljon tekemistä, selvittelyä ja kun kaikkea ei kuulu/kannata/voi tehdä itse niin ulkoistaminenkin vaatii oman työnsä ja kunnollisen suunnittelun. Inflaatiopiikit, yleinen rakennusvimma, saatavuusongelmat ja tekijöiden työjonot tuovat projektin hallintaan aivan omat lisänsä. Lopulta kuitenkin päätin että löysään hankkeen aikataulua, budjetin raameissa ainakin tullaan toivomani mukaan pysymään. Ja vapautuupahan sitten timanttinen omakotitalokohde markkinoille paremmin sesonkiaikaan keväällä syksyn/talven sijaan. Asuntosijoittaminen ja DIY remppailu on hauskaa, joten pidetään se hauskana. 

Tönö on asuntosijoituksistani vähintäänkin

- mielenkiintoisin

- opettavaisin

- työläin 

- kallein

- aikaa vievin

- tajunnan (pään) räjäyttävin

Projektitönöstä aiemmin TÄÄLLÄ ja instagramin puolella kuvina enemmän nimimerkillä DIY_Lord.

Kaikki lienee saanut alkunsa, kun toteutin ensimmäisen sijoitusasuntoni EXITin (EXIT kohteen kattavaan julkaisuun TÄSTÄ). Rahahan pitää saada tuottamaan, eikä vain makaamaan, joten kun sopiva kohde tuli myyntiin niin luonnollisen katselmuksen jälkeen totesin, että kohde löytyi ja tarjouskin meni maaliin (aiheesta "Älyvapaa ostoprosessi" aiemmin TÄÄLLÄ). Olin jo hyvän tovin ehtinyt kohteita käymään läpi, näytöillä käymään ja tarjouksiakin tekemään, mutta ennen TÖNÖÄ mikään ei ollut tarttunut. Lopulta matkaan päätyi sijoitusasunto nro 5, omakotitalohankinta nro 3 (sijoitusomakotitalo nro 2). 

Kesällä siis työmaa on tullut tutuksi niin +30 asteen helteillä kuin jo ennen kesähelteitä (lämmityshän tuli katkaistua melko varhaisessa vaiheessa, ehkä viikkoa tai paria turhan varhain). Projektia on riittänyt niin sisällä kuin ulkona, suunnitellen kuin tehden ja toki paljon maksellen. Korona-ajan kuntosalikorvikekin oli täten syntynyt, hyötyliikuntaa parhaimmillaan itse tehden eli DIY tottakai.

Asuntosijoittajan kuuluisat viimeiset sanat:

Pakko saada tää

Toisaalta kun mieli tekee ja ostohousut on valmiiksi jalassa ja sopivasti kohde ilmaantuu eetteriin niin eipä siinä juuri vaihtoehtoja jäänyt. Leka ja sorkkarauta töihin siis! Olen melkolailla omakotitaloasuja henkeen ja vereen, pidän siitä, joten omakotitaloasuntosijoittaminenkin tulee melko luonnostaan. 

Toinen oma varsin usein käyttämäni lausahdukseni: Asioilla on tapana järjestyä.

Projektikesä kettu kuittaa.