Tarkastellaampa tätä ensimmäistä sijoitusasuntoani, 50m² kaksiota vähän tarkemmin. Olen ensimmäistä sijoitusasuntoani käynyt läpi jo aikaisemmissa postauksissani (linkki aikaisempaan kirjoitukseen tässä) ja syitä mahdolliseen EXITiin olen käynyt useammassakin kirjoituksessani (syitä TÄÄLLÄ, jatkoajatuksia TÄÄLLÄ ja toteutusta TÄÄLLÄ).
Hajotetaampa nyt ensimmäinen sijoitusasuntoni todellisiksi luvuiksi.
Ostohinta:
Velatonhinta (myöhemmin VH) oli 78,5te, myyntihinnan (myöhemmin MH) ollessa noin 69te, sillä velaton hinta piti sisällään julkisivuremontin. Julkisivuremontin maksoin ensimmäisenä mahdollisena ajankohtana pois.
Remontti:
Remontoin kaksion pinnat kauttaaltaan kylpyhuonetta lukuunottamatta. Kylpyhuoneenkin kylpyamme sai todellisen myrkkykäsittelyn (suosittelen lämpimästi kunnollisia suojavarusteita), seinälaatat maalattiin laattamaalilla ja lavuaari allaskaappeineen uusittiin. Joten pientä ehostusta kylpyhuoneessakin, nämä tosin kuluista olivat noin 70e luokkaa. Suurin remontin kohde oli kuitenkin keittiö, johon meni kaikki kulut huomioiden 2250e, sisältäen kodinkoneet (apk, keraaminen liesiuuni, jkaappi, liesituuletin). Muu remontti materiaali oli aikalailla pyöreät 600e sisältäen kylpyhuoneen ehostuksen. Varmasti olen kirjanpidossani jotain unohtanut, joten pyöristän kulut tasasummaan eli 3000e.
Rahoitus: Omaa rahaa noin 50% ja pankin lainaa noin 50%. Pankkilaina 41te
Remontti huomioiden pyöristetään omarahoitus/sijoitus: 40te.
Sijoitusaika: 7,5v
Vuokralaisia sijoitusaikana: 4 + 1 iso koira
Kerätyt vuokratulot vastikkeiden jälkeen: 36te (ka vuokra 610e/kk, ka hoitovastike 210e/kk). Verojen jälkeen viivan alle jää noin 25te.
Myyntihinta: 102te (n. 30te putkiremontin velkaosuus siirtyi ostajalle).
Myynnistä aiheutuneet kulut: 4200e
Joten valitettavasti tilille saapui vajaa kuusi numeroinen summa. Lopullisesta tuotosta menee kuitenkin vielä verot, joten alta kuusi numeroa enivei olisi lopputulos. Hankintahinta + remontti (yht. 81te) jälkeen voittoakin tuosta hitusen jää myös myyntikulujen jälkeen. Joten TUOTTO:
102te - 4,2te - 81te = 16 800e, joista verojen jälkeen viivan alle jää n. 10 000e (koska taloyhtiölainan kuukausittaisia lyhennyksiä on hyödynnetty vähennyksinä vuokratuloista).
KOKONAISTUOTTO: 16 800e + 36 000e = 52 800e
Random omistusaikaiset menot/kulut kuittaan 12kk kalustettuna verohyödyllä joka on yleisissä vero-ohjeissa kaksion osalta 60e/kk. Kalusteille en laske erityisempää arvoa, sillä ne olivat ylimmääräisistä varastoista ja niiden tarpeen loppuessa myin ne tori.fi kautta. Erityisempiä hoito/huoltokuluja asunnossa ei ole ollut vuokrasuhteiden aikana taikka jälkeen.
Taloyhtiötyöskentelyn osalta en myöskään laske itselleni mitään tonnin tunti hintaa menetetystä vapaa-ajasta tms. Väittäisin yhtiökokouskäyntien, hallitustyöskentelyn ja aktiivisuuden olevan lähinnä hyvää omaisuuden huolenpitoa, perehtymistä taloyhtiöön ja oppimiskokemus.
Olin henkisesti ja taloudellisesti varautunut putkiremonttiin noin 3v kuluessa ja summaksi arvioin n. 500e/m² eli 25te. Tämä kuitenkin ylittyi ja yhtiössä toteutettu putkiremontti oli harvinaisen kattava, mutta samalla kulullisesti yli arvioni, lopullinen hinta oli 34te. Ja valmistuminen oli noin 3v arviotani myöhemmin.
Asuntosijoittaminen tapahtuu usein velkarahaa hyödyntäen ja usein lasketaankin oman pääoman tuottoprosentti. Tunnuslukuna tämä voi olla hyvinkin harhaanjohtava, koska asuntosijoittamisessa yleisesti ylivoimasena pidetyllä velkavivulla tätä prosenttia saa steroidimaisesti nostettua huikeisiin lukuihin. Asuntosijoittamisessa velkavipu on kuitenkin ennemminkin yleinen tapa kuin kielletty aine. Oma riskinsietokyky kannattaa kartoittaa etukäteen, kaikessa sijoittamisessa on riskinsä, asuntosijoittamisessa omalaisensa ja velalla sijoittamisessa vielä vähän erilaisensa (aiemmin vuokranantajan riskitestauksesta TÄÄLLÄ).
Oman pääoman tuottoprosentti (koko sijoitusajalle, tässä ei huomioida lainan lyhennyksiä eikä uudelleenrahoituksia):
(16 800e + 36 000) / 40 000 x 100% = 132%
Sijoituksiaan voi aina käännellä vaikka ja millaisiksi luvuiksi, mutta ne todelliset luvut mitä lähtee tililtä taikka tulee tilille ja toisaalta mitä viivan alle lopulta jää ratkaisee. Jossittelu on turhaa, rakentava itsekritiikki on suotavaa, aina on hyvä oppia jotain. Kovin usein asuntosijoittaminen on paljon henkistä peliä, toisaalta niinkin helppoa että ostat asunnon hintaan X, myyt sen hintaan Y (joka mielellään >X) tai vuokraat sen hintaan Z.
Oma 7,5v flippaukseni tuli nyt maaliin. Tämä on kuitenkin vain välietappi ja paljon matkanvarrella on oppinut ja kasvanut. Oli kieltämättä haikeaa käydä hakemassa vielä viimeinen avain asunnolta ennen kaupantekoa. Asunto oli ja on yhä mielettömän hyvässä kunnossa vaikka vuokralaisiakin siellä on jo useita ehtinyt asumaan. Voiko olla että olen myötävaikuttanut vastuuntuntoisten vuokralaisten syntyyn ja heidän kiinnostukseensa pitää asuntoani hyvässä kunnossa... Nyt on kuitenkin aika suunnata katse muualle. Kohti uusia mahdollisuuksia, pettymyksiä ja voittoja.
Vuokranantajakettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti