Koodinimi tönö, kun projekti etenee

Kiva pikkuinen projekti näin koronan aikaan, muistan ajatelleeni. Ei ehkä ihan pikkuinen projekti, tai edes flippikohde perinteisimmästä päästä, mutta tekemistä yhtäkaikki näinä yhä varsin rajoittuneina aikoina. Kun maailma tuntuu murentuvan ympärillä, niin se on yllättävän vapauttavaa napata sorkkarauta tai leka käteen ja panna haisemaan. Hien saa pintaan, eikä puhuta vain tuskan hiestä, ja sykettä saa korkealle. Hyvä eristäytymisen keino ja salin korvike, taisi olla yksi toinen lentävä ajatus projektin alkuaikoina.

Ensimmäiseen tönöjulkaisuuni pääsee tutustumaan TÄSTÄ olkaa hyvä.

Siitä on nyt hitusen yli vuosi, kun koodinimi tönö käynnistyi, kyseinen nimi taisi syntyä sivulauseessa joskus matkan varrella. Matka on ollut pitkä? Ehkä ehkä ei. Oppirahoja on tullut makseltua? Ehkä ehkä ei, mutta ainakin paljon on tullut taas tehtyä ja ehkä opittuakin, enemmissä määrin omasta tavastani toimia ja toimimattomuuksista. Kukaan ei ole täydellinen, mutta tätä timanttia hiotaan pitkään (kukin voi tahollansa päätellä, että puhunko itsestäni vai tönöstä). Homma etenee sopivan leppoisaa vauhtia ja ns. pääkerros on aika hyvällä mallillaan:

• Lämmitys on toiminut läpi talven
• Keittiö on paikoillaan kodinkoneineen
• WC on valmis ja vettäkin voi juoksuttaa
• Ovet ja ikkunat on vaihdettu
• Pinnat hohtaa uutuuttaan
• Sisustaminenkin on jo aloitettu

Myönnettäköön että paljon viimeisteltävää löytyy, kuten mm. tiskiallas, listat, valaistus... Kellari on käytännössä päätyömaani juuri nyt. Siellä suurimpina mainitsemisen arvoisena lienee kylpyhuone ja sauna. Tiedostetaan, että projektia siis vielä löytyy, mutta siinä tulee myös isosti käytettyä ulkopuolista vesieristäjää ja laatoittajaa. Vaikka tasoittaminen ja laatoittaminen ovat joskus kuuluneet myös omiin vahvuuksiini (vai pitäisikö sanoa heikkouksiin). Mielenkiintoisimpana meneillään on energia-avustuksen viimeistely, joka toteutuessaan miten päin tahansa vaatii siis aivan oman julkaisunsa. Väittäisin olevani aiheesta varsin hyvin valveilla, jopa asiaan perehtyneitä enemmän asioista perillä. Katsotaan nyt kuitenkin vielä, että mitä hankkeesta jää viivan alle.

Paljon on tullut nähtyä haudatuista nukenraadoista ulkoilma WC kokeiluihin saakka. Jos #koodinimitönö/#projektitönö kiinnostaa kuvien muodossa enemmän, niin vahva suositukseni ottaa seurantaan instagram tilini. Ja jotta kierrätysmaailma ei pöyristy, niin pelko pois: vanha WC pönttökin löysi lopulta uuden kodin kuin myös polttamatta jääneet perintökoksihiilet. Valitettavasti ja onneksi #avowc tai edes #ulkoilmawc eivät saaneet kannatusta. Tuntiseurantani työmaalla valitettavasti vesittyi melko alkutekijöissään, mutta voinen surutta sanoa viettäneeni projektin parissa jo satoja ja satoja tunteja. Kuka niitä tunteja laskee? Hah!

Projektista voi kuitenkin todeta, että kyllähän se etenee. Sen verran voin myöntää, että eihän se alkuperäinen tai siitäkään seuraava aikataulu ole pitänyt ja kun rehellisiä ollaan niin ei myöskään budjetti. Olen suosiolla ollut projektia kohtaan armollinen ja yrittänyt oppia itsestänikin uusia puolia. Asioissa on kuitenkin ollut omat hyvät puolensa, sillä projektin mahdollisuudet ovat paljastuneet vielä alkuperäisiäkin utopistisia ajatuksia mielenkiintoisemmiksi. Vielä ei ole täysin selvää, että valmistuuko kohde myyntiin vai vuokralle. Aika näyttää ja tarjouksia otetaan halukkailta vastaan.

Hanke on ollut toden totta sitä korona-ajan puuhamaata ja toisaalta varsin opettava matka. DIY tekijänä en ehkä ole niinkään paljon itse projektista oppinut, kuin monet ehkä voisivat olettaa. Vaan olen ennemminkin oppinut itsestäni. Erityisesti olen oppinut antamaan projektille aikaa, malttia, delegoimaan ja ymmärtämään, että muillekin asioille on jätettävä tilaa. Tämä puuhamaa ei ole paras paikka, vaikka se kivaa ajanvietettä välillä onkin. Ehkä se joskus jopa tuottaa jotakin, who knows.

Instagramista projektia voi seurata enemmän kuvina ja varmasti sinne vielä päätyvät ne legendaariset ennen ja jälkeen kuvat, joita aina kiinnostuneina seurataan. Eli tili Diy_Lord seurantaan. On siellä satunnaisesti jotain muutakin mielenkiintoista remontointiin (eli vapaa-aikaan) liittyvää, ehkä sinne välillä vähän joitain muitakin kevennyksiä eksyy.

Koodinimi Tönön kettu kuittaa.

Mikä määrä on liikaa?

Aiemmin käsittelyssä oli asuntosijoittajan maaginen numero: eli montako sijoitusasuntoa riittää? Vastaushan ei ole yksinkertainen, sillä tavoitteet vaihtelevat. Tähän mielenkiintoiseen ja aikalailla jokaista asuntosoittajaa askarruttavaan aiempaan pohdintaani pääset TÄSTÄ.

Tällä kertaa pohdinnan aihe on: Mikä määrä velkaa on liikaa?

En tiedä onko miljoonavelat niinkään tavoitteen arvoista, ennemminkin vaikka miljoonan varallisuus ja siinä voinee lainapuoltakin hyödyntää. Asuntosijoitussalkkua kasvattamalla voi miljoonien velat kuitenkin vääjäämättä lähestyä. Välillä tunnutaan ihannoivan isolla vivulla sijoittavia, jotka vetävät isommalla riskillä. Kun homma toimii, niin se toimii. High risk, high reward. Mutta ei se oman perheen asunnon panttaaminen tappiin agressiivisesti kasvatettavan osake-/asuntosalkun rakentamiseksi ole välttämättä sitä parasta riskienhallintaa taikka sovi kaikille. 

Miljoonavelat pitävät varmasti liikkeellä, mutta en tiedä onko se pelkästään hyvä asia. On totta että viimeiset vuodet ovat opettaneet ottamaan lainaa ja olemaan velkaa. Velka ei ole pelkästään paha asia, se mahdollistaa paljon ja lainaraha on lähes ilmaista. Sijoituksissakin oikein käytettynä se on suorastaan hormonia sijoituksia ja oman pääoman tuottoa buustaamaan. Riskit kuitenkin kannattaa tiedostaa. Suomalaisten mieleen lienee yhä vahvasti iskostunut ajatus, että velka on vain paha asia (aiemmin blogissa olen aiheesta kirjoitellut TÄÄLLÄ). Oikeanlainen velka oikein käytettynä voi olla kaikkea muuta kuin paha asia.

Itse käväisin hiljattain puolen miljoonan rajapyykillä. Nyttemmin lainat kokoajan lyhenevät, joten sen tason alla ollaan jo varsin reippaastikin. En lyhennä lainojani ylenpalttisen nopeasti, koska olen itsekin sitä mieltä että lainaraha on halpaa. Ja perinteisestihän raha tulee rahan luo kunhan on kriittinen siinä, että miten sitä käyttää. Joten mielelläni laitan omat ja muidenkin rahat tekemään itselleni töitä. Toisekseen oma luotoitusasteeni (LTV, eli Loan To Value) on varsin maltillisella tasolla, kiitos asuntojeni positiivisten arvonmuutosten. Vakuudet eivät ole koskaan olleet itselleni pullonkaula, enkä ole koskaan joutunut käyttämään ulkopuolisia vakuuksia. Ne kuitenkin muodostavat asuntosijoittajan toisen kivijalan (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ). Maksukyky lienee se useimmin pullonkaulaksi koituva tekijä ja siitä aiheesta enemmän TÄÄLLÄ. Ja näitä keskusteluja asuntosijoittajat käyvät jatkuvasti.

Asunosijoittajalla ei varmaan koskaan voi olla liikaa asuntoja? Mielestäni voi, mutta kyllähän se tuloihinkin positiivisesti vaikuttaa, kuten myös työmäärään. Siitä syystä johonkin on hyvä vetää oma rajansa. Riippuu siis täysin siitä, että mitä haluaa saavuttaa ja paljonko haluaa nähdä vaivaa. Velkaa kuitenkin voi olla liikaa? Vähintäänkin ehkä. Asuntosijoittaja kun perinteisesti käyttää toiminnassaan velkavipua. Oman pääoman tuottoa saa nostettua lähes rajattomasti hyödyntämällä velkavipua. 100 000e lainaa ei vielä välttämättä tunnu juuri miltään. 250 000e oman asunnon lainaa yhdistettynä 250 000e sijoitusasuntolainoihin, eli yhteensä puoli miljoonaa lainaa, kuullostaneekin jo vähän eri leveliltä? Ja 250 000e laina saattaa riittää vain 2 sijoitusasuntoon, Helsingissä ehkä vain yhteen. Toisaalta jostain voinee saadakin sillä jo kokonaisen kerrostalon. Kasvuhalujen kera voi lainat alkaa lähentelemään miljoonaa.

Toiselle ei riitä edes miljoonien eurojen velkavivut, kun toinen voi tulla hyvin toimeen vaikka kolmella velattomalla asunnolla. Kyllä, taaskin tilanne on niin tapauskohtainen kuin vain olla ja vaan voi:

 - Yksi kaksi eläkeläistä pärjännee kummasti paremmin pienillä eläkkeillään, jos siinä kyljessä on vielä 3 velatonta sijoitusasuntoa joista tulee yhteensä noin 1000e/kk bruttona. Sillähän voisi pärjätä jo pelkästään.

 - 5 henkinen perhe taas arkikaaoksen keskellä ei pärjänne ilman eläkettä/tuloja 1000e/kk bruttona, mutta se voi toimia varsin kivana lisätulona. Velkavivulla voi jopa pyrkiä kasvattamaan tätä omaehtoista eläkettä muiden tulojen rinnalla.

 - 1 hengen sinkkutalous taas vaikka muuttaa 2-3 asunnon ja satunnaisten hanttihommien/etätyön turvin lämpimille maille nauttimaan puolittaisesta vapaudestaan.

Tavoitteita ja rajoja on hyvä asettaa. Miljoona omaisuus (nettovarallisuus) ja miljoona velkaa ovat varsin helppoja ja ehkä jopa yleisiä lukuja. Kukin kuitenkin itse määrittelee omat tavoitteensa ja rajansa. Kaikki eivät halua satoja sijoitusasuntoja (ja täten 100x tenants, trash, toilets) saati satojen tuhansien eurojen lainavastuita. Toisille ne taas voivat olla välietappeja matkalla kohti suurempaa päämäärää.

Joten taas ei voida määritella suoraan, että mikä määrä velkaa olisi liikaa. Lainoittava pankki voi sen määrätä varsin tiukkaankin ja tämä lienee ihan hyväkin asia. Eikä ehkä yhden jos toisenkaan sen takia yöuniaan kannata menettää. Sitten ehkä voinee sanoa, että liika on liikaa. Myös asuntojen lukumäärätavoite auttaa kummasti rajojen löytämisessä. 

Onko asuntosijoittaminen limitless mahdoliisuus vai tuleeko piikki liian helpolla täyteen?

Asuntosijoittajakettu kuittaa.