Ensimmäisen perityn vuokralaisen tarina

Helppoa kun kaikki on jo valmiina?

Välillä kuulee tai näkee keskustelua siitä: onko helpompaa ostaa kohde valmiilla vuokralaisella vai ilman? Ymmärrän kolikon molemmat puolet. Itsehän olen perinyt vasta yhden ja on ihan ok kokemukset.

Tilanne perityn vuokralaisen kanssa oli varsin perinteinen, eli vuokra oli matala ja jäänyt muusta markkinasta. Ajattelin katsella tilannetta ja kertaalleen taisinkin ehtiä ihan jonkun perinteisen 3% korotuksen tekemään. 

Muistaakseni kohteen ensimmäinen yhtiökokous oli aika pian oston jälkeen ja siitä lähti huhumylly laukkaamaan. Kyseessä ei ollut mitään häiriökäyttätymistä tai vastaavaa. Naapuri lähinnä kertoi että asukkaita oli välillä useampiakin. JA siihen oli syynsä miksi asunnon postiluukku oli viritelty. Asukkeja ilmeisesti oli välillä useampia joten avaimia ei riittänyt kaikille ja täten pilkkivehkeillä sitä kautta pääsee kivasti sisään… Toisekseen siivousparvekkeella kuulemma välillä käytiin useamminkin. Kyseessä ”pent house” ja puoli kerrosta ylempänä oli sopivasti ”omaan käyttöön” soveltuva parveke. Jälleen korostettiin ettei asiassa ollut mitään häiriökäyttäytymistä eikä valittamista. Sinänsä niksi oli varsin nokkela. Yksiössäni ei muutoin ole parveketta ja tuuletukseen läpivedon kera siivousparveke on suorastaan maaginen.

Vuokrasuhde ei kestänyt kuitenkaa kauaa ja päättyi ihan sopuisasti. Vuokrat tulivat ajallaan, valituksia ei tullut jne. Olin varautunut remonttiin, koska asunto oli varsin karussa kunnossa. Ei alkuperäinen eikä kovin kärsinyt, mutta ei sitä mitä yleensä haluan tarjota vuokramarkkinoille. Kesähelteillä remontoidessa oli muuten kätevää hyödyntää siivousparveketta.

Noh, asunnonhan oli sovittu olevan tyhjä vuokralaisen lähdettyä, mutta eihän se niin ollutkaan. Ruokapöydän virkaa toimittanut terassipöytä oli yhä paikalla, kuten parit tuolit, työpöytä… Pilkkitarinakin sai vahvistusta, sillä pelit ja vehkeet löytyivät eteisen kaapista. Jääkaapista löytyi olutta ja vodkaa. Pari puhelua ja asia saatiin sovittua, että pidätän vuokravakuudesta muutaman satasen, jos hävitän itse tavaran ja tyhjennän kämpän loppuun. Yritystä oli ollut mutta tyhjästä itselläni oli ja yhä on vähän eri käsitys. Työpöytä jäi tulevalle vuokralaiselle käyttöön ja terassipöydän huolsin ja käsittelin itselleni käyttöön. Ja se on yhä käytössä.

Tarinassa ei sinänsä ollut varsinaista opetusta, mutta siitä sai taas vähän erilaista kokemusta. Hyvässä hengessä kaikki kuitenkin sujui. On tässä matkan varrella tullut kuultua surullisempiakin tarinoita. Nimenomaan perityistä vuokralaisista ja ehkä enemmän halvemmilta alueilta joissa pääsee koviin tuottoihin ja kassavirtapositiivisiin lukuihin. Samalla ilmeisesti pääsee (tai voi päästä) oppimaan elämän karusta puolesta. Näistä ikävimpiä ovat ne tarinat joihin liittyvät huumeneulat, lapset ja eläimet… Yleensä asunnoissa ei ehkä muutoinkaan siisteydellä juhlita lopputarkastuksissa (ehkä useammin jälkitarkastus), mutta epäsiisteys ei tosiaan ole se pahin asia.

Vuokranantajuus on monipuolista hommaa. Välillä saa leikkiä niin omaa psykologia kuin toimia vuokralaisen psykologina, talkkarina, taloudenhoitajana ja ties minä. Tenants, trash, toilets, kuten rapakon toisella puolella tavataan sanoa. Ja paljon muuta.

Vielä loppuun yhteenvetona perityn vuokralaisen ns pros ja cons. 

Puolesta:

• Helppous
• Laskelmien yksinkertaisuus
• Toisaalta vuokrankorotusten tuomat mahdollisuudet niin kannattavuuteen kuin arvonnousuun. Esimerkiksi vuokrien korottamattomuus joko hyvän vuokralaisen pitomielessä tai vaan laiskuuttaan ovat ihan normaalia joillekin.
• Ei omaa vaikutusta vuokralaisvalintaan. Toimii sekä hyvässä että pahassa.

Vastaan:

• Vuokralaisen taustojen tsekkaus ja kommunikaation aloittaminen korkeammalla kynnyksellä.
• Vuokralainen voi äänestää jaloillaan.
• Toisaalta huonokuntoinen kohde voi olla ihan käypä vuokraltaan huonokuntoisena. Remontointi halvan vuokran syystä olevan vuokralaisen aikana vuokraa samalla nostaen SAATTAA olla hankalaa. Joten remontteja ja samalla potentiaalisia lisätuottoja siirretään tulevaan.
• Sitten ne huijausmahdollisuudet, jossa tutun kanssa ollaan vedätetty vuokraluvut vähän turhan korkeiksi. Ja yllättäen lähes samantien kaupanteon jälkeen vuokralainen äänestää jaloillaan (ehkä jopa sovitusti). Tälläistä en ole vielä kokenut, mutta olen kuullut. Asuntosijoittaminenkin kun toimii cap rate tyylisesti varsinkin isossa maailmassa, täten tulovirta määrittelee ostohintaa. Kikkailut ovat mahdollisia vaikka toivoakseni harvinaisia.
• Ei omaa vaikutusta vuokralaisvalintaan. Toimii sekä hyvässä että pahassa.

Perintökettu kuittaa.

Asuntosijoittamisen pito

Viimeisen vuoden aikana on tuntunut, että useammallakin asuntosijoittajalla on saattanut alkaa sutimaan. Korot ja kulut nousee, kannattavuus laskee ja tummia pilviä on ilmassa. Monelle matka on myös tyssännyt. Ei siis kuitenkaan päättynyt kokonaan. En usko median klikkiotsikoihin ja ihan niin konkurssikypsiin tilanteisiin kuin otsikot antaisivat ymmärtää, vaan ennemminkin viittaan, että moni on pysähtynyt ja ottanut aikalisän.Å

Asuntosijoittaminen on ollut helppoa, sijoittaminen on ollut helppoa. Lainaraha on ollut ilmaista ja kaikki omaisuusluokat ovat lähes mistään riippumatta tuottaneet, jopa erinomaisesti. Oli ja varmasti yhä on niin, että esim Helsingissä pidetään asuntoja tyhjillään. Ja niitäkin pidetään jonkunlaisina sijoituksina, turvasatamina. Hassua, mutta totta. Oishan se paljon kivampi laittaa raha oikeasti töihin, kattaa edes ne vastike ja taloyhtiöremonttien kulut. Vaikkakin viimeisen 15v aikana ne Kallion mahdollisesti tyhjätkin asunnot ovat aika kivasti arvoaan kerryttäneet.

Asuntosijoittamisen pito on kuitenkin muuttanut muotoaan. Vaikka osa onkin jäänyt sutimaan paikalleen, niin samalla yhä tehdään toimenpiteitä ettei juoksuhiekkaan tai kulukuoppaan vajota enempiä.

On aika palata perusasioiden äärelle:

• Asunnoista huolehditaan
• Vuokralaisista huolehditaan
• Asiakkaita palvellaan
• Taloyhtiöissä vaikutetaan
• Keskusteluyhteydet säilytetään
• Vaikka maailmaan varmasti aina mahtuu voittajia ja höviäjiä, on silti aina paras pyrkiä kaikkia tyydyttäviin lopputuloksiin. Win-win-win.

Saattaa olla että asuntoflippaajillekin jää enemmän kohteita pitoon jos flipin laskelmat ovat menneet matkan varrella aivan uusiksi. Voi olla että flippi toimiikin paremmin exitin sijaan vuokralle jättäen (TÄSTÄ omaan 7v flippijulkaisuun). Pitoa voi olla myös esimerkiksi aktiivinen ja nopeaa kanssakäyminen vuokralaisten kanssa. Ongelmat ratkotaan jo mielellään ennen kuin niitä ilmaantuu. Rikkinäiset vessanpöntöt korjataan ASAP, se on jo taloyhtiön ja täten naapurienkin etu. Kodinkoneet vaihdetaan tarvittaessa. Mahdollisista remonteista kerrotaan hyvissä ajoin jne.

Olihan tässä itselläkin ennen Joulua uuden astiapesukoneen metsästystä. Tilanne ei onneksi ollut ihan akuutti, kun vuokralaiset matkasivat kotikonnuilleen lomien ajaksi. Paluuviikoksi olikin sitten sovittu että he olivat vastaanottamassa uuden koneen ja valvomassa asennuksen ja poisviennin. Pientä viivettä toimituksineen ja asennuksineen, mutta lopulta kaikki olivat tyytyväisiä.

Palvelualttiuden lisäksi moni painii, minä mukaanlukien, vuokrankorotusten kanssa. Vuokrankorotuksissa ehkä pelätään jopa liikaa, että vuokralaiset äänestävät jaloillaan. Toisaalta on vain oman oksan sahaamista jos jättää vuokran laahaamaan muista vuokrista jälkeen. Varmastikin sellaiset 2-4% korotukset, joilla hyvinkin paikkaa hoitovastikkeiden 10%nkin korotukset, riittänevät hyvin. Inflaation mukaiset 8-10% korotukset jätän suosiolla muille.

Kustannusten kasvun ja vuokrankorotusten laskuharjoitus

Vastike 100e (3,3e/m2, 28m2)

10% korotuksella 110e

Vuokra 540e

3% korotuksella 555e

Korotuksien jälkeen ollaan 5e voitolla ja molemmat korotukset ovat euroissa varsin inhimillisiä.

On yhä tärkeää, että asunnot ovat oikeilla sijainneilla. Tämän lisäksi tai ainakin tämän sijaan on hyvä olla perillä mitä omilla markkina-alueilla tapahtuu ja miten markkina elää. Ennakoinnilla ja nopealla reagoinnilla voi säästyä useampikin päänsärky.

Asuntosijoittamisen suosion pito tuntuu pitävän pintansa. Milloin raja tulee vastaan vai odotellaanko nyt vain ostohousut jalassa oston paikkoja ja alennusmyyntejä? Odottavan aika voi olla pitkä ja samalla voi myös tehdä toimenpiteitä, jotka auttavat säilyttämään omaa kannattavuutta ja kilpailukykyä. 

Kehäkettu ei jää tuleen makaamaan vaan pomppii verrytellen ja iskun paikkaa etsien.

Vuosi 2023 here we are

Vuonna 2022 opettelin kävelemään uudestaan (katkaisin siis kesällä akillesjänteeni, on muuten viheliäistä, en voi suositella). Tönöprojektilla taisteltiin, mutta tulihan sekin tarina valmiiksi. Yhä olen projektissa pikkaisen pienemmin panostuksin ja panoksin mukana. Tönöön palataan vielä varmaan tänäkin vuonna parissa julkaisussa. 

Vuosi 2023 tulee olemaan vähintäänkin erilainen. Toivon että alkuvuoden koronan ja viime vuoden jalkahäslingin jälkeen terveys jatkaisi hyvällä uralla. Kiinteistökehitys tulee olemaan isossa roolissa terveyden lisäksi. Niin mökkikiinteistön osalta kuin tönön osalta vaikkakin isommin sivustakatsojan roolissa. Kerrostaloyhtiöissä tulen myöskin panostamaan kiinteistökehitykseen ja erityisesti taistelemaan nousevia vastikkeita vastaan. Jos ajatellaan että kaikki on jo tehty, niin tuskin. Pelkkä sähkönkulutuksen järkeistäminen voi säästää paljon kuin myös koko kiinteistön kriittisempi ja aktiivisempi tarkastelu.

Vapautin vuoden 2022 lopulla myös käteistä, eli revolverissa pitäisi muutama paukkukin piisata. En täysin noudata asuntosijoittajan: 

• ”odottavan aika on pitkä”

Tai

• ”tekemättömyyskin maksaa eli menetät potentiaalisia tuottoja odotellessasi tai etsiessä sitä timanttia”

• Pahimmillaan liian vähän aktiivinen mutta aktiivinen kohdemetsästys johtaa FOMOon. Eli fear of missing out. Joku 3-4% tuotto nykyisessä korkomarkkinassa voisi olla varsin myrkyllistä. Eli katseet on korkeammalle.

Erityisesti kun kohteita hakee aktiivisesti voi se olla varsin kuluttavaa ja aikaa vievää. Jos sitä tekee säännöllisen kevyesti on se myös helpompaa ja vähemmän kuormittavaa. Samalla pysyy markkinasta perillä. Toisaalta on myös osattava toimia tilanteissa joissa on potentiaalia. Muutoin jää aina sivuun ja lopulta riski ajautua tarjoamaan vain siitä syystä ettei mitään ole vielä löytynyt ja FOMO kasvaa. Tekemättömyys ei tuota mutta on myös tuottamatonta tekemistä.

Painoalueina ovat:

• Prioriteettien järjestäminen. Tekemällä vähemmän voi saada enemmän aikaan. Panostaminen itseensä ja perhe-elämään tuo aivan erilaista energiaa ja potentiaalia.
• Kiinteistökehitys
• Kannattavuuden turvaaminen
• Salkun kasvattaminen
• Markkinan seuraaminen, metsästyksen ohella.

Puhutaan ostajan markkinoista ja varsin odottavassa tilanteessa tässä elellään. Eli aika näyttää millaiseen asemaan markkina päätyy ja millaiseen asetelmaan itse päädyn. Ei tässä nyt kuitenkaan ihan vain odottelemaan jäädä.

Kehäkettu on jälleen vauhdissa ja kiittää ja kuittaa.

Asuntosijoittajan Diilin metsästystä

Asuntometsästys on hieno laji. Se on yleisesti rummutettujen numeroiden sijaan varsin tarkka ja tunteellinen laji. Numeerisen ja psykologisen brutaali laji. Asuntokaupan psykologia (tähän liittyvään aiempaan kirjoitukseen TÄÄLTÄ) on varsin tärkeässä roolissa. Niin monia osapuolia ja numeroita joita ottaa huomioon. Asuntokaupoilla kun ei pärjää vain excelillä.

Tähän olen viimeisinä vuosina tuntunut törmääväni yhä useammin. Asuntosijoittajat tuntuvat järjestään rummuttavan excelin ja laskelmien tärkeyttä ja kyllähän ne tärkeitä ovatkin. Psykologista puolta ei kuitenkaan saa unohtaa: miksi myyjä myy? Mikä on hintapyynnin tarkoitus (tästäkin olen aiemmin kirjoittanut TÄÄLLÄ)? Millä hinnan lisäksi on merkitystä? Olen myös nyt jo useamman vuoden ajan ollut mukana yhdessä jos toisessakin asuntokaupassa antaen vinkkejä tai neuvoja kaupankäyntiin ja neuvotteluihin. Väittäisin että rahaa on säästynyt kymmeniä tuhansia. Välillä nopeus on valttia, välillä rauhallisuus, välillä käteinen, välillä se että muuttaisi asuntoon itse.

Asuntomarkkina tuntuu olevan varsin sekaisin. Unelmia ja erityisesti asuntosijoituksia jarrutellaan ja kaikki tuntuvat odottelevan, että mihin suuntaan maailma tästä vielä menee. Huhuja liikkuu suuntaan ja toiseen: 

• Toiset lähes jo ennustavat (ostonpaikan) junan jo menneen
• Toiset manaavat uutta ”90-luvun romahdusta”
• Kaikki tuohon väliin jäävä jää tylsäksi kohinaksi.

Kieltämättä epävarmuuden myötä tuntuu, että on ostajan markkinat. Toisaalta ostajakin joutuu pohtimaan nousevia ja jo nousseita korkoja. Samalla joutuu vielä pohtimaan kohteiden korjaustarpeita, lämmitysjärjestelmiä ja sähkölaskuja. Kulujen noustessa tuottojen pysyminen vähintään samalla tasolla tarkoittaisi tinkivaraa? Toisaalta riskitkin ovat nousseet. Lisää tinkivaraa? Toisaalta ennen tuototon riski onkin nyt ehkä jopa oikeasti riskittömämpi tuotto (eli ihan korkotuottoakin jo saa). Eli verrokkina tuottovaateenkin pitäisi kasvaa. Vielä lisää tinkivaraa?

Asuntomarkkina ei kuitenkaan taida ihan näin fiksusti tai ketterästi toimia. Ihmiset kun ostavat asuntoja usein tunteella (juu kyllä myös me asuntosijoittajat, turha väittää muuta). Ja toisekseen myyjät ehkä ovat jääneet asuntoralliaikaan vielä jumiin: ”Saat ihan mitä vain pyydät”

”1 näytöllä monta tarjousta ja yli pyynnin” ”Ei nyt alle pyyntihinnan voi myydä”

…

Tästä voi seurata mielenkiintoisia tilanteita kun on jäämässä luu käteen ja sähkölaskut kasaantuvat 2sta asunnosta kasvavien lainakulujen kera. Toisaalta oman myynti voi vaikuttaa siihen seuraavan unelman ostoon, josta jo ehkä on tarjous sisällä. Kaikki vaikuttaa kaikkeen eikä myyjien tilanne vaikuta ainakaan helpottuvan ihan heti.

Sain ennen Joulua myytyä Tönön. Aiheesta tulee pidempi julkaisu varsin kattavalla seurannalla ja pian Instagramikin täyttyy ennen ja jälkeen kuvista. Olin jo aiemmin saanut aika vahvasti vapautettua tuota vakuutta, joten vuoteen 2023 startataan ostohousut jalassa.

Toimenpiteet ja seuranta aloitettiin jo hyvissä ajoin ennen myyntiä. Luonnollisesti omasta mielenkiinnosta (ja uteliaisuudesta) seuraan markkinaa ja taloutta varsin tarkkaan. Joskus seurasin jopa 4-5 eri paikkakuntaa. Nykyisellään panostan 1-3.

”The chase is better than the catch” oli mielestäni aiemmin varsin osuva laisahdus. Maailma ja elämäntilanteet muuttuvat, joten ihan samalla tavalla en enää ajattele. En voi enää samalla tavalla panostaa jahtiin kuin aiemmin, kellossa aika kun vain ei riitä. En kuitenkaan usko, että teen hätiköiden päätöksiä ja ajattelin tälläkin kertaa nauttia metsästyksestä ja niistä neuvotteluista joita edessä päin odottaa. En välttämättä hae sitä valmista timanttia, koska silloin monta mahdollisuutta menee sivu suun ja tuottoja menettää jo pelkästään odotellessa. Pyrin ehkö enemmän itse luomaan mahdollisuuteni. 

So let the hunt begin!

Kettu kuittaa ja lähtee metsälle.

Vuosi 2022 paketissa ja nostoja

Vuosi 2022 meni suorastaan hujauksessa. Maailma ja markkinat menivät jälleen sekaisin. Asuntomarkkinakin ottaa oman osansa osumista mm. inflaation ja koronnousujen myötä. Asuntosijoittaminenkin on muuttamassa muotoaan. Tai ainakaan se ei enää ole niin helppoa, otsikoihin se tuntuu pääsevät yhä tiheämmin.

Varmasti moni asuntosijoittaja painii omien laskelmiensa kanssa. Miten säilyttää kannattavuus, kassavirta tai edes tuotot… Ja vaikka ja mitä. Rakettien tavalla asuntosijoittamisen laskelmat voivat räjähtää levälleen. Yksi perustavanlähtöinen asuntosijoittajia aina kiinnostava lähtökohta on:

Että mikä määrä asuntoja ja vuokratuloja tarvitaan? Mikä siis riittää vai riittääkö mikään? Tätä itsekin kirjoittelin auki blogin muidossa ja itse juttuun pääsee TÄSTÄ LINKISTÄ.

Täten ei mitenkään yllätyksellisesti kyseiseen aiheeseen liittyvä blogijulkaisu onkin vuoden suosituin kirjoitukseni. Se on myös aihe joka elää ja saattaa varsinkin näin muuttuvassa maailmassa muuttua sekin. 10 asuntoa näillä kuluilla ja koroilla ja sähkön hinnoilla ei välttämättä enää toimikaan samalla tavoin kuin vuosi sitten. Muutoksiin on aina hyvä varautua, mutta nyt muutokset ovatkin olleet aika jyrkkiä.

Esimerkiksi oman korkosuojauskirjoitelmani esimerkkilaskemat olivat nykyiseen sekalaiseen maailmaan verrattuna varsin optimistiset. Pitääkin varmaan laskea auki tuo aiempi laskuharjoitukseni uusilla luvuilla. Siihen aiempaan blogikirjoitukseen laskelmineen pääsee tutustumaan TÄÄLTÄ.

Toiseksi suosituin vuoden 2022 blogijulkaisu on: mikä määrä on liikaa? (LINKKI KIRJOITUKSEEN). Eli suosituimman tekstin spinoff.

Vanhoista julkaisuista näyttää kiinnostaneen erityisesti vuonna 2021 alkanut tönöprojekti. Koodinimi Tönö julkaisuun TÄSTÄ. Ja toisena ikivihreänä on yhä edelleen markkinan ja asuntosijoitusspheren kattavin sijoitusasunnon elinkaarea kuvaava julkaisu vuodelta 2020. Siihen juttuun pääsee TÄSTÄ. 

Ja jostain syystä kauhutarinat kiinnostaa eli ”Vuokranantajan kauhutarinoita” vuodelta 2020 kerää tasaisesti lukijakuntaa vaikkei mitään suoranaista kauhua sisälläkään. Ja samaisen tekee aihealueen osalta kirjoittelemani jatko-osa. Kauhutarinoiden vol 1 TÄSTÄ ja vol 2 TÄSTÄ.

Peräpeiliin katsominen ja jo aiemmin kirjoittamiini julkaisuihin uudelleen tutustumiset ovat aina varsin mainioita opin paikkoja. Historiaa ei voi muuttaa mutta siitä voi oppia. Vaikka usein sanotaankin että historialla on tapana toistaa itseään. Kaikissa vuosissa, ja myös vuodessa 2022 oli paljon hyvää. Joten lähdetään myös vuoteen 2023 posin kautta. Vuokranantajakin jatkaa siis tarinaansa ja tarinointia.

Uuden vuoden kettu kuittaa.