Asuntosijoittamisen käännekohta?

Asuntosijoittajien matkaa on aina pidetty varsin helppona, tylsänä ja ennakoitavana, mutta viimeaikaiset tapahtumat ovat tuoneet epävarmuuden varsin lähelle. Asuntomarkkinoiden vilkkaus tai ennemminkin sen hiljaiselo, hoitovastikkeiden nousu ja korkoliikkeiden vaihtelut ovat luoneet tilanteen, jota kukaan ei osannut ennustaa.

Asuntomarkkinoiden epävakaus heijastuu suoraan sijoittajien päätöksiin. Olinhan itsekin tovin jos toisen tarkkailjan asemassa ja pohdin näitä aivan samoja kysymyksiä: Onko nyt aika tarttua tilaisuuteen vai odottaa myrskyn laantumista? 

Korkoliikkeiden vuoristoratakaan ei ole jättänyt sijoittajia kylmäksi. Korkotason nousu on jo lisännyt lainanhoitokustannuksia ja vaikuttaa suoraan tuottoihin. Paljon puhutaan myös huuma-aikana hankituista kassavirtanegatiivisista kohteista. Tällöin varallisuutta kuitenkin voi vielä kertyä itse kohteeseen. Toisaalta uskon, että on myös tilanteita joissa kulut (hoitovastike ja korko) lähes syövät pienellä tuotolla hankitun kohteen tuotot. Ja tuolloin uskon ettei sijoitus ole enää juurikaan perusteltavissa ja ongelmia voi alkaa kasaantumaan. Miten asuntosijoittaja voi navigoida näinä epävarmoina aikoina? Onko strategiana odottaa rauhallisempia aikoja vai hyödyntää tilaisuus nopeisiin päätöksiin? Kukaan ei voi tietää tulevaisuutta varmuudella ja jokainen päätös voi olla käännekohta. Mitä tapahtuu seuraavaksi, jää nähtäväksi, mutta yksi asia on selvää – asuntosijoittamisen matkassa ei ole koskaan ollut näin paljon jännitystä ja epävarmuutta. 

Epävarmat ajat kuitenkin luovat niitä mahdollisuuksien paikkoja joita nousumarkkinoiden aikana joutuu etsimään kivien ja kantojen alta. Eli tilanteen voi tulkita myös mahdollisuutena. Tulee aallon harjoja ja niitä pohjia. Siitähän se jännitys elämään ehkä tuleekin: ei niin huonoa, että jotakin hyvääkin. Vai miten se sanonta nyt meneekään. Kanssakilpailu vähenee, kun asuntosijoittaminen ei olekaan enää ”niin helppoa”. Kohteita saa halvemmalla ja panostamalla oikeisiin asioihin paremmin kuin muut, voi yhä erottua edukseen. Korkojen nousukin loppuu aikanaan ja ehkä taas jokin päivä vuokriakin voi jälleen korottaa. Seilataan tyrskyjen läpi aaltojen mukana.

Mihin suuntaan tässä tulee taas lähdettyä, niin en sitä vielä itsekään tiedä. Pysytelkää menossa ja matkassa mukana. Viimeisimpään hankintaan pääsee tutustumaan TÄSTÄ. Itsellänihän on yhä ostohousut jalassa ja tutka päällä. Liian äkkipikaisia päätöksiä on kuitenkaan turha odottaa. Jännittävä markkinaympäristö lähes takaa jatkossakin jännittävät tarinat. Niitä nyt on tosin jo riittänyt tähänkin saakka.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Uutta putkeen

Vasta ollaan laittamassa uusinta hankintaa tulille (vaatinee lähes kirjaimellisesti käsikranaatin jokaseen huoneeseen) niin viritellään uutta putkeen. Asioilla on usein tapana tapahtua varsin samanaikaisesti. Eli pidempään on seesteisempää (lue: tylsää) ja sitten tulee lyhyessä ajassa kiirettä (lue: tuli persuksen alle). 

Käsikranaatti voisi olla monelle asuntosijoittajalle varsin toimiva työkalu. Usein uudiskohteita kalastelevien asuntosijoittajia edeltävä polvi loi lisäarvoa nimenomaan ostamalla happamia kohteita, joissa usein kunto ja täten räjäytyspotentiaali, eli uudelleentekeminen on maksimissaan. Kunhan siis taloyhtiöstä on pidetty huolta. Kun näkee roskasäkkien tai muovimattojen ja myrkynvihreiden seinämaalien yli tulevaisuuteen, niin maailma näyttää varsin eriltä. Varsin pehmopilviseltä. Jos vain jaksaa panostaa aikaa, vaivaa ja rahaa remontteihin on saavutettavissa paljonkin potentiaalia. Aina se potentiaali ei edes ole niin piilevää, vaan ihan näkösällä: vuokrattavuus paranee, vuokrataso paranee, asunnon arvostus mahdollisesti paranee, mutta ainakin kiinnostavuus paranee. Täten tuottopotentiaalia voi syntyä useasta eri suunnasta.

Joskus jotta näkee kohteen potentiaalin tulee ruokkia sitä omaa kuuluisaa suuruudenhulluutta. Suuruudenhulluutta voi olla vireillä oleva kaavahanke ja lisärakentamisen potentiaali. Mikä siitä tekee suurta ja hulluutta: on lähinnä se, että usein kyseessä on tulevaisuuden hankkeita, lupauksia ja ideoita ja jonkun (yleensä varsin optimistisia) suunnitelmia. Näistä useiden vuosien päästä (ehkä) siintävää potentiaalia moni ei ole valmis viemään hintoihin. Vaikutustahan niillä pitäisi olla, mutta kohteen on toimittava omillaan. Viimeisimmät kaksi syvemmässä tarkastelussa ollutta kohdetta ovat lukeutuneet näihin. Ensimmäisen niistä ostinkin ja uusimman hankinnan blogijulkaisuun pääsee TÄSTÄ.

Toinen kohde osui omaan tutkaan noin viikkoa edellisestä hankinnasta. Vasta kun työjärjestystä on virittelemässä ja remonttimahdollisuuksia ja -suunnitelmia lyödään lukkoon, onkin jonossa jo toinen. Ongelmallista asiassa on lähinnä se, että jo ensimmäinen hankinta vie resursseja. Ja kyllä, jälleen on kyseessä varsin rempattava kohde. Toisekseen ongelmia tuo potentiaalin hahmottaminen: kohteeseen liittyy niin monta kysymystä ja isot remonttitarpeet jo yhtiönkin suuntaan. Toisaalta siihen liittyy myös niin monta mielenkiintoista mahdollisuutta, että asia kuitenkin kiinnostaa ja vaatii lisätarkastelua. En usko että samaa aaltopituutta saavutetaan ihan lähiaikoina, mutta seuraan tilannetta ja myyjänkin kanssa ollaan yhä varsin hyvässä keskusteluyhteydessä.

Mieli pysyy virkeänä kun on jotakin mitä pitää mietintämyssyssä. Pää on usein liian tyhjä, mutta sitä on hyvä valmentaa erilaisten kohteiden parissa, jotta se vierivä kivi ei sammaloidu.

Uutta tulille ja tulta munille. Pitää sitä virikkeitä olla.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

The Fiilis

Topfloor taloyhtiösauna huikein puistonäkymin. Ei se nyt ehkä sijoitusasuntoa ostaessa ole se ihan suurin ykkösvaltti, mutta mielenkiintoinen lisä. Remppaa kun aloitteli niin olihan ensimmäinen saunavuoron mahdollisuuskin käytettävä, ja olihan ne näkymät ihan huikeat. Vaikka sauna näyttääkin olevan kuin jäänne 60-luvulta ajaa sekin asiansa. Satamaan seilaava valaistu risteilijä oli kyllä hieno näky saunan lauteilta. Muistan joskus kun etsiskelin omaa ensiasuntoani, että jokin taloyhtiön ylimmän kerroksen sauna oli jossakin määrin myyntivaltti. Eiköhän tästäkin vain plussaa ole. 2,2e/h/saunavuoro oli siis hintansa väärtti

Uusi hankinta kutkuttaa tai kutittelee aina. Aina löytyy kymmeniä hyviä puolia ja varmasti aina kymmeniä ei niin hyviä puolia. Listataampa tässä nyt muutamia:

+ Hinta

+ Vastike

+ Remonttipotentiaali

+ Lisärakentamisen kaavahanke

+ Layout

+ Ylimmän kerroksen taloyhtiösaunan merinäköala ja muutoinkin näkymät puiston ja kaupungin ylle

+ Kylpyhuoneen ja keittiön pakolliset freeshaukset luovat lisäpotentiaalia mm. mahdollistamalla apk ja ppk. Selkeä helpotus vuokrattavuuteen ja pieni boosti myös vuokratasoon.

+ Remonttihankinnat Black Fridayn hollilla

• Tyämaa (remontti)
• Layoutin pienet haasteet (mm. keittiön ja huoneen välisen seinän poiston haasteellisuus)
• Tuleva putkiremontti
• Taloyhtiöhankkeiden arvaamattomuus (putkiremontin aikataulu avoin, kaavahanke vähintäänkin epävarma ja varmuudella aikataulultaan varsin levällään)
• Kylppärin pakollinen freeshaus

Kyseessä ei siis ole mikään ostokrapula vaan ennemminkin varsin analyyttinen ”pros and cons”. Tätä analytiikkaa tuli melkolailla pyöriteltyä myös etukäteen. Myönnän kuitenkin kohteen mielenkiinnon ja varsinkin hinnan vähän tuoneen laiskuutta selvitystyöhön. Plussalistalla on kuitenkin varsin isoja tekijöitä, jotka tuovat hankkeeseen ihan tolkuttomasti potentiaalia, joten niille ei suoranaista arvoakaan voi määritellä. Ainakaan vielä. Toteutuessaan esimerkiksi lisärakentaminen voi tuoda huikeitakin mahdollisuuksia. Ei niilläkään nyt varmasti kokonaisia LVIS hankkeita maksella mutta kaikki on kotiinpäin.

Mielenkiinnolla hankkeen kanssa edeten. Tästä saadaan julkaisu jos toinenkin vielä tulevaisuudessa. Ja seuraavaakin hankintaa on viritteillä.

Kämppäkettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Uusin hankinta: Sijoitusasunto nro 7

Onhan tässä jo viimeisestä hankinnasta vierähtänytkin tovi. Uusin hankinta on nyt kuitenkin taputeltu ja saatu maaliin. Maalia ja paljon muutakin työtä yhä odottaa kyseiseen asuntoon liittyen. Remppakohde siis jälleen. Ehkä kuitenkin tönöprojektia pienempi urakka, ainakin toivottavasti.

Olen aiemminkin kirjoitellut, Scooterin maagisen laulun sanoja mukaillen ”The chase is better than the catch”. Ja onhan se totta: sijoitusasunnon, tai aivan sama onko kyseessä omistusasunto, flippi tai sijoitusasunto, niin siinä matkassa on sitä jotakin. Pelkästään asuntojen selaaminen ja silmien ja korvien herkistäminen virittää tunnelman aivan erilaiseksi. Excel laulaa ja matkalla tuomitaan yksi jos toinenkin ilmoitus tai/ja kohde. Matikka ja excelin pyörittely on sitä helppoa kauraa. Luovuuden hulluus ja potentiaalin hahmottaminen onkin sitten ihan eri asia. Pelkästään erilaisten kohteiden kuvien selaaminen piristää. Esimerkkejä:

• Kuvataan perunalla (siis ihan välittäjiä jotka tyyliin ottavat kuvat 3310llä)
• Kuvataan perunaa (no okei yleensä kahvaa tai jotain pyyheliinaa). Lisäarvo -100.
• Paluu jonnekin 1940-1960 välille.
• Sitten on ihan oikeastikin niistä joista voi saada omiin sijoitusasuntoihin tai omaan asumukseensa ideaa ja inspiraatiota. Hyödyt voivat siis olla aika ehtymättömät. 
• Kohteiden ei siis tarvitse olla vain asuntosijoitukseen sopivia. Vaan muutoinkin mielenkiintoisia.

Enää nykyisellään itselleni ei riitä, että jokin tuottoprosentti kertoo kohteesta riittävästi. Se on yhä varsin helppo ja selkeä tunnusluku muiden joukossa ja kertoo jotain. Sen lisäksi numeroiden pitää toimia niin verotuksellisesti, kassavirrallisesti tai/ja ihan euroina oikein. Se on se kylmä matemaattinen puoli näin kärjistetyn supistetusti. Luovuuden puoli taasen tuo neuvotteluihin omat lisänsä. Se tekee puuhasta suorastaan miellyttävää ja hauskaa. Kohteita ja taloyhtiöitä kun on moneksi ja kaikkia voi lähestyä monelta eri kulmalta. Myyjän syiden penkominen on ihan next level psykologista asuntokaupankäyntiä. Jännä muuten miten erikoisista tilanteista olen omiakin kohteitani päätynyt ostelemaan. Aihe vaatii varmasti myöhemmin oman julkaisunsa pohdintojen kera, mutta nostetaampa esimerkinomaisesti vaikka turkistarhaajan asuntosalkun viimeisen kohteen myynti taikka pikku saneeraushanke toisaalla. Kuolinpesät ja tarjouskaupat tuovat projekteihin myös ihan omat sfäärinsä. Kukin luo omat mahdollisuutensa. Välillä olen saattanut tietää tilanteen varsin hyvin, mutta välillä lopullinen myyntihalukkuus tulee yllätyksenä tai ainakin se syy siihen. Kuten oikeastaan kävi tälläkin kertaa. Lopputuloksena kuitenkin varmasti niin minä (vähän ehkä ennenaikaisesti), myyjä ja välittäjäkin lienevät kaikki tyytyväisiä. Ei siis sen liiemmin kellekään jäänyt hampaankoloon… Aika näyttää, että mihin savottaan lopulta päädyin.

Kohteiden metsästäminen on kivaa (aiheesta aiemmin mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ. Ehkä siitä syystä vuodesta hyvä tovi on mennyt kohteita ihmetellessä eikä mitään ole jäänyt haaviin. Muutamiin kohteisiin olen kyllä tutustunut antaumuksella ja muutamia tarjouksiakin tehnyt. Maltti on valttia ja varsinkin viimeisen vuoden aikana maltti on kantanut hedelmää. Tähänkin kohteeseen tutustuin alunperin kuukausia sitten. Nyttemmin palatessa astialle tilanteet olivat ehtineet sen verran elää, että päästiin lähemmäs omia tavoitteitani, joten tässä sitä nyt ollaan: sijoitusasunto numero 7.

Projekti on ollut tyypilliseen tapaan hauska. Monien mielestä ehkä ennemminkin ”hauska”:

• Kohde ihan kiitettävässä remonttikunnossa
• Kohteessa kolkuttelee putkiremontti mieluummin ennemmin kuin myöhemmin
• Kohteessa on kaavavirityksiä tontin myymiseksi (mielenkiintoinen lisäpotentiaali, ihan vain kokemuksenakin)
• Kohde ehti olemaan jonkunkin aikaa markkinoilla roikkumassa. Mielestäni ei vielä edes nyt ihan tolkuttoman kauaa. On totta että hulluina vuosina asunnot hävisivät päivissä asuntoportaaleista. Nykymarkkinassa voitaneen puhua usein useammastakin kuukaudesta.
• Hintaa oli pitänyt jo tiputtaa ja lähdin entisestään neuvotteluihin varsin alhaalta
• Tein varsin selväksi omat tavoitteeni ja epävarmuustekijät ennen tarjouksiin ryhtymistä
• Tarjousneppailu ja -pallottelu nostatti jälleen enemmänkin maltin menettämistä kuin mitään perinteistä edestakaisin seilaamisen riemua (jossa lopputuloksena voi olla aikalailla se perinteinen ”puoliväli”)
• Remonttiaikainen taloyhtiön kattohuoneistosauna ei kuullosta laisinkaan hullummalta.

Tässä sitä siis ollaan uusimman hankinnan ja täten työmaan kanssa. Suunnittelu on vahvasti käynnissä ja osittainen tekeminenkin aloitettu. Aikataulullisesti en pidä liian tiukkaa siimaa, koska tilanteet elävät ja oma pääasiallinen mielenkiintoni on muualla. Josko nyt viimeistään seuraavan vuoden opiskelijasesonkiin mennessä olisin remontteineni valmis. Remontin nopeutta myös hidastaa putkiremontin epävarmuus, ainakin aikataulun osalta. Se vaikuttaa vahvasti siihen että mitä tulen tekemään ja miten kylpyhuoneen osuutta remontista tulen lähestymään. Toisaalta vähän enempi tehden on saatavilla optio pyykinpesukoneeseen ja täten tason melkoiseen nostoon ja vuokrattavuuden helpottamiseen. Asioilla on aina monta puolta. Nyt on myös hyvä hakea laajan LVIS taloyhtiöremontin kilpailutusta. Valinnoissakin toki kannattaa noudattaa tiettyä varovaisuutta.

Ja kuten usein aiemminkin: aika tulee jälleen näyttämään, että miten projekti lopulta tulee etenemään. Sorkkarauta käteen ja hommiin. Sillä muuten pääsee pitkälle ja samalla nollaa hyvin muun ajatustoiminnan.

Seuraillaan miten projekti etenee.

Remppakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.