Asuntojahti

Jokavuotinen pääsiäismunajahtiaika on jälleen päällä. Asuntosijoittajalle asuntojahti on varsin tuttua, jopa melko jatkuvaa ja välillä asuntosijoittajilta saa kuulla turhautumista, että (hyviä) kohteita ei vain tahdo löytää. Turhautuminen yleistynyt:

• Tuotot ovat pienentyneet asuntosijoittamisen suosion kasvaessa
• Vuokralaiset ovat varsin laatu- ja hintatietoisia. Aiemmat ruuhkaiset kohteet ja näytöt näyttävät jääneen taakse. Fiksu ja filmaattinen vuokranantaja hyvän kohteen kera esiintyy yhä edukseen, mutta enää ei ihan mihin tahansa läävään saa rappukäytävään ulottuvaa jonoa näytölle.

En edes itsekään enää tiedä mitä tuottolukuja asuntosijoittajat metsästävät. Jos kuitenkin aiemmin tavoiteltiin lähes 2 numeroisia tuottoja niin nyttemmin monille tuntuu riittävän alta 4% tuotot (myös muualta kuin priimapaikoilta). Itsehän siis edelleen havittelen vähintään 5% (mielellään 6%) tuottoja hyvillä sijainneilla kasvukeskuksissa. Pelkkä tuottoprosentti ei kuitenkaan ole kaikki kaikessa, mutta on se yhä varsin näppärä ja helppo vertailuluku. Itse eurot (tavallaan kassavirta vietynä pidemmälle), arvonnousupotentiaali, verosuunnitteluhyödyt ja kiinnostavuus kehityspotentiaalilla merkkaavat enemmän.

Otetaan esimerkki tuollaisesta eurot merkkaa tilanteesta:

Ostaisinko helpon uudiskohdeyksiön vai vähemmän uuden omakotitalon? Aiemmnin okt vs as oy kirjoitus blogistani TÄSSÄ olkaa hyvä. 140te yksiöstä lienee saatavilla 600e/kk ja tuloutettujen taloyhtiölainavastikkeiden myötä tilanne olisi edullisesti +/0. Verotettavaa ei synny mutta ei myöskään kassavirtaa. Vuokratontilla sijaitsevasta 175te okt kohteesta onkin saatavilla sellaiset 900e/kk. 4% poistojen avulla ja 100e/kk kulujen myötä verotettavaa jää 9600e/v bruttokassavirrasta 2600e. Rahavirta on suorastaan miellyttävä verojen jälkeenkin eli 8820e/v.

Asuntojahti on siis samaan aikaan helppoa ja vaikeaa. Kohteita voi olla liikaa, mutta ne ovat vääränlaisia ja toisaalta timanttisia kohteita ei oikeastaan edes tule markkinalle. Jos katsoo kaikkea aina yksiöistä omakotitaloihin ja pitkäaikaisvuokrauksesta lyhytaikaiseen niin kirjo voi olla varsin kattava. Lopulta vielä kun kohteita menee tarpeeksi sivu suun tulee vastaan asuntokaupoilla varsin petollinen FOMO (Fear Of Missing Out). FOMO on yleisemmin tunnettun osakemarkkinoilla, kun kaikki muut tuntuvat vuolevan kultaa. Usein tuolloin tulee tehtyä liian äkkipikaisia päätöksiä liian heppoisin perustein. Sama pätee niin omilla kuin sijoitusasuntokaupoilla. Maltti on kuitenkin valttia, mutta asuntokaupan psykologista sodankäyntiä ei vaan voi välttää (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). 

Kun katsettaan vähän avartaa ja samalla tiukentaa omaa ajatusmaailmaa avartuu asuntomarkkinoilla aivan uudenlaiset ovet.  Tämä on taas sitä monipuolisuutta ja mahdollisuuksien hyödyntämistä eli luovuus luo kilpailukykyä:

• Isomman asunnon voinee ehkä jopa jakaa pienemmiksi
• Sen sijaan että jakaa ”ostetaan asuntoja” lehtisiä voi ihan naapuristojuttelulla aueta ostonpaikkoja
• Parempi layout (huonejärjestys/tilankäyttö): isomman asunnon neliöitä hyödyntäen vaikkapa työhuoneeksi
• Asuntomarkkina on niiiiin paljon kaikkea muuta kuin yksiöitä, putkiremontteja taikka kasvukeskuksia. Kaikessa on puolensa, mutta kaikkea ei ehkä myöskään kannata yrittää ymmärtää. Myönnän tässä omat heikkouteni.

Eihän sitä koskaan tiedä millaisen kindermunan sisällön sattuu löytämään. Välillä voi löytää käsistään mustanpekan ja välillä taas pokerissakin tunnetut raketit. Todellisen pääsiäismunayllätyksen voi löytää vaikka 4% tuottokohteesta jalostamalla siitä vaikka 2kpl 4% tuottokohdetta. Kimppakämppäasuminen ei vieläkään liene kuollut ja vaikka lyhytaikaisvuokraus on ollut ymmärrettävistä syistä haasteiden kuopasta, on se yhä varsin mielenkiintoinen mahdollisuus. Ja siinäkin on vain pari varsin kärkästä esimerkkiä.

Asuntojahti on kuitenkin hankala laji, varsinkin nykyään todella kilpaillussa markkinassa. Asuntosijoittaminen on suosittua, flippaaminen on suosittua, vuokralaiset tietävät asemansa paremmin… Diilit ovat vähissä, mutta kyllä niitäkin ajoittain löytää ja välillä se voi vaatia luovuutta. Turhautumista kannattaa välttää viimeiseen asti ja mieluummin miettii kahdesti tai kolmesti kuin hyppää pääedellä tuntemattomiin vesiin. Fear of missing out on oikea uhka ja mistä tahansa ei kannata maksaa mitä tahansa jotta voi saada vain mitä tahansa tuottoa. Mitä JOS olisinkin ostanut kohteen jo silloin 3v takaperin? Olisin saanut 3v tuotot ja arvonnousut päälle? Mitä JOS oliskin käynyt aivain toisin?

Aloittaminen on usein hankalinta, mutta läksyt kannattaa kuitenkin tehdä etukäteen. Jahdatessa sitä seuraavaa kultakimpaletta kuitenkin aina oppii markkinasta ja itsestään jotakin uutta. Erityisesti mitä pidempään joutuu etsimään. Asia kannattaa ottaa posin kautta. Oma ensiasuntonikin oli mitä luultavimmin pitkäjänteisyyden varsin toimiva lopputulos. Vaikkei lopulta kyseessä ollutkaan todellinen tavoittelemani foreverhome niin kysympähän vain: kuinka moni parikymppinen on ostanut/ostaa ensikodikseen omakotitalon n. 2,5km kasvukeskuksen keskustasta? Ja kuinka moni samalla pohtii  oman talon asuntosijoitusmahdollisuuksia?

Kyseessä ei siis ollut hetken mielijohde ja vaikka en kyseisessä talossa enää asukkaan, on se yhä omistuksessani. Matka opetti ja yhä opettaa paljon. 

Satoja asuntoselailuja on vielä kuitenkin edessä, melko varmuudella myös useita kymmeniä taloyhtiöitä. Täten myös kymmenittäin tarjousneuvotteluja ja yksiä jos toisia suunnitteluhetkiä. Eli niin turhautumisiin kuin voitonriemuisiin hetkiin palataan yhä jatkossakin

”The chase is better than the catch.”

Kettu kuittaa.