Suuri veropohdinta

Mitä vähemmän veroja aina missä tahansa välissä makselee sitä paremmin

- Raha tulee rahan luokse

- Sijoitukset kasvavat korkoa korolle

- Lumipallo kasvaa kasvamistaan ja vauhti kiihtyy.

Monen sijoittajan mörkö on verotus ja onhan se ikävää että onnistuneesta riskinotosta verottaja lohkaisee melkein rapsakkaan kolmanneksen. Itse olen kuitenkin valittamisen sijaan oppinut vero-optimoimaan. Verosuunnitteluun toimii asuntosijoittaminen varsin hyvin. Asuntosijoittamisen monipuolisuus mahdollistaa yhden jos toisenkin verosuunnitteluporkkanan.

Itse käytän usein vuositasolla verotukseen tutustumiseen/kertaamiseen/ilmoituksen tekemiseen/kuittien pilveen siirtämiseen varmaankin yhteensä noin kokonaisen viikon työtunnit (40h).     

Vaikka jokavuotinen maaginen tavoitteeni on nollata verotukseni, ei se tarkoita ettenkö kerryttäisi varallisuuttani.

Eikä se tarkoita edes sitä, että kassavirtani olisivat miinuksella.

Miten verotuksen nollaaminen on EHKÄ mahdollista asuntosijoittamalla, toisin kuin monessa muussa sijoitusmuodossa? Tämän taas asuntosijoittajat kääntävät usein niin, että muille sijoitusmuodoille on erilaisia verokevennyksiä ja kikkailumahdollisuuksia. Mutta onhan niitä kivasti asuntosijoittajallekin, joten tässä julkaisussa muutama oma nostoni. Kulujahan saa siis kuka tahansa keksittyä, mutta tämän ajatuksen taustalla ei ole törsätä kaikkea rahaa asuntoon, vaikkakin se saattaisi mennä vuokralaisen taikka jopa taloyhtiönkin hyödyksi. Kyllä, niinkin karulta kuin se kuullostaa, niin asuntosijoittajan tarkoitus on kerryttää tuloja sinne omaan taskuun. Ei veroja vältellen vaan niitä hyvin määrätietoisesti suunnitellen ja mielellään kaikki verovähennysmahdollisuudet hyödyntäen.

Uudiskohteet ovat taloyhtiölainoineen käsittääkseni yhä eri selvittelyiden varsinainen kuuma peruna (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Ja on totta, että tuloutettujen taloyhtiölainojen lyhennykset ovat varsinainen veroniksi 69, erityisesti jos myös kertasuorituksia tuloutetaan. Aiemmin muistan monien tahojen puhuneen verojen siirtämisestä, mutta nyt kyllä keskustelu on siirtynyt enemmän verosuunnittelun puoleen ja sitähän se monille on. Mikäli taloyhtiölainojen verohyödyntämismahdollisuudet eivät ole tuttuja, niin suosittelen niihin tutustumaan, mieluummin hyvinkin tarkkaan samalla tutustuen kunnolla taloyhtiöiden kirjanpito- ja tilinpäätöstapoihin.

Varsin hauskaa on se, että taloyhtiölainavastikkeen (kk) ja vastikkeen summa voi olla joissain tapauksissa korkeampi kuin vuokra, jota kohteesta saa. Tällöin on hyvä olla muitakin pääomatuloja (vaikka muita vuokratuloja), joista tuon "tappion" voi vähentää. "Tappio" siitä syystä, että kyllähän se lainan lyhennys kerryttää sitten sitä varallisuutta, vaikkakin lainojen pienenemisen muodossa ehkä ennemminkin exel rahana kuin suorana cäshinä tilille.

Esimerkkinä omasta yhtiölainakohteesta itselläni on kohde numero 3 (josta lisää TÄÄLLÄ). Tämä on vielä vähän normaalia vähemmän sivuttu aihe, eli peruskorjattu kohde, jossa on rakennuksen käyttötarkoitusmuutosremontin (käytännössä kaikki uusiks) yhteydessä tullut taloyhtiölainaa. Olen tainnut tämänkin kirjoituksen aikana olla edellä aikaani, kuten niin usein muutoinkin.

Perinteinen vanhempi osta ja pidä asuntosijoitus harvemmin tuo aivan maagisia verovähennysmahdollisuuksia ja -porkkanoita. Tyypillisesti kuitenkin on HYVIN TÄRKEÄÄ pitää kaikista sijoitusasuntoihin kohdistuvista kuluista tarkkaa kirjaa, jotta niitä voi verovähennyksinä hyödyntää. Se nyt vaan on tyhmää maksaa (liikaa) veroja. Toki kalustettuna vuokraamisen etuihin, verovähennysmahdollisuuksiin tai vaikkapa Airbnb verotukseen voi olla järkevää tutustua tarkemmin. Itsellänikin on ollut niin kohde numero kolme kuin sijoitusasunto nro 1kin kalustettuna vuokrattuina. Sijoitusasunto nro 1seen voi tutustua tarkemmin TÄÄLLÄ ja kohde 3sen lyhytaikaisvuokraussattumukseen TÄÄLLÄ. 

FUN FACT: kun kohde nro 3 lyhytaikaisvuokraussattumuksen osalta oltiin päädytty sopimukseen, niin olin noin parin tunnin sisällä pulikoimassa Aurajoessa. (Tarjoan alkoholillisen taikka holittoman juoman jokilaivalla, jos joku osaa kommentoida, että miten päädyin pulikoimaan Aurajokeen)

Varsin harvoin, jos koskaan, saa lukea omakotitalojen vuokranantajista ja niihin sijoittavista asuntosijoittajista. Kiinteistöissä kuitenkin on varsin mielenkiintoisena mahdollisuutena rakennuksien vuotuiset poistot, joilla verotusta pystyy kivasti tasaamaan. Pientä päänvaivaa voi aiheuttaa tontin ja rakennuksen arvottaminen, ne kun harvemmin on kauppakirjoissa eriteltyinä. Ehkä pitäisi. Jatkossa voipi olla, että sitäkin tulee pyydettyä. Olen tätä perinteistä yksiö asuntosijoittamista verrannut omakotitaloasuntosijoittamiseen TÄÄLLÄ. Poistomahdollisuuksilla on kivasti mahdollista vaikuttaa kohteen nettovuokratuloihin. Kassavirta ei siis kärsi vaan päinvastoin.

Olen aiemmin myös kirjoittanut, että mistä syistä vuokranantajalle voi olla hyötyä löytyä myös pörssistä (aiempaan "Vuokranantaja pörssissä" julkaisuun TÄSTÄ). Likviditeetti on yksi syy, hajauttaminen toinen syy, mutta myös verotus voi olla yksi syy. Ajatukseni tämän takana ei ole pelkästään esim. kevyempi osinkoverotus. Vaan viedäämpä asiaa vähän pidemmälle: Suurempi riskinotto voi mahdollistaa suuremmat tuotot. Tämän lisäksi vuokrakassavirrat, joissa joka vuosi on jotakin verotettavaa, mahdollistaa tappioiden hyödyntämisen. Tämähän tuo siis tappioita vastaan suojaa.

Hajauta ja hallitse ajatusta voi hyödyntää myös verotukseen ja se toimii varsin hyvin. Erilaisella sijoitussäkillä saa hajautettua kiitettävästi myös veroriskiä. Uudiskohteisiin sijoittava voi joutua ison strategisen pohdinnan eteen jos taloyhtiölainojen verovähennysoikeuksiin puututaan isolla kädellä, omakotitaloissa ei aina ole kunnon poistopohjaa, Flippaaja voi hyödyntää 2v oman asumisen verovapautta (ns. "live in flip")... Jne jne. 

Verosuunnittelu jo pelkästään asuntosijoittamiseen liittyen on varsin monipuolista, enkä itsekään ole kuin ehkä vain raapaissut pintaa. Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta ja siihen liittyvät verokommervenkkinsä vaatinevat aivan oman julkaisunsa. Mutta ei sekään mikään ilmainen lounas ole, varsinkaan jollei tiedä mitä tavoittelee tai haluaa. Pahimmillaan verotehokkuus silläkin vain kärsii.

Verosuunnittelu on kuitenkin kaikin puolin mielenkiintoista, jollei jopa hauskaa ja hyödyllistä.

Oman twistinsä tuo verovähennysmahdollisuudet JOS asunto on vielä joskus ollut 2 vuotta yhteen mittaan katkeamattomasti omana vakituisena asuntona. Koska tällöin asunnon voi myydä luovutusvoittoverovapaasti (tappiokaan tosin ei ole vähennyskelpoista) ja täten ehkä tuo pidemmän kaavan ylisukupolvinen verosuunnittelu ei olekaan niin tarpeen. Voi jopa olla kannattavampaa pienentää veromuutosriskiä ja myydä kohde myyntivoittoverovapaasti vielä silloin kun se on mahdollista. Tässäkin asiassa siis piilee veroriski, mikäli moinen myyntivoittoverovapaus poistettaisiin. Asioita (kuten myös verotusta) kun aina vähän väliä useammin kiristellään kuin höllennetään. Täten oma asuminen tuo aivan omat levelinsä (tason) verosuunnitteluun erityisesti uudiskohteissa JA kiinteistöissä.

Verokettu kiittää, kuittaa veronsa ja kumartaa.

PS The Vuokranantaja on aina aikaansa edellä, vaikka myönnän että joka päivä opin aina jotakin uutta. Ja uuden omaksuminen voisi aina olla vähän notkeampaa. Veroilmoituksenkin olen tehnyt ensimmäisten joukossa 1.4 mennessä satsissa.