Niin tosiaan, mitä jos olisikin käynyt toisin?
Ostin ensiasuntoni (talon) ollessani 21 vuotias. Olin kuullut ja tutustunut ameriikan malliin ja househacking kuullosti varsin mielenkiintoiselta ajatukselta. Kämppis auttaisi asuntolainan ja tehokkaan säästämisen kanssa. Kämppiksellä olisi suhteellisen huokeaa asumista ja rahalle saisi vastineeksi tilaa. Toisaalta yksin asuessa omakotitalossa voisi tulla tylsää ja nuorena muutoinkin hengaa lähes taukoamatta kavereiden kanssa, helpottuu sekin. Kaikki voittavat? Ja jotkut vielä väittävät kimppa-asumisen kuolleen. Hah! Tietämättömät moukat!
Win - Win - Win
Talo oli kuin mökki ja sitä tuli "alivuokralaisen" kanssa remppailtua ja remontin valmistuttua 1v päästä, mahdollisti se, että itse asun tönön toisella puolella ja 2kpl vuokralaisiani toisella puolella. Talosta 49% oli vuokralla muille, opaskartan perusteella kaava mahdollisti 3 taloutta, joten vuokralaiseni saivat tukiaisina myös maksimi opintotuet. Ja olihan kullakin omat vuokrasopimuksensakin.
Kuin taikaiskusta 2v asuminen tönössä tuli omalta osaltani täyteen. Tein jatkuvasti täyspäiväisenä töitä ja tämän lisäksi vuokratulot kerryttivät kiitettävästi sotakassaani. ASP mahdollisti ensitönön oston suhteellisen järkevällä velkavivulla ja täten ensimmäisen vuoden aikana sain ostettua myös ensimmäisen sijoitusasuntoni. Toisena vuonna olin ostanut toisen sijoitusasuntoni ja varallisuus alkoi kertymään kertymistään.
2v asumisen jälkeen osoittautui parin talon päästä tulleen myytäväksi toinen tönö, hieman aiempaa suurempi, jonka myös päädyin ostamaan. Rakennuksen runko ja tärkeimmät osa-alueet (mm. katto, kivijalka, putket, salaojat ja ikkunat) olivat hyvässä kunnossa. Pohjaa oli mahdollista muokata melko pienellä työllä unelma kimppakämpäksi ja tämäkin sijaitsi korkeakouluihin nähden loistavalla paikalla. Sain asuntoon tehtyä 3 huoneistoa ja muutin kiinteistön As Oy muotoiseksi. Pihalle rakensin vielä erikseen "liikuteltavan" minikodin, jota pystyin pitämään Airbnb käytössä kesän, tehden yli vuoden normaalin vuokraamisen tuloksen kesäsesonkina.
Projektin valmistuttua tarjoutui minulle mitä mainioin mahdollisuus lähteä opiskelemaan uudelle paikkakunnalle, josta ostin uudiskohteen, sen sijaan että olisin päätynyt vuokralle. Uudiskohde oli isosti taloyhtiövelkaantunut (ja täten loistava veroetumahdollisuus) ja kohteen myyjä oli lähes konkurssikypsä sijoitusyhtiö. Opiskelu mahdollistui aikuiskoulutustuella, eli tulotasoni ei juurikaan edes tipahtanut, varsinkaan, koska pääomatuloja sai olla vaikka kuusi (6) numeroinen summa vuodessa. Itsellenihän niitä kertyikin jo viivan alle kulujenkin jälkeen viisi numeroinen summa. Ansiotuloja rajoitettiin isosti, mutta se ei minua haitannut, koska asuntoni rullasivat mukavasti ja tuottivat makoisaa pääomatuloa.
Asuessani toisella paikkakunnalla toteutin ensitönöni pihaan myöskin Airbnb käyttöön ulkorakennuksen ja pääsin entisestään lisäämään erityisesti kesäsesongin kassavirtaani. Samassa jonkin aasiaviiruksen aikana tekemäni varsin spekulatiiviset osakesijoitukseni olivat tehneet varsin hyvää hedelmää. Alkumetreillä kärsin muun markkinan mukana vapaapudotuksesta, mutta lisäsin sijoituksiani ankaralla kädellä ja toisaalta hyödynsin nielemäni tappiot verotuksessa muista pääomatuloista. Vuoden ja varsinkin kahden jälkeen olinkin jo yli triplannut sijoitukseni arvon, osittain koska olin muista tuloistani ruokkinut sijoitussalkkuani jälleen lisää.
Asuntosijoittamisessa ja sijoittamisessa yleensäkin on hauska puoli se, että yleensä jostakin aina on tulovirtoja: vuokratulon, osinkotulon tai vaikka myyntitulon muodossa. Miksi sillä on merkitystä? Otin osalle varallisuuttani hyvinkin isoa riskiä, ajatuksissani quadruplata (nelinkertaistaa) riskisimmät osakesijoitukseni. Tuloista täten on aina vähennettävissä mahdolliset tappiot. Käytännössä suhteellisen vakaat tulot suojaavat riskinottoani ja toisaalta jos vaikka kymmenkertaistan jonkin sijoitukseni arvon lunastaessani voittoni, maksan enemmän kuin mielelläni myyntivoittoverot (tottakai hyödyntäen esim. hankintameno-olettamaa).
Hajauta ja hallitse toimii varsin hyvin.
Tehdessäni paluun takaisin kotikonnuilleni 2v opintovapaan ja täten jälleen asunnon myyntivoittoverovapauden saavutettuani hyödynsin vahvasti taloyhtiölainoitetun asunnon veroetuisuuksia, käytännössä ehdin saamaan kyseisestä asunnosta 5v ajan verovapaat vuokratulot, koska vastikkeet (tuloutetut) nollasivat vuokratuloni verotuksellisesti. Taloyhtiölainan veroetuisuuden lisäksi hyödynsin ensitaloni vuokratuloista poistoja, joilla sain senkin vuokratulot aikalailla verovapaasti.
Tässä vaiheessa olin kypsytellyt idean sijoitusyhtiön perustamisesta ja päädyinkin pääomittamaan omilla varoillani ja myymällä myyntivoittoverovapaat ensitönöni ja opintovapaa spinoff - kohteeni. En sijoittanut varojani yritykseen suoraan vaan lainasin ne yritykselleni, jotta välttyisin jälleen turhilta paperitöiltä ja veroseuraamuksilta. Lainatut pääomat mahdollistivat kokonaisen kerrostalokohteen hankkimisen ja jatkokehittämisen sijoitusyhtiöni vihreä vuokranantaja periaatteitani vastaavaksi. Kohteesta tuli alle viidessä vuodessa hiilineutraali ja täysin omavarainen, se jopa tuotti enemmän energiaa kuin kulutti.
Kaikki alkoi asuntosijoittajan omasta ensiasunnosta. Siitä se pyörä sitten lähti kulkemaan ja vauhti sen kuin kasvoi, samoin riskit.
Asiathan olisivat voineet mennä myös näin? Aivan yhtälailla voisin olla Nokia tai Bitcoin miljonääri... Vaikka tämä tarina on täysin omaa mielikuvitukseni tuotetta, niin ei monen asian olisi tarvinnut muuttua kovinkaan radikaalisti, että suurin piirtein tätä rataa oltaisiin jossain vaiheessa universumin kummallisia rinnakkaistodellisuuksia mentykin.
Kuten kuitenkin sanottua, haaveilu virkistää kummasti. Mutta mitään en muuttaisi koska en olisi tässä ja nyt.
Tämä kirjoitus sisältää totuuden siemeniä, mutta ei väitä tietävänsä tarkkaan kaavoitusta taikka edes yritä sivuuttaa sitä etteikö kaavoitukseen, lakiin ja verotukseen liittyviin asioihin tulisi etukäteen tutustua. JA silti edellä mainitut asiat voivat muuttua varsin epäedulliseen suuntaan.
Kesähaaveileva kettu kuittaa.
Good to know: Househackingin koskiessa alta 50% omasta asunnosta ei menetä 2v yhtäjaksoisen asumisen myyntivoittoverovapautta. Aiheesta on kirjoiteltu paljon mm. Airbnb näkökulmalla, mutta mm. tämä kohta on jäänyt varsin vähälle huomiolle. Siitä ei ainakaan vielä ole kumoavaa oikeustapausta tiedossa (saa vapaasti korjata jos olen väärässä).
Tekstin linkit johtavat linkkisanan aiheiseen vähemmän fiktiiviseen aiempaan kirjoitukseeni.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti