Kaikki tarinat päättyvät joskus

Vuokranantajan tarina ei ole alussa, mutta samalla ei myöskään lopussa. Olen pitänyt aiempaa huomattavasti enemmän taukoa kirjoittelusta (olen toki välillä inspiraation iskiessä kirjoitellut myös ns varastoon). Ja tämä on ihan tietoinen valinta. Vaikkei vuokranantajan tarina olekaan vielä lopussa niin on tämä tietynlaisen muutoksen paikka. Pohdin blogiani ja sen ajatuksen jyviä pintaa syvällisemmin ja olenkin (omasta puolueellisesta näkövinkkelistä) varsin kattavasti kuvaillut matkaani vuokranantajana. Samalla mietin, että kirjoittaessani kokemuksiani ja avatessani ajatuksiani matkasta tähän saakka olen kasvanut myös itse niin vuokranantajana kuin asuntosijoittajana.  

Asuntosijoittamisen taival kannattaakin mielestäni aloittaa varsin kädet savessa tehden. Oikeastaan kaiken voi ulkoistaa aina asunnon hankinnasta, remontointiin ja asuntojen vuokraukseen ja ylläpitoon saakka. Itse tehden ja kädet savessa oppii kuitenkin aivan eri tavalla. Ja kaikella on myös hintansa, joten pohjatyöhön on hyvä tutustua, jotta osaa myös ostaa ja ulkoistaa. Alkuun itse tehden, oikeastaan kaiken, saa paljon paremman käsityksen kokonaisuudesta, omista kyvyistä ja rajoitteista ja vahvuuksista. Samalla oppii tietämään mitä tilaa. Kun on nälkää oppia että miten oma koti toimii, niin sitäkin tietoa voi laajemmin hyödyntää ja myöskin laajentaa. 

Vuokranantajan tarina alkoi jo ennen vuokranantajuutta: tietynlaisesta rakkaudesta lajiin eli vahvasti liittyen asuntoihin, taloihin ja rakennuksiin, silloin kun sitä ensikotia tuli etsittyä. Tarinaa vuokranantajuuden matkasta olenkin pyrkinyt kuvaamaan mahdollisimman kattavasti ja monesta näkökulmasta. Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tapaa tehdä oikeastaan mitään. Kaikilta ja kaikesta voi oppia, eikä asuntosijoittaja ole koskaan valmis. Ovien ja/tai asuntojen määrä toivoakseni joskus riittää, siitä huolimatta että nälkä kasvaa syödessä. Nyttemmin tarina on alkanut kehittyä asuntosijoittajan tarinaksi. Matkaa on jo taivallettu ja oppeja ja kokemuksia on nähty moneltakin kantilta, kädet savessa. Lienee olemassa helpompiakin reittejä asuntosijoittajaksi tai kiinteistömoguliksi? Joku voisi sanoa että jopa oikoreittejä löytyy useampia. Vaikka itseäni usein laiskaksi tituuleeraan, niin tämäkin matka vuokranantajasta asuntosijoittajaksi on ollut pitkä ja nälkä (joka vain kasvaa matkan varrella) on ollut suuri. Paljon on tullut tehtyä ja melko usein jopa oikoreittejä on pyritty välttämään. Tee-se-itse (DIY) mentaliteetissa on paljon hyvää ja se opettaa paljon. Siitä syystä se on suorastaan pakollista. Jossain kohtaa se kuitenkin on isosti kasvun este. Enkä kasvulla tarkoita toiminnan kasvattamista vaan myös tekemisen ja kyvykkyyden kasvua. En yhä edelleenkään näe itseäni kasvamassa tai kasvattamassa omaa salkkuani tarkoitushakuisesti satoihin oviin. Vähemmän voi olla enemmän.

On siis aika vuokranantajan tarina 2.0:lle.

Alkakoon Asuntosijoittajan tarina.

Pohja ja perustukset on jo rakennettu. Sen päältä on hyvä jatkaa. Sääsuojaa ei ole ja matkalle aina mahtuu tuiskua, tuiverrusta, oppeja ja vähintäänkin läheltä piti tilanteita. Joten tarina ei ole vieläkään päätöksessään. Nyt on nähty vasta esiosa, prologi taikka tarinan alku.

Asuntosijoittajaa ei ole ilman vuokranantajaa ja polku vuokranantajan taipaleella on ollut varsin vaiherikas, antoisa, kivinen, kuoppainen, opettava ja mieltä avartava. Suoria teitä on mutkiteltu metsiä pitkin ja toisaalta metsäreiteiltä on yritetty löytää oikoreittejä mutkat suoristaen.

Ovia on käyty läpi kymmenkunta. Tälläkin hetkellä niitä on laskentatavasta riippuen viisi. Ovia ja ikkunoita on käyty matkan varrella potkimassa ja kaatamassa kokonaisista kerrostaloista aina omakotitaloihin saakka. Ja kokemukset yhä karttuvat. Pidän edelleen mieleni virkeänä jatkaen vuokranantajan tarinaa asuntosijoittajan tarinalla. Tarinat, opit, kokemukset, kömmähdykset ja ihmetykset siis jatkuvat.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa, jälleen.

Nautitaan matkasta ovia ja mahdollisuuksia availlen

Olen jo pitkään pohtinut omaa vuokranantajan tarinaani. Siitä syystä ehkä vuosia sitten heräsi myös tämä blogini. Sen tarkoitus onkin pääosin ollut kiteyttää omia kokemuksiani ja ajatuksiani omasta vuokranantajan matkastani. Toivoakseni se on jo nyt tuonut jotain uutta ja oppia myös muille. Uskoisin tietyillä julkaisuilla olevan monille muillekin lisäarvoa uudenlaisilla ajatuksilla ehkä (ja toivoakseni) valtavirrasta poiketen. Omat lempinostoni alla:

• Ensimmäisen sijoitusasunnon elinkaari (sisältää myös erittäin kattavan putkiremonttihankeseurannan julkaisut). Julkaisuus TÄSTÄ.
• Asuntosijoittamisen psykologia. Julkaisuun TÄSTÄ.
• Vuokranantajan työviikot osa 1 ja osa 2. Julkaisuihin TÄSTÄ ja TÄSTÄ.
• Omakotitalon ostajan opas. Julkaisuun TÄSTÄ.
• Asuntosijoittajan klassikko: ensisijoitussunto. Julkaisuun TÄSTÄ.

Tätä tarinan kehää on jo tullut tallattua yli vuosikymmen ja matka on ollut varsin tuottoisa ja hauska (välillä jopa varsin surkuhupaisa). Sijoittamista kun tehdään tuotot edellä, niin on ollut hienoa huomata, että asioita on tullut tehtyä taloudellisesti enemmän oikein kuin väärin. On tässä matkalla tullut myös pohdittua perinteistä sijoittajan vihollista: mitä jos? Sille vain on turha antaa liikaa painoarvoa, olisimmehan muutoin kaikki miljonäärejä. Mutta onhan tässä oman vaurastumisen ohella tullut opittua yhtä sun toista ja toisaalta jaettua niitä oppeja. Muutkin ovat siis (ehkä) päässeet matkastani hyötymään (ja nauttimaan). Matkan surkuhupaisuus koostuu lähinnä niistä niin monista yhtiökokouksista taikka hämmentävistä väännöistä joita taloyhtiöissä touhuillaan. Putkiremontit ja kymmenien tuhansien eurojen rästit tuntuvat jäävän ties minkä kukka-asetelmien ja ”minusta tuntuu” ajatuksien jalkoihin. Sijoittaja voi yllättävänkin helpolla vaikuttaa positiivisesti omistusasujien edun mukaisesti, vaikka siitä yleisesti oltaisiinkin eri mieltä.

Vaikka tarinani alussa olen kuvaillut itseäni varsin tarkan markan tallaajaksi ja jopa pihiksi, on tilanne tästä muuttunut huomattavasti vapaammaksi. Pelko pois, en usko edelleenkään (ainakaan liikoja) tuhlaavani turhuuksiin ja edelleen mietin asioita rahallisesti, mutta samalla annan ajalle ja vaivalle aivan eri tavalla arvoa. Varsinkin kun ”hustlaaminen” tuntuu olevan varsin in. Itse laiskana pyrin ehkä mieluummin minimoimaan hustlaamisen. Parhaat tulokset mahdollisimman pienillä panostuksilla. Olkoonkin että välillä myönnän enemmän käyttäväni aikaa aidan ali kaivamiseen kuin sen ylittämiseen. Ja välillä tuotto panos suhteetkin vaihtelevat. Tottakai aivan yhtälailla eri asioiden kiinnostuksen kohteet vaihtelevat. En olisi mm. itsestänikään uskonut, että hankkisin lemmikkiä , hyppäisin sähköautoiluun melko etunenässä mukaan (sekin on varsin opettava laji) saati että olisin ostanut robottiruoholeikkurin taikka olisin näinkin pitkään pohtinut pörssisähköön siirtymistä (tähän aiheeseen tullaan vielä palaamaan uusien julkaisujen yhteydessä). Olkoonkin että sähköauto on Hullujen päivien surullisenkuuluisa pösö taikka että robottiruoholeikkuri on kopioitu naapurilta ideana ja vieläpä täysin samaa mallia ja hankittu alennusten alennuksella. Yhtäkaikki: maailma ja me siinä mukana matkaamme eteenpäin. Oma kehittyminen siinä mukana on aina plussaa. Vierivä kivi ei sammaloidu ja sitä rataa?

Asuntosijoittaminen on siis myös mahdollistanut paljon. En varmaankaan suhtautuisi omaan asumiseeni näin lunkisti (lue: rennosti) mikäli en ymmärtäisi asumisen kuvioita näin laajasti. Olkoonkin että se tuo myös tietynlaisen pakollisen tuottovertailun tai/ja ”menetettyjen tuottojen” vaihtoehtoiskustannuksen, jolla on säännöllisen epäsäännöllisesti hauska leikitellä. En toki sitä ehkä yhtä populistihakuisesti nostaisi esille kuin esimerkiksi rahapodissa taikka sijoituskästissä. Molemmille on aikansa ja paikkansa. Rahalla saa hevosella pääsee ja sitä rataa. On se myös mahdollistanut omat asumisen järjestelyni. Aiheen kiinnostukseni aivan varmasti vaikutti siihen, että ensiasuntoni oli varsin epätyypillisesti omakotitalo ja toisekseen emme koskaan olisi pystyneet muuttamaan nykyiseen perheemme asumukseen ilman asuntosijoittamisen polkuani. Ja olihan se hauskaa laskea, että robottiruohonleikkuri maksoi itsensä melko moninkerroin jo ensimmäisenä kesänä säästettynä aikana. 

Kiitokset siis kaikista opeista ja tuotoista matkan varrelta jo nyt. Matkahan ei tähän vielä pääty, mutta välillä on hyvä vetää henkeä ja vetää kaikkea vähän yhteen. Ja voin vain olla kiitollinen omalle tukiverkostolleni matkan varrella ja myös vähän enemmän itsekkäästi olen myös varsin kiitollinen omalle nuoremmalle itselleni, että tälläiseen junaan hyppäsin.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

Älä jännitä, ota rennosti

Rentous toimii niin urheilussa, elämässä kuin sijoittamisessakin. Kun tekeminen ei ole väkinäistä tai pakotettua niin ”ote” tuntuu jotenkin paremmalta. Jos on pakko saada aikaan tuloksia tai tuottoja ei tilanne ole ihan psykologisestikaan lähtökohtaisesti ideaali. Vaikuttimet päätäksen tekoon saattavat olla väärät ja nykyajan kaikki tänne heti nyt mallikaan ei välttämättä toimi.

Toisaalta ihminen on luonnostaan laiska - tai ainakin minä olen. En tiedä montaako asiaa olen lähtenyt kehittämään ajatuksella: tämä on pystyttävä tekemään helpommin tai ainakin paremmin ja tehokkaammin. Välillä jopa huomaan näkeväni huomattavasti enemmän vaivaa, jotta voi tehdä jonkin asian toisella tavalla. Kaivan siis kuopan aidan ali vaikka aidan ylittäminenkin olisi välillä saattanut olla helpompaa. Sama näkyy asioiden kiireellisyydessä. Varsinkin ei niin miellyttäviä asioita on helppoa pitkittää niin pitkälle, että asioille on pakko tehdä  jotakin. Kiireessä ja paineen alla asiat tuntuvat sujuvan, mutta hyvissä ajoin hoidettuina asiat luultavasti sujuisivat vähemmällä murhetimisella. Ehkä oikeasti jopa vielä kiirettäkin vaivattomammin. 

Olen myös omaa laiskuuttani alkanut tulkitsemaan avoimemmin. En vain kriittisin silmin: että miten aina voisin tehostaa toimintaani taikka miten hukkaa voisi päivistä vähentää. Haaveilulle ja tehottomuudelle on aina tarvetta. Ei se voi olla ainaista ja ikuista, mutta sille on säännöllisen epäsäännölliset paikkansa. Luovuuden tappaa helpolla, jollei anna ajatusten koskaan lentää, vaan aina hustlaa tai on luurit korvilla taikka kuuntelee podcästejä taikka äänikirjoja 24/7. Jossakin välissä sitä kaikkea sanomaa ja ajatustenvirtaa on hyvä päästää etenemään ja käsittelemään. Se on nykymaailmassa hankalaa, kun informaatiota on aika loputtomasti saatavilla. Itsekin huomaan sortuvani kuuntelemaan yliaktiivisesti nappikuulokkeista aina jotain. Onneksi uima-altaaseen taikka saunaan yhä voi aikalailla mennä vain omien ajatusten kera. Summa summarum: laiskuus on hyvästä.

Tuurillakin on oma vaikuttimensa ja jotenkin väittäisin laiskuuden houkuttelevan enemmän tuuria osakseen. Se voi toisaalta myös juontaa juuriaan siitä, että tieto/taito voi olla jo sillä tasolla, että laiskuudelta vaikuttava toimintakin saattaa olla tietoista ja jonkinlaista aktiivista tekemistä. Laiska asuntosijoittaja saattaa mm.

• Törmätä timanttiseen ostokohteeseen. Esim. Laiskuuden myötä markkina tai myyjän tilanne kääntyy ostajalle otolliseksi. (Been there and done that)
• Edellinen pätee myös myyntitilanteeseen. Esimerkiksi jos markkinatilanne kääntyy. Kuten vaikkapa nyt jyrkästi nousseet korot kääntyvät laskuun (olkoonkin, että esim. nykyinen markkina hakee yhä suuntaansa). Olen päässyt myös näkemään tätä puolta. 1,5v flippi voikin onnistua jopa vähän yllättäen. Jopa 1kk flippiä huomattavasti paremmin. Kiireettömyydellä saa muutoinkin yleensä ihmeitä aikaan. Tosin olen alkanut oppimaan, että on kiireettömyyttä ja sitten on oikeasti laiskuutta. Ihan pelkästään tikkaa heittävän apinan armoille en voi suositella jättäytyvän. Laiskuuden tuurivaikutuksessa lienee siinäkin omat rajansa eikä niitä kannata väkisin yrittää venyttää äärimmilleen.
• Tekemättömyys voi myös lisätä informaation määrää kuin huomaamattaan ja tarjoita sellaisia keskusteluja joita aktiivisella hustlaamisella ei olisikaan voinut saavuttaa. Pelkkä lukujen ja laskimen tuijottaminen ei ole ainoa oikea tie. Väittäisin sen jopa olevan väärä tie asuntosijoittamisen maailmassa. On aina hyvä tehdä kotiläksyt, mutta laiskuuden nimissä on myös hyvä esittää kysymyspatteristoja oppiakseen vaikkapa myyjän tai kohteen ihan tiedostamattomat puolet. Tee tyhmiä kysymyksiä, ihmettele asioita ääneen, ole ihminen (eli laiska) ja ole kiinnostunut muista, ihmeitä voi tapahtua.
• Keksii uusia tapoja tehdä asioita paremmin. Toisaalta vieläkin laiskempana tässä voi hyödyntää isosti myös muiden ideoita. Pyörää kun ei tarvitse keksiä aina uudelleen. Ja pyörä voi pyöriä vaikka hamsteria ei näy missään.

Laiska voi saada asiat näyttämään helpolta. Taustalla voi kuitenkin vaikuttaa se fakta, että laiskuuteenkin voi joutua näkemään vaivaa. Jopa enemmän kuin aktiivisuuteen. On sitä tarjousneuvottelujakin tullut voitettua laiskuudella. Ja on sitä tullut hävittyä kohteita aktiivisuudesta huolimatta. Ota rennosti, nauti matkasta ja sen eri vaiheista. Pääset luultavasti helpommalla ja pidemmälle. Ja kun mailaa ei purista eikä pyri liikaa ennakoimaan kaikkia kiemuroita, niin pystyy matkastakin nauttimaan sekä hyötymään paremmin. Samalla oppien reagoimaan aina muuttuviin tilanteisiin.

Aivot tarvitsevat aikaa palautuakseen ja samalla ne tarvitsevat aikaa jo esillä olleiden asioiden käsittelyyn. Aivojen on siis hyvä välillä levätä, aivan samalla tavalla kuin kehon. Ei mietitä asioita liikaa - niillä kun on tapana sutviutua kuin ihan itsestään. Ja välillä voi joutua auttamaan vähän enemmän.

Lazy ass kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen. 

Asuntosijoitusmonopoli

Monopoli on aina ollut yksi lempilautapeleistäni. Ehkä sekin osaltaan on yksi asuntosijoittamiseni inspiraation lähteistä. Vaikkei - ainakaan vielä - oman asuntosijoittajauran aikana olekaan tullut haalittua Erottajalta tonttia/asuntoa saatikka eri asemia. Yksi jo tovin kypsyneistä hauskoista tavoitteista on kuitenkin ollut: omistaa oma katu. Ja eihän sellainen idea voi olla mistään muualta kuin itse Monopolista lähtöisin. Eli tavalla tai toisella tavoitteena olisi omistaa ainakin iso osa taloista/rakennuksista jonkin tietyn kadun varrelta. Tätä tavoitetta olen jo pienissä määrin päässyt toteuttamaan ja edelleen se varmasti tavoitteissa pysyy. Olisihan se nyt vain uskomattoman hienoa omistaa kokonainen katu, tai kaikki asunnot/talot tai rakennukset tietyn kadun varrelta. Toiset ostelevat asuntoja, taloja tai kerrostaloja, itse ajattelen jo niistäkin vähän pidemmälle: kokonainen kadunvarsi tai vaikkapa kortteli. Jokin yksinäinen teollisuuskiinteistö voisi saman asian ajaa, mutta sekään ei ole se ajatuksen idea. Ei siis oikoreittejä taikka jotakin teknistä kikkaa kiertää tavoite, vaan ihan oikean kaupungin, eikä minkään käpylän, kokonainen kadunpätkä hallussa.

Kuva ei valitettavasti ole sponsoroitu

Jos taas mennään monopoli sanaan pelkkää lautapeliä syvällisemmin niin ei siitäkään ole kovinkaan paljon aikaa, kun asuntosijoittajat aika monopolimaisesti saivat valita vuokralaisensa. Näytöille oli jonoa kadulle asti ja kesäsesonki nosti vuokria kiitettävästi. Vessaksi kelpasi koppi jossa bidee ajoi suihkun asiaa ja sekin mahdollisuus saattoi olla lähinnä plussaa. Opiskelijat kyllä ovat sellaisia arjen sissejä, että ovat pärjenneet varsin kirjavissa tilanteissa. Tämäkin tilanne on huomattavasti tasoittunut, joka toisaalta on hyvä asia vuokralaisten kannalta. Nykyään parhaista vuokralaisista kilpaillaan, mutta eivät ne ”pelin” säännöt ja lainalaisuudet ole juuri muuttuneet. Yhä arvostetaan asuntojen kuntoa, toiminnallisuuksia ja käytännöllisyyttä. Toki laatutietoisuutta on tullut enemmän ja osataan vaatia enemmän ja parempaa eikä niitä laittomia vuokrasopimusehtojakaan (toivottavasti) enää sulateta ihan niin helpolla. Eikä siitä vuokranantajankaan kommunikointikyvystä, inhimillisyydestä saatikka persoonallisuudesta haittaa ole.

Ei vuokranantajuus koskaan varmastikaan ole ollut mitään raha-automaatille tanssimista. Helpompaa se on ollut. Sen itsekin voin allekirjoittaa. Vuokralaisille on tullut enemmän valinnanvaraa, kun taas asuntosijoittajien ja vuokranantajien tuottoja syövät mm. niin kulujen nousu (inflaatio/vastikkeet jne), korkojen nousu ja kilpailu vuokralaisista. Tuotot ovat pienentyneet ja työmäärä varmaankin vain kasvanut. Tekninen kehitys mahdollistaa paljon, mutta ”passiivinen sijoitusmuoto” my ass.

Mikään yksi ainoa taktiikka ei monopolin laudallakaan pure vaan kohteita on haalittava, lähes miettimättä. Sama pätee asuntosijoittamiseen. Suurin ero kuitenkin lienee raha: monopolirahan käyttö ei mietitytä ihan yhtä paljon kuin satojen tuhansien oikeiden eurojen käyttö. Vastuut ja riskit lienevät aika eri sfääreissä. Tietynlainen ajatusmaailma kuitenkin täsmää: on ajateltava pidempää peliä, on oltava ”ahne”, höikäilemätön ja luova. Monopolirahaa voi aina hävitä, mutta ainahan sitä voittoa tavoitellaan. Asuntosijoittamisessa taas todennäköisimmin voittaa pelaamalla pidempää peliä.

Olisipa asuntosijoittaminen yhtä helppoa ja yksinkertaista kuin monopoli. Valitettavasti oikealla rahalla pelatessa prioriteetit ja tarkkuus muuttuu. Menetettävää on enemmän ja aitoa ”vapaudu vankilasta” korttia ei löydy. Oikeassa elämässä rahaa voi menettää ja se voi viedä huomattavankin paljon takapakkia. Joten monopolimainen ”ostan kaiken per heti” tyylinen strategia ei välttämättä toimi oikeassa elämässä, tai ainakin sen riskit kannattaa tiedostaa. Ja ehkä lähimpänä ”vapaudu vankilasta” korttia lienee aikainen asuntosijoittamisen aloittaminen eli ikä taikka ennemmin aika: virheistään oppii ja varhainen aloittaminen tarkoittaa enemmän aikaa virheistä palautumiseen. Oppirahoiksikin virheistä maksamista voisi trendikkäästi kutsua.

Oikean elämän Monopoli jatkukoon. Oppirahoja on jo koettu ja makseltu, josko jatkossa nautitaan ”Erottajille” tehdyistä kiinteistöistä ja niiden tuotoista. Oma vesi- tai sähkölaitos eivät ihan vielä ole omissa unelmissakaan.

Monopolikettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Taloudellisen riippumattomuuden riippuvuusdilemma

Kesälomakausi lähenee loppuaan (itsehän olen vielä lomalla), mutta toisaalta niin monia yhä se riippumaton elämäntapa ja sen jatkuminen houkuttelisi. En viittaa vain puiden välissä riippumatossa kellimiseen, vaan myös taloudelliseen riippumattomuuteen. Olisihan se ihan miellyttävää määrätä omista päivistään aika vapaasti itse. Eli käytännössä lomailee silloin kun huvittaa tai tekee töitä silloin kun huvittaa. Taloudellinen riippumattomuus puhuttaa yhä ja on edelleen monille tavoiteltava asia. Ehkä puhuttelevin asia siinä on se: vapaus. Töitä tehdään kun tehdään tai jos tehdään. Mitä riippumattomuus tarkoittaa tai miten täydellistä riippumattomuuden tarvitsee olla, tulee myöskin ymmärtää ja toisaalta myös itse määritellä.

Jotta voit saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden, mitä se nyt kullekin tarkoittaa, tulee yleensä luopua jostain. Mitä tämä sitten tarkoittaa, niin erityisesti varhaisessa vaiheessa usein edellytetään:

• Isoa säästämis/sijoitusastetta. Pääsee nauttimaan nykyisyyden sijaan korkoa korolle efektin avulla isommin myöhemmin.
• Ajallista panostusta (poissa muualta). Tai ainakin tarkempaa kalenterinhallintaa, että mihin (mielellään tuottavaan) aikaansa haluaa käyttää. Self-help, podcastit ja sijoituskirjallisuus vie aikaa. Aivopuurollekin ja omalle vapaalle ajattelulle kannattaa antaa tilaa. Korvanapeissa ei kannata aina olla 1,5  nopeuskertoimella meneillään täyttä asiaa, vaikka sen miten kuvittelisi vievän nopeutetusti eteenpäin.
• Sosiaalisen verkoston valikoivuutta. Huvi ja vapaa-aika muuttuu ja aikaa usein halutaan viettää samanmielisten kanssa. Kaveripiiritkin helpolla muuttuvat.
• Rahallista panostusta ja oppirahojen maksamista matkanvarrella. Raha ja psykologia on oikeasti mielenkiintoinen kokonaisuus tai parivaljakko. Rahasta oppii paljon, itsestään vieläkin enemmän. On myös hauska ajatella että taloudellinen riippumattomuus edellyttää (välillä isostikin) rahallisia panostuksia.

Ohessa nyt muutamia nostoja, joita matka taloudelliseen riippumattomuuteen yleensä edellyttää. Ja mitä enemmän aihetta ja sen ympärillä pyöriviä julkaisuja seuraa, sitä enemmän ymmärtää, että kyseessä on aika isosti elämäntapa. Se ei ole oikotie onneen vaan itseasiassa tärkeysjärjestysten asettelua.

Tein tässä hiljattain itsekin muutamia yövuoroja erääseen asuntoprojektiin liittyen. Ja muutoinkin projektiin meni melkolailla aikaa. Muu perhe oli mökkeilemässä ja olisin aika vapaasti voinut käyttää aikaani, mutta tekemistä riitti. Taloudellisen riippumattomuuden tavoittelu voi siis tarkoittaa jopa melkoisia riippuvuussuhteita tai asioista luopumista. Toki aikaansa kannattanee ensisijaisesti käyttää tehokkaasti ja varmasti nuokin projektiini käytetyt tunnit olisi voinut (ja luultavimmin tullutkin) käytettyä hölmömmin. 

Se että taloudellisen riippumattomuuden tavoittelu olisi jotenkin ihailtavaa lienee harhaa. Matka on valintoja täynnä ja priorisointi on suorastaan pakollista, monista asioista joutuu luopumaan, erityisesti vapaa-ajastaan. Hyvänä puolena lienee itsestään oppiminen, hötön ja täydellinen tekemättömyyden ja välinpitämättömyyden karsinta (niihin vain ei ole varaa). Itse taloudellinen riippumattomuus lienee ihailtavaa, mutta sitä matkaa sinne päästäkseen ja niitä ”uhrauksia” - tai miksi kukin sitä voisi kutsua - ei sovi unohtaa. 

Taloudellisen riippumattomuuden tavoittelu alkoi itselläni jo joskus hyvin varhain. Olen aina ollut pihi, joten tietynlaisesta ylikulutuksesta luopuminen on tullut kuin itsestään. Enemmän on vaatinut totuttelua ettei jokaisen sentin vahtiminen ole välttämättä lopulta sitä oman ajan arvokkainta käyttöä. Välillä laadusta kannattaa maksaa ja asioita voi delegoida. Kaikkea omaa aikaa ei myöskään kannata myydä saadakseen enemmän, varsinkaan alhaiseen hintaan. Aika lienee arvokkain valuuttamme ja omien läheisten kanssa vietetyn ajan arvoa ei voi rahassa mitata. Perinteikkäästi myymme viitenä päivänä viikossa 8h päivässä työtä tekemällä. Joskus työuran alussa tuli tehtyä vielä siitäkin huomattavasti pidempiä päiviä ja useampia kertoja viikossa. Silloin oli vielä aikaa, nykyään aika on sitä kovinta valuuttaa. 

Elämä ja prioriteetit muuttuvat. Ymmärrän täysin taloudellisen riippumattomuuden houkuttelevuuden. En kuitenkaan usko, että läheskään kaikki ymmärtävät taloudellisen riippumattomuuden hintaa (kukin määritelköön itse sen mittarin). Asuntosijoittaminenkaan ei ole oikotie riippumaton syleilyyn. Onhan tässäkin varsin riippuvainen mm.,; vuokralaisista, taloyhtiöistä, veroista ja velkojista…. The lista voisi vaan jatkua. Onko jotakin aidon oikeasti passiivista tuloa - ei varmaan ainakaan täysin all inclusive mallista, jossa siis kaikki vain päätöksenteon jälkeen toimeisi suoraan automaatilla. Samalla noudattaen aina muuttuvaa suunnitelmaa. Aivan: aina muuttuva vaatinee jotakin toimenpiteita, aivan kuten itse päätöksentekokin.

Aihetta voisi väännellä ja käännellä vaikka ja kuinka, ei kuitenkaan hypätä ihan nyt niin syvälle. Uusimman projektin pikkutouhutuntien aikana kuitenkin asiaa tuli alettua vilkuilemaan hitusen eri silmin. Yhä avoimin ja tavoitteellisin silmin, mutta ehkäpä vähän kriittisemmin. Tavoitteet ja keinot niihin pääsemiseksi vaativat varsin kriittistä tarkastelua. Sijoittamisen puolella on kuitenkin varsin totta, että varhain alotetut toimenpiteet kantavat korkoa korolle tyylisesti aina enemmän ja enemmän hedelmää matkan jatkuessa. Kaikella on kuitenkin kääntöpuolensa.

Riippumaton ”uhri” ja kesäkettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

Exitplan pitoon

Tämän voisi suoraan kääntäen lukea: exit ei toteutunut, jää pitoon. Samalla kuitenkin exitplan lähinnä siirtyi 7 vuoden flippikohteen tyylisesti (aiheesta aiemmin enemmän TÄÄLLÄ). Syitä ja muutoinkin uusinta casea pureskelen tässä kirjoituksessa enemmän. Hienoiseen hiljaiseloonkin blogin osalta on syynsä ja palataampa luultavimmin siihenkin tässä kirjoituksessa.

Pitkästä aikaa (ja lomakausikaan ei ole tekosyy) tuli blogikirjoitteluun enempi taukoa. Kuten aiemmassa ”Asioilla on tapana tapahtua kaikki samaan aikaa” - blogissakirjoituksessakin aiheesta kirjoittelin, niin nyt osui aika monta asiaa samaan väliin. 

Ostin noin 9kk sitten uusimman sijoitusasuntoni ja silloin sen kanssa oli paljon pelivaraa eikä mitään kiirettä. Sittemmin kuitenkin, kun ajalla on tapana juosta varsin lujaa, niin kaikkein kiireisintä aikaa kohteessa ovat olleet viimeiset 2kk tai oikeammin 2 viikkoa. Maailma piti saada valmiiksi hyvissä ajoin, mutta eihän se niin mennyt. Alun kiireettömyys ja ”suunnitteluaika” oli aivan turhaa ja käsittämättömästi aivan liian pitkä. Vaikka aikaa oli ”varsin runsaasti” oli kyseesssä kuitenkin isommin saamattomuus tai laiskuus. En usko että aikataulukaan ihan alunperin oli itselleni uskottelemani ”kesän sesonkiin valmiiksi”. Ja sen ”sesongin” käsitekkin ehti alkukesästä muuttua vielä suhteellisen loppukesään. Markkina lähinnä eli neppailun aikana alaspäin, joten sen osalta kiirettä ei ollut. Tekosyinä voi pitää niin markkinan alakuloisuutta, muita kiireitä ja ehkä elämäni sairastelupisimmät pätkät.

Itsestään oppii aina uutta ja olen ehkä aina luottanut liikaa tuuriin. Sama pätee niin kohteiden hankintaan, vuokraamiseen ja välillä kohteista luopumiseen. Olkoonkin että kaikki sijoittajat tarvitsevat tuuria ja kukin voi omalla tekemisellään tuuriinsa vaikuttaa. Kaikkea ei todellakaan ratkaista pelkällä exelillä tai pelkästään ”hustlaamalla”.

Sitten itse case harjoituksen pariin: ostin syksyllä 2023 ison yksiön, joka oli ollut kiikarissani aiemmin ja joka lopulta päätyi hintahaarukkaani. Nykymittapuulla kyseessä voisi olla tilava kaksio. Layout on toimiva ja erilliseen keittiöönkin mahtui lisäyksenä astianpesukone ja sinne mahtuisi vielä aamiaisnurkkauskin pienellä pöydällä baarijakkaroineen. Miinuksena tosiaan oli alkuperäiskuntoinen kylpyhuone ja täten jokusen vuosien säteellä tuleva putkiremontti. Vuotava kylpyamme oli vaihdettava, joten täydellisen kalliin kph remontin sijaan päädyin taloyhtiön kanssa suihkukaappiin. Samalla mahdollistui pyykinpesukone kylppäriin, joten tonnin freeshauksella ihan hyvää lisäarvoa täydellisen 5 numeroisen revittelyn sijaan. Taloyhtiökin tuli kuluissa kivasti vastaan, koska tosiaan kylpyamme vuosi ja olisi vaatinut jotakin kikkailua jokatapauksessa ja toisekseen sain kuvailtua fresshaamista jokseenkin inhimilliseksi.

On totta että putkiremontin peikko lienee omankin ostohinnan varsin iso määrittelevä tekijä, isomman freeshausremontin lisäksi. Varmasti sama pätee yhä. Miksi kuitenkin pyrin ensisijaisesti exit suunnitelman toteutukseen on, että kohde saattaisi houkutella tiettyä ostajakuntaa opiskelijakaupungin ytimestä vastaremontoituna. Toisekseen taloyhtiössä on vireillä lisärakentamishanke, jolla yhtiön mukaan onkin tarkoitus osittain rahoittaa putkiremonttia. Ne kuitenkin on hankala ostajan arvomäärittää, mutta on se kuitenkin enemmän mahdollisuus kuin uhka. Siitäkin syystä itselläni on varsin iso bäkupplan pitoa ajatellen, koska loppukesästä opiskelijasesonki virtaa yhä ihan kivasti ja toisekseen putkiremontti- ja lisärakentamishankkeet ovat auntosijoittajan taipaleella varsin arvokkaita oppiaskeleita. Ja putkiremontin osalta on vielä lisämahdollisuus hiljaisena rakennusaikana saada edes jossain määrin kustannuksia inhimillistettyä, koska tekijöitä lienee ihan eri tavalla miljoonien putkiremonttiurakkaa, kuin vaikkapa 3 vuotta takaperin.

Monelle putkiremontti on enemmänkin uhka kuin mahdollisuus, mutta oma kokemukseni on opettanut muuta. Kaikki mahdollisuudet kannattaa kääntää ja myös 7 vuoden asuntoflippini kanssa putkiremontti nosti asunnon arvoa periaatteessa täysimääräisesti. Putkiremontoitu kohde lisää kiinnostusta ja kuin myös hintaa. Eikä 7% tuottoprosenttiin kykenevä kohde kasvukeskuskolmion yliopistokaupungin keskustasta ole lainkaan huono pitokohde. Siinä melko hyvinkin voi odotella putkiremonttia, vuokraillen kohdetta. Putkiremontin jälkeen tuottoluvutkin kääntyvät, mutta samalla saa nähdä lisärakentamisprojektin etenemistä (ja toivottavasti toteutumista) ja toisaalta myyntiäkin ajatellen houkuttelevuuden kasvua.

Näillä näkymin siis näyttää vahvasti siltä, että exitplan menee vahvasti pitoon. Kohteessa olisi paljon potentiaalia ja hyvää ostajaakin ajatellen (enhän siis ole laisinkaan puolueellinen kantani kanssa), mutta ymmärrän myös varjopuolet. Pitosuunnitelma kuitenkin tuo vahvaa kassavirtaa erittäin kysytyltä alueelta. Hallinnollisella puolella vaadittaneen vähän aktiivisuutta taloyhtiön suuntaan, jotta pääsee niin tulevien hankkeiden näköalapaikoille, kuin myös saa vähän omaa osaamistaan parannettua. Oppimisennälkä kun ei koskaan lopu. 

Usein kirjoitan varsin ”go with the flow” mentaliteetilla, joka ehkä näkyy tyylissäkin, niin hyvässä kuin pahassa. Kirjoitusprosessini kuitenkin vaatii sen verran rutiineja ja toisaalta prosessoitua aikaa, jotta kirjoittamisen ”laatu” säilyy. Tästä syystä viimeisen vähän päälle kuukauden aikana olen lähinnä kirjannut ylös aihioita ja kirjannut niitä varsinaisia ”ajatuksenvirtoja” ylös. Panostukset ovat olleet suurempia muilla rintamilla. Eli ihan täysin toimeliattomuutta ei tämäkään pätkä ole blogirintamalla ollut. Hyvää inspiraatiota on tullut niin oman sijoittajaminän tutkinnan kautta kuin flippiprojektin ”yövuoroissa”. 

Kesäkettu pitkästä aikaa jälleen kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asioilla vain on tapana tapahtua aina samaan aikaa

Eipä se perinteinen parjattu ja jenkeistä tutumpi mantra: trash, tenants ja toilets ole pahemmin itseäni koskaan häirinnyt. Joo satunnaisia soittoja lomalla mökkeillessä tai vaikkapa viikonloppuna. Enemmän tai vähemmän ilmoitusluonteisia asioita ja asuntosijoitusmatkaakin takana jo reippaat 10 vuotta. Harvemmin yli 3kpl/v, joista niistäkin 1/3 tai 2/3 ihan talkkarin tai taloyhtiön vastuulle osuvia ja suht helposti hoituvia asioita. Vuokralaisten kiertonopeudetkin ovat omalta osaltani olleet varsin maltilliset (myös pienempien asuntojen osalta). Keskiarvo on luokkaa 2,5v/vuokralainen/asunto. Olen myös poikkeuksellisen kiitollinen, että asioista ilmoitetaan joko ensin minulle ja ohjeistan eteenpäin tai minut tehdään vähintään tietoiseksi olemassa olevasta epäkohdasta. Vuotavaan hanaan on hyvä puuttua asap ja laiskasta taloyhtiöstäkin on hyvä tietää, jolleivat asiat etene.

Tässä taasen kesän kynnyksellä on tullut huomattua, että millaista se asuntosijoittajan elämä välillä on. Onneksi on prosessit ja rutiinit kohdallaan. Vielä enemmän automatisoitavaakin löytyy ja delegoimisen jaloa taitoa täytyy opetella enemmän hyödyntämään. Mennäänpä nyt siis siihen mitä nyt on vireillä:

- Toisen paikkakunnan asunnon asukkaat vaihtuvat. Tämäkin oli jo hyvissä ajoin tiedossa ja joitain toimenpiteitä aloin tekemään jo hyvissä ajoin, mutta en tarpeeksi tehokkaasti. 1 tyhjä kuukausi tästä taitaa lopulta muodostua, tosin samalla voin käydä kohteella tekemässä tupatarkastuksen ja hyödyntää sitä myös omalla käynnilläni paikkakunnalla.

- Brrrr kohteen (ja samalla potentiaalisen flipin) remontti on kesken ja tarkoitus olisi valmistaa asunto sopivasti niin vuokra- kuin myyntimarkkinan sesonkiin heinäkuun alkuun. Kesälomakausi on välillä jopa vähän haastavaa aikaa delegoida sähkäreiden ja putkareiden kanssa. Tämäkin projekti on jo hyvän aikaa sitten alkanut ja itseään voisi paikka paikoin haastaa tekemään enemmän asioita aikaisemmin.

- Samalla autopaikkaflippi on vapaana toisella paikkakunnalla (2/3 niistä hankituista autopaikoista onkin jo myyty). Tämä on tosin taloudellisesti varsin pientä ja näyttää menevän varsin omalla painollaan jälleen vuokralle.

- Asunnon metsästyskin on yhä kesken, vaikka sekin on lähinnä oikeanlaisten diilien metsästystä ja välillä varsin härskienkin tarjouksien kanssa asian lähestymistä. Eikä tämä ole priolistan kärjessä.

Tekemällä oppii ja itsestään ainakin aina oppii uusia puolia. Viimeaikoina voin todeta, että oma otteeni on alkanut lipsumaan ja lähes asiaan kuin asiaan on tehtävä ryhtiliikettä. Tässäkin kevään mittaan olisi voinut toimia reaktiivisemmin ja etupainotteisemmin, niin asioiden kasaantuminen olisi ollut ehkä jopa mahdollista välttää. On kuitenkin totta, että asioilla on tapana tapahtua samaan aikaan, yritti asioita sitten miten tahansa hyvin ennakoida ja valmistella. Tulipa tuossa tuohon ensimmäisenä mainitun vuokralaisten loppusiivouksenkin yhteyteen ikkunoiden tiivisteidenkin vuotoa nurkista näinä monsuunisateiden aikoina, joten siinäkin vähän ylimmääräistä kommunikointia taloyhtiön kanssa, jotta asia etenee.

Ehkä kuitenkin kesän alun kuormittavimmaksi tilanteeksi nostan: automatka jälkipolven kanssa intsensiiviuintikurssille, jossa tarkoituksena pitää jälkipolvi hereillä perille pääsyyn saakka noin 20min matkan ajan. Toisaalta jälkipolvi olikin matkalla varsin pirteänä ja noin 2-3min välein kyselikin perinteisiä: "joko ollaan perillä" ja "missä ollaan" ja muita laadukkaita kysymyksiä. Samalla suunnittelin mielessäni ohjeistusta putkiremonttia käsittelevään yhtiökokoukseen osallistuvalle valtakirjavaltuutetulle. Olihan siinä aikaa vajaa 2 minuuttia aikaa kirjoittaa viesti 3-4 pääkohdan/kysymyksen kanssa, joita valtuutettu voisi nostaa kokouksessa. Välillä tuntuu, että taloyhtiöissä mieluummin pidetään piha-alueesta tai kukkaruukuista parempaa huolta kuin itse kiinteistöstä taikka isoimmista ja tärkeimmistä taloteknisistä puolista.

Ehkä näistä tilanteista jälleen opimme, että niihin asioihin, joihin voimme valmistautumalla tai paremmin/nopeammin reagoiden vaikuttaa, niin se kannattaa. Toisaalta on myös tilanteita, joita vain ei voi ennakoida ja joilla vain on tapana eskaloitua, luultavimmin vielä jonkin kummallisen säännön takia, samanaikaisesti muiden asioiden kanssa. Tekevälle sattuu ja kun on tottunut tekemään, niin sitten tehdään kun täytyy tehdä. Asioilla on myös tapana järjestyä, mutta siihenkään ei kannata aivan automaattisesti tuudittautua. Vaikka tuuriin voi vaikuttaa, niin pelkästään tuuriin ei kannata luottaa. Kun tekee asioista, niin saanee myös osansa hyvästä tuurista.

Niin ja olempa sitä joskus omien polttareidenkin aamuna (ennen siis polttarien alkua) hoitanut lyhytaikaisen vuokratapauksen. Oli muuten vuokranantajan urani tuottoisin viikko, enkä vieläkään ole siihen aiheeseen enempiä valitettavasti tutustunut tai moista viikkoa päässyt uusimaan. Käsittääkseni tuotot lähes satumaisia, mutta toisaalta käsittääkseni vaivanäköä ja aikaakin vievää.

Kesälomia odotellessa.

Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotehokkuutta

Pidän siitä että omilla valinnoillaan voi vaikuttaa omiin tuottoihin. Ja vaikka usein painotankin kassavirran merkitystä, myös muut mahdollisuudet kohteessa kuin kohteessa huomioidaan. Kaikki otsikon komponentit on mahdollista huomioida erityisesti hajautetussa salkussa. Lisärivinä lienee kehityspotentiaali, vaikka sen helposti arvonnousun laatikkoon voisi laittaa. Arvonnousun sijaan kiinteistökehitys lienee arvonluontia. Rivejä voisi lisätä loputtomiin ja mitään aitoa oikeaa järjestystäkään ei ole. Kukin tahollaan päättää itse mitä arvostaa eniten. Kaikki on kuitenkin hyvä huomioida. Pidän asuntosijoittamisen mahdollisuuksista ja sen monipuolisuudesta. Erityisesti verotus ja verosuunnittelu on itselläni lähellä sydäntä. Tottakai veroja kuuluu maksaa ja yleensä taustalla on positiivisia tuottoja. Mutta ei verojakaan muuten vain liikaa kannata maksaa. Palaan verotukseen tarkemmin vielä jutun lopussa.

Asuntosijoittaminen on varsin moniulotteinen laji ja myös tuotot ja niiden tavoitteet voivat vaihdella isostikin. Toiset arvostavat lähes yksistään positiivista kassavirtaa ja siinä voikin olla tarkoituksena jokin päivä korvata palkkatulot kokonaan muilla tuloilla ja saavuttaa jonkinlainen taloudellinen vapaus. Onhan se itselläkin tavoitteissa, että asuntojen vuokratulot kattaisivat normaalin tai vähän paremmankin elämisen kulut (kuukausi- ja vuositasolla). Aiemmin asuntojen lukumäärän riittävyydestä olen kirjoittanut TÄÄLLÄ.

Kassavirrasta puhutaan paljon ja onhan se varsin yksinkertainen ja oikeastaan varsin helppo tekijä, joka voi määrätä tahdin. Yksistään kassavirta ei vielä tee sijoituksesta maagista, koska halvalla voi ostaa esimerkiksi kuivuvalta asuntosijoituskaupungilta hyvin valmiiksi tuottoisan sijoitusasunnon varsin halvallakin. Pieni hintalappu ja velkavipu voivat mahdollistaa, että vuokratulojen ja kulujen ja lainan korkojen (ja lyhennysten) jälkeen jää positiivista kassavirtaa kiitettävästi ennen ja jälkeen verojen. Kääntöpuolena vuokralaisten vaihtuessa uusien löytäminen voi olla työlästä ja jopa haastavaa. Tyhjät kuukaudet vaikuttavat varsin isosti vuosittaiseen kassavirtaan. Suosittujen asuntosijoituskaupunkien keskusta-alueiden kohteet voivat olla huomattavasti kalliimpia ja täten kassavirrat voivat, varsinkin isolla velkavivulla, jäädä lainojen lyhennysten jälkeen jäädä miinukselle. Toisaalta vuokralaisten vaihtuvuus ei välttämättä aiheuta niin helposti tyhjiä kuukausia. Uudiskohteet vielä erikseen nostettuina näin nousseiden korkojen aikaan voi tehdä monelle useiden satasienkin miinusmerkkisiä kassavirtoja. Varsinkin jos aiemmin lyhennysvapaalla olleissa taloyhtiölainoissa lainojen lyhennyksetkin ovat alkaneet. Ei ole poikkeuksellista, että joissain kohteissa vuokratulo voi olla 700-800 luokkaa ja kuukausittaiset menot vastikkeineen ovatkin jo 1000-1200e. Siinä ei voi juuri puhua taloudellisesta leppoistamisesta, varsinkaan jos on useampia samantyylisiä kohteita. Leipätyön tulee kattaa isostikkin negatiivinen kassavirta. On totta että itse kohteisiin kertyy pääomaa lainan lyhennysten myötä, mutta kassavirta on siitä huolimatta pakkasella, välillä useampiakin satasia per kohde. Se kuitenkin nostaa pöydälle verotehokkuuden hyödyntämisen, johon palataan vielä. 

Otetaan arvonnousun rivi käsittelyyn ja jatketaan isomman ja pienemmän paikkakunnan vertailulla kuten edellisessä. Pienen hankintahinnan, pienen velkavivun ja kovan kassavirran kohteissa pienemmällä paikkakunnalla arvonnousu voikin olla olematonta tai negatiivista. Suuremmilla ja kysytyimmillä alueilla arvonnousulle annetaankin enemmän painoarvoa ja täten kohteiden hinnatkin ovat korkeampia. Viimeisenä parina vuonna on myös voinut havaita ettei arvonnousu ole itsestäänselvää ja arvonlaskutkin voivat olla melko huomattaviakin. Yhtälailla arvonnousut ovat olleet aiemmin kiitettäviä ja voivathan ne sitä tulevaisuudessakin olla. Arvonnousua voi hyödyntää sijoitusaikana mm. uudelleenrahoituksessa, jolloin se voi mahdollistaa pääomien vapauttamista kohteista vaikkapa seuraavien hankintaan. Toisaalta exit tilanteessa se mahdollistaa velkavivun pienentämisen ja/tai varojen vapauttamisen ja muuttamisen käteiseksi ja tuo omalaistaan lisävapautta. Arvonnousua voi siis hyödyntää useammallakin eri tavalla eri tilanteissa. Pelkkään positiiviseen arvonnousuun ei kuitenkaan voi luottaa, kuten viimeiset pari vuotta on osoittanut.

Sitten vielä yhteen lempiaiheistani eli verotehokkuuteen. Se on aihe josta jostakin syystä ei niin paljoa ja/tai monipuolisesti kirjoitella, kuin voisi kuvitella. Asunto- ja kiinteistösijoittajalle verotus luo erilaisia mahdollisuuksia. Niin henkilökohtaisella puolella kuin yrityksenkin kautta tehtävät sijoitukset mahdollistavat paljon verojen optimointia ja pidemmällekin toteutettavan suunnittelun. Hajauta ja hallitse on varsinkin hyvin hajautuneen asuntosijoitussalkun vero-optimoinnin mahdollistava ajatus. On hyvä olla kassavirtapostiivisia kohteita, jotta on aina pääomatuloja, joista tehdä vähennyksiä. Yhtälailla eri omaisuuslajitkin korkosijoituksineen ja osakemarkkinointeineen herättävät jatkuvasti kasvavaa kiinnostusta. Myös muiden omaisuuslajien pääomatulojen positiivinen tai negatiivinen puoli kannattaa. Se mikä ratkaisee on lopulta +/- tilastot, joka luonnollisesti kannattaa koittaa saada mahdollisimman lähelle nollaa. Miinusmerkkistäskin siitä on saatavilla mm. isosti taloyhtiölainoilla vivutetuilla asunnoilla, joissa kassavirratkin voivat olla isosti miinuksella. Samalla ne voi pääsääntöisesti hyödyntää vähennyksinä muista kassavirtapositiivisista kohteista. Kiinteistöjen kanssa voidaan vielä hyödyntää poistoja ja lyhytaikaisissa vuokrauksissa kalustohankintoja ja matkakustannuksia/kilometrejä.

Pidemmälle toteutettuna verosuunnittelu mahdollistaa isostikin miinusmerkkisiä kassavirtavuosia joilla voi varautua vaikkapa pitikohteen taikka flipin myyntiin. Vero-optimointi kannattaa ja kaikki vähennysmahdollisuudet ja miksei vaikka yritysrakennettakin kannattaa hyödyntää. Veroja ei kannata maksaa liikaa ja toisaalta on tilanteita jolloin veroja ei tarvitse maksaa ja varallisuutta kertyy silti. On myös hyvä muistaa, että tuotoista maksetaan veroja, joten silloinkin tilanne on jo positiivinen. Mitä enemmän veroja sitä enemmän tuloja.

Kaikki nämä kolme komponenttia on ainakin hyvä huomioida omaa toimintaa tarkastellessa. Arvonnousu saattaa enemmän perustua oletuksiin taikka työllä tehtävään pakotettuun arvonnousuun. Ulkoiset tekijät vaikuttavat asuntojen hintojen muutoksiin, jolloin omalla työllä voi olla varsin rajalliset vaikutukset. Kun korot olivat vielä nollassa ja koronabuumin jälkeen asuntomarkkinat toimivat varsin kuumina, lähes kaikki pystyivät millä tahansa toimilla väittää tuottaneensa arvonnousua. Nousukaudella kuitenkin hintojen noustessa markkinan mukana, tapahtuu arvonnousu oikeastaan itsestään. Tottakai omilla toimilla voi tilannetta edesauttaa, mutta arvostukset nousivat lähes poikkeuksetta tekemättä mitään. Kassavirta taasen on yleensä varsin vakaata ja helpommin ennustettavaa. Myös nyt korkojen noustua nimenomaan hinnat ovat joustaneet alaspäin, mutta samalla esimerkiksi itse olen varsin hyvin säilyttänyt kassavirrat.

Kassavirtaa, arvonnousua ja verotuksen mahdollisuuksia kannattaa hyödyntää. Eivätkä ne poissulje toinen toisiaan. Sillä on merkitystä mihin sijoittaa ja miten. Itse panostan yhä enemmän kassavirtaan sen ennakoitavuuden takia, mutta luonnollisesti huomioin arvonnousupotentiaalin, varsinkin jos siihen voi vaikuttaa omilla toimilla. Ja verosuunnittelua unohtamatta: pyrin yhä minimoimaan vuotuiset verot, samalla kuitenkin kasvattaen varallisuutta.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.