Leisure suit Landlord

Suit up! Or just relax and enjoy being a landlord. Renting is not that kind of an old school business where you need to look like a businessboss to make good deals and to rent out your apartments. Neither is any hobby good or fun if you do it 24/7. It is good to look sharp but you don't want to over do it. Landlording is never the less one of my favorite pass time hobby, it can be done professionally and strickly or little more laid back and it can provide nice extra income streams. For me it is never a problem to suit up or unsuit and pick up a sledge hammer. But I still enjoy the laid back money stream possibilities where the investment itself does most of the work.

Suit up!

I would say landlording or real estate investing is like a hobby. You compete, you try to improve and try to have all the little peaces right. Like a professional athlete (well not in Finland) if you are the best or one of the best you can make money, way more than others. Others say that it is dangerous and too laid back way to think. I like it in many ways: it gives me challenge, it can be done quite easily and from time to time quite effortlessly, you can improve, you can make money and you can leave your mark. Easy does not mean risk free but like in many other ways to invest, one can manage the risk.

Usually my real estate investing includes a lot of snooping around, hunting down the target and doing the numbers. I keep track of the market, pretty much daily: I track prices, rents, interest rates, news and reports. It still doesn't take much of my time and nowadays it is rather rare to find good investment opportunities but it does not mean that I "work" any harder. If I have a lot of other things in my mind I can also completely forget my real estate "imperium". I collect rent and check monthly that I have received  my "dividends" and this would be enough. It takes maybe a minute in a month and the PE (Personal Effort = laiskuusluku) number is not even worth mentioning. To keep track of the market takes maybe an hour/day and still my weekly PE is way under 0,25 (7 [time invested in real estate investing per week]/40 [normal working hours per week]. 

Picking up a sledge hammer and DIY renovations can also be a great way to blow of some steam and get your thoughts together. It feels mind blowing to smack down a brick wall with a sledge hammer. It feels great to sweat, put the brains to rest and to do physical labour. Maybe not everything is great to DIY but to have the option is nice.

Don’t get me wrong, investing takes time, effort and money but how much is totally up to myself. During the holidays I have and I am going to lay back, put my feet up, collect my dividends (rent) and enjoy life. It is not always that easy but very often I can choose not to make any effort and it might go a long time (maybe even years) very nicely. Maybe, maybe not...

And The Leisure Suit Landlord has left the building...

Enemmän asiaa, vähemmän viihdettä

Yhden vuoden yhtiökokoukset jälleen takana (kevään ja syksyn) ja melko myöhäiseen ajankohtaan jäi vuoden viimeinenkin. Tänä vuonna yhteensä 5kpl, joten suht helpolla pääsi/päädyin menemään. Yksi kokous noin viikko ennen joulua ja yksi kokous juhannusviikolla, mielenkiintoisia ajankohtia. Otsikoin aluksi tämän julkaisun "Welcome to the show"ksi, mutta päädyin vaihtamaan nimen, koska yllättävän hyvin mentiin enemmän asialinjalla. Tottakai jokaiseen yhtiökokoukseen mahtuu ihmeellisiä kysymyksiä ja huutelijoita, mutta nyt huutelut jäivät tavanomaista vähäisemmälle.

Yhdessä kohteessa putkiremontti valmistui tänä vuonna (2018) ja tästä syystä yhtiökokouksia oli kaksi kappaletta. Ylimmääräisessä yhtiökokouksessa käytiin läpi remontin kulut ja muitta mutkitta saatiin hyväksyttyä rahoitusvastikkeet. Keskustelua herättivät matkanvarrella perinteikäs piha ja puutarha sekä ATK uusimiset. Aina yhtä mielenkiintoista miten paljon piha kiinnostaa, kun se on aika murto-osa 3 miljoonan euron putkiremonttihankkeesta. Myönnän, että sillä on hyvinkin suuri vaikutus viihtyvyyteen, mutta se ei liene kuitenkaan painavinta suunnittelua ja vääntöä vaativa toimenpide putkiremontissa. PJ esitteli myös yhtiön laajakaistaehdotukset omin sanoin, vaikkakin hallituksesta kokonaisuudessaan oli puhetta. Kokouksissa en muista olleen moisia mainintoja, mutta en ehkä puheenjohtajaa viitsi lynkata kesken yhtiökokouksen, keskustelua heräsi ja päätös saatiin tehtyä. Taloyhtiölaajakaista on arvokas asia, joskin sekin on vain pieni osa putkiremonttia.

Vuoden mielenkiintoisin yhtiökokous oli kuitenkin yhtiössä, jossa olin hallitusta "vastaan", koska en ollut suoralta kädeltä heille myöntämässä vastuuvapautta. Syynä tarkempaan keskusteluun oli, että yhtiön hallintaanotot, niihin liittyvät vuokraukset ja vuokralaisten vaihdot eivät vaikuttaneet menneen parhailla mahdollisilla tavoilla. Muutamille osakkaille oli kertynyt kymmenien tuhansien eurojen rästivastuut. Keskustelua saatiin aikaiseksi ja lopulta vastuuvapaudesta äänestettiin. Hallitukselle myönnettiin vastuuvapaus, mutta sain esittää vastalauseeni. Ehdotettiin minua jälleen hallitukseenkin, mutta en suostunut keskustelemaan aiheesta enempää ennen kuin rästiasia olisi saatu ratkaistua. Yhtiökokouksen pääaihe, eli rästit, otettiin kuitenkin vakavasti eikä hallitusta päästetty vaihtumaan. Asiaa hoitamaan ja tarkemmin selvittämään perustettiin myös työryhmä ja asia ratkesi noin 2kk sisällä. Kannatti ottaa aihe tarkempaan käsittelyyn ja avata keskustelu.

En todellakaan väitä olevani aina oikeassa, mutta usein uskallan nostaa kissan pöydälle, oli aihe miten arka tai monimutkainen tahansa. Usein myös otan asioista selvää etukäteen, tarvittaessa kyselen lisätietoja ja tuon ilmi ratkaisuehdotuksia. Uskallan omien nostojeni ja väitteideni osoittautuessa vääriksi tai turhiksi lisäksi myöntää virheeni ja olleeni väärässä. Harvoin ihmiset suostuvat purematta myöntämään virheitään ja toisaalta väitän, että olen keskimääräistä vähemmän väärässä (aina pieni omakehu sallittakoon).

Suu kannattaa avata jos on jotakin (oikeaa) sanottavaa, pelkät perinteiset takarivin huutelut eivät tähän kastiin kuulu. Kyseenalaistajat on valitettavan helppo saada hiljaisiksi kysymällä kehitysideoita tai pyytämällä heidät hallitukseen. Yhtiökokoukset ovat keinoja huolehtia omista sijoituksista, muut tapahtumat ovat hyviä keinoja löytää hengenheimolaisia, keskustelunavauksia ja uusia ideoita. Ja ompahan noilla kaikilla tapahtumilla myös omat viihdearvonsakin.

Kehäkettu on aina valmiina hyppäämään kehään, antamaan vähän iskuja ja ottamaan niitä myös vastaan. 

Aiemmin aiheesta täällä.

Jouluinen yhtiökokouskettu kuittaa.

Teknologian hyödyntäminen osa 4: älykoti ja älykäs vuokranantaja

Julkaisin tuossa tovi sitten pienen twiittisarjan eräästä The Verge nimisen tubekanavan sarjasta, jossa tutustuttiin älykotiin aikalailla alusta loppuun. Tässä linkki The Verge sarjan -  Home Of The Future  - ensimmäiseen jaksoon. Älykoti on aihe joka puhuttaa ja saa Airbnb isännät ja emännät nuolemaan hunajaa. Se mahdollistaa, jollei kokonaan niin ainakin osittain, automatisoidut asumiskokemukset aina avaimottomuudesta asunnon kunnon etäseurantaan ja -hallintaan. Vuokranantajan ei välttämättä tarvitse enää olla juurikaan läsnä. 

Älykoti on IN ja onhan se ollut tovin vahvasti esillä jo mm. asuntomessuilla, kuten tänäkin vuonna Porissa. Etäohjattavat lukot, lamput, uusiutuva energia, lämmitys ja ilmanvaihto eivät ole vielä valtavirroissa lyöneet läpi, mutta kyllä niitä osataan arvostaa. Älykodista voi olla myös huomattavasti helpompaa (omistus)asujan lisäksi vuokranantajan pitää huolta. Antureita, lämpötilaa, ilmastointia jne voi seurata ja ohjata etänä. Monasti maalämpö on must, aurinkopaneelit ovat plussaa, nämä toki ehkä ennemminkin omistusasunnoissa, mutta lienevät ne plussaa myös vuokralaiselle. Vihreä vuokranantaja lienee tulevaisuuden yksi kilpailuvaltti. Helpottaa älykoti myös asujan elämää automatisoimalla useat asiat, kuten lämmityksen, ilmastoinnin, verhot, avainta ei tarvitse kantaa mukana ja esim. valoja voi ohjata älypuhelimella etänä.

Nykytekniikka mahdollistaa asuntosijoitusbusineksen pyörittämisen fiksusti ja helposti. Älykoti mahdollistaa älykkään ja laiskan vuokranantajan. Esittelyn voi pitää VR (virtual reality) mentaliteetilla, ilman että potentiaalinen vuokralainenkaan poistuu kotisohvalta. Vuokranantajakin voi lähettää lähinnä linkin tai 360 videon kohteestaan. Klicki tai pari riittää.

Älykäs vuokranantaja bongaa vuokralaiskandidaatin/-tit netistä (Some, tori.fi, oikotie jne.).
- esittelyn voi nykypäivänä pitää tosiaan etänä 360 videolinkillä tai VR systeemejä hyödyntäen.
-- toki esittelyn voi pitää myös älylukkoa hyödyntäen, jolloin vuokranantaja ei itse ole sidottu näyttöajankohtaan, tai ainakaan paikkaan. Itse en menisi vuokralle uuteen kotiin sitä näkemättä, mieluummin kävisin jopa paikanpäällä. Lukko toimii koodilla, kulkuluvalla tai se avataan etänä. Voihan vuokranantaja "pitää" näytönkin vaikka etelän hiekkarannalta käsin, samalla ollen puhelin tai kuvayhteydessä vuokralaisen kanssa.
- Lisätiedustelut ja -keskustelut voi käydä sähköpostilla, watsapilla, messengerillä tai puhelimessa.
- Luottotiedot voi tarkistaa verkossa.
- Sopimuksen voi tehdä ja allekirjoittaa sähköisissä palveluissa.
- Vuokravakuuden ja vuokramaksut voi tarkistaa mobiilisti.
- Mikäli käytössä on älylukko ei avaimien kanssa tarvitse leikkiä välttämättä ollenkaan.
- Asunnon kuntoa, lämpötilaa ja esim kph kosteutta jne voi seurata etänä. Putkirikosta tai vuodosta, lämpötilan vaihteluista, liiallisesta kosteudesta, veden kulutuksesta tai sähkön kulutuksesta tulee ilmoitus älypuhelimeen. On kuitenkin hyvä muistaa, että asunto on vuokralaisen koti
- Vuositarkastukset voi tehdä videoneuvottelulla tai dronella. Drone lienee ehkä liian HC (hard core) keino ja isoveli valvoo- menetelmä, mutta mahdollinen.
- Jälkitarkastuksen voi delegoida yhteistyökumppanille, seuraavalle vuokralaiselle tai sen voi toteuttaa dronella. Ja homma lähtee rullaamaan uudestaan.

Itse myönnän suoraan, että en ole - ainakaan vielä - edellä mainitun älykäs vuokranantaja. Luotan itse yhä jopa liian vahvasti omaan fyysiseen läsnäoloon mm. asuntonäytöillä ja vuokrasopimuksen tekemisessä. DIY vuokranantamisessa, varsinkin omassa tyylissäni, on omat ei niin ketterät askelmerkkinsä. Erilaisten ihmisten tapaaminen on kuitenkin miellyttävää ja itse tehden asioista saa aivan erilaisen tuntuman. Tiedostan kuitenkin, että maailma muuttuu ja sen, että myös vuokranantaja voi huomattavasti nykyistä enemmän hyödyntää nykytekniikkaa myös sijoituskohteessa/tuotteessa, eli itse asunnossa.

Teknologian kehäkettu kiittää ja kuittaa.

Ohessa vielä linkki The Verge - Home of the future sarjan ensimmäiseen jaksoon:
https://www.youtube.com/watch?v=6L68XIics5c&index=1&list=PL39u5ZEfYDEN3VeTLG-BHWYF0w_aBrNW6

Nousumarkkina = seppämarkkina

Asuntosijoittaminen käy kuin kuumille kiville, kaikki haluavat päästä mukaan kultajunaan. #vuokranantaja2018 oli täpösen täynnä, aihe kiinnostaa ja syystä, kukapa ei haluaisi tehdä rahaa. Kukin voi olla oman onnensa seppä ja sama pätee myös sijoitusasuntomarkkinoilla. Tee läksysi, ole oikeassa paikassa oikeaan aikaan, opiskele ja kehtaa kysyä, niillä pääsee pitkälle. Vuokranantajat Ry on oikeasti oikeiden ihmisten asialla ja heidän sanojaan kannattaa kuunnella ja lukea, jollei suoraan jäsenyyteen uskalla ryhtyä.

Uutisotsikoissa väläytellään vuoron perään, että juna meni jo ja kerrotaan kuinka enemmän tai vähemmän tavalliset ihmiset vuolevat asuntosijoittajina kultaa. Tosiaan kun menee lujaa niin tallaajia löytyy joka lähtöön, tosin itse olen huomannut, että näin on aina ollutkin. Seurailen myös enemmän tai vähemmän aktiivisesti vuokrailmoituksia ja muita vuokranantajia. Kilpailijoita ja markkinaa on hyvä pitää silmällä. Viime aikoina olen ollut liikkeellä auttamassa tuttua löytämään evakkoasuntoa putkiremontin ajaksi. Kun menee lujaa niin voivat näemmä vuokranantajatkin väläytellä kaiken maailman ehtoja ja pitää niistä kiinni vain sillä perusteella, että ennenkään kukaan ei ole nitissyt... Kiitos hei ja seuraavaan ilmoitukseen, jollei kuvia ole antaa "ennen vuokrapäätöksen tekoa". Ostaisitko auton näkemättä tai kokeilematta? Laittomia ehtoja, härskejä ilmoituksia ja rajattomia tuottotavoitteita. Welcome to the wild wild west. Onneksi tämä on ennemminkin poikkeus kuin sääntö. Välillä kuitenkin #hyvävuokranantaja tai #hyvävuokratapa tuntuvat olevan kovin tuntematontomia käsitteitä.

Markkinoilta löytyy myös jos jonkinmoista asuntosijoitusneuvontaa, -palvelua ja varallisuusvalmentajaa. Aihe on toki tärkeä eikä vain siksi, että näkyvyys uutisissa on lisääntynyt viime vuosina huomattavasti. Haluaisin kuitenkin muistuttaa, että kyseistä katvealuetta ei juurikaan valvota. Kuka tahansa voi olla toimitusjohtaja tai vaikka ja mikä asiantuntija, mutta kysymys ehkä mieluummin kuuluu, että kenelle luottaisit tuhansien, jollei jopa satojen tuhansien eurojen sijoituspäätökset. Lopullisen päätöksen teet aina itse ja lähdekritiikki on aina hyvä muistaa.

Kenenkään sijoitusten, sijoituspalveluiden tai neuvonnan ei (toivottavasti) ole tarkoitus johtaa negatiivisiin tuotoihin. Luonnollisesti nousukaudella on helppo ratsastaa kovilla tuottolukemilla, mutta laskuhetkiä ei sovi peitellä tai pelätä, nekin kuuluvat sijoittamisen maailmaan. Toiset rikastuvat toiset eivät ja tämä johtunee siitä, että kaikilla on erilainen riskinsietokyky. Toiset sijoittivat jo eilen kun se oli kannattavaa ja toiset eivät. Toiminnalle on yleensä hyvä löytää syy eikä mennä vain sillä, että "koska kaikki muutkin" tai "Herra/rouva X sanoo". Jos saan tietooni, että myyjä haluaa myydä nopeammin, asunto on ollut pidempään myynnissä tai olen selvittänyt muutoin tarkkaan markkinatilanteen naapurustossa, voin tehdä tietoisia valintoja. Aina voi sohia ampiaispesää, mutta en ehkä huitoisi 100 ampiaispesää pesismailalla "just because I can"- ajatuksella.

Koska nousukausi loppuu? Koska vuokrat alkavat laskemaan ja korot nousemaan? Koska osake- tai asuntomarkkinat romahtavat? Nämä ovat niitä ikuisuuskysymyksiä, joita yksi jos toinenkin pähkäilee. Ennustajia on joka lähtöön, varmasti joku osuu oikeaan, mutta itse en luota pelkkään onnettareen vaikka onnella uskon olevan merkittävän roolin asiassa kuin asiassa. Ketään ei kiinnosta se, että ammuit 100 kutia ja yksi osui? Silloin, kun se yksi osuu, moni haluaa paistatella kuuluisuuden valokeilassa: "mä tiesin kokoajan", "Told you all!"...

Markkinoille mahtuu yksi jos toinenkin seppä, itse pyrin antamaan parastani ja olemaan se paras. Tietoisia valintoja, riskejä arvioiden ja jatkuvaa kehittymistä, sellaista on asuntosijoittajan elämä ja vuokranantajana toimiminen. Kukin voi olla oman elämänsä ja onnensa seppä, good luck and enjoy the ride, I know I will.

Kettu kuittaa.

Call to action

There are times when I need to put up my A game and really do something about my real estate "imperium". This can mean that a fuse blows up, tenant moves out or the tap is leaking. Some times the A game means to suit up and meet potential tenants, sell myself as a landlord and sell my apartment. Sometimes it can mean that I help my tenant to move or pick up my toolbox and fix things up.

It is crucial to react as fast as possible but I cannot always be waiting 24/7 to react for a call or a message, fearing for the worst case scenario or reply for a potential tenant. The best way to be prepared is that I inform my tenant about different scenarios that can occur and give them a guidebook of sorts so they know what to do in different situations. If the tap is leaking I want to know about it but I am not a plumber. So the first thing to do would be to call a plumber and then keep me informed. If my tenant is about to move I want to know it yesterday to improve my odds to avoid empty days or months.

Just a couple of weeks ago one of my tenants informed me that a fuse had broken. I knew that this apartment had just been renovated and it has easy automatic, light-switch-like, fuses. I answered in about 15 minutes. Only the fuse in the kitchen had gone down and my tenant had solved the fridge-freezer power-out by bringing a cord from another room. So no freezer melting problems. In an hour the whole problem was solved, it needed a couple of messages and a phone call. 

Quick response can mean a lot but I would say that it cannot be a necessity. I pretty much always carry my smartphone with me so reaction time is not an issue. If there is a powerout or a leaking tap, those are situations when the landlord needs to react as soon as possible, it is a damage control of sorts. The freezer can melt and ruin the floor, the bathroom can flood and ruin the whole apartment, etc. You do not have to be a 24/7 landlord but it is good to be able to react fast if needed.

It is bad not to answer at all. Quite the same is if your tenant contacts you with every little thing and you ALWAYS answer within the first minute or so. Well what if one time you can't? There can be panic and/or huuuge DIY mistakes. Speed can be a huge asset but it can also be a nuisance. I know that my answering times are not seconds or just minutes but perhaps my DIY attitude is my greatest weakness. Yes I have learnt a lot but it also takes a lot of time and effort.

Am I a landLORD? Yes, but I would prefer myself as The renterKING. Always ready to react and make hard decisions and ready to go to war: the best deals and the best tenants are mine. I do what it takes to be the best.

"I don't believe your dull reaction, what we need is a call to action!"

Asuntosijoittamisen tunnuslukuja

Osakesäästämisessä ja sijoittamisessa käytetään usein monelle enemmän tai vähemmän tuttuja tai tuntemattomia termejä ja käsitteitä. Mediassa rummutetaan paljon mm. P/E luvuista, kassavirrasta ja EVITBA termeistä/sanoista. En avaa tässä julkaisussa osakesäästämisen terminologiaa, vaan käännän termejä oman asuntosijoitustoimintani tunnusluvuiksi, joita olen jo tovin käyttänyt.

Perinteiset (kolmiodraama) kaavani:

1) Vuokratuottolaskelma ja löysempi vähän vastaava (P/e) laskelma

2) PE = Personal Effort (laiskuusluku)

3) Oman PääOman (OPO) tuotto, eli ROE

ja yksi vähän spekulatiivisempi

4) VVV = VelkaVipuVaikutus

Tunnetuimpia, jollei myös kyseenalaisimpia asuntosijoittajan tunnuslukuja on vuokratuotto ja siihen liittyvä perinteisin kaava

       (Vuokra - vastike)*12
                                                   

      Hinta + varainsiirtovero 

Miksi väitän kyseistä kaavaa kyseenalaiseksi johtuu siitä, että tapoja laskea vuokratuotto löytyy useita ja kukin sijoittaja saattaa huomioida mm. hankintahintaa eri tavoin. Joku toisaalta jättää remonttivaran huomioimatta vaikka putkiremontti olisikin tiedossa. Eri laskutapoihin löytynee huomattava määrä erilaisia syitä, itsensä huijaaminen lienee yksi huonoin keino omien sijoituksien laskelmissa. Yllä oleva kaava kuitenkin toimii suhteellisen hyvänä yksinkertaistettuna mallina, se on helppo laskea ja sitä on helppo ymmärtää.

Lopullista sijoituksen tuottoa kun lasketaan, kannattaakin oikeasti ottaa huomioon kaikki kulut joita oikeasti sijoitukseen liittyy. Tähän ei ole mitään tiettyä sääntöä tai kaavaa, enkä väitä itsekään olevani pilkun tarkka esim. oman aikani allokoinnista oikein koskien tiettyä sijoituskohdetta. Miksi esimerkkinä oma ajankäyttöni vaikka olen DIY henkeen ja vereen? Tiedostan, että tee-se-itse käyttämäni ajan voisin mahdollisesti käyttää tuottavammin (esim. tekemällä töitä tai sijoittamalla tms) tai miellyttävämmin (esim. vapaa-ajan maksimoimiseen). Toisaalta delegoimalla/ostamalla työn se voisi olla nopeammin valmis.

Koen kuitenkin saavani hyödyllisiä oppeja ja hyötyliikuntaa itse tehden. Joten en huomioi laskelmiini kovinkaan paljon ns. vaihtoehtoiskustannuksia, vaikka ne tiedostankin. Tämä alustus vain siitä syystä, että edelleen väitän kiven kovaa ettei alalla ole mitään standardeja, kukin tallaa tavallaan ja löytää itselleen sopivimmat laskelmat ja keinot joita käyttää. Valmennuksia ja mm. omia kirjoituksiani kohtaan suosittelen käyttämään hyvinkin tiukkaa lähdekritiikkiä.

Omaa toimintaani arvioin seuraavilla tavoilla alla olevia laskelmia/kaavoja hyödyntäen.

                              Nettovuokra [(Vuokra - kulut)*0,7)] 

Vuokratuotto:                                                            
                   
                        Velaton hinta + varainsiirtovero + remonttivara

[Vuokra - vastike - tapauskohtaiset kulut (mm. km kulut + kodinkoneet + siivous + paikkaus + lainakulut)]*0,7 (verot 30% mukaan) jaettuna [vh*1,02 (kiinteistövero) + tapauskohtainen remonttivara (taloyhtiö+pinnat)]

Kaava huomioi useimpia kuluja ja kustannuksia, mutta ei täysin kattavasti. Kaava ei mm. huomioi verovähennysten vaikutuksia, sillä kulut ovat verovähennyskelpoisia.

Todellisen vuokratuoton voi laskea vasta vuosittain jälkikäteen, kun tietää kulut, menot ja verot. Toki sijoitusta tehdessä yleisimmin käytetyimmät kaavat antavat suuntaa, mutta eivät kerro lopullista ja todellista vuokratuottoa, jonka takia pyrinkin olemaan omia sijoituksiani kohtaan mahdollisimman kriittinen. Kuinka kattavat ja kriittiset laskelmat teen vuosittain riippuu omasta laiskuudestani.

Yhtä yleisimmistä kaavoista P/e lukua/kaavaa/laskelmaa hyödynnän itse käyttäen PE luvusta kahta eri laskelmaa:

Personal Effort (PE), jonka laskemisessa pyrin vuosittain hyödyntämään viikoittain allokoimaani aikaa asuntosijoittamiseen (yleisimmin kohdekohtaisesti).

Luvun vertailuarvo on 40h/vko=160h/kk, eli "normaali" työviikon/-kk työtunnit.

      Käytetty aika
                               

      40h tai 160h

Käyttämäni aika jaettuna (joko viikkotuntien 40h tai kk tuntien eli 160h keskiarvoilla)

Alle 1 PE lukuni siis kertoo omasta vaivattomuudestani, tavoitteena lähes 0.

Yli 1 arvon saava PE luku taas kertoo, että olen panostanut kohteeseen huomattavan määrän aikaa, tämä on tarkoitus pitää aina mahdottomana tilanteena, ainakin kun verrataan koko vuoden keskiarvoon.

P/e (Price/earnings) on ennemminkin toimintani tuloksellisuuden "löysä" arvio. Suhteutan luvussa, että kuinka nopeasti saan pienennettyä/maksettua hankintahintani vuokratuotolla, arvonnousua luvussa en lähde spekuloimaan. Tämä vastaa omissa laskelmissani kääntäen perinteisesti käytetyimpiä suppeimpia vuokratuottokaavoja:

       
           1,02*velaton hinta
                                                 

(vuosivuokratuotto - vastikkeet)*0,7

(eli hinta+2% varainsiirtovero jaettuna verot huomioiden vuotuinen vuokratuotto, joista kulut (vastikkeet) vähennettyinä)

Tämän luvun avulla arvioin kyvykkyyttäni maksaa laina pankille "mahdollisimman nopeasti", jolloin pystyn suhteellisen helposti arvioimaan mahdollisen uuden lainan (tai yhdistettyjen lainojen) takaisinmaksuajan. Samaa kaavaa voi käyttää myös sijoitetun pääoman (ROI) laskemiseen, kääntämällä osoittajan ja nimittäjän paikat.

PE "luvun" (kutsun itse sitä laiskuusluvuksi) lisäksi tärkeä seuraamani tuoton mittari on sijoitetun Oman PääOman (OPO) tuotto eli ROE. Tämän lasken yleensä verottomana, koska vasta lopullisten tulojen, kulujen ja verotuspäätöksen jälkeen tiedän todellisten menojeni ja tulojeni suhdeluvun. Ei, en pyri maksimoimaan menojeni määrää, vaan minimoimaan verojeni määrän. Oman pääoman tuoton laskennalla on myös hauska kääntöpuoli, koska 100% velkavipua käyttämällä kyseinen tunnusluku on ääretön. Suurella (hitusen alle 100%) velkavivulla voi oman pääoman tuottolaskelma antaa kovinkin ruusuisia kuvia.


                Sijoitettu OMA pääoma
OPO:                                             

        vuosivuokratuotto - vastikkeet - kulut
                

VVV, eli VelkaVipuVaikutus lukuni taas ei pidä sisällään mitään varsinaista kaavaa. Vertailen milloin milläkin lainalaskurilla sen hetkisten lainasaldojeni tilannetta, koron muutosten vaikutuksia kuukausierään jne. Peilaan lukuja myös omiin ajatuksiini koroista ja tulevaisuuden korkoennusteisiin. VVV luku auttaa mm. itseäni laskemaan pankkien usein käyttämän stressitestin mukaisen 6% korkoskenaarion, niin nykyisellä kuin havittelemallani lainan määrillä. Huomioin laskelmissani vaihdellen myös uudelleenrahoituksen ja toisaalta lainojen lyhenemisen. 5v lainoja lyhentämällä (uudelleenrahoittamatta) pienentää huomattavastikin korkoriskiä. Toisaalta uudelleenrahoittamalla päästään parempiin oman pääoman tuottojen maailmaan. Elämä on täynnä valintoja, sijoittamisen maailmassa riskejä ei luultavasti koskaan pääse kokonaan pakoon.

Asuntosijoittamisen ja sijoittamisen todellinen voittokerroin mielestäni lasketaan vasta, kun sijoitusaika tai sijoitus on saatu päätökseen. Tällöin voidaan laskea todelliset tuotot ja todelliset tulot. Mitä tarkemmin ja kriittisemmin omia sijoituksiaan seuraa sitä todellisemman luvun sijoituksista saa laskettua. Ei ole yhtä ainoaa oikeaa tapaa laskea omia tuottojaan tai arvioida sijoituksia, mutta oma tyyli kannattaa löytää, jotta se tulevinakin vuosina on vertailukelpoinen aiempiin vuosiin verrattuna.

Lukukettu kuittaa.

PS palataan kettuilemaan vielä myöhemmin mitä ihmeellisimpien termieni ja (sana)laskujeni maailmaan. Esimakuna käytän edellä olevien lisäksi mm.
Hamsteri (vrt sijoitusmaailman sopulit tai oravat)
Verokikka69
Hajotuskerroin
Hupi/hyöty arvo

Putkiremontti (740e/m²), jälkipyykki

Putkiremontti on iloisesti takana, neliöhinta on määräytynyt ja yhtiökokouksessa hyväksytty. Neliöhinta lopulta päätyi noin 740e/m². Ei halpa, mutta ei myöskään kallis. Sisältöäkin löytyi, sainhan uutuutta hohtavan kylpyhuoneen (+ pääsin eroon ammeesta) ja sain (tai vuokralaiseni sai) sutjakkaan taloyhtiönetin. Toki näiden lisäksi remontti piti sisällään paljon muuta, mutta niistä olenkin jo aiemmissa postauksissani kertonut mm. täällä ja täällä.

Lainanottovaltuuksissa pysyttiin, mutta yllätys yllätys budjetissa ei. Vajaan 3 miljoonan euron hanke pompsahti lisätöineen ja -tilauksineen vajaat 300te alkuperäisestä, suurimmat lisälaskut olivat: odotetustikin asbesti (aiheesta aiemmin lisää täältä) ja kallioinen maasto josta johtuen muutama reitti ja remonttitavan muutosta (+paljon pientä sälää mm. pihavalaistus ja uusi asfaltti). Aikataulu kuitenkin piti ja kattava putkiremontti valmistui hyvissä ajoin ennen sesonkia eli kesän loppua, kun opiskelijat alkavat jahtaamaan tulevia kotejaan.

Onhan tuo 740e/m² suolainen kulu varsinkin 50m² kaksiossa, yli 30te en uudesta kylpyhuoneesta maksaisi. Näkyykö putkiremontti suoraan asunnon hinnassa? En usko. Saisinko omani takaisin myydessä? Uskoisin niin, vähän ehkä jopa vaivan palkkaa tähän mennessä keräämäni vuokratuoton lisäksi. Putkiremontti on kuitenkin kuluineen päivineen myös mahdollisuus. Sen voi ottaa huomioon hyvissä ajoin ostaessa uutta sijoituskohdetta ja omat tarjoukset voi asettaa sen ja laskimen mukaisesti. Tyhjät kuukaudet ja putkiremontin kattavuus (hintahaarukan kera) kannattaa arvioida melko kriittisesti.

Kovin usein jotain putkien ja viemärien kanssa taloyhtiöissä on jo touhuttu, mutta tulevaa putkiremonttia ne harvemmin auttavat välttämään. Pahimmassa tapauksessa niistä ei ole edes putkiremontin kustannuksissa hyötyä, jotain on tehty väärin tai se on merkattu jossakin ilmoituksessa tai taloyhtiön papereissa väärin. Välittäjähän ei ole rakennusalan ammattilainen, eikä niin tarvitse ollakaan, mutta pientä ylimmääräistä värikynää välillä löytyy. "Varmasti hyötyä kun putkiremontti vihdoin tulee eteen, ihan kaikkea ei tarvitse tehdä/kaivaa". Varmastikin... Kiva, kiitos näkemiin. 

Ostaisinko kyseisen asunnon jos tietäisin mitä tulossa on ja koska? Ehkä, ehkä en. Jossittelu on toisaalta sijoittajan pahimpia vihollisia ja melko turhaa, mutta samalla se avaa mahdollisuuden kriittiseen jälkiarviointiin. Kun kaupat tein, tiesin että putkiremontti on edessä ennemmin kuin myöhemmin. En tosin ajatellut, että remontti valmistuu vasta 6 vuoden päästä. En usko, että hinnassakaan olisi ollut juuri enempää tinkivaraa. Olisinko EHKÄ jopa myynyt pintaremontin jälkeen JOS olisin tiennyt, että putkiremontti toteutuu hitusen pidemmän kaavan mukaan kuin olin ennakoinut? Ehkä ja pari kertaa myynti kävikin mielessä ja muutamia asuntoja yhtiössä myytiin ihan ok hinnoilla ennen remontin alkua. Ei tässä nyt ihan metsään menty ja asunto jatkaa nyt entistä ehompana vuokratulojen tuottamista, joten jalat pöydälle ja rento asento...

Jossittelut sikseen ja nyt jälleen kokemuksien kautta viisaampana. Putkiremonttikohteet eivät edelleenkään ole mitenkään nou nou, mutta vaativat huomattavasti tarkempaa syyniä ja kriittisyyttä. Putkiremonttiin kannattaa matkan varrella vaikuttaa ja mennä vaikka hallitukseen, jos omasta tarkkuudesta tai osaamisesta kokee olevan siellä hyötyä. Remontit ovat aina mahdollisuuksia vaikuttaa, ei vain omaan asuntoon vaan koko taloyhtiön viihtyvyyteen ja kiinnostavuuteen.

Putkiremppakettu kuittaa.

Teknologian hyödyntäminen osa 3: läppäri

Ensimmäisessä teknologian hyödyntäminen osassa (linkki) kävin läpi, että puhelin on se ensimmäinen asia minkä vuokranantaja tarvitsee ja periaatteessa sillä selviää oikeastaan kaikesta. Vuokranantajalle läppäri on kuitenkin must. Läppäri helpottaa dokumenttien, tiedostojen ja sopimusten hallintaa, isommalta ruudulta on myös miellyttävämpää ja helpompaa hoitaa päivittäisiä ja viikottaisia toimia.

Läppäri toimii itselläni pitkälti kuin komentokeskus ja se kulkee tarvittaessa kätevästi mukana. Excelien ja muiden tiedostojen hallinta on huomattavasti älypuhelinta kätevämpää ja miellyttävämpää. Työtehokkuus on myös aivan eri luokkaa kuin pienellä kännykällä tihrustaessa. Tarvittaessa multitaskingiä ja työtehoa voi nostaa entisestään ulkoisella näytöllä (tai tv, videotykki tms).

Ainakin omassa läppärissäni riittää myös kiitettävästi tehoa monipuolisempaan työskentelyyn. Millä tahansa aataminaikaisella vehkeellä voi käyttää Office työkaluja ja selata nettiä. Itse suunnittelen läppärilläni myös pohjapiirrustuksia ja muokkaan tarvittaessa markkinointimateriaaleja (kuvia), joten CAD ja kuvankäsittelyohjelmistoille on hyvä riittää tehoja. Pidän myös siitä, että hommat toimivat ripeästi (tarpeeksi RAM muistia) ja tallennustilaa (SSD) löytyy. Käytän pääasiallisena tallennustilana Googlen Driveä, mutta tiedostot löytyvät myös niin läppäriltä kuin ulkoiselta kovalevyltä. Yhtäkään kuittia en nykypäivänä enää säilö tai säilöisi fyysisesti.

Käytetyimmät toimenpiteet, joita läppärillä teen ovat:

1. nettiselaaminen (markkinan seuraaminen, kouluttautuminen...)

2. Office työkalut

3. tallennustila (bäkup)

4. AutoCAD

5. kuvien käsittely ja ilmoitusten tekeminen (tarvittaessa onnistuu on the go puhelimellakin)

6. blogi

7. veroilmoituksen tekeminen

Läppäri on vuokranantajalle must. Se ei ehkä ole kätevämpi tai ketterämpi kuin älypuhelin, mutta monipuolisuudellaan ja "raa-alla" teholla voittaa mennen tullen. Varmasti listauksestani jotain tärkeääkin unohdin, mutta sillä mennään mitä muistan ja toki aina oppii uuttakin.

Kettu kiittää ja kuittaa.

Nuuka (ja energiapihi) vuokranantaja

Heti alkuun, respectit @nuukablog. Oma suurin nuukakulttuurini esikuva on kuitenkin Roope Ankka. Tähän postaukseen inspiroiduin aiemmasta postauksestani (Lainan hakemisen jalo taito) ja Twitterin Ankkamaailmaan (Ankkalinnaan) liittyvistä keskusteluista (sivujuonteita sijoittamiseen). Ajattelin avata vähän omaa kitupiikkimäistä kulu- ja säästämiskulttuuriani. Itsehän siis aiemmassa postauksessani (linkki nyt vielä uudemman kerran) mainitsemiani pankkien kululaskelmia en juuri koskaan sulata. Ei, en pidä mitään exeliä moisista, siihenkin löytyy kätevämpiä ja ketterämpiä keinoja.

Omakotitalon (sähkölämmitteisen) asujien kohdalla puhutaan ja arvioidaan usein satasia kuukausittaisiin kuluihin. Itse väittäisin omassa torpassani kaikkien (vesi, sähkö, jätehuolto, vakuutukset, kiinteistövero jne.) kulujen olevan kuukausitasolla vajaan 200e luokkaa. Seuraan ja olen kautta aikain seurannut omaa sähkön ja veden kulutustani aktiivisesti ja pyrin vaiva-hinta-järkevyys maksimoimaan oman kulutukseni. En palele -20 asteen pakkasilla, mutta en myöskään paistu +35 asteen helteillä, kiitos ILPin. Sisäilmaksi riittää hyvin 19-21 astetta. Energiansäästäminen on kuin peliä, aina haluaa laittaa paremmaksi. Sama pätee säästämisessä, seuranta ja vertailu pitää mielenkiintoa yllä.

Työnanatajan kautta voin käyttää työterveyshuoltoa ja se pitkälti itselleni riittää, olen muutoinkin vielä nuori niin vuosikulut lienevät perinteisten Finrexinien ja Buranien kera 5e luokkaa/kk. Harrastan aktiivisesti liikuntaa, mutta en ole juuri koskaan tottunut maksamaan liikuntapalveluista, nekin menevät siihen 5e/kk luokkaan ja sekin on mielestäni reilusti yläkanttiin.

Käytännössä opiskelijakortin voimin on mahdollista syödä terveellisesti ja aivan niin paljon kuin haluaa 2krt/päivässä 1,70 eurolla (85snt/krt), yleisimmin ehkä kuitenkin 5,20 eurolla (2,6e/krt). Pääasiallisesti olen kautta aikain kuitenkin syönyt opiskelijaruokaloissa vain 1krt/päivä, kamalaa optimoinnin hukkaamista. Ravintoloihin jne menee maksimissaan 100e/kk ja niissäkin käytän apuna aktiivisesti Cityshopparia ja muita kuponki/alennusmahdollisuuksia. Puhelin- ja nettiliittymäni maksavat minulle noin 30e/kk ja niistäkin vähennän 50% pääomatuloveroistani, sillä ne ovat must vuokranantajalle ja osakesijoittajalle.

Väitän olevani nuuka, mutta ostin ensiasunnokseni omakotitalon? Moni voisi väittää, että nämä seikat sotivat toisiaan vastaan. Taloni kuitenkin maksoi yhtä paljon tai vähemmän kuin kerrostalokaksiot (putkiremonttihinta huomioiden). Olen toki omaakin torppaani remontoinut rajulla kädellä ja sekin on syönyt melko paljon rahaa, itse tehden toki säästää rahassa (vaikkei vaivassa). Omakotitalossa voin myös huomattavasti paremmin vaikuttaa omiin asumiskuluihini, eli "hoitovastikkeeseen" vaikka paljon enemmän joudun toki tekemäänkin itse. Oppii ainakin paremmin, kun vasaroi tai sahaa itseään käteen...

Tilaakin on varmasti omakotitalossa yksin tai kaksin asuvalla aivan liikaa? Kotini ja asuntoni ovat kuitenkin aina olleet minulle sijoituksia, väiteltäisiin asiasta sitten kaikenmaailman medioissa vaikka ja kuinka. Oma koti ei ehkä tuo kassavirtaa, mutta säästän ainakin vuokran ja kulujeni erotuksen, eli käyttööni/muuhun jää enemmän rahaa. Omakotitalossa tilaa kuitenkin riittänee pidemmäksikin aikaa ja olen oman ensi(sijoitus)asuntoni (kyseisen termin esittelin aiemmin täällä). aina ajatellut myös ikuisena sijoituksena. Ikuisesti en siellä usko asuvani, mutta hyvän voi laittaa kiertämään monella tavalla, enkä ole vain asunto- vaan myös kiinteistösijoittaja. Tulevaisuuden vuokralaisetkin minulla on jo valmiina. Ja säästimpähän ensiasunnon ostajana 2% enemmän, koska ostin asunto-osakkeen (varainsiirtovero 2%) sijaan kiinteistön (varainsiirtovero 4%). Hyvin kiero tapa ajatella, mutta myönnän olevani monessakin mielessä kiero kuin korkkiruuvi.

Asun miellyttävästi, syön, juon ja liikun hyvin. Kuten useasti sanottua, ei ne suuret tulot vaan ne pienet menot. Asun myös miellyttävästi kunnassa, jossa pyörällä pärjää ja pääsee joka paikkaan, ainakin tarpeeksi hyvin, läpi vuoden. Auton tarpeettomuus pienentää kuluja huomattavasti. 

Kapinen kitupiikkikettu kuittaa ja lähtee etsimään lisää säästö- ja sijoituskohteita...

Ps.

"Hoitovastikkeeni" asuinpinta-alan mukaan on noin 3e/m², sisältäen käyttösähkön ja veden.

Koko pinta-ala huomioiden samainen luku olisi noin 2e/m².

Verotuspäätös 2017

Kilahtihan se jälleen luukusta. Verojen optimointi lienee kaikkien suomalaisten lempipuuhaa. Suomalainen jopa maksaa siitä huvista, että verottaja saa vähemmän, vaikka loppulasku olisikin sama tai vaikkapa suurempi. Asuntosijoittajana ja vuokranantajana suosittelen kuitenkin toimimaan pelisääntöjen puitteissa. Helpommin saa anteeksi kuin luvan, ehkä pätee, mutta verottaja harvemmin antaa anteeksi.

Pahimmillaan vuokranantajien tai asuntosijoittajien oletuksissa lienee kyse petoksesta, mutta yleisimmin ehkä inhimillisistä erehdyksistä: "koska kaikki muutkin, olen aina ennenkin tehnyt näin, täti verotoimistossa neuvoi näin". Verottaja ei kuitenkaan ole tunnettu ymmärtäväisyydestään. Pahimmillaan verotarkastuksen osuessa arkaan paikkaan lause "aina ennenkin" voi johtaa syvemmälle suohon ja verottaja pyytää edeltävienkin vuosien kuitit syyniin. Veronkorotus lienee yleisin keino näpäyttää, sakotkin lienevät mahdollisia. Sen suuremmin oikeustapauksia ei ole osunut silmiini.

Syvennyn vuosittain veroilmoituksen tekemiseen jopa päiviksi. Tarkistan aina uudet verottajan ohjeet ja käyn läpi mahdollisia listauksia mitä ihmiset ovat postailleet some-seinilleen tai listanneet blogeissaan. Vahvaa ja vakavaa harkintaa/lähdekritiikkiä suosittelen käyttämään erilaisiin listauksiin liittyen (myös omaani). Käyn läpi myös omia vanhoja merkintöjäni vanhoihin veroilmoituksiin ja niiden liitteisiin tutustuen.

Muistilistaani verotukseen liittyen ("tiukkojen" perusteluiden kera) alla:

- vastikkeet (rahoitusvastikkeesta oltava näyttöä tuloutuksesta tai siihen liittyvästä päätöksestä, ei oletuksia)

- vakuutukset (asuntokohtaiset)

- atk (tietokone, läppäri, puhelin, tulostin, liittymämaksut.... 50% vähennyksiin: merkittäviin pääomatuloihin liittyvä merkittävä tarve. Ei ole missään määrin perusteltua päivittää vuosittain)

- kodinkoneet (asennuksineen tai kilometrikuluineen)

- km kulut/matkaliput (matkan tarkoitus ja kohde: kohdennan yleensä myös joko yleisiin kuluihin esim liittotapahtumat jne ja asuntokohtaisiin, kuten näytöt, sopimusten allekirjoitukset jne)

- sisustus ja stailaus (mm. nyt putkiremontin myötä uudet pyyheliinat, siivousvälineet ja lasta, jotta säilyy motivaatio pitää kph priimakunnossa. Saimpahan samalla päivitettyä paremmat kuvat tulevia ilmoituksia varten)

- liittojen jäsenmaksut ja erilaiset alaan liittyvät koulutukset

- tarvittaessa toimistotarvikkeita (kynät, paperit, tulostinmusteet...)

- säilytys- ja rahoituskulut

- remontointi ja siivous (työkalut, ruuvit, naulat, silikonit, pesuaineet, sienet, rätit, ämpärit, vadit... tää lista voisi olla lähes loputon, mutta ei missään määrin ole vuosittainen kulu läheskään kaikkien härpäkkeiden osalta ja kohdistan aina kulut kohteeseen, jossa käytetty)

- työhuonevähennys (muistaakseni niitä on kolme eri vaihtoehtoa ja olen käyttänyt keskimmäistä)

- olen DIY (tee-se-itse) vuokranantaja, joten palveluja en tähän ole listannut, koska en niitä itse käytä. Vuokravälitys, siivous, ammattikuvaaja, remontointi jne. ovat palveluina sellaisia jotka vuokranantaja saa vähentää.

- olen myös kysynyt verottajan kantaa voiko mm. Aku Ankka tilauksen vähentää (valitettavasti vastauspankki on poistunut käytöstä, joten en voi linkkiä laittaa) ja monasti uskon, että sama pätee useisiin muihin palveluihin. Jos se on vuokralaiselle ekstraa, eikä itselläni vuokranantajana ole siihen mitään oikeutta, voi sen (harkintaa käyttäen ja suosittelen verottajalta varmistamaan) vähentää. Jos kuitenkin itselläni on oikeus ja mahdollisuus käyttää kyseistä tilausta/palvelua vähentää se vähennysoikeuttani tai poistaa sen kokonaan.

On siis paljon vuokranantajan kuluja joita voi vähentää, eikä yllä oleva luetteloni varmastikaan ole tyhjentävä, mutta väittäisin sen olevan yksi kattavimmista. Kovin usein listaukset ovat luokkaa, vastikkeet ja kaikki vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut... Ahaa, hienoa ja hyödyllistä. Kaikki vähennykset edellyttävät luonnollisesti hyvät perusteet ja vieläkin tärkeämpänä kuitit selitteineen. Eli verotukseen ja verottajan ohjeisiin kannattaa tutustua.

Kyllä pidän itsekin vielä exeliä, johon kirjaan kuluja myös tulosseurantaa helpottaakseni, syöväthän menot aina tuottoja, vaikka ne saisikin vähentää verotuksessa. Pitkälti olen kuitenkin exelin sijaan siirtynyt pilveen säilömään kuittini selitteineen ja aina veroilmoitusta tehdessäni syynään ”kirjanpitoni” suurennuslasilla läpi, tarkastaen, että olenko unohtanut jotain ja että kaikista vähennyksistä varmasti löytyy kuitti.

Tänä(kin) vuonna (tai no viime vuonna, koska verovuosi 2017) sain verotuksen onnistumaan mielestäni melko hyvin. Pitkästä aikaa päivittelin työkaluista ne tärkeimmät eli läppärin ja kännykän, työteho kasvoi kummasti. Nykyaika on nopeutta ja nopeus on valttia. Pyrin parantamaan omaa toimintaani, optimoin ja pyrin aina kehittymään, joten kommentteihin saa mieluusti laittaa omia näkymyksiä ja vaikka lisäyksiä listaukseeni, jos jotain tuntuu uupuvan.

Verokettu lähtee talviunille ja palannee verotuksen ääreen viimeistään jälleen ensivuonna. Good day and good night!

Easy money, easy fix or just a tale?

Many seem to be talking about how they are making huge deals by buying low or horrible condition apartments. Investors tend to make "six figures" (or perhaps not that much, but still) by just buying and renovating and selling apartments. Yeah yeah it is called flipping but I hate the word, especially because it is a very "modern word" used in Finland. Flipping is a thing in Finland right now and so is the whole real estate investing. It seems to be for everybody and everyone seems to think that it is easy money or even risk free.

Yes, I have done fixer upper cases myself too. I have merely bought them because I have thought that it has been a good deal, renovated them and then rented them out. It has been quite easy and I have learnt a lot. And the renting part is way easier when the apartment is in top condition. But it does need some effort or if you don't want to do it yourself then you need to invest even more money. One can save money by DIY, but one can quite often save more time by outsourcing.

So I would say that there is no easy money or nowadays I would even say that there are no easy renovations. One can calculate everything and still miss the budget and timeline by miles. One needs to take into consideration the rules and regulations, outsourcing and the end user. There are many factors that can go wrong or sideways.

So, one can add up value by renovating an apartment which is in horrible condition and by doing it right. It can be done by good planning, choosing the right colors, right contractors and by really adding value to the end user (it can be a tenant or a buyer). Bright pink wall or orange kitchen cabinets might not be the right ways to go. Gray, black and white sounds really dull but they are also very safe. More color and imagination can be added with furniture and interior design.

Is real estate investing effortless? No I would not say so... It really depends... If it is a hobby does it count? How do you calculate the time you spend on for example blogs and news about real estate? It really is very hard to say. It is easy to calculate how much time it took to find a new tenant or to finish renovations, but the small things are easy to forget and I would say that on a yearly basis the small things can pile up significantly. My biggest effort is doing the taxes and it takes from 1-2 days of work every year. I do admit that the little things, reading blogs, educating and improving myself and my methods, take way more time and effort.

Do I love what I do? I doubt it, but I like it. I love my family and my friends that is for sure. It is not always how much money you invest and make but how much time you invest and what you earn from it.

Vuokranantaja has left the building...

Teknologian hyödyntäminen osa 2: Some

Tässä tekniikan hyödyntämisen osa 2: miten teknologiaa voi asuntosijoittaja/vuorkanantaja hyödyntää, case some? (Osa ykköseen pääsee tästä.)

Someavaus osuu mielestäni hyvin sesonkiin, tai jäähdyttelevään vuokranantajan sesonkiin. Suurin piikki alkanee jo kääntymään laskusuuntaan. Opiskelijat saivat noin 2kk sitten tietää opiskelupaikoistaan ja tuolloin viimeistään alkoi raivoisa kilpailu asuntojen metsästämisestä. Vuokranantajat metsästivät vuokralaisia ja vuokralaiset vuokranantajaa (tai no asuntoa). Miten some sopii tähän yhtälöön, niin uskoisin, että yhä useammat hankkivat tai ainakin pyrkivät hankkimaan vuokralaisia ja asuntoja omia sosiaalisia piirejä hyödyntäen. Nykyään sen sijaan, että kyselee kaikilta in person tai puhelimitse, että tarvitseeko joku tai jonkun tuttu tai tutun tutun tutun kaiman siskon serkun koira kämppää, niin vuokralaisia ja asuntoja metsästetään somessa, niin Facebook ryhmissä kuin Twitterissäkin. Itse tosin löysin viimeisimmän vuokralaiseni salireissulla.

Mitään sen suurempaa dataa en aiheesta ole tutkinut tai pyrkinyt edes keräämään, mutta perinteisten vuokraovi tai oikotie ilmoittelujen rinnalle on ilmaantunut niin tori.fi kuin vuokra-asuntojen omat kaupunkikohtaiset facebookpalstat. Itse en ole koskaan maksanut vuokrailmoituksistani tai käyttänyt vuokravälittäjää. Tai no kerran välittäjää meinasin käyttää, mutta sekin nyt meni vähän sinne päin ja oli enemmänkin kokeilu. Ymmärrän, että vuokravälittäjää voi käyttää ja sille voi oikeasti antaa arvoa. Itselläni on vielä niin vähän hallinoitavia asuntoja ja vielä vähemmän vuokralaisten metsästyksiä, että suostuisin sen huvin luopumisesta maksamaan. 

Someen hyvät kuvat ja kattavat tiedot niin johan nykii. Moni vuokranantaja luo/kiillottaa somessa itsestään jo hyvävuokranantaja imagoaan, joten se on myös markkinointikeino. Jos kuvaa ja julkaisee instassa (instagram)/snäpissä (snapchat)/ tuubissa (youtube) suosittuja remontti ja lifestyle julkaisuja voi helpolla sattumaltakin saada kiinnostuneita katseita ja yllättäviäkin vuokralaisehdokkaita tai jopa asunnon ostaja- tai myyjäehdokkaita. Samoin toimivat omat kotisivut, blogit tai vuokrakohdesivut, mutta palataan niihin myöhemmissä julkaisuissa.

Somemarkkinointiin riittää aikalailla älypuhelin, sillä saa tarvittaessa nykypäivänä ihan tarpeeksi laadukkaita kuviakin. Kaverit jakavat julkaisuja ja niin vuokranantaja kuin vuokralainenkin voivat saada toisistaan hyvät suositukset jonkun yhteisen tutun kautta. Sosiaalinen media voi myös kertoa vuokralaisesta (miksei myös vuokranantajasta) jotain. Varsinkin jos vuokralainen lähestyy vuokranantajaa somen kautta tulee tämän profiilit ja kuvat katsottua melko automaattisesti. Pelkkään someen ei voi taikka kannata päätöstään nojata, mutta se antaa arvokasta lisäinformaatiota.

Nykypäivän media netin syvissä syövereissä mahdollistaa sen suurkuluttamisen aivan eritavalla kuin ennen. Kaikki eri uutis- ja juorusivustot voivat olla auki vaikkapa samaan aikaan eri ikkunoissaan tai eri välilehdillä. Tietoa on nykyään huomattavasti helpommin saatavilla, joten asuntosijoittamisen muiden kokemuksiin, onnistumisiin ja virheisiin pääsee myös paljon helpommin kiinni. On toki olemassa kaiken maailman maksullisia excel pohjia ja valmennuksia, mutta lähes aivan yhtälailla kaikki on löydettävissä ilmaiseksi. Tätä kannattaa hyödyntää, omien huonojen kokemusten kautta ei välttämättä tarvitse oppirahoja maksaa, vaan voit varautua kömmähdyksiin jo etukäteen jonkun muun kokemuksien kautta. Markkinoihin ja kilpailijoihin voi tutustua niin paljon helpommin ja toisten tyylejä voi jopa kopioida.

Veikkaan, että on useampikin somevaikuttaja, joka puhuu somen hyödyntämisestä pisneksessä puolesta. Miksei siis myös vuokranantaja ja vuokralainen näitä keinoja hyödyntäisi? Sanomalehti-ilmoitukset ovat jo (lähes täysin) historiaa. Miten aika muuttaa perinteisiä vuokraovi.com ja oikotie palveluja niin aika näyttää. Maailma kehittyy ja kaikki jotka haluavat siinä mukana pysyä, buckle up and enjoy the ride.

Kapinen somekettu kuittaa...

Lainan hakemisen jalo taito

On hyvä selvittää asioita etukäteen, kysellä ja vaikka googlettaa hintatasoa (niin kohteiden kuin pankkienkin). Lainalupauskin on hyvä saada etukäteen, jotta sopivanlaisen kohteen löydyttyä olisi mahdollisimman paljon pelimerkkejä valmiina. Tottakai jos tilanne muuttuu paljon, ei lainalupaukseenkaan voi aivan täysin luottaa, joten pankkiinkin kannattaa olla ajoissa yhteydessä, kun kohde löytyy. Tämä pätee niin omistusasunnon kuin sijoitusasunnon hankinnassa.

Mitä enemmän tiedät mitä haet tai millaisella hintahaarukalla olet liikkeellä, aina parempi. Kotiläksyt ja laskelmat on myös hyvä tehdä etukäteen. "Ostan sijoitusasunnon, jonka lainan vuokralainen makselee pois", ei ehkä ihan riitä. Mitä paremmin lukuja ja selvityksiä mm. vuokrattavuudesta ja vuokratasosta on tehnyt sitä paremmin hanke etenee. Hyvä on myös perustella, että miten varautuu nouseviin korkoihin, jollei pelkästään pankille niin myös itselleen. "Myyn kohteen, kyllä se aina menee kaupaksi ja vähän voittoa leivän päälle". Myös silloin kun 100 muuta on samassa tilanteessa ja asuntoja myydään kuin sieniä sateella? Ehkä, ehkä ei, molempiin skenaarioihin kannattaa varautua. 0 korkojen maailmassa emme voi(ne) elää loputtomiin. Koronnousun skeenaarioitakin voi laskimella itselleen avata, että miten se vaikuttaa sijoituksen tuottoon ja kassavirtaan, jääkö jotain vastikkeiden, kulujen ja lainan lyhennysten jälkeenkin vai pitääkö omasta palkasta lainan lyhennyksiä rahoittaa.

1-2% nousu lainojen koroissa ei vielä välttämättä kaada asuntosijoittajan palikoita, mutta kun lähennellään isolla velkavivulla normaalimpia 5% lainakorkoja onkin tilanne jo aika toinen. Kyllä, matkaa moisiin korkoihin vielä on ja jos lainoja on lyhennellyt ei korkojen nousu iske niin kovaa. Jos lainaa on yhä korkojen noustessa kuitenkin 70%-100% velkavivulla, ei asuntosijoittajan tällä hetkellä löytämät 3-5% tuotot enää juurikaan lohduta. Onko kaikilla mahdollisuus surffata isommilla koroilla asuntojen hintojen pudotuksen ohi? En usko, mutta eipä taida tämäkään asia olla uskon asia.

Maksukyvyn avaamisen ja esittämisen lisäksi vakuudet tai oman rahan käyttö on hyvä käydä läpi. Mikäli käytät omistamaasi (toi jonnkun toisen omistamaa) toista asuntoa (tai vaikka osakesalkkua) lisävakuutena olisi siitäkin jo hyvä olla hinta-arviota ja mahdollisesti myös isännöitsijäntodistus, jota hyvin todennäköisesti kuitenkin jossain vaiheessa pyydetään. Asunto-osakkeen käyttäminen lisävakuutena on lähes poikkeuksetta helpompaa kuin kiinteistön, johtuen vertailukelpoisen hintatilastoinnin saatavuudesta. Luonnollisesti sijoitussalkun (tai osakesalkun) käyttäminen ei juurikaan isännöitsijäntodistusta tai lisäselvityksiä vaadi, joku printti lienee hyvä olla jollei osakkeet jo ole lainoittajapankissa. Lainapankin kanssa kuitenkin kannattaa aktiivisesti kysellä vakuusarvoja jne, voivat pankeittain vaihdella paljonkin. Lisävakuuksien käyttäminen myös auttaa sivuuttamaan ns. 85% luototussuhteen. Yhä edelleen voi ostaa 100% lainarahalla, kannattaako se on aina tapauskohtaista ja riskit kannattaa käydä läpi. 

Siitä huolimatta, että muutamat pankit huutelevat asuntosijoittajien rahahanojen menevän kiinni, riittää rahaa yhä edelleen. Pankista ja toimihenkilöstä riippuen voi saada hyvinkin positiivista suhtautumista varsin tavallisen tallaajan sijoitusmuotoon eli asuntosijoittamiseen. Joidenkin (toimihenkilöiden ja myös lainahakijoiden) kohdalla vaaditaan enemmän rautalankaa, jolloin excel ja laskin ovat varsin hyviä kavereita. Tapaamisessa tai jälkeenpäin toimitettavissa liitteissä kannattaa osoittaa, että on oikeasti tehnyt kotiläksyt ja laskelmat ovat huomattavasti kattavammat kuin "Saan vuokraa 500e, maksan vastikkeita 100e/kk, täähän on helppoo rahaa". Suhtautuminen muuttuu kummasti kun avaa kaikki kulut, huomioi korot, verot ja oikeastaan kaikki.

Omalla toiminnallaan ja asenteella saa helposti poltettua siltoja lainansaannin suuntaan. Oma maksukyky kannattaa ja suorastaan täytyy arvioida. Kyllä pankkikin sen arvioi, mutta on asiaa hyvä itsekin ajatella. Mikäli pankin arviolaskelmat eivät miellytä voi ne kuitenkin joutua nielemään tai ainakin harvinaisen hyvin perustellen pystyä sivuuttamaan.

Uutisissa otsikoidaan paljon myös lainanmyönnön hitaudesta, jonka syystä kannattaakin olla ajoissa liikenteessä. Oikea unelma (sijoitus)asunto voi tulla vastaan jo kulman takaa ja jos se menee sivu suun, koska pankkiin/puhelimeen/verkkoon ei saanut aikaa 2-3 päivän sisällä, niin ei siinä syyttelyt ja someraivokaan auta. Pidempiin palveluaikoihin kannattaa varautua ja siitäkin syystä olla ajoissa liikkeellä. Voi hyvinkin olla, että pelkät verkkolainahakemukset eivät riitä parhaan tarjouksen saamiseksi, tietoja voi joutua täydentämään ja mahdollisesti käymään myös paikan päällä. Ajoissa liikkeellä niin voi tarvittaessa sopivan kohteen löydyttyä toimia nopeinkin liikkein. Hyvät yhteydet ja fiksu käyttäytyminen vievät pitkälle, kilpailuttaminenkin voi säästää jopa tuhansia euroja. Kilpailuttaminen ei ole vain hinnasta kiinni vaan myös toimivuudelle ja samalle aaltopituudelle pääsemiselle kannattaa antaa arvoa. Myös erilaiselle sparraamiselle ja ajatusten vaihdoille kannattaa antaa arvoa, jokainen toimihenkilö ajattelee vähän eri tavoin ja nostaa erilaisia asioita esiin. Tämä on varsin arvokasta etenkin ensi(sijoitus)asunnon ostajalle.

Valoja päälle, pankkiin hattu kourassa (ei ehkä enää nykyään puku päällä), laskelmat ja asenne kuntoon. Pienestä nöyryydestäkään ei ole koskaan haittaa. Anna pankin auttaa tekemään parempaa tiliä korkeammalla oman pääoman tuotolla, mutta samoin auta pankkia laskelmissaan. Pankin työtä helpottamalla helpotat myös omaa asemaasi.

Lainakettu kuittaa.

Kun putkiremontti on valmis

Olo oli osittain huojentava, kun putkiremontin hankesuunnitelma lähti käyntiin ja kun lopullinen päätös hyvinkin kattavan putkiremontin toteuttamisesta lyötiin lukkoon. Olin alusta alkaen tietoinen, että putkiremontti tulee vastaan ennemmin kuin myöhemmin, joten remontitkin toteutettiin tämä mielessä. Sen voin sanoa, että jos asunto on muutoin priimaa ja kph on alkuperäinen, niin siinä on pientä ristiriitaa. Kylpyhuone on yksi valttikortti, joten huono-/alkuperäiskuntoinen kph voi olla melkoinen taakka. Nyt asia on korjattu, koko kämppä on priimaa.

Joten putkiremontti ei ole aina vain mörkö, se on myös mahdollisuus. Onhan putkiremontista kuluja, mutta rahalle saa yleensä vastinetta ja näin pääsi tälläkin kertaa käymään. Huonolla tuurilla vuokralainenkin vaihtui aikalailla juuri putkiremontin alkaessa, mutta hyvällä tuurilla ei aiheutunut yhtäkään tyhjää kuukautta, koska uusi vuokralainen pääsi muuttamaan heti vanhan lähdettyä.

Aiemmista kommelluksista ja kokemuksista putkiremontin matkanvarrelta löytyy täältä (suunnittelu), tästä (hyödyt), tuosta (matkan varrelta) ja vielä vaikka tästäkin (asbesti). Nyt homma on kutakuinkin päätöksessä, pieniä viimeistelyjä ja korjauksia vielä. Hinnat olivat tarjousneuvotteluissa 2,5-3 miljoonan euron haarukassa ja siihen alle 3 miljoonaan nyt lopulta lisätöineenkin päädyttiin. Lisätöitä tuli noin 10% ja niistä leijonanosa kului asbestin tuomiin "yllätyksiin" (taisi olla taloudellisessa loppuselvittelyssä noin 130te), joihin toki henkisesti oltiin jo vähän varauduttikin. 

Lisätyöt lienevät ennemminkin sääntö kuin poikkeus, aina tulee jotain mitä ei ole suunnittelussa osata huomioida ja aina tulee vielä jotain pieniä lisätilauksia. Nyt on kuitenkin täysin uusi kph, huoneistokohtaiset vesimittarit, taloyhtiölaajakaista, uusi piha-asfaltti, uudet autosähkötolpat, uusi pihavalaistus ja vaikka ja mitä. Suurin vaikutus asumiseen tulee uudesta kylppäristä ja yleensä putkiremontti vaikuttaa vastikkeisiinkin laskevasti ja jo nyt vastikkeita alennettiin noin 10%. Toki tuo lysti tuli nyt oman 50m² kaksioni osalta maksamaan noin 35te, eli ei se ihan ilmaistakaan ole.

Nyt se on vihdoin ohi. Kyseisessä taloyhtiössä on tehtyinä julkisivu- ja parvekeremontti ja nyt myös putkiremontti, joten elinikää suuremmitta remonteitta pitäisi olla omaa ostoajankohtaa huomattavasti enemmän. Oma kokemuspohja karttui samalla rutkasti ja osallistuinkin parhaani mukaan lähes jokaiseen putkiremonttiin liittyvään kokoukseen. Suosittelen, remontin aikana kyseleminen ja kyseenalaistaminen kannattaa, tyhmiä kysymyksiäkin varmasti on ja aivan varmasti niitä itsekin lauoin. Urakkasopimukseen ja suunnitteluun kannattaa panostaa ja myös juridiikkaan tutustua vähän etukäteen. 

Lienee helppoa sanoa näin jälkikäteen, että loppulaskunkin jälkeen urakasta jäi positiivinen fiilis. Putkiremppakohde ei ehkä sijoituksena ole se helpoin ja putkiremontinkin hintaan vaikuttavat niin monet tekijät, liian ylös sen hintaa lienee hankala arvioida.

Putkiremppakettu kuittaa.

Teknologian hyödyntäminen osa 1: älypuhelin

Avataampas jälleen yksi pohdinnan aihe ja jatketaan aiheesta niin kauan kuin ideoita riittää.  Tässä aihepiirin avaus, eli osa 1: miten teknologiaa voi asuntosijoittaja/vuorkanantaja hyödyntää, case 1 älypuhelin.

Älypuhelin vie pitkälle ja toimii nykypäivänä aikalailla kirjaimellisena kämmentietokoneena. Kännykällä hoituu vuokrauksessa oikeastaan kaikki aina ilmoitusten kuvista vuokralaisten haastatteluihin, sopimuksen luonnosteluun ja vuokran maksujen seurantaan. Ihan kaikkea ei välttämättä ole mieluisinta tihrustaa pieneltä näytöltä, mutta hommat hoituvat kuitenkin vaikka pelkällä älypuhelimella.

Sanoisin siis, että älypuhelin on vuokranantajan työkalu nro 1 ja sen tehokas hyödyntäminen on vuokranantajan tekniikan taitamisen ominaisuus nro 1. Älypuhelimen kanssa voi säästää huomattavissa määrin aikaa ja vaivaa.  Se kulkee myös kätevästi melko automaattisesti mukana kaikkialle eikä juurikaan selkää rasita, niskaa ehkä.

Älypuhelin on helppo lähestyttävä ja siihen on pikkuhiljaa omaksuttavissa enemmän ja enemmän toimintoja, jollei halua haukata liian isoa palaa kerralla. Esimerkiksi iphone tulee pitkälti nykyään ilman käyttöohjeita ja siihen on syynsä, siitä on tehty niin helposti lähestyttävä kuin vain mahdollista. Käyttökokemuksen onnistuminen mahdollistetaan niin tehokäyttäjälle kuin aloittelevammalle amatöörille. Joten uuden tekniikan käyttöönoton kynnys ei ole muuta kuin tekosyy.

Omassa käytössäni vuokranantajana puhelimen tärkeimmät ominaisuudet:

1. netti
2. viestintävälineet aina tekstiviesteistä watsappiin jne.
3. sähköposti
4. soittaminen
5. äpit (apps): mobiilipankki (vuokraseuranta), Onenote (muistiinpanot), Google Drive (kirjanpito), laskin
[6. erilaiset äpit lisätoimintoihin (Airbnb, tori, magicplan, houzz, oikotie, SeekingAlpha, office, Igglo Rent, jotain varmasti uupuu ja uusiakin tuttavuuksia saa ehdottaa)]

En siis itsekään käytä puhelinta kaikkeen ja mm. vasarasta se ei vieläkään käy (armeijatason kestävyystesteistä huolimatta), joten DIY vuokranantaja turvautuu yhä myös työkalupakkiin. Toki on myös ns. hardcore puhelimia tehokäyttäjille, ohessa linkki mm. Caterpillarin lämpökameralla varusteltuun älypuhelinmonsteriin. On siis asioita mitä edelleen haluan hoitaa mm. läppärillä/kotikoneella, tulostan sopimukset tulostimella, hoidan esittelyt in person, varmuuskopioin kirjanpidon ulkoiselle kovalevylle jne. Eikä kännykältä tihrustaminen aina ole se mukavin tapa hoitaa asioita, mutta se kieltämättä taipuu moneen temppuun ja toimenpiteeseen.

Puhelin kouraan ja vuokralaisia tai uusia asuntosijoituksia metsästämään.

Linkki osaan kaksi tästä.

Tekniikkakettu kuittaa.

  

Ensi(sijoitus)asunto

On jo selvää, että pilviä asuntojen ylle tuntuu kertyvän yhä enemmän ja enemmän. Asuntosijoittaminen voi olla koko kansan huvia ja harrastus, mutta riskejä se ei poista, vaan ehkä jopa ennemminkin lisää. Kaikki haluavat aina lisää rahaa ja päästä kultajunaan mukaan, mutta mikäli viimeisimmät junaan pyrkivät hyppäävät mukaan aallon harjalla eivätkä ole tehneet kotiläksyjään tarpeeksi perusteellisesti... No aika näyttää. En nyt muutenkaan ehkä kuvailisi asuntosijoittamista harrastukseksi taikka huviksi. Toki itse siitä nautin ja se on vain sivuhommaa, mutta asuntojen kanssa "pelatessa" taikka "leikkiessä" puhutaan yleensä satojen tuhansien omaisuuseristä. Toki omaa rahaa voi olla huomattavasti vähemmän leikissä kiinni, mutta ei se lainarahakaan ihan leikkirahaa tai olematon vastuu ole jos huonosti käy.

Erityisesti asuntosijoittajien vastuuttomuuksia ja uudiskohteiden lyhennysvapaiden hyväksikäyttämistä kritisoidaan. Niin kauan kuin laskin ja laskupää toimivat niin luultavasti sijoittajat pääsevät tekemään rahaa myymällä eteenpäin valmistumattomia kohteita (siirtosopimuksia), jotka "ostivat" (varasivat) jo ennen kuin kuokka tai lapio osui maahan. Kun näitä ostellaan lähes 100% rahoituksella voivat riskit vielä jokin päivä realisoitua pahastikin, jos kohde ei myykään kuten piti ja jää käsiin vailla suunnitelmaa.

Enemmän ehkä uutuutena ensiasunnon ostajat ovat harkitsemassa sijoitusasunnon hankintaa. ASP hyödyt saatetaan heittää nurkkaan ja kultaisella sijoitusasuntokohteella lähdetään tavoittelemaan kuuta taivaalta. Ensi(sijoitus)asunnnon ostajaa eivät myöskään luototussuhderajoitteet paljon paina. Miten tulkitaan, jos ostat toviksi omaan käyttöön ensiasunnon (rahoitusmaksimi 95%) ja ajatteletkin asiaa jo lähes heti kuin sijoitusasuntoa ja laitatkin 1-2 vuoden päästä asunnon vuokralle. Laina on jo nostettu ja myöhemmin valtio myös repii (mahdolliset) ASP edut pois, koska ehdot eivät täyty enää. Tämän yleistyessä voidaan olla helisemässä ja useammat nuoret ensiasunnonostajat voivat astua harhaan. ASP on oikeasti jollei tonnien niin vähintään saturaisten arvoinen.

Voi olla, että kun korot jokin päivä lähtevät nousuun, niin asunnoista saatavat noin 3-5% vuokratuotot eivät valtaosaa enää kiinnostakaan. Niistä voidaan suorastaan pyrkiä pääsemään eroon, varsinkin jos korot ovat nousseet 3-5% tasolle. Tililtä saatavat 3-5% tuotot ovat huomattavasti vaivattomampia, kuin vuokratulot. Ja tilitalletuksiin ei yleensä ole edes pääomavaateita, asunnot yleensä vaativat aika suuriakin pääomia (ja yleensä velkarahaa). Toisaalta tullaan myös seuraavan ongelman piiriin, että "ainahan asunnon voi myydä ja pääsee vähintään omilleen" ja "yleensä" asunnon arvo voi jopa 1,5-2 kertaistua. Kun asunnoilla ei enää tieaa niin kuka niitä enää kalliilla haluaa ostaa? Ja jos kaikki haluavat myydä samaan aikaan niin luultavasti kysynnän ja tarjonnan laki alkaa jylläämään asuntosijoittajaa vastaan, varsinkin jos olet myymässä (ei niinkään ostajaa, joka pääsee alennusmyynteihin).

Onhan se ensiasuntokin omalla tavallaan sijoitus (vaikka kuinka moni "asiantuntija" tms. haluaakin vääntää, että ei ole). Ja jollei sitä nyt sijoituksena ajateltaisikaan niin tarvitsee päätöksiä tehdä kohtalaisen kylmäpäisesti, koska ollaan suurten asioiden äärellä, vaikka asumisessa ja asuntokaupoilla on mukana aina myös tunteet ja unelmat. Se että kuitenkin heittää ASP edut romukoppaan ja lähtee heti revittelemään ostamalla suoraan sijoitusasunnon niin (huom) voidaan mennä pahastikin metsään. ASP edut ovat oikeasti ihan rahanarvoisia etuja.

Ostinhan muinoin omankin ensiasuntoni sijoitusmielessä ja se onkin (toki puolueellinen olen) todellinen rahakone. Kiinteistö voi olla asuntosijoittajan todellinen rahantekokone, tähän aiheeseen palaan vielä myöhemmin tulevaisuudessa. Voisin jopa väittää, että ensiasuntoni on parempi rahantekokone kuin ensisijoitusasuntoni. Ei ensisijoitusasuntoni osto mennyt mitenkään pieleen ja olen saanut siitä hyvää ja vakaata vuokratuottoa jo useamman vuoden, mutta olisi (perus jälkiviisaana) läksyt ja laskelmat voinut tehdä huolellisemminkin. Miksi se ei ollut paras mahdollinen diili niin klikkaamalla linkkejä pääset syvällisemmin asunnon eri vaiheisiin #ensisijoitusasunto ja sen hankinta, #putkiremontti ja #putkiremonttiseurantaa.

Mihin suuntaan näiden omistus- ja vuokra-asuntojen trendien kanssa mennään, vain aika näyttää. Huutelivatpa asiantuntijat miten paljon varoituksia tai maalailisivat kilpaa kultaisia sateenkaaria. Laskin nöyrästi kouraan ja mietintämyssy päähän oli omalla kohdalla kyse sitten sijoitusasunnosta taikka omistusasunnosta.

Vuokranantajakettu kuittaa.

Once upon a time... The beginning... The (xx) intro...

Once upon a time there was a 22 year old young man who had been living with his parents all his life. Few last years he had spent his time at his parents mostly sleeping because most of his time he spent at school or at work. He was not cheap but he did not really buy anything unnecessary or... well... anything.

Days packed with work or school or both and a little more work. He gathered quite a nice nest egg. Next step for him was to buy his own house, yes a house. He did look different options almost about a year or two but why to bother buying an apartment when with almost the same price one could buy a house.

He did come across a couple of options but found a wonderful small house almost at the city center (at a location where he had gone for school and spent a lot of time when he was younger) and the price was great. He negotiated the loan with the bank and had no trouble to get a loan thanks to his savings and working history. Everything was well set and he made an offer and a second one (it was sort of an auction). He got the house.

There was a lot to do (there was a reason why it was so well priced). The whole main floor went through a thorough renovation: fixing up the floors, new wallpapers and paint, new listings, new doors, new cabinets. Only the kitchen and bathroom stayed the same as they were. Those had been renovated some years ago and had decent appliances and they were in good condition, even though the green color (in the kitchen) was not the best.

The renovations lasted for about 3 months because he had a permanent job and the fixing ups had to be done quite late after work. And there were quite a lot to do (the house looked a bit like a cabin from the inside). It was not uncommon to end the renovation at 11pm. A special thank you goes to his father for showing the ropes and being there every single day with him.

Learning had always been quite easy for the young man and for the renovations he had the hunger to learn more and he has done a lot more since. After renovating the house he slept his first night on a sofa. That was pretty much the only furniture at that time. Everything else came afterwards.

At the age of 23 he bought his first apartment, renovated it and rented it out. A year later he bought another one, renovated it and rented it too. Every single renovation, every single purchase has taught him a lot. He still has his first house, he still renovates and nurtures it (if one can say so about a house). And one day his first house will be the home for his parents, he wants to give something back.

Years have passed and I am who I am thanks to my family, friends and the people around me. I have learnt a lot and there is still a lot to learn and I hope I will. And now a house and three apartments later the hands of time still keeps moving on. 

Vuokranantaja has many more doors to open and to renovate.

And of course the link to the one and only legendary The XX - Intro

Onko solu/kimppa-asuminen hyytynyt?

Hyytynyt, ehkä, mutta hyvin pelaa edelleen näin kesäsesonkina. Vyörytystaktiikka tuli jälleen kokeiltua, tarkoituksena oli lähinnä markkinan kokeilu, koska lopulta kämppä meni tutuille (tai ennemminkin puolitutuille). Hommat oli käytännössä sovittu jo kun opiskelupaikat ilmoitettiin. Viimeistelyt tehtiin kuukauden kuluessa ja samassa ajassa ehdin saamaan useita yhteydenottoja vyörytyksen kohteena olevasta kolmiostani. 

Kohteena oli siis kolmio, joka pohjaltaan sopii mitä mainioimmin kimppakämpäksi. Moni vuokranantaja on kritisoinut tukimuutosten aiheuttamaa negatiivista vaikutusta kimppa-asumiseen. Nyt tuli omakohtaisesti testattua, että ainakin näin sesonkina "tuotteeni" (ennemminkin kohteeni) on kysyttyä priimaa ja yhteydenottoja tuli useita. Yksittäistä huonetta ei tainnut juuri kukaan kysellä, mutta niin kaveriparit kuin pariskunnatkin olivat asunnosta kiinnostuneita.

Suurena vaikuttimena lienee, että kyseessä on yliopistokaupunki, johon alkusyksyisin ilmaantuu paljon uusia opiskelijoita useilta eri ulkopaikkakunnilta. Kesäsesonkina kysyntää siis piisaa, muutoin voikin olla vähän kylmempää kyytiä kysynnän osalta, mutta kyllä siitäkin ajan kanssa pääsee kärryille. 

Ehdin "vyöryttämään" kohdettani vain ensiaskeleita torin ja Facebook ilmoittelun kautta. Pyrin aina vastailemaan kohteistani kiinnostuneiden tiedusteluihin, näin tein myös tällä kertaa. Myönnän käyttäväni "kerro itsestäsi lisää" ensisijaisena suodattimena: vastaukset tyyliin "Moi, olen Pekka, tarviin kämpän" eivät valitettavasti usein pääse jatkoon. 

No homma kuitenkin tuntuu toimivan ja etenen luottavaisin mielin myös kohti tulevaa. Ymmärrän, että usein haetaan omaa (siis ei kimppakämppää) ja juurikin yksiötä, mutta asuntosijoittajana ei juurikaan tässä markkinassa tuotoilla pääse mässäilemään yksiöitä haalimalla. Aina löytyy kaveruksia, jotka voivat muuttaa yhdessä uudelle paikkakunnalle (been there done that) tai pariskuntia, joka tarvitsee vähän enemmän tilaa. On se myös vuokralaisen keino säästää, yksiöiden neliöhinnat/-vuokrat ovat lähes poikkeuksetta korkeakoulukaupungeissa sietämättömillä tasoilla.

Kesäkuumalla kärventynyt kettu kuittaa.

Voiko sähköyhtiötä vaihtaa? Ihan vaan koska sähköyhtiö (siirto) "hoitaa"

Tuli tuossa yhdessä kohteessani vastaan, että sähkömittari pitäisi vaihtaa. Olin itsekin vaihdon yhteydessä paikalla ja asian piti olla sillä selvä. Sähköt olivat poissa vain muutaman tovin ja vaihto sujui sutjakkaasti. Kaikki vaikutti olevan hyvin, kunnes tuli seuraava lasku ja aloin selaamaan kulutustietoja energiaonlinesta. Kulutustiedot samat huhtikuulta kuin tammikuulta, jokin ei vaan natsannut. Laskussa oli myös väärä (vanha) mittarin numero. 

Lähdin asiaa verkkoyhtiön kanssa sitten selvittelemään ja ensimmäinen vastaus yllätti: "Ei meillä tiedoissamme näy kyllä, että mittaria olisi vaihdettu, saisiko lisätietoja?" Siitä sitten kuva uudesta mittarista ja kyssäriä, että missä mennään pieleen... En nyt usko, että olisi kovinkaan suurta bisnestä käydä pöllimässä hyväuskoisten sähkönkuluttajien vanhoja sähkömittareita, vaikka lienee niilläkin jokin arvo. Tiesin myös, että mittarin vaihto oli sovittu siirtoyhtiön asiakaspalvelun kanssa vaikka vaihdon taisikin aliurakoitsija tehdä. 

No lisätietojen omakohtaisesti tekemieni selvittelyjen kera saatiin asiat päivitettyä kohdalleen, kunnes huhtikuuta laskutettiin uudestaan: uusilla ja "oikeilla" tiedoilla. Muuten ihan hyvä, mutta millä helevetillä maksan vanhan vääristyneen laskun ja sitten vielä uuden laskun uusilla, vaikkakin oikeilla tiedoilla, ilman että mistään hyvityksestä on mitään mainintaa.

Ei oo turhaa olla tarkka, asioita kannattaa tsekata ja tuplatsekata, jotta säästyy isommilta yllätyksiltä. Leffaliput (kas niin perinteikkäät) hyvityksenä jokseenkaan nyt ei tunnu riittävän, katsotaan mitä tästä sopasta vielä saadaan aikaan. Jos nyt saisivat laskutukset ja mittaritiedot kuntoon.

Energia-ala ja energiayhtiöt muutoinkin vähän väliä eksyvät otsikoihin, harvemmin positiivisessa mielessä. Toki omalla kohdallani oli kyseessä suhteellisen pieni moka, joka jäi vähäiseksi koska tartuin asiaan ajoissa. Asia myös korjattiin ja selvitettiin lopulta ja tulihan siitä saatua myös pieni hyvitys leffalippujen muodossa.

Ajatus kuitenkin sähkön omavaraisuudesta, ja siteiden katkomisesta sähköyhtiöiden suuntaan kokonaan, jäi kuitenkin itämään. Vielä ei taida sellaista energiantuotantomuotoa löytyä, jolla Suomessa voisi lyöttäytyä täysin omavaraiseksi. Puulla lämpiää talvisin ja kesäisin energiaa auringosta? Ehkä vielä jonakin päivänä... Olen energiapihi, tsekkaan laskuni enkä kuluta liikoja, mielestäni sillä säästää sekä rahaa, että luontoa. Aikaa en ehkä toimillani säästä, mutta energiankulutuksen vähentäminen on hauska peli.

Sähkökettu kuittaa.

Hyvä vuokralainen hankkii uuden vuokralaisen hyvälle vuokranantajalle

Otsikkokin kertoo jo paljon. Se on myös täysi fakta. Yleensä vuokralainen hankkii hyvän tutun vielä hyvin mielellään ja ilmaiseksi uudeksi vuokralaiseksi. Kaikki voittavat. Vuokralainen on jo voittanut maagisessa vuokrasuhteessa, vuokranantaja saa helpolla hyvän ja hyvät suosittelut saavan vuokralaisen ja uusi vuokralainen saa kämpän ja hyvän vuokranantajan. En väitä etteikö vuokralaisen taustoja kannattaisi kuitenkaan selvittää taikka jättää luottotiedot tarkistamatta. Lähinnä viittaan siihen, että vuokranantajan ei tarvitse välttämättä liikauttaa juuri evääkään. Perustarkistukset vuokranantajan tulee tehdä ja vanha vuokralainen on voinut hoitaa muut, kuten näytöt ja perehdyttämisen sun muut.

Toki niin vuokranantajalle kuin uudelle vuokralaiselle on kiva myös nähdä ja se hoituu helpolla sopimusten allekirjoittamistapaamisella. Eli kyllä sieltä sohvan pohjalta välillä voi joutua poistumaan. Vuokralaiskandidaattia kannattaa haastatella myös etukäteen, vähintään puhelimitse, mutta muutoin loput perehdytykset ja askelmerkit vuokrasuhteelle voi antaa sopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Kodin hoito/huolto-oppaasta ja sen esittelystä harvemmin kukaan pahastuu ja yleensä hyvät vuokralaisetkin pitävät enemmän kuin mielellään omasta kodistaan huolta.

Hyvä vuokralainen ei ole eikä saa olla itsestäänselvyys, mutta parhaimmillaan hyvä vuokralainen voi olla täysi kymppi, suorastaan maaginen. Ei ole myöskään automaattisesti hyviä vuokranantajia, itse pyrin olemaan maaginen, en häiritse ylimmääräisiä, olen tavoitettavissa ja autan parhaani mukaan ja mahdollisimman hyvällä aikataululla. On sitä tullut ostettua ja roudattua uusi liesi pyynnöstä ja pesukonetta ja vaikka ja mitä.

Kuuma kesäsesonki on kulta-aikaa vuokranantajille, mutta kyllä hyvän vuokralaisenkin kelpaa.

Hikinen kesäkettu kuittaa.

Vuokralaisen valinnan prosessiportaat

Jos vuokrailmoittelut tekee vyöryttäen, samalla voi onnistua myös vyöryttämään/porrastamaan saamiaan yhteydenottoja. Itselleni tuli sopivasti vuokranantajan kuumimpaan kesäsesonkiin vuokrattavaksi kimppakämppäkolmio (tai hyvin sellaiseksi soveltuva kolmio). Mikäli lyöt ilmoituksesi jokaikiseen tietämääsi tuuttiin samaan aikaan, voin melkein taata, että jos ilmoituksessasi on kaikki perustiedot ja riittävästi kuvia, niin hukut yhteydenottoihin. Eli ilmoittaminenkin on hyvä tehdä portaittain, tällöin yhteydenottoihin on paljon miellyttävämpi vastailla.

Lisään yleensä vuokra-asuntoilmoitukseeni teaserin: "Kiinnostuneet, ottakaa yhteyttä ja kertokaa itsestänne lisää". Välillä tekee mieli laittaa pikkaisen tarkemmat ohjeet, sillä "olemme pari opiskelijanuorta, jotka tarvitsevat kämppää" tai "Moi, oon Pekka kauppiksessa, tarviin kämppää" tms... Neeeext. Toisaalta kyseisellä keinolla voi saada poimittua kultakimpaleet heti kättelyssä.

Vuokralaisen kannalta asiaa kannattaa ajatella kuin työhaastattelua. Miten saat esitettyä itsesi mahdollisimman hyvässä valossa, kerrot itsestäsi tarpeeksi, mutta et välttämättä liikaa, samalla myös erotut eduksesi. Kultaisena ohjeena antaisin vuokralaisille:

Kerro

1. Nimi ja ikä

2. Mistä tulet

3. Mitä olet tehnyt ja teet (koulu ja/tai opiskelu)

4. Mikset kertoisi tulonlähdettäsi ja jopa tulotasoasi (palkkakuitit vaikka liitteeksi)

5. Millainen asunnontarpeesi on (mistä mihin?)

6. Mikä asunnossa viehättää ja toisaalta jos on kysymyksiä, niin kysy

Vuokra-asunnon hakeminen ei ole ruudinkeksimistä, mutta valoja päälle. Sama pätee myös vuokralaisten hakemisessa, välillä varmasti tulee huteja vaikka koittaisi olla miten tarkka tahansa. Sijoittamisessa on riskinsä Deal with it.

Mutta tosiaan valintaportaina vuokranantajana etenen seuraavanlaisesti:

1. karsin yhteydenotot juuri lisätietojen kattavuuden osalta (toki välillä kyselen lisätietoja lisää)

2. valitsen jatkoon pääsevät ja olen yhteydessä näihin puhelimitse tai sähköpostitse

3. neuvottelen näytöistä

4. käytän näytöillä noin 2-4 hlö/paria/porukkaa kerralla

5. Luottotietojen tarkastus

6. 2. näyttö ja samalla mahdollisesti sopparin tekeminen ja askelmerkkien sopiminen uuden vuokralaisen kanssa (koska vakuus ja missä muodossa, miten avaimet, miten helpoimmiten ottaa yhteyttä, yleensä annan myös kodin huolto-opastyylisen infon tms)

7. jalat pöydälle, kädet ristiin niskan taa ja hymyä huuleen, homma on toivottavasti siinä useammaksi vuodeksi hoidettuna.

Toki pyrin koko vuokrasuhteen ajan pitämään kynnyksen vuokralaisen yhteydenottamiseen (molempiin suuntiin, varsinkin vuokralaisen kynnyksen ottaa yhteyttä minuun) pienenä ja pyrin aina parhaani mukaan opastamaan tai välittämään tietoa. Pidän aktiivisesti huolta omaisuudestani, käyn yhtiökokouksissa, otan osaa hallitustyöskentelyyn jos koen että panostani tarvitaan tai siitä olisi iloa. Pidän huolta myös vuokralaisistani ja ilmoitan mahdollisesti näihin vaikuttavista asioista, joita on välillä yhtiökokouksissa esillä. Välillä myös kyselen kuulumisia sekä kyselen, että olisiko yhtiön asialistoille vietäviä asioita.

Kesäsesonkina kesälaitumilla on kivaa. Kesäkettu kuittaa ja lähtee rannalle...

Vuokrailmoitusten vyörytys

Sesonki käy kuumimmillaan. Tänä vuonna 28.6 opiskelijat saivat viimeistään tietää opiskelupaikoistaan ja tuolloin alkaa yleensä myös asuntojen metsästys. Toki osa on jo liikkeellä ajoissa, mutta suurin rysäys alkaa tuon ns. eräpäivän jälkeen, kuten tänäkin vuonna.

Vuokrailmoituksen tai vuokralaisen hankinnan voi tehdä useammalla tapaa. Sen voi ulkoistaa vuokravälittäjälle, jotka yleensä ottavat noin 1kk vuokran vaivastaan. Sesonkina heillä on myös kiire, joten en tiedä heidän laadustaan. Yksi massanäyttö ja eka "hyvä" kandidaatti sisään, ei se välttämättä tarkoita ongelmia, mutta ei se välttämättä myöskään tarkoita, että lopputulos on paras mahdollinen. En kritisoi, mutta olen aina itse onnistunut (tähän mennessä) vuokraamaan asuntoni hyvällä aikataululla ja laadukkaasti.

Aina voi myös käyttää luultavasti yhä suosituinta alustaa, eli vuokraovea (jossa ilmoittaminen maksaa). Tai sitten voi täsmäiskulla heittää ilmoituksen jokaiseen keksimäänsä kanavaan ja alkaa seulomaan ehdokkaita. 

Oma mieluisin taktiikkani on ns. vyörytystaktiikka, jossa yleensä aloitan lyömällä ilmoituksen tori.fi palveluun samana aamuna kuin opiskelijat viimeistään saavat paikoistaan tietää. Tästä 1-2 päivän välein päivitän/jaan ilmoituksen seuraavalla alustalla, jolloin se aina nousee tuoreimpiin "kärki-ilmoituksiin" ja tavoittaa mitä luultavimmin suuremman yleisön. Yleensä järjestykseni on seuraavanlainen:

1) tori.fi

2) Facebookin paikalliset vuokraussivut

3) Facebookissa jakaminen

4) oikotie

Voi olla, että jo ensimmäinen vaihe toimii niin hyvin ettei muita vaiheita tarvita, mutta ainakin markkinan kokeilumielessä olen todennut järjestyksen toimivaksi. Pienillä siirtymien viiveillä säästän myös omia hermojani, ettei nyt kaikista ovista ja ikkunoista tule tiedusteluja samaan aikaan/samana päivänä. Seulon palveluista tarpeen vaatiessa myös halutaan vuokrata ilmoituksia ja olen vuokralaisiin suoraan yhteydessä ja aktiivisesti kyselen asunnontarpeita tuttavapiireistä ja Facebook jakaminen toimii mainiona apuna siinäkin. On sitä kertaalleen tullut löydettyä vuokralainen salireissullakin.

Kesäsesonki on vuokranantajan parasta aikaa. Aikalailla kuka tahansa tavallinen tallaaja saa vuokrattua sesonkina asuntonsa kuin asuntonsa (ei aivan yleistettävissä) hyvään ja muuta ajankohtaa parempaan hintaan ja hyvälle vuokralaiselle. Toki ilmoitusten kannattaa sesongista huolimatta olla laadukkaita eikä ylilyönteihin ja laittomuuksiin kannata ryhtyä. Kaikkea sitä välillä näkee. Vuokranantajan ja vuokralaisten kannattaa molempien olla tarkkana, ilmaisia lounaita ei ole.

Nyt kone kiinni ja karkkikauppaan. Kesäkettu kuittaa.

Word Up!

Kannattaa käydä yhtiökokouksissa, kannattaa käyttää ääntään, suosittelen kuitenkin pitämään meteliä lähinnä vain jos on oikeasti painavaa ja asiallista sanottavaa. Aina joukkoihin mahtuu niitä, jotka nillittävät kaikesta, ovat asuneet koko ikänsä omakotitalossa tai eivät muuten vain sopeudu taloyhtiön elämään. Taloyhtiön papereihin kannattaa oikeasti tutustua ja niistä voi oikeasti kysellä. Kävin tämän kevään viimeisessä yhtiökokouksessa juhannusviikolla keskiviikkona, outo ajankohta, mutta osallistujia oli kuitenkin ennätysmäärä. Yhtiössä tajuttiin myös viimein, että rästiintyneitä vastikkeita ei voi olla ratkomatta, varsinkaan jos pelkkä haltuunotto ei selvästikkään riitä.

Kokous voi olla kahvittelukakkuineen ohi noin tunnissa tai sitten kokous voi olla 3 tunnin maratooni. Kannattaa pysyä aiheessa, eikä kannata antaa keskustelun rönsyillä liikaa perinteisiin kukkavarkaisiin taikka kissanpissittäjiin. Luonnollisesti puheenjohtajan vastuulla on johtaa keskusteluja ja kokousta, mutta myös osallistujilla on oma vastuu. Painavista asioista toimitetaan yleensä painava nivaska yhtiökokouskutsun liitteenä. Omaa ymmärrystä ei voi mennä täydentämään pelkästään yhtiökokoukseen, jossa olettamuksena olisi käydä asiat juurta jaksain, rautalankaa vääntäen ja polttaen. Kysyä saa ja kannattaa, mutta niin voi tehdä jo etukäteen.

En ole aina se hiljaisin osapuoli yhtiökokouksissa, vaikka en aina ääntäni kuuluviin haluakaan tai kokouksissa huvikseni huutele takanurkasta. Uskallan kysyä kun tilanteet sitä vaatii ja jos jokin asia ei mielestäni täsmää. Voin myöntää olevani väärässä ja kykenen ottamaan vastaan kritiikkiä. En halua olla tyhmä, mutta vielä tyhmempää olisi pitää suunsa kiinni jos on kysyttävää (en nyt aina ehkä ihan 1+1 laskutoimitustason kysymyksiä esitä).

Olen ollut kokouksessa, jossa puheenjohtaja on yrittänyt jyrätä valtakirjalla kokouksessa mukana olevaa. Olen samaisessa kokouksessa päässyt myös hallitukseen, puheenjohtajan tiukasta vastustelusta huolimatta. Ei puheenjohtaja ole mikään Jumala, taisi jäädä itse jyrän alle, kun halusi äänestää, että päästetäänkö minua hallitukseen. Olen toki jäänyt itsekin jyrän alle erään (minulle) uuden kohteen ensimmäisessä yhtiökokouksessa, jossa kyseenalaistin, että miksi parvekkeettomat asunnot kustantavat parvekelasitukset muille.

A) olin ehkä hivenen myöhässä, koska asiaa oli jo käsitelty aiemmin ja kyseessä oli viimeinen kokous aiheesta ja kaikki taustatyöt oli jo tehty.

B) en herättynyt varmastikkaan yhtään lisää luottamusta esittämällä, että tehdään samalla yksiöihin vaikka uudet ranskalaiset parvekkeet.

C) edustin vähemmistöä, joilla oli pienimmät osakkeet yhtiössä. Sain aikaan vastakaikua ja pientä myhäilyä, mutta asian ratkaisuun se ei vaikuttanut.

D) myönnän jääneeni myös isännöitsijälle ja PJlle altavastaajaksi, sillä he olivat hyvin tilanteen tasalla ja kuittasivat kyseenalaistukseni.

Myös hallituksen vastuuvapautusta voi kyseenalaistaa, jokseenkin suosittelen tutustumaan ensin säännöksiin, vastuisiin ja As Oy lakiin. Ei heti tarvitse olla menossa raastupaan, mutta sillä saa hallituksesta tiristettyä vähän enemmän ääntä ja perusteluita. Ei hallitustyö ole mitään vastuutonta eläkeläisten aivot narikkaan hommaa... Helppoa se on, kun on kiinnostunut omaisuuden ylläpidosta ja vähän tykkää puuhastella. Ei sen kovinkaan paljoa tarvitse aikaa viedä. Osaamattomalle tai enemmän tai vähemmän välinpitämättömälle nyt näin muuten vaan harrastuksena hallitustyötä en suosittele. 

Loppuyhteenvetona: yhtiökokouksissa kannattaa käydä, kysyä saa ja kannattaa (mutta vähän taustatöitä voisi tehdä etukäteen) eikä hallitustyötäkään kannata pelätä. Jos haluaa pitää huolta omaisuudestaan tai omasta osaamisesta kokee olevan hyötyä ja on halua vaikuttaa vähän enemmän niin mukaan vaan. Eivätkä kokemus ja ikä aina laskelmoi sitä hyötyä taloyhtiölle, myös nuorten kannattaa osallistua ja sitä oikeaa ja arvokasta osaamista ja kokemusta kannattaa vanhempien yhtiön edustajien välittääkin eteenpäin.

Hallitus(kesä)kettu kuittaa.