Vivutus vai velkamahdollisuus

Usein kuullaan puhuttavan termillä velkataakka, mutta viimeisinä vuosina velkaa on hyödynnetty sijoitusmahdollisuutena varsin paljon. On totta että velkavivulla sijoittamisessa on riskinsä ja ne onkin hyvä tiedostaa. Varsinkin asuntosijoittamisen maailmassa velkaa hyödynnetään ja usein sitä on ”pakko” hyödyntää. Toisaalta velkavipu mahdollistaa ihan poskettomat oman pääoman (OPO) tuottoluvut. 100% velkavipun hyödyntäminenhän mahdollistaa äärettömät tuotot?

Olen aiemmin kirjoittanut blogissani velkamahdollisuuksista ja uhista mm. TÄÄLLÄ (velka = vihollinen) ja TÄÄLLÄ (velkavipu ja vakuudet) ja lainan jonkinlaisesta ylivoimaisuudesta (TÄÄLLÄ). Kuten sanottua niin velkavivulla sijoittaja buustaa tuottojaan. Ja parhaimmillaan luo oman pääomantuottoprosentit äärettömiksi. 

Hyvä puoli on että suomalaiset ovat varsin tunnollista kansaa. Lainat ja laskut maksetaan tunnollisesti pois, jopa reilusti ennen eräpäivää. Pitkään eli ja elää yhä, että velka on pahasta, omillaan on tultava toimeen. Ja yhä maksellaan lainoja ylimmääräistä nopeammin pois vaikkei se välttämättä olisi taloudellisesti kannattavaa. Halvat lainat ovat mahdollistaneet lainarahan tuottamaan laittamisen, mahdollisesti huomattavastikin lainan korkoja paremmin. Kriittinen tarkastelu on kuitenkin hyvästä: kalliit kulutusluotot kannattaakin maksaa pois ja mikäli sijoitusluotto onkin kalliimpaa kuin sijoitusten tuotto niin jotain kannattanee tehdä.

Nyt kun itsellänikin on käväissyt velkaa noin puolivälissä 7 numeroon, on tilannetta tullut tarkasteltua vähän tarkemmin.

• Vivutus nostaa (huomattavastikin) asuntosijoittamisen tuottopotentiaalia
• On normaali osa asuntosijoittamista. Sijoittamisessakin valtavirtaistunut
• Mahdollistaa nopeamman kasvutahdin
• Suurempi vipu = suurempi riski
• Suurempi vipu = koronnousu kirpaisee enempi

Luotoitussuhteeni on alusta alkaen ollut tarkoituksenmukaisesti varsin maltillinen: alle 70%. Nyttemmin tavoitetila on 50%, joka mahdollistaa ketterämmän reagoinnin niin koronnousuihin kuin mahdollisten vakuuksien hyödyntämisen. Vakuuksien ja suuremman luotoitussuhteen hyödyntäminen luonnollisestikin vaikeutuu, jos rahahanoja kiristetään.

Vapaiden vakuuksien hyödyntäminen myös yrityspuolelle on varsin unohdettu mahdollisuus. Verovapaasti varallisuuden siirtäminen yritykselle on aikalailla mahdotonta. Toisaalta lainoitus voi helpottua jos löytyy reaalivakuuksia vaikka omasta takaa. Vakuiden käyttö tai rahan lainaaminen yritykselle, kun on harvemmin verotettavaa vaikka tuotot jäisivätkin yritykseen eli täten kerryttäisi varallisuutta tarkoituksenmukaisesti ja ehkä jopa verotehokkaasti.

Velkavipu saattaa usein olla mahdollisuus, mutta nousevien korkojen maailmassa se on myös uhka. Asuntosijoittaminen kun on viimeisinä vuosina nostanut suosiotaan ja tuotoista on joutunut kovenevan kilpailun myötä joustamaan. Nyt näyttää myös siltä, että korot nousevat ja ovatkin jo nousseet. 3,5% tuotot eivät välttämättä enää toimikkaan 3,5% korkoympäristössä.

Asemointi ja reagointi ovat avainasemissa, eikä ainakaan itselläni ole vielä velkavi(x)utus iskenyt päälle. Omaa taloutta velkavivullisena on tullut testattua niin opintovapaalla (aiheesta lisää TÄÄLLÄ) kuin tönöprojektin remppalaskuja maksellessa (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Velkaraha kun on lähes pakollinen paha osa asuntosijoittamista. Samalla se on jo nyt mahdollistanut jo vaikka ja mitä. Ja onhan velkaraha ollut lähes puoli-ilmaista.

Molemmat puolet velan mahdollisuuksista ja uhkista on syytä puntaroida jo ennen alkuun lähtemistä. Ja tottakai jos vain mahdollista niin voihan tilanteeseen aina tavalla tai toisella reagoida. Velkavipu on tietynlainen viha-rakkaussuhde: helpommalla voisi päästä ilman, mutta eipä sitä ilmankaan oikein halua elää.

On myös hyvä muistaa, että toiselle maksimi velkavipu voi tarkoittaa miljoonia ja toiselle kymmeniä tuhansia. Velkavipu mahdollistaa paljon, mutta samalla tuo tietynlaista lisäpäänvaivaa.

Velkakettu kuittaa (muttei siis kuittaa velkojaan maksetuiksi)

Vuokranantajan tyämaa

Tämänkertainen blogi sai innostuksensa alkuvuoden ensimmäisistä blogijulkaisuistani (linkki julkaisuun TÄSSÄ). Spinoffi hyppää vuokranantajan tyämaahan ja siihen faktaan: ettei se #asuntosijoittaminen ole aina kevyttä puuhastelua tai tee miljonääriksi päivässä.

Jos asuntosijoittajan on hyvä laittaa kroppaa kehiin ja hypätä suoraan tulilinjalle, niin on aina myös hyvä muistaa ettei jäädä tuleen makaamaan. Vastoinkäymiset ja työläät koettelemukset saattavat välillä lannistaa tai jopa lamaannuttaa, mutta niistä täytyy vain osata ammentaa oppia. Pessimisti ei pety ja kyllä se aurinko risukasaankin aina välillä paistaa. Ne ovat tyypillisiä suomalaisia sanontoja, mutta samalla myös vähän lohduttavia. Usein asuntosijoittaja tekee paljon itse ja olenhan itsekin varsin DIY vuokranantaja. Paljon voi kuitenkin ulkoistaa ja täten vapauttaa aikaa muualle. Itse tekeminen, varsinkin alkuun, auttaa kuitenkin paremmin hahmottamaan ja ymmärtämään kokonaisuutta. Se kuitenkin sitoo varsin paljon aikaa ja täten rahaa, vaikka monelle se voi olla miellyttävää harrastelua ja toisekseen nimenomaan keino säästää rahaa.

Asuntosijoittaminen on usein varsin touhukasta ja työlästä puuhaa. DIY tekijälle se on sitä sitäkin enemmän, kädet ovat usein savessa, maalissa ja välillä vähän veressä ja känsillä. Enkä tarkoita pelkästään fyysistä puolta vaan myös psyykkistä peliä mm. tarjousneuvotteluissa tai vuokralaisvalinnassa. Tai sitten niitä tukkeutuneita vessanpönttöjä tai rikkoutuneita ikkunoita. Tenants, trash ja toilets on aika osuva, ei noiden hoitaminen ripeästi, fiksusti, tehokkaasti ja asiakaspalveluhenkeä puhkuen kaikilta luonnistu. Aikaa ja vaivaa palaa. Passiivinen sijoittaminen loistaa poissaolollaan. Mihin jäivät ne helpot eurot? Kyllähän niitäkin tulee kuukausina, kun ei tapahdu mitään. Pääsääntöisesti asiat rullaavat kuin itsestään ja tikkua ei välttämättä tarvitse kovinkaan paljoa laittaa ristiin. On kuitenkin hyvä muistaa ja varautua: asioilla kun on tapana tapahtua kaikki kerralla.

Peliin kannattaa keskittyä, jotta välttyy joutumasta itse uutisiin pääseviin kauhutarinoihin. Mielellään niihin miljonääritarinoihin haluaisi toki. Ääripäät kun tuntuvat olevan sitä nykyajan median klikkiotsikointia:

                                                Kauhutarina tai Helposti miljonääriksi.

Yleensä totuus lienee melkolailla tarua tylsempää. Kyllä vuokranantajan matkalle mahtuu yhtä sun toista kokemusta, joista omaankin tarinaani tutustumalla voi oppia vaikka ja mitä. Kaikkea ei myöskään aina tarvitse tehdä itse vaikka se ehkä hyvin opettaakin.

On olemassa sanonta, jonka alkuosaa käytetään varsin usein unohtaen vahingossa tai tarkoituksella tärkeä kokonaisuus:

”a jack of all trades is a master of none, but oftentimes better than a master of one”

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Niukkuuden äärellä

Valitsin otsikon tarkkaan, koska maailmalla myrskyää ja niukkuutta emme ole vielä nähneetkään. Olemme vasta sen äärellä. Historia on opettanut lukemattomia kertoja erilaisista kriiseistä ja aidosta niukkuudesta. Meillä kun kävelee kauppaan niin valintojen vaikeus on ääretöntä. Bensapumpulla ja pistorasialla (pörssisähköllä) on kirpaissut useampaankin otteeseen, mutta molemmissa energiaa vielä virtaa.

On kuitenkin totta että valikoiden tiettyjä tuotealoja niin niukkuus kuvastaa aidon oikeasti tilannetta. Sirupula, raaka-aineet, logistiikkaketjut… siipeen ottavien lista on melko pitkä. Jos bensapumpun hinta hirvittää (vaihda vaikka polkupyörään), jos sähkön hinta hirvittää niin opettele säästämään energiaa (sammuta valot, ole suihkussa puolet vähemmän ja huomattavasti viileämmällä vedellä)… Elämä on valintojen maailmaa. Energiakeskustelussa hupaisinta on vielä se, että jopa niitä joilla on suht edullinen kiinteähintainen sähkösopimus (liekö noin 90%) niin pörssisähkön hinta on hirvittänyt. Tottakai hintamuutoksilla on näin suppeaa katsantoa isompia vaikutuksia. Keskustelua on kuitenkin ollut mielenkiintoista seurata. Olen itsekin varsin energiaseurantafriikki ja olenhan vihreä vuokranantaja (aiheesta tarkemmin aiemmin TÄÄLLÄ). Energian hinnan nousussa on kuitenkin se hyvä puoli, että se herättää keskustelujen lisäksi ehkä jopa toimimaan. Tietoisuus kasvaa ja oma energiankulutus alkaa kiinnostamaan yhä useampia.

Siinä missä keskustelu asuntosijoittamisesta ja sijoittamisesta yleensäkin on lisääntynyt ja hyvästä, niin sama on energiakulutuskäyttäytymiseen liittyvässsä keskustelussa. Ehkä energiakeskustelut siirtyvät myös asuntosijoituksiin ja niillekin aletaan laskemaan tuottolukuja, sitähän olen itse tehnyt jo pitkään. Vilpit, ilpit ja aurinkopaneelit jne voivat tuoda niin säästöjä, asumismukavuutta kuin kiinnostuvuuttakin. Uudesta talotekniikastakin taitaa jo alkaa olemaan pulaa, kuin myös tekijöistä.

Niukkuus on ollut osa asuntosijoittamistakin jo tovin. Sijoitusasuntoja ei tahdo löytää samoilla tuottoluvuilla kuin ”vanhoina hyvinä aikoina”. Yli 7% tuottoiset sijoitusasunnot ovat harvassa. Sama pätee hyvän vuokralaisen löytämisessä: ennen oli kilometrin jono vaikka yksiöön jossa ei ollut muuta suihkua kuin bide. Kehtaavat (lue: osaavat pyytää/vaatia) omaa suihkua, pesukonetta ja hyväkuntoista asuntoa ja vieläpä hyvältä paikkaa. Näihin vaatimuksiin jos vuokranantaja ei pysty niin johan on niukkaa. Niukkaa on ollut myös hyvien ja halpojen remonttien kanssa, erityisesti linjasaneerauksissa. Talotekniikan osat vain kallistuvat ja niiden saatavuuskin on kortilla.

Asumisen puolella erityisesti rakentaminen kallistuu kallistumistaan. Tavaraa ei tahdo löytää/saada ja toimitusketjut rakoilevat, työntekijöistä on yhä pulaa. Onko siis ihme että hankkeet viivästyvät ja hinnat nousevat? Uudiskohdemarkkinoilla on jo alkanut näkymään valmistumattomien kohteiden viivästyskirjeet. Hitusen harvinaisempana on alkanut näkymään kulujen nousun siirtäminen hintoihin. Korotettua kauppahintaa en tosin purematta nielisi. Katteet kaventuu ennen kuin nousevia kuluja saa siirrettyä hankkeille. Hankkeet ovat pitkiä ja nyt jos otetaan takkiin, niin varmasti mietitään tarkemmin, että millaisiin hankkeisiin halutaan lähteä, eli tarjontakin saattaa hiipua. Eiköhän niin nousevat kulut kuin mahdollisen rakentamisen hiipumisen myötä tarjonnan laskiessa hinnatkin yhä jatka kasvuaan. Mutta sekin on jälleen asia jonka aika näyttää.

Niukkuuden myötä moniin asioihin tunnutaan heräävän samanaikaisesti. Ja usein liian myöhään. Ehkä sijoittaminen yleensäkin on vaikeutunut, kun katsoo maailman menoa. Jos tähän mennessä on sijoittamut edes johonkin on päässyt takomaan, kun rauta on ollut kuumaa. Nyt niukkuuden, inflaation ja nousevien korkojen keskellä tilanteet ovat varsin erilaiset. Tulevaisuutta kun on vaikea ennustaa, niin sopeutuminen on usein viisasta. Aikaa ja markkinaa kannattaa seurata useammastakin näkökulmasta jolloin reagointikyky saattaa nopeutua. Moni kuitenkin haluaa asunnon päänsä päälle ja vuokralaisiakin alkannee liikkumaan jälleen kesäsesonkina aivan eri tahdilla, kun koronarajoituksetkin ovat alkaneet väistymään. Haasteita ei kannata kuitenkaan vähätellä eikä niiltä ainakaan kannata ummistaa silmiään.

Kohteet ovat harvassa, tuotot ovat hitusen nihkeämpiä, luovuutta kannattaa harjoittaa ja asioita kannattaa tärkeysjärjestellä. Koronaa edeltänyt minimalismi ja omavaraisuus lienevät jälleen nousevassa suosiossa vaikka tilaa ja omaa rauhaa tullaan yhä jatkossakin varmasti arvostamaan. Maailma on jälleen kovin erilainen kuin vaikkapa vuoden alussa...

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Ostokrapula

Sopii varsin hyvin pitkästä aikaa vapaampaan aikaan, kun rajoituksiakaan ei juuri enää tervettä järkeä enempiä ole. Sen sijaan, että käsittelisin lauantai(vapun) jälkeistä krapulaa niin otetaan käsittelyyn asuntosijoittamiseenkin vahvasti liittyvä: ostokrapula.

Ostokrapulalla viittaan tilanteisiin, joissa jälkikäteen ajateltuna olisikin tullut tehtyä toisin. Tai ainakin todettua ettei tämä ehkä ollutkaan paras/tuottoisin hankinta. Hankinnan jälkeenhän sitä aina helpolla löytyykin toinen toistaan parempia kohteita. Lainarevolverin latinki harvemmin riittää useampaan kohteeseen ja patruunoita kun yleensä on ladattuna pesään yksi. Täten ostokrapula on valmis.

Asuntokauppa ja täten samalla asuntosijoittaminen johtaa usein varsin värikkäisiin ”rationaalisiin” päätöksiin. Nämä rationaaliset päätökset kun lähinnä perustellaan oman pääkopan sisällä ja itselleen sopiviksi. Tunteita on asuntokaupoilla lähes mahdotonta poissulkea. Kuinka moni välittäjä/ostaja/myyjä tms tätä käyttää hyödykseen?

Monelle (tai siis toivottavasti ei niin monelle) lienee tuttuja tilanteet, kun tuli syystä tai toisesta tarjottua liikaa? Oliko syynä tarjouskaupan kiima vaiko FOMO (Fear Of Missing Out), niin sillä ei liene merkitystä. Jääkö 500e takia 200te asuntokaupat tekemättä? Näitä tilanteita voinee löytyä niin myyjä kuin ostajatahoilta. Ja harvemmin kyseessä on lopulta vain se 500e.

Kuinka moni surutta myöntää näin käyneen? Tai on tullut tehtyä jokin toinen varsin kattava virhearviointi?

Voin aloittaa: tönö oli hankintana varsin tunnepohjainen. Tarkatkin laskelmat ovat olleet päätöksen teon tukena, mutta vain tukena. Tönöprojektiin pääsee tarkemmin tutustumaan TÄSTÄ. Katsotaan sitten myöhemmin että millaiseen lopputulokseen päästään.

Asuntokaupoilla on hankala välttää tunteita, vauhtihuuma vai sokaista ja ostokrapula on ihan oikea riski. Asioihin voi kuitenkin itse vaikuttaa. Pelkästään hyviä hankintoja on hankala tehdä ja toisaalta krapulan voi kääntää opin paikaksi ja niitä oppeja voi hyödyntää myöhemmin.

Onkos sitä tullut podettua krapulaa ja/tai ostokrapulaa? No kyllähän sitä. Muuttaisinko mitään? Ehkäpä, ehkäpä en, toisaalta eipähän sitä tarvitse miettiä. Oppia kuitenkin kaikilta matkoilta kannattaa kerätä.

Krapulaton kettu kuittaa.