Enpä tiedä olisiko enempää voinut olla väärässä kun olen aiemmin kirjoitellut mustista korkopilvistä (TÄÄLLÄ) ja korkoesimerkkilaskelmista (TÄÄLLÄ). Korkomarkkina on muuttunut aivan täysin. En tosin tiedä tuliko se kaikille täysin yllätyksenä. Yllätyksellisintä lienee ollut korkojen nousun nopeus. Vuodessa sellaisen 3,5% yksikön muutos, se on kieltämättä varsin hurjaa. Enkä nyt ehkä aivan täysin väärässä voi aiempien kirjoituksieni olleen, onhan korkoriskin tiedostaminen ollut järkevää. Enkä ainakaan vielä, toivottavasti hyvään toviin, ole konkurssissa.
Asuntosijoittajalle se voi olla hurjuutta vieläkin kurjempaa. 4% tuottavan kohteen kannattavuus heittänee jossain kohtaa melkoisesti häränpyllyä, hoitokulujenkin vielä noustessa. Muistetaan vielä toki, että korkokustannus ei rokota koko hankintahintaa, koska vipu on usein alle 100%. Ei se silti paljoa lohduta.
Nostetaampa nyt siis jälleen elävä esimerkkilaskelma 500te lainasalkulla:
- Vuosi lähinnä marginaalia eli 0,6%. Täten korkokustannus 3000e. Lyhennykset 24te/v.
- Lainapääoma 476te. Korot 2856e. Lyhennykset 24te.
- Vuosi 2022. Lainojen uudelleenjärjestelyt. Korkokustannus osuu sopivasti 1,5%. Lainapääoma 452te. Korot 6780e. Lyhennykset yhä 24te.
- Vuoden 2023 korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 428te. Korot 16 692e. Lyhennykset yhä 24te
- Otetaan vielä varoiksi vuoden 2024 apulaskelma näin ennakkoon. Korkokustannus 3,9%. Lainapääoma 404te. Korot 15 760e. 24te/v lainalyhennykset edelleen jatkuvat.
Nojoo, laskema jo aika hyvin osoittaa koron nousun painavuuden. 16te (verohyödyt huomioiden 11 200e) on jo melko vaikuttava kannattavuuslaskelmissa. Koronnousuja ei siis parane vähätellä. Onhan kiinteistömarkkinalla sillä myös harvinaisen vahva merkitys esim. asuntojen arvostustasoihin. Tuottoväli korkokustannukseen tulee säilyttää riittävänä, täten tuottovaateen lukemat elävät muuttuvien korkojen mukana. Täten hinnoista aletaan tinkimään enemmän.
Ei liene mitään ainoaa oikeaa tapaa laskea nousevien korkojen vaikutusta asuntojen hintoihin. Markkinat kun elävät varsin hitaasti ja moni myyjätaho voi tuudittautua, että ”jos naapuri sai 1v sitten hyvän hinnan, niin alle sen minähän en myy”. Myyjän markkinat vaihtunevat tässä pikkuhiljaa ostajan markkinaksi. Toki lompakon ja laskelmien kannattaa olla kunnossa. Se, että koska myyjät lähenevät maanpintaa, ei tarkoita että hintoja aletaan polkemaan heti.
Asuntosijoittajaa vivuttaa. Ei ole helppoja yhtälöitä, mutta toisaalta liipaisimesta on hankala puristaa. Vivun lisääminenkin tuntuu tuntuvan lainahanoissa. Turvamarginaali hankintahinnoissa turvannee kivasti tulevaisuuden varalta. Hankintahinnalla ja tavalla on nyt ehkä entisestään jälleen hyvinkin suuri merkitys. Pyyntihinta taitaa nyt olla hienoinen pyynti/pilkkihinta. Joskos joku hullu tulee tekemään täyden tarjouksen ja sitten huudatetaan hinta kattoon… Ehkä ei.
Saas nähdä, että mihin tämä (korko)maailma vielä tässä päätyy.
Korkokettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti