Asuntokauppaa vai päätöntä menoa

Asuntokauppa matelee yhä varsin pohjamudissaan. Vähän väliä saa lukea milloin mistäkin piristymisen merkistä. Taitaa yhä kuitenkin olla, että ostajien ja myyjien ajatukset hintatasosta eroavat melkoisesti. Aika usein kuullaan asuntosijoittamisen olevan pelkkää exeliä, mutta se on vähän turhan kärjistävää. Jopa virheellistä. Asunnot ja sijoittaminen pitävät sisällään paljon tunteita. Niitä pitää vain osata hallita, mutta tärkeintä on niellä kiukku tai omat sanansa sitä vaativissa tilanteissa.

Jälleen kerran lyhyen ajan sisään olin päätynyt sellaiseen tilanteeseen jossa haviteltiin yhteistä näkemystä kohteesta myyjän kanssa. Meillä molemmilla oli omat varsin eriävät näkemyksemme. Ja ainakin myyjätahosta huokui läpi, että läksyt (hänen kannaltaan otollisesti) oli tehty. Luvuissa ja tarinoissa oli aukkoja joita oli helppo suurentaa ja kyllähän siinä jokseenkin jopa hauskasti hinnasta päästiin 30% alemmas (näytön alku vs kierroksen loppu). Oma alkuperäinen ajatukseni näytölle mennessä oli että sellainen 50% alkuun mainitusta summasta olisi mahdollistanut taputtelun lähes sellaisenaan enempiä papereihin tutustumatta (toki sellaisella klausaalilla ettei siellä nyt ole mitään suoranaista pommia). Lähtötilanne ei siis ollut varsin lupaava. Niin ne tilanteet kuitenkin elävät jo ihan neuvotteluiden alkumetreillä. Ehkä hupaisinta tilanteessa oli, että näytölle mentiin sillä alemman hintatason ajatuksella ettei tuhlata kenenkään aikaa, siitäkin syystä alkupään hintakeskustelu oli varsin erikoista. Myönnettäköön, että pystyihän myyjä tuolla keskusteluavauksellaan vähän myyntioppikirjamaiseen hinnan ankkurointiin. Ymmärrän idean ja toisaalta myyjön motivaation perustella korkeampaa hintaa, mutta toisaalta itse en pidä ajan tuhlaamisesta. En olisi mennyt kohteelle jos olisin tiennyt hinnan lähentelevän 120te 70te sijaan.

Oi’ottiinhan siinä myös vähän markkinointipuheissa. Vuokrapyyntitaso oli kuntoon nähden vähän yläkanttiin, yhtiön täysremontti ei olisi ihan pikkujuttu ja lisärakentamisen kaavahanke olisi varmasti toteutuksen osalta lähemmäs vuosikymmenen päässä sen sijaan, että se ihan heti vuoden sijaan olisi toteutumassa. Asunto itsessäänkin vaati täyslaidallista mukaanlukien kylpyhuoneen. Toisekseen epäilen syvästi, että lisärakentamishanke maksaisi taloyhtiön perusteellisen remontin sisältäen kaikki suurimmat operaatiot putkista julkisivuun.

Ei nyt lähdetä niiden villien tarinoiden linjoille, mutta ei myöskään unohdeta järjenkäyttöä. Toisten aikaa ja osaamista sopii kunnioittaa. Keskusteluyhteydet on kuitenkin hyvä jättää aina avoimiksi, tiedä sitä, että mikä tilanne voi olla jokusen kuukauden jälkeen. Omiakin läksyjä kannattaa tehdä ja tutustua kohteisiin ja alueisiin. Jo pikainen googlettelu jälleen toi arvokasta lisäinfoa, kaavahanke tosiaan oli vireillä vaikkakin ”Pending” lienee kuvaavin sana tässäkin tilanteessa.

Elämme mielenkiintoista aikaa. Tämän lisäksi neuvottelut ovat aina täysin oma lukunsa. Tavoite ja lopputulos voivat olla täysin erilaisia ja askelmerkitkin usein muuttuvat matkalla, sen kanssa vain on hyvä oppia tallaamaan.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Reaaliosinkoja ja mahdollisuuksia

Sijoittajien maailmassa yhtiökokoustarjoiluista puhutaan leikkisästi reaaliosinkoina. Asuntosijoitusmaailma toimii vähän samoin. Joskin tarjoilut lienevät vähän eri tasoa kuin pörssiyhtiöillä. Toisaalta taloyhtiöiden yhtiökokouksissa ei enää toviin ole välttämättä tarjoiltu mitään ja käsittääkseni tarjoilut ovat ainakin maltillistuneet muuallakin. Ehkä kuitenkin yhtiökokouksissa on muutoinkin hyvä käydä pääasiallisesti tiedon- ja vaikuttamishaluisena kuin kahvijanoisena.

En ole varmaan yli kymmeneen vuoteen metsästänyt taloyhtiökokouksia niiden ilmaisten pullien taikka kahvien takia. Toisaalta olen aina käynyt yhtiökokouksissa tutustuakseni taloyhtiöön, sen väkeen, pitääkseni huolta omaisuudestani ja vaikuttaakseni asioihin. Tarjoilut ovat olleet lähinnä plussaa. Viimeisimmässä kokouksessa oli tarjoiluiden osalta kyllä ihan kiitettävä kattaus aina joulutortuista kakkuihin. Niistä en tiennyt etukäteen, priorisoin osallistumista kokoukseen, koska asialistalla oli noin 4 miljoonan euron putkiremontin hankesuunnitelman esittely. Autoin kuitenkin parhaani mukaan välttämään hävikkiä. Ehkä kattavampi anti osaltani oli kuitenkin tämän markkinatilanteen mahdollisuudet putkiremontin etenemisen osalta. Siinäkin tavoitteena askelmerkit joilla mahdollistetaan 6 numeroiset säästöt heti alkuun ja jatkossa.

Kymmenisen vuotta sitten kävin aikalailla kaikissa yhtiökokouksissa joita vastaan tuli. Hallituspaikkojakin oli jokunen. Kahdessa putkiremontti hankkeessakin olen ollut hallitusroolissa, opettavaista puuhaa. Nykyään olen valikovampi. 

Toki isommat remontit ovat varsin hyviä motivaatiotekijöitä mennä vaikuttamaan. Putkiremontissa (eikä monessa muussakaan isommassa remontissa) mm. vuonna 2024 ei todennäköisesti kannata himmailla ja odotella. Vanhat putket kun sanovat itsensä joskus irti luoden äkillisiä lisäkustannuksia. Toisekseen tekijöitä saattaapi saada nykyisen markkinatilanteen myötä paremmin kuin hyvin, täten hinnatkin voivat olla kuumaan rakentamisaikaan verrattuna maltillisemmat. Suunnittelua ja tarkkaa taistatyötä en missään nimessä sivuuttaisi ja sille on arvonsa. Ei siinäkään hidastella tarvitse. Ihmettelen vain useampaakin puheenvuoroa jossa ajatuksena, että himmaillaan ja kattellaan.

Olihan se mielenkiintoista päästä niin kokouksessa kuin kokouksen jälkeenkin myös tarkemmin taloyhtiön tontille selviteltyyn lisärakentamishankkeeseen. Mielenkiintoisia ja isoja hankkeita siis viritteillä. 

Perushommat kun on jo nähty ja ihan kaikissa yhtiökokouksissakaan ei tule enää käytyä. Valikointia kannattaa harjoittaa ja priorisointia tehdä. Edelleen silti painotan, että omasta omaisuudestaan kannattaa pitää huolta ja asioihin voi halutessaan (ainakin yrittää) vaikuttaa.

Isojen asioiden äärellä, vaikka isommat remontit ja mm. putkiremontit suunnitteluineen ja toteutuksineen alkavatkin olemaan perustekemistä. Blogini taitaa yhä olla laajuudessaan ja kattavuudessaan aiemman putkiremonttiseurannan osalta sitä kärkikastia. Muuta yhtä tarkkaan ja kattavaan putkiremonttiin pureutuvaan somejulkaisuun en ole törmännyt. TÄSTÄ siis pääsee aiempaan hankeeseen ja sen tarkennuksiin. Lisärakentaminen (tai siihen liittyvän tontin/rakennusoikeuksien myynnit) taloyhtiön rahoitusratkaisuna ovat myöskin harvinaisempaa herkkua ja nyt niihinkin pureudetään täällä jatkossa.

Pidetään siis yhä jatkossakin huolta omasta omaisuudestaan, nautitaan tuotoista ja reaaliosingoista sekä tutkitaan mahdollisuuksia. Mielenkiintoisia aikoja ja varmasti jälleen mielenkiintoista tarinaa seurattavaksi. Stay tuned!

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittajan päiväkirja 2.0: Haasteet ja mahdollisuudet

Se onkin 301. blogikirjoitus. Onhan siinä jo tarinaa, kokemuksia ja ajatuksia ja niihin on itsekin varsin hauska palata aika ajoin. Tämä asuntosijoittajan päiväkirja toimii vallan mainiosti omien ajatusten järjestelyyn ja samalla helpottaa matkan seuraamista sekä siihen myöhemmin palaamista. Onhan se hauska jälkikäteen pohtia ja tutkia, että mitä kaikkea sitä on tullut tehtyä. Voin vahvasti suositella muillekin. 

Viime aikoina olen pohtinut asuntosijoittamisen murrosta ja siihen vaikuttavia tekijöitä. Yhteiskunnassa tapahtuvat muutokset, kuten työelämän joustavuus ja etätyön yleistyminen, ovat vaikuttaneet myös asumistrendeihin. Nyttemmin markkinat ovat kääntyneet aiempaa varsin erilaiseen asentoon: asuntosijoittaminen ei olekaan välttämättä helppoa eikä ilmaista lainarahaa saa tuosta vain. Vuokralaisten odotukset ja tarpeet saattavat muuttua entisestään, mikä asettaa haasteita, mutta samalla tarjoaa mahdollisuuksia asuntosijoittajille. Vuokralaiset ovat jo pidemmän aikaa olleet laatutietoisempia ja osaavat vaatia nykyään paljon enemmän. Nostetaan esimerkkeinä vaikkapa: yksiössäkin pitää olla astianpesukone ja paikka pyykinpesukoneelle ja muutoinkin kunnon oltava hyvä, mielellään uusi. Joku opiskelijaboksi opiskelupaikan viereltä ei enää riitä, tarjontaakin kun on nykyisellään jo paljon enemmän.

Toisaalta, ympäristökysymykset ja kestävä kehitys ovat nousseet entistä vahvemmin esiin myös asuntosijoittamisen kontekstissa. Kiinnostus ekologisiin ja energiatehokkaisiin ratkaisuihin kasvaa, sillä ne voivat auttaa hoitovastikkeiden korotuksia vastaan ja tämä voi vaikuttaa myös vuokralaisten valintoihin. Olenkin pohtinut, miten voisin omassa toiminnassani ottaa huomioon nämä muutokset ja samalla edistää kestävää asuntosijoittamista tai ehkä jopa ennemmin kestävää asumista. Seuraan aikaani ja väittäisin olevani varsin tietoinen energia-alan murroksesta ja muutoinkin olleeni edellä aikaani energiankulutukseen liittyvässä seurannassa ja kulutustottumuksissa.

Toinen keskeinen pohdinnan aiheeni liittyy vuokra-asuntojen digitalisaatioon. Teknologian kehittyessä on tullut esille uusia mahdollisuuksia esimerkiksi vuokrasopimusten sekä kokonaisvaltaisemmin koko asuntovarallisuuden hallinnassa, ja vuokralaisten kanssa kommunikoinnissa. Kysymys kuuluukin, miten voimme hyödyntää uusimpia teknologioita parantaaksemme vuokranantajan ja vuokralaisen välistä vuorovaikutusta sekä tehostaaksemme asuntosijoittamisen prosesseja. Kaiken voi tehdä itse? Asioita voi ulkoistaa? Mutta asiat voi myös ulkoistaa teknisellä kehittymisellä ja osaamisella?

Oman bloggaamiseni lisäksi olen aktiivisesti seurannut asuntosijoittamisen yhteisöjä ja keskustelupalstoja. On innostavaa nähdä, miten erilaiset vuokranantajat jakavat ideoitaan ja kokemuksiaan keskenään. Tässä yhteydessä haluaisinkin kuulla myös teidän ajatuksianne ja kokemuksianne. Minkälaisia trendejä ja haasteita te näette asuntosijoittamisen tulevaisuudessa? Onko jotain erityistä, mistä toivoisitte lisää keskustelua tai tietoa? 

Jatketaan yhdessä tämän vuokranantajan tarinan kirjoittamista ja jaetaan oppimiamme oivalluksia matkan varrella.

Vuokranantajakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asuntosijoittamisen käännekohta?

Asuntosijoittajien matkaa on aina pidetty varsin helppona, tylsänä ja ennakoitavana, mutta viimeaikaiset tapahtumat ovat tuoneet epävarmuuden varsin lähelle. Asuntomarkkinoiden vilkkaus tai ennemminkin sen hiljaiselo, hoitovastikkeiden nousu ja korkoliikkeiden vaihtelut ovat luoneet tilanteen, jota kukaan ei osannut ennustaa.

Asuntomarkkinoiden epävakaus heijastuu suoraan sijoittajien päätöksiin. Olinhan itsekin tovin jos toisen tarkkailjan asemassa ja pohdin näitä aivan samoja kysymyksiä: Onko nyt aika tarttua tilaisuuteen vai odottaa myrskyn laantumista? 

Korkoliikkeiden vuoristoratakaan ei ole jättänyt sijoittajia kylmäksi. Korkotason nousu on jo lisännyt lainanhoitokustannuksia ja vaikuttaa suoraan tuottoihin. Paljon puhutaan myös huuma-aikana hankituista kassavirtanegatiivisista kohteista. Tällöin varallisuutta kuitenkin voi vielä kertyä itse kohteeseen. Toisaalta uskon, että on myös tilanteita joissa kulut (hoitovastike ja korko) lähes syövät pienellä tuotolla hankitun kohteen tuotot. Ja tuolloin uskon ettei sijoitus ole enää juurikaan perusteltavissa ja ongelmia voi alkaa kasaantumaan. Miten asuntosijoittaja voi navigoida näinä epävarmoina aikoina? Onko strategiana odottaa rauhallisempia aikoja vai hyödyntää tilaisuus nopeisiin päätöksiin? Kukaan ei voi tietää tulevaisuutta varmuudella ja jokainen päätös voi olla käännekohta. Mitä tapahtuu seuraavaksi, jää nähtäväksi, mutta yksi asia on selvää – asuntosijoittamisen matkassa ei ole koskaan ollut näin paljon jännitystä ja epävarmuutta. 

Epävarmat ajat kuitenkin luovat niitä mahdollisuuksien paikkoja joita nousumarkkinoiden aikana joutuu etsimään kivien ja kantojen alta. Eli tilanteen voi tulkita myös mahdollisuutena. Tulee aallon harjoja ja niitä pohjia. Siitähän se jännitys elämään ehkä tuleekin: ei niin huonoa, että jotakin hyvääkin. Vai miten se sanonta nyt meneekään. Kanssakilpailu vähenee, kun asuntosijoittaminen ei olekaan enää ”niin helppoa”. Kohteita saa halvemmalla ja panostamalla oikeisiin asioihin paremmin kuin muut, voi yhä erottua edukseen. Korkojen nousukin loppuu aikanaan ja ehkä taas jokin päivä vuokriakin voi jälleen korottaa. Seilataan tyrskyjen läpi aaltojen mukana.

Mihin suuntaan tässä tulee taas lähdettyä, niin en sitä vielä itsekään tiedä. Pysytelkää menossa ja matkassa mukana. Viimeisimpään hankintaan pääsee tutustumaan TÄSTÄ. Itsellänihän on yhä ostohousut jalassa ja tutka päällä. Liian äkkipikaisia päätöksiä on kuitenkaan turha odottaa. Jännittävä markkinaympäristö lähes takaa jatkossakin jännittävät tarinat. Niitä nyt on tosin jo riittänyt tähänkin saakka.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Uutta putkeen

Vasta ollaan laittamassa uusinta hankintaa tulille (vaatinee lähes kirjaimellisesti käsikranaatin jokaseen huoneeseen) niin viritellään uutta putkeen. Asioilla on usein tapana tapahtua varsin samanaikaisesti. Eli pidempään on seesteisempää (lue: tylsää) ja sitten tulee lyhyessä ajassa kiirettä (lue: tuli persuksen alle). 

Käsikranaatti voisi olla monelle asuntosijoittajalle varsin toimiva työkalu. Usein uudiskohteita kalastelevien asuntosijoittajia edeltävä polvi loi lisäarvoa nimenomaan ostamalla happamia kohteita, joissa usein kunto ja täten räjäytyspotentiaali, eli uudelleentekeminen on maksimissaan. Kunhan siis taloyhtiöstä on pidetty huolta. Kun näkee roskasäkkien tai muovimattojen ja myrkynvihreiden seinämaalien yli tulevaisuuteen, niin maailma näyttää varsin eriltä. Varsin pehmopilviseltä. Jos vain jaksaa panostaa aikaa, vaivaa ja rahaa remontteihin on saavutettavissa paljonkin potentiaalia. Aina se potentiaali ei edes ole niin piilevää, vaan ihan näkösällä: vuokrattavuus paranee, vuokrataso paranee, asunnon arvostus mahdollisesti paranee, mutta ainakin kiinnostavuus paranee. Täten tuottopotentiaalia voi syntyä useasta eri suunnasta.

Joskus jotta näkee kohteen potentiaalin tulee ruokkia sitä omaa kuuluisaa suuruudenhulluutta. Suuruudenhulluutta voi olla vireillä oleva kaavahanke ja lisärakentamisen potentiaali. Mikä siitä tekee suurta ja hulluutta: on lähinnä se, että usein kyseessä on tulevaisuuden hankkeita, lupauksia ja ideoita ja jonkun (yleensä varsin optimistisia) suunnitelmia. Näistä useiden vuosien päästä (ehkä) siintävää potentiaalia moni ei ole valmis viemään hintoihin. Vaikutustahan niillä pitäisi olla, mutta kohteen on toimittava omillaan. Viimeisimmät kaksi syvemmässä tarkastelussa ollutta kohdetta ovat lukeutuneet näihin. Ensimmäisen niistä ostinkin ja uusimman hankinnan blogijulkaisuun pääsee TÄSTÄ.

Toinen kohde osui omaan tutkaan noin viikkoa edellisestä hankinnasta. Vasta kun työjärjestystä on virittelemässä ja remonttimahdollisuuksia ja -suunnitelmia lyödään lukkoon, onkin jonossa jo toinen. Ongelmallista asiassa on lähinnä se, että jo ensimmäinen hankinta vie resursseja. Ja kyllä, jälleen on kyseessä varsin rempattava kohde. Toisekseen ongelmia tuo potentiaalin hahmottaminen: kohteeseen liittyy niin monta kysymystä ja isot remonttitarpeet jo yhtiönkin suuntaan. Toisaalta siihen liittyy myös niin monta mielenkiintoista mahdollisuutta, että asia kuitenkin kiinnostaa ja vaatii lisätarkastelua. En usko että samaa aaltopituutta saavutetaan ihan lähiaikoina, mutta seuraan tilannetta ja myyjänkin kanssa ollaan yhä varsin hyvässä keskusteluyhteydessä.

Mieli pysyy virkeänä kun on jotakin mitä pitää mietintämyssyssä. Pää on usein liian tyhjä, mutta sitä on hyvä valmentaa erilaisten kohteiden parissa, jotta se vierivä kivi ei sammaloidu.

Uutta tulille ja tulta munille. Pitää sitä virikkeitä olla.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

The Fiilis

Topfloor taloyhtiösauna huikein puistonäkymin. Ei se nyt ehkä sijoitusasuntoa ostaessa ole se ihan suurin ykkösvaltti, mutta mielenkiintoinen lisä. Remppaa kun aloitteli niin olihan ensimmäinen saunavuoron mahdollisuuskin käytettävä, ja olihan ne näkymät ihan huikeat. Vaikka sauna näyttääkin olevan kuin jäänne 60-luvulta ajaa sekin asiansa. Satamaan seilaava valaistu risteilijä oli kyllä hieno näky saunan lauteilta. Muistan joskus kun etsiskelin omaa ensiasuntoani, että jokin taloyhtiön ylimmän kerroksen sauna oli jossakin määrin myyntivaltti. Eiköhän tästäkin vain plussaa ole. 2,2e/h/saunavuoro oli siis hintansa väärtti

Uusi hankinta kutkuttaa tai kutittelee aina. Aina löytyy kymmeniä hyviä puolia ja varmasti aina kymmeniä ei niin hyviä puolia. Listataampa tässä nyt muutamia:

+ Hinta

+ Vastike

+ Remonttipotentiaali

+ Lisärakentamisen kaavahanke

+ Layout

+ Ylimmän kerroksen taloyhtiösaunan merinäköala ja muutoinkin näkymät puiston ja kaupungin ylle

+ Kylpyhuoneen ja keittiön pakolliset freeshaukset luovat lisäpotentiaalia mm. mahdollistamalla apk ja ppk. Selkeä helpotus vuokrattavuuteen ja pieni boosti myös vuokratasoon.

+ Remonttihankinnat Black Fridayn hollilla

• Tyämaa (remontti)
• Layoutin pienet haasteet (mm. keittiön ja huoneen välisen seinän poiston haasteellisuus)
• Tuleva putkiremontti
• Taloyhtiöhankkeiden arvaamattomuus (putkiremontin aikataulu avoin, kaavahanke vähintäänkin epävarma ja varmuudella aikataulultaan varsin levällään)
• Kylppärin pakollinen freeshaus

Kyseessä ei siis ole mikään ostokrapula vaan ennemminkin varsin analyyttinen ”pros and cons”. Tätä analytiikkaa tuli melkolailla pyöriteltyä myös etukäteen. Myönnän kuitenkin kohteen mielenkiinnon ja varsinkin hinnan vähän tuoneen laiskuutta selvitystyöhön. Plussalistalla on kuitenkin varsin isoja tekijöitä, jotka tuovat hankkeeseen ihan tolkuttomasti potentiaalia, joten niille ei suoranaista arvoakaan voi määritellä. Ainakaan vielä. Toteutuessaan esimerkiksi lisärakentaminen voi tuoda huikeitakin mahdollisuuksia. Ei niilläkään nyt varmasti kokonaisia LVIS hankkeita maksella mutta kaikki on kotiinpäin.

Mielenkiinnolla hankkeen kanssa edeten. Tästä saadaan julkaisu jos toinenkin vielä tulevaisuudessa. Ja seuraavaakin hankintaa on viritteillä.

Kämppäkettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Uusin hankinta: Sijoitusasunto nro 7

Onhan tässä jo viimeisestä hankinnasta vierähtänytkin tovi. Uusin hankinta on nyt kuitenkin taputeltu ja saatu maaliin. Maalia ja paljon muutakin työtä yhä odottaa kyseiseen asuntoon liittyen. Remppakohde siis jälleen. Ehkä kuitenkin tönöprojektia pienempi urakka, ainakin toivottavasti.

Olen aiemminkin kirjoitellut, Scooterin maagisen laulun sanoja mukaillen ”The chase is better than the catch”. Ja onhan se totta: sijoitusasunnon, tai aivan sama onko kyseessä omistusasunto, flippi tai sijoitusasunto, niin siinä matkassa on sitä jotakin. Pelkästään asuntojen selaaminen ja silmien ja korvien herkistäminen virittää tunnelman aivan erilaiseksi. Excel laulaa ja matkalla tuomitaan yksi jos toinenkin ilmoitus tai/ja kohde. Matikka ja excelin pyörittely on sitä helppoa kauraa. Luovuuden hulluus ja potentiaalin hahmottaminen onkin sitten ihan eri asia. Pelkästään erilaisten kohteiden kuvien selaaminen piristää. Esimerkkejä:

• Kuvataan perunalla (siis ihan välittäjiä jotka tyyliin ottavat kuvat 3310llä)
• Kuvataan perunaa (no okei yleensä kahvaa tai jotain pyyheliinaa). Lisäarvo -100.
• Paluu jonnekin 1940-1960 välille.
• Sitten on ihan oikeastikin niistä joista voi saada omiin sijoitusasuntoihin tai omaan asumukseensa ideaa ja inspiraatiota. Hyödyt voivat siis olla aika ehtymättömät. 
• Kohteiden ei siis tarvitse olla vain asuntosijoitukseen sopivia. Vaan muutoinkin mielenkiintoisia.

Enää nykyisellään itselleni ei riitä, että jokin tuottoprosentti kertoo kohteesta riittävästi. Se on yhä varsin helppo ja selkeä tunnusluku muiden joukossa ja kertoo jotain. Sen lisäksi numeroiden pitää toimia niin verotuksellisesti, kassavirrallisesti tai/ja ihan euroina oikein. Se on se kylmä matemaattinen puoli näin kärjistetyn supistetusti. Luovuuden puoli taasen tuo neuvotteluihin omat lisänsä. Se tekee puuhasta suorastaan miellyttävää ja hauskaa. Kohteita ja taloyhtiöitä kun on moneksi ja kaikkia voi lähestyä monelta eri kulmalta. Myyjän syiden penkominen on ihan next level psykologista asuntokaupankäyntiä. Jännä muuten miten erikoisista tilanteista olen omiakin kohteitani päätynyt ostelemaan. Aihe vaatii varmasti myöhemmin oman julkaisunsa pohdintojen kera, mutta nostetaampa esimerkinomaisesti vaikka turkistarhaajan asuntosalkun viimeisen kohteen myynti taikka pikku saneeraushanke toisaalla. Kuolinpesät ja tarjouskaupat tuovat projekteihin myös ihan omat sfäärinsä. Kukin luo omat mahdollisuutensa. Välillä olen saattanut tietää tilanteen varsin hyvin, mutta välillä lopullinen myyntihalukkuus tulee yllätyksenä tai ainakin se syy siihen. Kuten oikeastaan kävi tälläkin kertaa. Lopputuloksena kuitenkin varmasti niin minä (vähän ehkä ennenaikaisesti), myyjä ja välittäjäkin lienevät kaikki tyytyväisiä. Ei siis sen liiemmin kellekään jäänyt hampaankoloon… Aika näyttää, että mihin savottaan lopulta päädyin.

Kohteiden metsästäminen on kivaa (aiheesta aiemmin mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ. Ehkä siitä syystä vuodesta hyvä tovi on mennyt kohteita ihmetellessä eikä mitään ole jäänyt haaviin. Muutamiin kohteisiin olen kyllä tutustunut antaumuksella ja muutamia tarjouksiakin tehnyt. Maltti on valttia ja varsinkin viimeisen vuoden aikana maltti on kantanut hedelmää. Tähänkin kohteeseen tutustuin alunperin kuukausia sitten. Nyttemmin palatessa astialle tilanteet olivat ehtineet sen verran elää, että päästiin lähemmäs omia tavoitteitani, joten tässä sitä nyt ollaan: sijoitusasunto numero 7.

Projekti on ollut tyypilliseen tapaan hauska. Monien mielestä ehkä ennemminkin ”hauska”:

• Kohde ihan kiitettävässä remonttikunnossa
• Kohteessa kolkuttelee putkiremontti mieluummin ennemmin kuin myöhemmin
• Kohteessa on kaavavirityksiä tontin myymiseksi (mielenkiintoinen lisäpotentiaali, ihan vain kokemuksenakin)
• Kohde ehti olemaan jonkunkin aikaa markkinoilla roikkumassa. Mielestäni ei vielä edes nyt ihan tolkuttoman kauaa. On totta että hulluina vuosina asunnot hävisivät päivissä asuntoportaaleista. Nykymarkkinassa voitaneen puhua usein useammastakin kuukaudesta.
• Hintaa oli pitänyt jo tiputtaa ja lähdin entisestään neuvotteluihin varsin alhaalta
• Tein varsin selväksi omat tavoitteeni ja epävarmuustekijät ennen tarjouksiin ryhtymistä
• Tarjousneppailu ja -pallottelu nostatti jälleen enemmänkin maltin menettämistä kuin mitään perinteistä edestakaisin seilaamisen riemua (jossa lopputuloksena voi olla aikalailla se perinteinen ”puoliväli”)
• Remonttiaikainen taloyhtiön kattohuoneistosauna ei kuullosta laisinkaan hullummalta.

Tässä sitä siis ollaan uusimman hankinnan ja täten työmaan kanssa. Suunnittelu on vahvasti käynnissä ja osittainen tekeminenkin aloitettu. Aikataulullisesti en pidä liian tiukkaa siimaa, koska tilanteet elävät ja oma pääasiallinen mielenkiintoni on muualla. Josko nyt viimeistään seuraavan vuoden opiskelijasesonkiin mennessä olisin remontteineni valmis. Remontin nopeutta myös hidastaa putkiremontin epävarmuus, ainakin aikataulun osalta. Se vaikuttaa vahvasti siihen että mitä tulen tekemään ja miten kylpyhuoneen osuutta remontista tulen lähestymään. Toisaalta vähän enempi tehden on saatavilla optio pyykinpesukoneeseen ja täten tason melkoiseen nostoon ja vuokrattavuuden helpottamiseen. Asioilla on aina monta puolta. Nyt on myös hyvä hakea laajan LVIS taloyhtiöremontin kilpailutusta. Valinnoissakin toki kannattaa noudattaa tiettyä varovaisuutta.

Ja kuten usein aiemminkin: aika tulee jälleen näyttämään, että miten projekti lopulta tulee etenemään. Sorkkarauta käteen ja hommiin. Sillä muuten pääsee pitkälle ja samalla nollaa hyvin muun ajatustoiminnan.

Seuraillaan miten projekti etenee.

Remppakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Hankintoja

Pakkanen kiristyy, talvi tulee, kilpailu kovenee ja kauppaa käydään.

Olen jo hyvän aikaa ollut ostohousut jalassa ja metsästänyt kohteita. Myös ihan siihen pisteeseen asti, että olen käynyt näytöillä ja tehnyt tarjouksia. Ja kyllä, vaikka osittain ehkä vanhanaikaisesti yhä pidän arvossa, että kohteen näkee ennen tarjousrumbaa ja ostopäätöstä. On hyvä tietää mitä ostaa, myös muutoin kuin paperilla. Allekirjoitan kuitenkin paperien ja taustatyön tärkeyden. Välillä itsekin sorrun oikaisemaan, mutta hankintojen osalta ostohinta yleensä saattaa luoda sopivan turvamarginaalin muutoin tarkempaan ja hitaampaan kokonaisuuden tarkasteluun. Tietyissä tilanteissa hitaudella on valttikortit:

• Saat toisen reagoimaan/näyttämään bluffinsa aikaisemmin.
• Kohde ehtii märehtymään markkinoilla (syy voi olla vaikkapa huonot kuvat, huono kansikuva, liian vähän informaatiota tai liian kallis hinta). Kun tilanne muuttuu niin voi se muuttua radikaalistikin.
• Paljastuu erilaisia mahdollisuuksia, kuten pieleen menneen jo sovitun kaupan pelastaminen.

Sama pätee myös toiseen suuntaa eli nopeuden plussat:

• Toinen ei ehdi märehtiä. Eli pohtimaan muiden tarjouksien mahdollisuutta.
• Voi ratkaista kahden asunnon loukun tai paremman sijoituskohteen ongelman. Rahoitushanatkin kun ovat kiristyneet.
• Ei ehdi itse märehtimään ja ylianalysoimaan.

Näihin edellä mainittuihin pitääkin muistaa palata vielä ihan omana julkaisunaan, koska monasti juurikin ne ovat olleet merkittävissä rooleissa. Hunting high and low siis toimii. Jollei tee mitään, ei myöskään tapahdu mitään. Jollei edes yritä saada tehtyä diilejä, ei niitä diilejä löydy tai ainakaan syliin tipu. Niitä voi tehdä, mutta on huomattavasti helpompaa vain maksaa liikaa ja edetä asioiden kanssa. Myönnän että kaikelle (kuten ajallekin) on hintansa ja täten pelkästään ”analysis paralysis” eli tiivistettynä sen pelkän timantin metsästys voi koitua kohtaloksi. Sitä kun ei yleensä sitten lopulta koskaan löydykään. En kuitenkaan allekirjoita asuntosijoittamisessa äkkipikaisuutta enkä heittäisi varovaisuutta romukoppaan. Liiallinenkin varovaisuus on huomattavasti parempi kuin liian välinpitämätön varomattomuus. Kohtaloa voi olla menetetyt tulot taikka ihan vain se fakta ettei asiat koskaan etene. Suomalainen kun tyypillisesti yhden plussan löytäessään löytänee vähintään 5 miinusta. Pidän kuitenkin mahdollisten sijoitustuottojen menettemistä pienempänä pahana kuin painajaisten toteutumista ja heikosti nukuttuja öitä. Olkoonkin niiden todennäköisyys miten pieni tahansa ja kun asuntokaupoilla kun vielä ollaan tekemisissä varsin suurten lukujen kanssa. Sekä joiltain osin suurten tunteiden parissa. Harvemmin ne häädöt ovat minkään osapuolten mielestä kivoja.

Kuten kuitenkin alussakin jo mainitsin niin myös ihan kauppaa käydään. Maaliviiva jopa häämöttää ja melkein näkyykin jo. Eli uusinta hankintaa on tulilla ja tämäkin matka oli jälleen ihan hauska kokemus. Tyämaa tiedossa, mutta projekti tönön tasoa ei ihan niin vain ohitetakaan. Katsotaan mikä koodinimi keksitään seuraavaksi. Ennen ja jälkeen kuviakin tiedossa ja muutoinkin updatea uusimpaan hankintaan liittyen jahka sekin saadaan lopulta maaliin taputeltua. Ei tämä asuntosijoittaminen kuitenkaan ihan pelkkää maalin kuivumisen tuijottelua ja pelkkää odottelua ole. 

Leka käteen ja maalia palamaan. Siinä on lausahdus mistä voi vetää useanlaisia johtopäätöksiä. Ostohousut yhä kuitenkin jalassa, joten ei tässä missään nimessä vielä(kään) lepokotiin päästä.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Raha raha raha

Uusinta hankintaa viritellessäni olen kääntänyt rahoituskuvioita uusiksi. Olen käteisposition osalta varsin onnellisessa tilanteessa. Paljon näkyy puhuttavan lainarahan käytön varovaisuudesta verrattuna aikaisempiin vuosiin. Mikä toisaalta on järkevää, koska nousseet korot varmasti syövät osansa tuotoista. Mutta yhtälailla jos hankintoja miettii niin patruunoiden lataaminen ennalta lienee järkevää ja saattaa mahdollistaa useamman kohteen hankinnan. Myönnän olleeni viimeisimmässä liikkeessä hitusen hitaanpuoleinen ja vähän jopa myöhässä. Note to self: Lainat kun on hyvä neuvotella ennalta.

Rahoitus mahdollistaa paljon, mutta jo hyvän tovin matkanneen tekijän kohdalle yksittäisten hankintojen kohdalla rahoitus ei ole merkitsevimmässä asemassa. Eikä aina usean rahoituslaitoksen kanssa juokseminen tunnu siltä houkuttelevimmalta vaihtoehdolta, aikaa kun voi käyttää johonkin muuhunkin. Tekemällä on oppinut, että rahoitus ja siihen liittyvät olosuhteet elävät. Tilanteisiin voi varautua ennalta ja toisaalta tilanteisiin on hyvä mukautua ja reagoida. 

Taloudellinen perusta tulee olla asuntosijoittajalla jiirissä. Lyhyesti sanottuna lompakko (tulot ja olemassa oleva varallisuus) tulee olla kunnossa. Olen aiemmin kirjoittanut asuntosijoittamisen kahden peruspilarin merkityksestä eli maksukyvystä TÄÄLLÄ ja vakuuksista TÄÄLLÄ. Ne edelleen määrittelevät neuvotteluiden pohjan. Ei ole merkitystä millaisia exeleitä, powerpointteja, photoshoppeja taikka kaavioita osaa pyöritellä. Ne ovat lähinnä lisämauste, jotka kertovat että jotain pohjatyötä on tehty. Data goes in ja results (joissain tapauksissa: shit) comes out. Yleensä tätä yhtälöä ei muuteta kaunistetulla exelillä. Puheilla voi kannustaa rahoittajaosapuolen enemmän omalle kannalleen, siinä tukena edellä mainituista tempuista saattaakin olla hyötyä.

Väittäisin itselläni olevan maksukyvyn ja vakuudet kunnossa, mutta edelleen asuntomäärän ja täten lainamäärän kasvaessa, niin suurimmaksi haasteeksi näen maksukyvyn rajallisuuden. 500-1000te lainamäärien kohdalla 100te lainalisäys voi hirttää kiinni, jos laskennallisesti ennen veroja (ja ennen lainan lyhennyksiä) kohteesta jää viivan alle 400e/kk. Elämänmuutokset ja se tosiasia, että touhuilen asuntojen kanssa ilman puolison sotkemista kaikkiin hankkeisiin, niin ymmärrän että laskelmien kanssa ollaan välillä varsin kirjaimellisesti "yksin".

Uudelleenrahoitus ei ole itsestäänselvää tässä yhä kiristyvässä lainailmapiirissä. Toki hankintojen ja muutoinkin markkinan kanssa kannattaakin olla tarkkana. On myös hyvä myöntää itselleen, että mitä todennäköisemmin omankin asuntosalkun arvo on kyykännyt muun markkinan mukana. Eli hankintojen osalta voinee saada huomattavastikin aiempaa parempia diilejä, mutta samalla myös omat vakuudet ja kohteet kärsivät samasta, joten vakuuslaskentakin aivan varmasti elää. Ymmärrän myös miksei uudelleenrahoitusta noin vain nosteta käyttövaraksi tilille ja käytetä mihin huvittaa, jollei uutta hankittavaa kohdetta esimerkiksi ole valmiina. Uudelleenrahoitus toimii varsin hyvin ikiliikkujanakin nähtävään toiminnan ja salkun kasvattamiseen. Käyttövaraksi se ei oikein toimi, ei ainakaan tulonhankkimislainana. Eikä sillä oikein oman asunnon lainaakaan pysty maksamaan pois? Korjatkaa jos olen väärässä. Varsinkin verottajan suuntaan silloin voi vähän mennä puurot ja vellit sekaisin ja vähän enemmänkin joutua selittelemään järjestelyjä. Kun itselle on järjestellyt sopivasti pelimerkkejä onkin tilanne jo toinen, lainoja voi järjestellä aika vapaasti kunhan rahoituskuvio on kunnossa. Verotuksellisesti se oma asunto on ehkä järkevintä hankkia ennen sijoitusasuntoja velattomaksi.

Rahoituksen järjestelyn kanssa kannattaa kuitenkin olla varsin tarkkana. Kalleimmat ja verotehottomimmat luotot kannattanee poistaa korkeimmalla prioriteetilla ja uudelleenrahoituksen epävarmuuteen kannattaa varautua, jättämällä mahdollisuuksien mukaan sopivasti ruutia. Tileillekin kun saa jo kiitettävästi korkoa, siitä huolimatta, että samalla lainakin jo alkaa olemaan varsin tyyristä. Ja onhan sitä muutakin varsin likvidiä vaihtoehtoa. Moni voi pohtia, että maksaako korkeampaa hintaa paremmasta likvidistä reagointikyvystä, kuin että lyhenteleekö ylimmääräisesti lainoja samalla jättäen suuremman uudelleenrahoituksen saatavuuden riskin.

Raha ratkaisee paljon. Sitä tarvitaan omasta takaa ja sitä usein tarvitaan rahoittajilta. Rahoittajinahan voi toisaalta toimia niin pankit, toiset sijoittajat kuin vaikkapa asuntojaan myyvät tahot. Nämä ovat rapakon takaa varsin käytettyjä keinoja ja varteenotettavia vaihtoehtoja. Vieläkin monipuolisempia vaihtoehtoja on ja onhan sitä itsekin tullut luettua niinkin villeistä jutuista, että asuntoflippejä tehdään luottokorttien voimalla. Silloin voi olla hyvinkin tärkeää, että tietää mitä tekee. Tai ainakin tiedostaa riskit.

Lopulta merkitsevintä ei ole miten rahoituksen kanssa käy, vaan tilanteet etenee lähenevästä talvesta ja kovenevista pakkasista huolimatta. Pohjatyöt on tehty etukäteen ja hankinnat etenevät.

Rahakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

PS. Uusista kuvioista jälleen pian lisäpäivityksiä ja täällä bloginkin puolella mielenkiintoista tarinaa.