Vuokranantajan Joulurauha

Joulukiireiden keskellä on hyvä hengähtää ja istahtaa kirjoittamaan vielä joulunaluspostaus. Omalla kohdallani joulukiireet ovat pitkälti aivan muita kiireitä ja hulinoita tänä vuonna, mutta näihin palataan vielä vuoden vaihteessa. Joidenkin vuokranantajien Joulu on lahjusten toimittamisia ja samalla asuntojen tarkastusten aikaa. Itse en ole kertaakaan tainnut vuokralaisteni joulurauhaa häiritä tekemällä mitään lahjus- saati tarkastuskierroksia. (Aiemmin olen vuokralaisen lahjonnasta kirjoittanut TÄÄLLÄ)

Olen jo tovin käynyt keskustelua erään vuokralaisen kanssa vuokran päivittämisestä lähemmäs markkinahintaa. Vuokraa on korotettu asteittain putkiremontin jälkeen. Itseltäni löytyy kuitenkin sen verran joulumieltä, että en lähde korottamaan vuokraa joulun alla joulukuussa/vuoden vaihteessa. Tämän sijaan muistin vuokralaista pienimuotoisella joululahjalla todeten samalla, että mietitään yhdessä tuumin ensi vuoden puolella vuokrahommia, himmeleitä ja summia. Vuokralaiselle tämä on iso asia, minulle ei niinkään.  Minulle oli iso asia, kun vuokralainen vinkkasi, että Iron Maidenin olutta löytyy taas.

Tottakai vuokratulot vaikuttavat kannattavuuteen ja kokonaistoimintaani ja kuten aiemmin olen kirjoittanut (TÄÄLLÄ) niin en ole hyväntekeväisyyttä harjoittava vuokranantaja. Haluan kuitenkin olla reilu ja paras vuokranantaja enkä täten koskaan ole vuokraa korottanut Joulun alla. Olemme ihmisten kanssa tekemisissä joten olkaamme inhimillisiä, numerot eivät tule ekana. Vuokralaisille asuminen on yleensä suurin kuukausittainen menoerä ja Jouluna niitä muitakin menoja lienee. Itselleni vuokratulo on miellyttävä ja nykyään jo suhteellisen merkittävä lisä (kokonaisuudessaan, ei yksittäin), joten muutaman lisäkympin takia en ahdista kenenkään Joulua.

En ole Joulupukki, olen Vuokranantaja

En ole suuri joululahjojen antaja vuokralaisilleni ja mieluummin jopa suon heille joulurauhan. Välillä muistan vuokralaisiani yhteistyökumppanieni lahjoilla taikka muilla pienillä lahjoilla ja jouluntoivotuksilla. Yllyn lahjoituksiin yleensä hyvän vuokrasuhteen loppupuolella motivoiden vanhaa vuokralaistani auttamaan uuden vuokralaisen hankinnassa taikka pitäytymään hyvässä loppusiivossa. Ja tämä yleensä toimii. Jouluisin saatan muistaa vuokralaistani jouluntoivotusten ja leffalipun kera, jotka molemmat saa sopivasti toimitettua watsapilla yhdellä kertaa, ilman postigatea taikka ilmastoa häiritsevää autoilua.

Omalle kohdalleni ei vielä ole yhtäkään vuokralaisen vaihtoa osunut juuri Joulun/vuodenvaihteen tiimoille (koputan puuta). Eiköhän sekin aika vielä koita, mutta nautin joulurauhastani niin pitkään kuin suinkin mahdollista. Oma muuttoni tekee ensi vuoden alusta poikkeuksen, kun laitan omakotitaloni vuokralle tammi-helmikuussa. Palataan siihenkin asiaan sitten ensi vuoden puolella.

Oikein hauskaa ja oivallista Joulua! Minä ainakin nautin.

Joulukettu kiittää, kuittaa ja kumartaa..

Money makes money

Same goes with real estate investing. Landlords get money from tenants and that enables later possibilities to grow and expand.

I don’t believe in doing something for nothing. I like the idea of making money with money. I also think that it is unwise to leverage your investments (whatever the asset class) when you don’t know exactly what you are doing. Don't just dive in head first, do your homework. One always needs to know WHAT, WHY AND HOW. A backup plan is never a bad idea. Money is still just money even though everybody needs it and it always seems that there is never enough. Plan, manage risk and only invest as much as you can lose. 

Real estate investing is a way via a bank. Leverage is almost always used - it is ”easy”. And in the investing world leveraging means often double digits returns on equity. Money makes more money and borrowed money is more money. So you can make even more money. Yes, you do have a higher risk but this time it is not the theme, it is good to remember though. 

If a real estate investor do not have his/her bank, what would he/she have? Much lower ROE and much smaller businesses and ideas. Real estate is one of the most easiest assets to leverage. And just that makes it "easy" and interesting. Appreciation is not nearly always the key component of the wealth accumulation. It is a key factor when using leverage, the bank has to use something as a collateral and it needs to have a value. Over time the tenant pays of the leverage, appreciation gains are merely a nice plus. Leverage can be used again and again and again. After many years or even decades it is more likely to gain some appreciation too.

Without a bank real estate investing would be a much more difficult investment class. It is true that there are nowadays many options to invest in real estate markets instead of direct real estate assets. One could buy REITs or invest in other stocks that are holding a position in real estate markets. One can make money with them all.

So tenants pay to real estate investors who have invested (their own and bank’s money) in real estate. Money comes to money. It takes time to build up really good if you start from scratch, but it does build up. Especially when you invest all your gains again and reuse the leverage possibilities - often real estate investing grows to even bigger portfolio of real estate assets. An apartment grows into another and/or into a house and/or duplex and/or a multifamily complex or even an individual whole apartment building with multiple flats. Money just keeps on coming.

If one starts investing (it really does not matter if it is real estate or something else like stocks) one really can more easily understand how money comes to money. Starting is the hardest part. But the second hardest thing is to keep on track, don’t look back or even sideways, you might fall... and never get back on track again. I don't mean that you don't learn or see what everybody else is doing. My point is to keep on doing it on your own way, if you had a plan stick to it, keep your pace. Of course along the way things change and investors must change and adapt too. Training, learning, doing, living, loving... All above and beyond.

Vuokranantaja has left the building

Vuokranantajan tukikohta - Home office

Olen jo aikaisemminkin julkaissut sarjaa vuokranantajana toimimisen välttämättömyyksistä ja kivoista apuvälineistä. Tekniikka auttaa kummasti, oikeastaan kaiken voi nykyään halutessaan hoitaa etänä ja sähköisesti. Ja olihan sitä juuri Black Friday ja Cyber Monday jälleen. Itse tuli päivitettyä uusi ulkoinen kovalevy joka toimii niin Mac - Win maastossa, kuin USB C ja USB 3 liitännöin. Sekä langattomat vastamelukuulokkeet, reissukokemuksista oppineena uskon niille olevan käyttöä.

Alla linkit aiempiin julkaisuihini vuokranantajan pelivälineistä, mielenkiintoista luettevaa näin peräpeiliin katsottaessa:

- Teknologian hyödyntäminen osa 1: älypuhelin (linkki julkaisuun)

- Osa 2: some (linkki julkaisuun)

- Osa 3: läppäri (linkki julkaisuun)

- Osa 4: älykoti ja älykäs vuokranantaja (linkki julkaisuun)

Samat säännöt, apuvälineet, läppärit ja pädit lienevät yhä oivallisia. Monet gurutkin näitä listauksiaan välillä tekevät ja aika samoilla linjoilla mennään, välillä itsekin saan hyviä vinkkejä takataskuun käytettäviksi.

Matkan varrelta, väliaikaisesta tukikohdasta. More screen real estate.

Vuokranantajan kuitenkin ehkä merkittävin työväline on päänupin lisäksi itse TUKIKOHTA. Toisille se on jonkinlainen toimistospotti, miksei jopa varastotila, joillekin ufoa muistuttava komentokeskus (maagisia command centereitä löytyy mm. tubesta).

Oma komentokeskukseni on rauhan tyyssija. Tasapainoilee vanhan ja modernin kanssa. Erityisen ylpeä olen työpöydästäni, joka on kulkeutunut mukanani aina noin 15-vuotiaasta alkaen. Heittäessäni enemmän tai vähemmän vapaalle työpöydän viereltä löytyy mukavaksi ja parisängyksikin muunnettava sohva ja tätä vastapäätä kirjoitustunnelmaa sytyttävä takka.

Kellarin työsopessa on harvinaisen miellyttävää kirjoitella omia ajatuksia blogin muotoon ja tehdä vaikkapa aina yhtä nautinnollista veroilmoitusta. Kesällä kellaritila on miellyttävän viileä ja talvellakin tilan saa lämpimäksi joko sähköpatterilla tai perinteikkäämmin takkaa lämmittäen. Takan ja kiukaan lämmittäminen on muutoinkin hyvin rentouttavaa puuhaa, kirjoittelu takkatulen ääressä samoin.

Kuten aiemminkin lienee käynyt ilmi, niin en enää nykyään juuri varastoi taikka arkistoi papereita, vaan pyrin pitämään kaiken sähköisessä muodossa. Tulostinskanneri on kuitenkin must, erityisesti nykyään paperista sähköiseen muotoon tavaraa käännättäessä. Kyllä asuntoihin ja varsinkin omakotitalooni liittyviä papereita yhä fyysisessäkin muodossa löytyy, mutta yhä harvemmin. Varastotila ei siis ole ongelma, eikä edes missään määrin tarpeellista jatkossakaan. DIY vuokranantajan työkalutkin ovat omilla paikoillaan muualla, työkalusäkkiä myöden.

Monipuolisuus ja muunneltavuus lienevät itselleni tilankäytöllisesti tärkeimpiä seikkoja toimivuuden lisäksi. Naapurihuoneeseen voi mennä aina välillä rentoutumaan screenin ääreen wiskiä naukkaillen. Tarvittaessa näyttötilakin on päivitettävissä tai käytettävissä hyvinkin suurena, lähemmäs 100 tuumaisena. Koska kukapa vuokranantaja ei selaa potentiaalisia kohteita, tee remppasuunnittelua taikka veroilmoitusta mieluummin 100" työpöytänäkymällä kuin normaalimmalla pelkällä läppärillä.

Kotikettu kuittaa.

Ei se lämpötila, vaan se fiilis.

Talon metsästystä ja ajatuksia matkan varrelta

"Tarkastushetkellä havaittiin katon vuotavan. Omistajan edustaja kävi korjaamassa kattoa välillä, minkä jälkeen vettä ei enää tullut sisälle."

Noilla saatesanoilla on hyvä lähteä etsimään seuraavaa kohdetta. Toivoakseni en enää samanlaiseen kuntokartoituslauseeseen törmää. Myönnän kyseisen kohteen olleen lähtökohtaisesti aivan pommi. Tiivistäen: koko talo olisi joutanut jyrän alle ja tilalle kokonaan uusi, mutta tällöin tontti olisi kyllä ollut turhan tyyris ja maksaahan se vanhan talonkin purkaminen jotain.

Asuntojen kanssa pelatessa on tullut jos jonkinlaista pommia vastaan. Omakotitaloni olen remontoinut käytännössä lattiasta kattoon. Mökistä moderniksi. Kaksion kanssa kävi samoin, se on oikeastaan ollut asuntosijoittajaurani törkyisin kämppä. Painoarvoa annan sille melko paljon, koska olen käynyt myös muutamissa konkurssihuutokauppakohteissa, kerran ihan käräjäoikeuden huutokaupassa saakka. Nykyisin kaksioni on valoisa, moderni ja siistin kaunis. Itse tekemällä säästänee rahaa, mutta ei aikaa. Samalla kuitenkin oppii paljon ja tätä oppia en vaihtaisi mistään hinnasta.

Tällä kertaa talokaupoilla olimme paremman puoliskoni kanssa liikkeellä ja ajatuksissa ei ollut ostaa mitään heti remontoitavaa katastrofia, vaan mielummin jo melkolailla valmis kohde. Toisella puoliskollani oli vielä käyttämättä ASP edut, joten varainsiirtoverottomuus on rahallisesti "hyödyllisempää" mitä kalliimpi (ja täten valmiimpi) kohde on. Pientä viilattavaa aina toki löytyy, mutta ihan huonejärjestelyjä, seiniä, keittiöitä ja kylppäreitä ei lähtökohtaisesti oltu laittamassa uuteen uskoon.

Asioissa kannattaa usein edetä rauhassa. Haimme lainapäätöksen hyvissä ajoin ja katselimme kohteita rauhassa. Mielenkiintoisten kohteiden osuessa kohdalle kävimme näytöillä hakemassa oksennusrefleksiä taikka inspiraatiota. Todellisia unelmakohteita löytyi yllättävän vähän ja lähes poikkeuksetta jokaisessa talossa oli joitain kompromisseja. Välillä avokeittiön saavuttaminen olisi vaatinut 20-30te lisäinvestointeja, takka puuttui taikka yläkerrasta ei löytynyt vessaa. Kun ollaan isojen asioiden ja rahojen äärellä, niin kuuluukin viilata pilkkua. Jo remontoitua on ikävä lähteä remontoimaan uudestaan oman maun mukaan.

Talon metsästykseen kuuluu myös kellarin haistelu, katon tarkastelut parvekkeelta ja seinien koputtelu. Tottakai välittäjiä haastateltiin omistajien kokemuksista ja kauanko kukin oli talossa asunut ja mitä siellä oli tehty vanhojen taikka nykyisten omistajien toimesta. Välillä löytyi kohteita joissa omakotitalon hoitamisen vaivat olivat tulleet yllätyksenä ja asumisaika oli jäänyt suhteellisen lyhyeen, "aika ei yksinkertaisesti riitä kaikkeen". Mitäköhän sitä silloinkin on jäänyt omakotitaloissa hoitamatta ja tullut laiminlyötyä? Voin vain kuvitella vanhojen talojen ostajia, kun muutetaan suoraan vuokrakerrostalosta unelmien vanhaan rintamamiestaloon ja tukitaan kaikki mahdolliset räppänät, jotta estetään "vedon tunne" ja luodaan todellinen ansa tulevalle ostajalle.

Olen yhä vahvasti sitä mieltä, että omakotitaloasuminen on yksi suomalaisten suurimmista unelmista. Kaikilla tämä unelma ei toteudu taikka ei edes voi toteutua oli syy sitten mikä tahansa (liian korkeat vaatimustasot taikka taloudelliset syyt). Omallla perheelläni on unelma omakotitaloasumisesta, riittävän tilavasti, mutta kuitenkin edullisesti. Nykyinen talo on omissa nimissäni, joten tarkoitus oli hankkia yhteinen koti(talo). Tavallaan living the dream already, mutta aina on parannettavaa. Asumiskuluihin ja asumismukavuuteen voi itse vaikuttaa valinnoillaan. Tästäkin syystä olen mielestäni harvinaisen pihi, mutta samalla vihreä valinnoiltani. Olen vihreä vuokranantaja, ehkä ensimmäinen, ehkä ainoa (epäilen), mutta ainakin harvinaisuus. Ehkä vielä jokin päivä innostan myös muita ja tästä syystä tulen jatkossakin kirjottamaan aiheesta hyvinkin suoraan. Talk the talk and walk the walk, vaikka myönnän etten aina ole vain vihreä, pihi kylläkin.

Omakotikettu kuittaa.

ps. nykyisessä talossani olen saanut karsittua sähkönkulutusta yli 50%. Ja kyllä, olen pihi ja erityisen energiapihi. Verrokkina asukasmäärä on kuitenkin kasvanut, joten aitoja säästöjäkin on luotu eikä vertailua tehdä vain 1 vs 5 henkinen perhe.

Ostaessani kohteen sähkönkulutus oli ollut 23 000kwh/vuosi. Tarkistin luvut myyntiesitteestä. Myönnän kyllä, että huonelämpötilat olivat tarpeettoman korkeat ja niistä olenkin saanut helppoa säästöä.
Nykyisellään sähkön vuosikulutus on 10 000 - 11 000kwh luokkaa/vuosi. Tavoitteena saada kulutus alle 10 000kwh/vuosi, pysyvästi. Kattoremontin tullessa eteen olen suunnitellut etelään suunnatulle kattopuoliskolle aurinkopaneeleja, mutta aika näyttää. Kesällä taloni voisi olla jopa omavarainen.

Kun alotat niin alota kunnolla

Muistan vieläkin sen tilanteen, kun aloitin tutustumisen asuntojen maailmaan. ”Sun pitäs hommaa oma asunto...” ja se oli aivan totta, treenasin, kävin koulussa ja töissä, asuin vielä vanhempien luona. Katselimme kollegan kanssa, tai kollega katseli asuntoja, ja lopulta sai minutkin innostumaan. Siitä se sitten lähti.

Lopputulos oli että asunnon ostaminen, sen hankinta, siihen maailmaan tutustuminen, se vei koko käden. Ostaminen, myyminen, taloyhtiöt, asuntotyypit, taloyhtiölainat, vuokratontit, talot, kuntokartoitukset. Se on aivan oma maailmansa ja vaatii paljon opettelua ja opiskelua. 

Kun jotain aloittaa niin se kannattaa tehdä kunnolla. Tutustuin ensin kerrostaloihin ja aloin käymään näytöillä. Näytöillä näkee, kuulee ja oppii paljon. Kannattaa aloittaa ajoissa. Nälkä kasvaa syödessä ja samoin käy asuntojen kanssa. Hain ensiasuntoa ja tajusin, että samantien kannattaa säästää 4% varainsiirtoverossa 1,6% sijaan. Päädyinkin lopulta hakemaan perinteisen yksiön tai kaksion sijaan omakotitaloa.

Miksi täyskäännös kerrostaloasunnosta omakotitaloon? Varainsiirtoveron laskennallinen ”suurempi hyöty” ei ollut ainoa syy. Ajattelin, että oma piha, oma rauha ja vaikuttaminen ”vastikkeeseen” on aivan nextillä levelillä. Toisekseen useissa tarkastelemissani kerrostaloasunnoissa oli putki- tai/ja julkisivuremontti edessä, joten hintaerokaan ei ollut suuri. Ja lopulta löysin aivan maagisen talon, todellisen foreverhomen (ÄLÄ LUE: homeen/homeessa). 

Remontoin ensitaloni lähes kauttaaltaan. Ensimmäinen kalusteeni oli muistaakseni sohva, jolla nukuin ensimmäisen yöni ensimmäisessa omassa kodissani. Biljardipöytä ei valitettavasti mahtunut mukaan, muutoin se olisi ollut varmuudella ensimmäinen kalusteeni. Opin paljon, eikä mennytkään kauaa kun olinkin jo tähyilemässä sijoitusasuntoa ja käymässä näytöillä. Taloyhtiömaailma oli jo valmiiksi tuttu ja lähestyin ostokohteita, en vain laskin kädessä, mutta myös kysymyksellä: asuisinko itse asunnossa? Mitä tulisi tehdä, jotta siellä viihtyisi? Laskin ja remontit, pensseleineen ja tapettirullineen, tulivat vieläkin vahvemmin mukaan. 

Aloitin ASUNTOSIJOITTAMISEN tutustumalla kerrostaloasuntoihin ja taloyhtiömaailmaan. Jatkoin sitä tutustumalla kiinteistöihin, tontteihin ja enemmän tai vähemmän ränsistyneisiin taloihin. Ensisijoituspäätöksenä toimi ensitalon hankinta ja sen remontointi. Eikä talon hankinnasta kulunut kuin vuosi niin olin ostanut ensimmäisen sijoitusasuntoni. Kun aloitin, niin todellakin aloitin ja hyppäsin syvään päähän.

Olin jo tuolloin oppinut miten asunnon ostaminen, taloyhtiöt, talot ja lainat toimivat. Olin saanut ensikosketuksen todelliseen remontointiin, joten oli luonnollista jatkaa remontoitavalla kohteella. Kämppä oli oikeasti kaameassa kunnossa, mutta taloyhtiössä oli mm. julkisivut ja parvekelasitukset tehty. Putkiremontti oli tuloillaan, joten lisäoppiakin oli tiedossa. Ja se oppi on tullut hyödynnettyä, olen nähnyt hyvinkin läheltä alusta loppuun perinteisen kattavan putkiremontin suhteellisen suuressa taloyhtiössä (lisää putkiremontin vaiheista TÄÄLTÄ ja TÄÄLTÄ).

Kun hyppää syvään päätyyn selviää todellinen kyvykkyys. Fiksut eivät hyppää pää edellä tuntemattomiin vesiin, toisella voi olla kellukkeet, joku voi joutua pärjäämään aivan omillaan. On kyllä totta että odottavan aika on pitkä. Mitä odotat ja miksi? Kun aloitat niin olet jo askeleen lähempänä... no jotain... Oli se sitten konkurssi, työmaa taikka rahat ja rikkaudet.

Asuntokettu kuittaa.

Asunnon hankinta, melkein kuin sijoituspäätös

Asunnon hankinta on aina taloudellisesti merkittävä päätös. Melkein kuin sijoituspäätös, vaikka kovin koitetaan toisin rummuttaa. Asunnon hankinta kannattaa melkein mieluummin tehdä rationaalisemman sijoituspäätöksen tapaan kuin tunteella ostaen kauniita hanoja ja kahvoja. Aiheeseen aidon vilpittömän oikeasti kannastaa tutustua pintaa syvemmälle.

Keittiön kaappien vetimet ja söpö kivasti kimmeltävä hana ovat vain pieni mitätön murto-osa kokonaisuutta. Matala vastike voi houkutella, mutta miksi se on matala. Yhtiön talous voi näyttää hyvältä, mutta uusi kippari/hallitus voi kaataa komeankin veneen. Asioihin kannattaa tutustua pintaa syvemmälle. Siltikään asunnon myynti tai vuokrataan ilmoituksissa ei kannata jättää sitä wc pöntön kantta auki.

Itse katson aina kokonaisuutta. Millainen alue ja sijainti on? Löytyykö läheltä tarpeelliset palvelut (omaan käyttöön taikka vuokralaisille), millainen on naapurusto ja kulkuyhteydet jne. Missä kunnossa taloyhtiö on remonttien ja talouden suhteen? Vastikkeen taso, tilinpäätökset, hallitus, isännöitsijä ja remonttikirjaukset 5-vuotissuunnitelmineen kertovat paljon. Millaisia naapurit ovat? Tulevatko juttelemaan ja kyselemään kuulumisia, morjestavatko edes. Millaisia ovat naapuritaloyhtiöt ja tehdäänkö taloyhtiöiden välillä yhteistyötä vai tapellaanko? Joskus voi olla, että alueen mainekin parantuu ajan myötä ja tästä pääsee itse perille lähes vain kiertelemällä ja haastattelemalla naapuruston väkeä. 

Ei ole yhtä oikeaa tapaa tehdä asunnon ostopäätöstä. Sen voi tehdä laskin tiukasti kourassa taikka ihailemalla nykyisten asukkien kalusteita ja kivoja viherkasveja. Näistä kaikista voi soveltaa itselleen sopivimman tyylin. Tyyli vapaa, tulos ratkaisee. Parhaimpaan tulokseen pääsee yleensä monipuolisella ja syvällisellä analyysillä, mutta analyysit ja laskelmatkin voi vetää överiksi. Lopputulos voi ihan yhtälailla olla, että ei koskaan löydy oikeanlaista, juuri täydellistä kohdetta.  

Kaveri on voinut saada ensiasuntonsa ilman omaa rahaa. Serkun kaima on voinut ostaa sijoitusasuntoja ja saanut lainaa lähes miljoonan, melkein ilman omaa pääomaa. Kuulostavatko tarinat uskottavilta? Mitä seikkoja taustalla voi vaikuttaa? Asioihin kannattaa tutustua pintaa syvemmälle. Tähän onneksi löytyy blogeja ja podcästejä jos jonkinmoista. Netti on nykyään informaatiota tulvillaan. Mikäli sillä informaatiolla voi säästä jopa tuhansia, niin kyllä sinne netin syövereihin kannattaa sukeltaa.

Kysymys usein kuuluu: miten? Taikka jos jokin ei onnistu: miksi? Asioihin voi AINA itse vaikuttaa. Ei kannata ostaa sikaa säkissä, tarinoita ei kannata niellä suodattamatta. Ei edes omaani.

Kettu kuittaa.

Osta, remontoi, vuokraa, huolla, vuokraa/myy

Tämä kaikki tee se itse mentaliteetilla. Tottakai! Säästin? Kyllä! Säästin väärässä paikassa? Ehkä, mutta myös opin (ainakin toivottavasti).

Kuullostaa rankalta? Sitä se on ja ei ole. Aikaa vievää? No kyllä. Samalla myös oppii, eikä vain kädentaitoja ja omia rajoitteitaan. Samalla tutustuu itse asuntoon sen oikkuihin, historiaan, taloyhtiöön ja naapureihin. Olenko remontoinut viikonloppuina ja/tai pyhäpäivinä (esim jouluna)? Kyllä, mutta olen käyttänyt järkeä enkä ole kertaakaan saanut valituksia, ennemminkin jopa avun tarjouksia.

Olen remontoinut itse useita asuntoja, iso kiitos kuuluu apujoukoille. Olen myös oppinut, että erikoisasiat, kuten sähköt ja putket kannattaa jättää alan amattilaisille ja arvostan heidän osaamistaan. En kuitenkaan arvosta heidän laskutustapojaan (milloin 15min=2h ja milloin laskutetaan km lisäksi autokuluja). Todellisten luottotekijöiden metsästäminen on yhä kesken.

Asuntosijoittajana ja vuokranantajana toimiminen vaatii (ja hyvällä tuurilla ei vaadi) aikaa. Tee-se-itse tekijän kannattaa kuitenkin varata aikaa mieluummin liikaa kuin liian vähän, varsinkin jos tekee hommaa harraste mielessä leipätyön ohella. Yksiön remontoiminen ei ole loppujen lopuksi iso homma niin ajallisesti (30h-40h) kuin rahallisestikkaan (1-2te + bensat). Vuokralaisiakin yleensä piisaa, pitää vain osata houkutella ja valita parhaat päältä.

Todellisuudessa työssäkäyvän tee se itse yksiörempan saa hyvällä tuurilla tehtyä noin kuukaudessa (kylpyhuone ei kuulu mihinkään arvioihini). Asuntosijoittaminen on pitkä prosessi, pikavoittoja voi koittaa hakea, mutta verottaja vie aina omansa (olit sitten sprintteri tai maratoonari). Olen mieluusti fiksusti molempia. 

Remontoimalla nostaa yleensä asunnon arvoa eli myyntihintaa tai vakuusarvoa. Samalla yleensä nousevat vuokran pyyntimahdollisuudet ja kysyntä. Remontoimalla voi siis hyvin kalastella ostajia ja vuokralaisia, joten ehkä teen jatkossakin niin. 

Note to self: älä remontoi pyhäpäivinä, ainakaan jouluna. Vaikka se miten kierosti vaikuttaisikin tavalta kokeilla taloyhtiön ja naapureiden sietokykyä. 

Kettu kuittaa.

Househacking - Asuntohakkerointi ja asuntosijoittajan mahdollisuudet

Osta iso ja asu vain osassa itse. Tämä ei nykysuomalaiseen mentaliteettiin tunnu istuvan. Lähes kaikki (mediat mukaanlukien) suorastaan huutavat pienten asuntojen perään. Lienee totta, että kasvukeskuksissa asunnoista on pulaa. Lienee myös totta, että yksin asuvien talouksien lukumäärät ovat kasvussa. Joten lienee totta, että eniten houkuttelevat pienet asunnot, yksiöt ja kaksiot. Kysyntää pienille asunnoille selkeästi on. 

Miniyksiöt ja kaksiot ratkaisuina tuntuvat vain kovin suppeilta. Neliöhinnat ja kilpailu on kovaa. Hyvästi lasten syntyvyys ja tervetuloa mielenterveys- ja parisuhdeongelmat. On totta että rapakon takana "suuressa maailmassa" mennään turhankin jättimäisillä neliöillä ja 300m² asunnot 7 wc + 4 vaatehuoneen kera tuntuvat liiallisilta. Kovin usein käytännöllisyyttä löytyy muunneltavuudella: kellariin taikka autotallin yläkertaan voi ottaa vuokralaiset, jotka auttavat asuntolainan maksamisessa. Parhaimmillaan vuokralaiset maksavat asumiskulut. Todelliset vuokranantajat muuttavat itse miniasuntoon ja vuokraavat paremmat osat muille. Kulujen ja lainanlyhennysten jälkeenkin voi kassavirta jäädä positiiviseksi.

Samaa voi hyödyntää myös Airbnb:n muodossa. Astetta tuottohakuisemmat vuokraavat kämpän ja laittavat sen Airbnb:n kautta vuokralle. Tällöin asunto ei sido omaa pääomaa ja lyhytaikaisella vuokraamisella voi päästä pitkäaikaisvuokraamista huomattavastikin parempiin tuottoihin. Toki kääntöpuolena on myös riskejä tyhjistä päivistä taikka viikoista, jolloin kassavirta voi kääntyä nopeastikin miinusmerkkiseksi. Ajatuksena lieneekin saada Airbnb kautta parempaa tuloa kuin itse joutuu pidemmästä vuokrasopimuksesta johtuen maksamaan.

Kokonaisia kerrostaloja ei ehkä suomessa osteta ja asuta itse siinä pienimmässä ja vaatimattomimmassa kämpässä, kuten suuressa maailmassa Yhdysvalloissa. Verovapauksien ja hyötyjen osalta USA vie voiton. Siinä mielessä ymmärrän ettei ison maailman menoa ole täysin kopioitavissa Suomen perähikiälle. Paljon opittavaa kuitenkin löytyy.

Keskustelua asuntojen muunneltavuudesta on jo avattu, mutta vauhtiin se keskustelu ei ole vielä päässyt. Kolmiosta voisikin teettää pari pienempää asuntoa. Ison omakotitalon voisikin jakaa kahtia, välillä se voi jopa alunperin olla ollut paritalo. Omakotitalon voisi jopa jakaa osakkeisiin tai/ja huoneistoihin. Ostaisinko oman ikuisuuskotini (eng. foreverhome) ajatuksena, että kun talo jää suureksi ja jälkipolvi ei halua siellä jatkaa, voisin purkaa tönön ja rakentaa tilalle vaikka rivitalon. Nämä eivät todellakaan ole poissuljettuja vaihtoehtoja, sääntösuomi toisaalta tuo omat hidasteensa. 

Myönnän, että itsekin arvostan omaa rauhaa ja jo nuorena ostin itselleni ensiasunnokseni omakotitalon. Oma piha, ei jaettuja seiniä, lattioita taikka kattoa. Nuoren miehen ajatusmallissa se oli mitoitettu ikuisuuskodiksi, mutta ei se oikeasti sitä koskaan ollut. Ajatusmallini mukaan se yhä on ikuisuussijoitus, ehkä myöhemmin siellä asun vielä uudestaan ennen vanhainkotia. 

Oma talo lienee yhä suomalainen unelma vaikka halutaankin olla kaupunkien sykkeessä ja palveluiden äärellä. Suomalainen ei kuitenkaan helpolla jaa omaa, Airbnb on yhä monille suuren kynnyksen takana (itseni mukaanlukien). Vaikka saisin 500e lisätuloa joka kuukausi, en silti haluaisi jonkun muun pyörivän omassa asunnossani, tai edes osassa sitä. Suomalaisten haavetta kaukaisempana ratkaisuna näen 35m² (tai alle) kaksiot ja/tai miniyksiöt. Auttanevat ensihätään, mutta entä sen jälkeen? Voittajina saattavat aivan yhtä hyvin olla asuntohakkerit, asunnot ovat monipuolisia ja muunneltavia.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Vuokranantajan työviikko

Tämän vuoden aikana en ole joutunut remontoimaan sen enempiä yhtään asuntoani, mutta muutoin olen välillä joutunut aktivoitumaan normaalia enemmän. Normaalistihan vuokranantajan arki on jalat pöydällä vuokran tilille kilahtelun odottelua olutta tai viskiä siemaillen. Siinä samalla ehkä vähän markkinaa ja uutisia silmäillen, uusia kohteita kartoittaen.

Kevään aikana kohdalleni osui kahteenkin kertaan huomattavasti aktiivisempia viikkoja. Vaivaa joutui oikeasti näkemään useamman tunnin edestä. Ensimmäinen "rankka" vuokranantajan "työviikko" osui vuokralaisen vaihdokseen. Jo itsessään uuden vuokralaisen hankinnan prosessi oli vienyt muutamia tunteja aikaa. Copy paste - eli valmiit tekstipohjat - auttavat kummasti. Silloin uuden vuokralaisen etsintä on vyörytystä (vyörytystaktiikasta lisää täältä) vaille valmis.

Vuokranantajan työviikko nro 1 sisällöltään:

- Vuokralaisen vaihto

- Lopputarkastus/avainten vastaanotto

- Alkutarkastus/avainten luovutus

- Toisen kohteen vuokralainen ilmoitti irtisanomisestaan, toki 2kk etuajassa

- Putkiremonttiseurantaa eräässä hallinnollisessa kohteessa

- Putkiremontin alta vanhan lavuaarin uusiokäyttöön ottamista toisaalle, eli pientä remppailufiksailua

Asunnon jälkitarkastus ja avaintenluovutus saatiin sovittua sopivasti puolen tunnin sisään oman normaalin työpäiväni jälkeen. Vanha vuokralainen luovutti asunnon siistissä kunnossa ja uusi asukas sai vajaan puolen tunnin päästä avaimet ja pääsi viikonloppuna muuttamaan sisään. Vajaan työpäivän tunnit ja tämä oli "rankka" viikko vuokranantajalle.

Kävimpähän eräänä viikkona vaihtamassa vuokralaiselleni peilikaappiin uuden saranan. Näimpä siinä sitten samalla vuokranantajan aikani hienoimman auringonlaskun. Mageeta oli myös kun auringon laskun ohi kiisi kuumailmapallo, josta en valitettavasti ehtinyt saamaan kuvaan. DIY kannattaa.

Ps. Oli muuten peilikaapin piilosaranan löytäminen harvinaisen työlästä: kallis tilaustuote, toimitus vajaassa viikossa. Itse vanhan poistaminen ja uuden laittaminen tilalle vei n. 30min, matkoineen.

Vuokranantajan ja asuntosijoittajan homma voi olla hyvinkin vaihtelevaa. Ei ole olemassa mitään kiinteitä tunteja taikka työaikoja. Jos putki vuotaa niin siihen on hyvä hakea ratkaisu mahdollisimman pikaisesti. Nopeilla reagoinneilla voidaan minimoida aika, vaiva ja lopulliset tuhot ja rahalliset menetykset.

Vuokranantajan työviikko nro 2:

- Matkustin vajaa 700km kotipaikkakuntani ulkopuolelle sijoitusasuntoni yhtiökokoukseen

- Kävin lounaalla, päivällisellä ja oluella paikallisten hallitusten puheenjohtajien kanssa

- Fiilistelin vanhaa "kotikaupunkiani", lopputarkastin osittain kalustettuna vuokratun asuntoni ja siivoilin ja järjestelin tavaroita tulevia vuokralaisia ajatellen

- Osallistuin samaisen viikon hollilla toisen yhtiön yhtiökokoukseen, putkiremonttia viimeisteltiin

Yhtiökokouksissa on hyvä käydä pitämässä omaisuudestaan huolta, käyn myös aktiivisesti liittojen tapahtumissa oppimassa lisää ja kaippa se pullakahvi käy vaivan palkaksi. Pidän myös aktiivisesti huolta verkostoistani. Jollei ole vuokralaisten vaihtuvuutta, ei ole välttämättä myöskään mitään "töitä". Vuodet jolloin vuokralaiset eivät vaihdu, eikä ole suuria remontteja jne. ovat herkkua.

Useimmin kuitenkin vuokranantajan työ koostuu hajanaisesti seuraavista palasista:

- Vuokraseuranta

- Tarvittaessa yhteydenpito vuokralaisiin ja taloyhtiöihin

- Ehkä kerran vuodessa ovenavauspyyntö

- Yhtiökokoukset, hallitustyö ja koulutustapahtumat

- Markkinan seuranta ja aktiivinen tiedonhaku, aina oppii uutta, olit sitten miten nuori tai vanha tahansa
- Verotus (valmistelut, tiedonhaku, kirjanpito, itse ilmoituksen täyttäminen)

- Vuokralaisten vaihtumiset, loppu- ja alkutarkastukset, avaintenluovutukset. Näitäkin osuu omalle kohdalleni ehkä 1-2kpl vuodessa. Pieni määrä hallinnoitavia kohteita, siinä on etunsa.

(- Pienet remontit, suuremmat tarpeen vaatiessa ja jos löytyy uusia kohteita)

Pitämällä huolta vuokralaisista, yhtiöistä ja asunnoista voi minimoida tarvittavaa työmäärää. Olempa saanut vuokralaiseni kotikaupungistani tyhjänä lähtevään muuttoautoon vietyä omia turhia kalusteita, joita olen voinut hyödyntää kalustettuna vuokraamisessa myöhemmin. Omissa nurkissani ne olisivat olleet vain tiellä. Säästin matkan, ajan ja kuorman purun vaivan, olen enemmän kuin kiitollinen. Ja saampa vielä kalustettuna vuokraamisesta verohyötyä.

Muuttoauto olisi muutoin körötellyt tyhjänä muuttopaikalle. Tottakai autoin auton lastaamisessa. Vuokranantajakin voi valinnoillaan vaikuttaa ympäristöön, toimia fiksusti, säästää aikaa, vaivaa ja luontoa. Väitänkin olevani vihreä vuokranantaja ja luultavimmin yksi ainoista/ensimmäisistä (jollen jopa ensimmäinen) joka siitä avoimesti puhuu ja sitä mainostaa.

Work work... Over and out...

THE Vuokranantaja - THE Työ

Vuokranantajan työ on tietää ja kyetä selvittämään ja ratkomaan pulmia. Viittaan itseeni THE Vuokranantajana lähinnä siitä syystä, että kykenin saamaan twitteristä nimimerkin @vuokranantaja käyttööni, vaikka olinkin suhteellisen myöhässä liikkeellä. Pyrin myös olemaan THE Vuokranantaja osaamisen, tiedon, taidon sekä vuokraamisen tuuriin ja tyyliin liittyen. Alalla on paljon positiivista pöhinää, paljon uutisointia ja paljon erilaisia kirjoituksia - omani mukaanlukien. Paljon on myös tietoa. Liian paljon on myös tietämättömyyttä. Myönnän välillä myös oman tietämättömyyteni, mutta pyrin lähes päivittäin ratkomaan tätä ongelmaa. Päivitän osaamistani ja hankin vastauksia kysymyksiini.

En väitä olevani nero taikka suuruudenhullu. Haluan lähinnä aidon oikeasti tietää mitä teen ja miksi. Mitkä ovat vaihtoehtoni vai onko niitä? Sijoitusten verotus ei ole aivan yksinkertaista, päivälehtien mukaan ei ole asunnon ostokaan, saati myynti, vuokralaisten valinta on hankalaa, välillä jopa laitonta (ainakin niin kirjoitetaan). Joku taisi olla vienyt kivenkin kaivurilla vuokralaisen oven eteen... Tuottolaskelmia tehdään välillä mutkia suoristaen ja välillä asunnonmyyjää poskelle avarilla lyöden. Tämä ei ole läheskään koko totuus, koska vuokranantajia on moneksi.

Asunto- ja kiinteistösijoittaminen on kuin palapeli ja kaikki palat halutaan saada osumaan:

- Tieto (henkinen pääoma)
- Ihmiset (vuokralaiset ja vuokranantajat)

- Tuotto (rahallinen ja merkityksellinen)

- Taito (fyysinen) 

- Verot (lienee pakollinen paha, mutta kukaan ei halua maksaa LIIKAA veroja)

Vuokranantajan työmäärä - ja täten työtaakka - riippuu täysin sijoituskohteista ja niiden lukumäärästä. Miksei vain asuntojen määrästä? Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä syystä, että vuokranantajia on erilaisia ja mm. kerrostaloyksiön hallinnoinnissa on huomattavasti vähemmän työtä kuin omakotitalon hallinnoinnissa. Sama pätee lyhytaikaiseen (kuten Airbnb) ja pitkäaikaiseen vuokraamiseen.

Uutisotsikoissa puhutaan pitkälti yksiöistä ja niiden osalta hyvinkin merkittäväksi kasvaneesta sijoitusbuumista. Puhutaan myös, että yksiöt ovat vähävaivaisimpia ja kannattavimpia. On totta, että suuret remontit, kuten putkiremontti (lisää putkiremontin vaiheista TÄÄLTÄ ja lopullisista kustannuksista TÄÄLTÄ) rasittaa pieniä asuntoja vähiten, mutta kannattavin tai vähävaivaisin on kärjistelyä. Yksiöissä on kuitenkin suhteellisen suuri vaihtuvuus, erityisesti pienimmissä asunnoissa. Tätäkään ei voi yleistää ja omassa yksiössänikin on vuokralaisen pysyvyys keskiarvolta 24kk, tai jopa vähän yli. Vuokralaisten vaihtuvuus on kuitenkin vuokranantajan suurin työllistäjä loputtoman tiedonnälän ja markkinan seuraamisen lisäksi. 

Kiinteistön eli esim. omakotitalon vuokraaminen on kuitenkin aivan oma maailmansa. Omakotitaloa vuokratessa on hyvä tehdä kattava vuokrasopimus, jossa sovitaan mahdollisimman tarkasti, että mitkä kiinteistön ylläpidon asiat kuuluvat vuokralaiselle ja mitkä kuuluvat vuokranantajalle. Kattavasta sopimuksesta huolimatta ei omakotitalon vuokranantajalla ole apunaan talonmiestä, kiinteistöhuoltoyhtiötä tai isännöitsijää, joten aikalailla kaikki asiat tulevat vuokranantajan kontolle. Lumenluonti, rännien puhdistaminen ja vaikka ruohonleikkuu kuuluvat kiinteistön omistajalle eli vuokranantajalle, jollei toisin ole sovittu. Pakollisia ovat turvallisuus eikat, kuten lumen luonti tai jään pudotus, mutta ruohonleikkuu ja rännien putsaus jne on vain järkevää kiinteistönpitoa ja omaisuudesta huolehtimista.   

Kerrostaloasuntojen kohdalla - esim. omalla kohdallani yksiö vs kolmio - on myöskin paljon erilaisuuksia. Yksiön hakijoita on jonoksi asti. Pariskunta-/perhe-/kimppakämppää havittelee valikoidumpi porukka, mutta kyllä niitäkin yhä riittää (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Voit erikoistua ja samalla saavuttaa kilpailuetua, mutta toisaalta samalla myös menettää sitä. Moninaisuus haastaa, mutta samalla palkitsee. En olisi ilman kolmiohankintaani törmännyt kymmenien tuhansien eurojen verottomien voittojen mahdollisuuteen. Ymmärtäisin yhtiön ja vuokranantajan taloudenpidosta huomattavasti vähemmän. Väitän ymmärtäväni myös asuntopolitiikkaa huomattavasti paremmin.

On siis hyvä tietää jo etukäteen mihin on ryhtymässä ja mitä kannattaa tehdä. Omakotitalon vuokraaminen voi kuullostaa vaivalloiselta, mutta se tuo myös verohelpotuksia, kuten rakennuksesta tehtäviä poistoja ja tätä kautta rahallisesti enemmän tuottopotentiaalia. Mikäli vielä vuokralaisvalinnan suorittaa huolella voi vuokralaisesta saada oivallisen talotalkkarin, joka mielellään pitää hyvää huolta omasta kodistaan ja samalla vuokranantajan omaisuudesta - ja vieläpä maksaa tästä huvista. Verottaja vielä antaa bonuksena tehdä vuokratuloista kiinteistön (rakennuksesta) 4% vuotuisen poiston.

Sitten vielä puhutaan asuntosijoittajien kaltoinkohtelusta verotuksellisesti. Lähinnä asioita ajatellaan liian suppeasti. Olen aina kirjoittanut (esim TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ) verotuksen loputtomasta suosta. Mielestäni olen kattavasti asiaan tutustunut, mutta yhä joka vuosi opin lisää, löydän keinoja joilla säästää taas joitain (satoja) euroja. Suurimpiin verotuksellisiin seikkoihin tulen hakemaan ennakkopäätökset, mutta tähän leikkiin ei ole tarvinnut vielä ryhtyä. 

Vuokranantaja on tietopankki, halutessaan työjuhta (DIY rempat), osaamisellaan (laillinen) verokettu, mutta ennen kaikkea tunteva ja oppiva ihminen. Mikäli vuokranantaja menettää inhimillisyytensä - tai tiedonnälän - on tämä kusessa. Elämme muuttuvassa maailmassa, kaikkeen ei voi vaikuttaa vaan siihen tulee sopeutua. Tämä koskee niin vuokranantajia, vuokralaisia kuin omistusasujia. Parhaat osaavat yhdistää kaikista näistä ne parhaat puolet.  

Kettu kuittaa.

Linkki "kivi vuokralaisen oven eteen" - jutusta: https://www.is.fi/kotimaa/art-2000001926770.html

Case kimppakämpän vuokraus

And challenge accepted. Tuo oli ensimmäinen ajatus, kun tutut vuokralaiset alkoivat ehtymään vuokralla olleesta kimppakämpästäni. Juuri ennen kesäsensonkia kimppakämppäni vapautui puolitutuilta vuokralaisilta. Uusia ei ollut suoralta kädeltä heti tiedossa, eikä niitä lopulta omista verkostoistakaan löytynyt.

Kimppa-asuminen ei ole kuollut. Hiljentynyt ehkä vähän, mutta kyllä valinnanvaraakin vielä löytyy. On totta, että omalla kohdallani panostin markkinoilla pariskuntiin ja pieniin perheisiin, jotta saavuttaisin potentiaalisesti mahdollisimman pitkän vuokrasuhteen. Tottakai vastaanotin myös paljon kaveruksien ja itseasiassa sisaruksien viestejä. Kaikkiin ”vuokrataan asunto” ilmoituksiin vastailevat myös ne ei niin luottamusta herättävät hakijat. Mutta priimaluokan hakijoitakin löytyy, toki myös niitä, jotka pyrkivät tinkimään vuokraehdoissa (kuten vuokra-aika minimeissä ja sopimusmalleissa). 

Laitoin ilmoituksen vireille aikalailla korkeimpaan sesonkiin, eli kesä-heinäkuun vaihteessa. Hain ja lähestyin ”haetaan asuntoa” ilmoituksia ja sain melko paljon kyselyitä sähköpostiin suoraan Tori.fi kautta. Toteutin vuokrailmoitusten vyörytystaktiikan (aiheesta ja taktiikasta lisää täältä) noin 60% tehoilla, joka ehkä näkyi tuloksissa. Aloitin perinteikkäästi Tori.fi ilmoituksella, jatkoin fb palstalle ja omalle seinälleni. 

En kuitenkaan ollut tarpeeksi määrätietoinen ja viivyttelyni taktikoinnin puutteen lisäksi osittain varmasti kostautui. Vyörytystaktiikka tulee suunnitella mahdollisimman toimivaksi ja soljuvaksi. Kukin kanava tulee erikseen, boostaten toinen toisiaan ja myös julkaisuajankohdilla on merkitystä. On suurta merkitystä julkaiseeko aamulla, illalla taikka yöllä tai sunnuntaina vai tiistaina.

Haluan olla, en vain #hyvävuokranantaja, vaan #parasvuokranantaja. Tämä näkyy vuokralaiskandidaattien lähestymisessä: pyrin auttamaan ja autankin pyyteettömästi uusille paikkakunnille muuttavia. Tottakai kyse on omista näkemyksistäni ja myyn ”itseäni” ja kohdettani potentiaalisimmille vuokralaisille. Voin siis vain väittää olevani puolueeton. Kukin vuokralaisehdokas voi itse tuomita tuonko paikallis-, taloyhtiötuntemuksellani ja molemminpuolisella keskustelualttiudella lisäarvoa. Ensimmäistä kertaa omaan kotiin vuokralle muuttavia haluan auttaa siinäkin mielessä, että vältytään matkan varrelta suurimmilta yllätyksiltä taikka pettymyksiltä. Pyrin aina aktiiviseen keskusteluyhteyteen, joka toimii molempiin suuntiin. Näin vuokralaisesta ja asunnosta voi pitää parhaiten hyvää huolta.

Lopullinen vuokranantajan (taikka oikeammin: asunnon valinta) jää vuokralaiselle. Tässä väittäisin itselläni olevan vielä hitusen parannettavaa. Tälläkin kertaa parit potentiaalisimmat vuokralaiset päätyivät eri asuntoon, koska annoin liikaa siimaa, enkä painosta tekemään valintaa liian äkkipikaisesti. Uskon muiden toimivan toisin. Toisaalta ymmärrän, että asunnon hankinnan (niin vuokra tai omistus) yhteydessä ollaan suurien asioiden äärellä, joten varovaisuus on luonnollista ja jopa suotavaa. 

Loppu hyvin, kaikki hyvin. Aika tarkalleen kuukaudessa sain vuokrattua kimppakämppäkohteeni. Hakijoita tuntuu riittävän vaikka ei aivan yhtälailla jonoksi asti kuin esim. yksiöiden kanssa. Hakijoiden valinnassa tulee kuitenkin käyttää enemmän aikaa ja vaivaa. Viimeiset neljä vuokralaista olen saanut lähestymällä itse vuokralaiskandidaatteja. Tähän mennessä tulokset näyttävät hyviltä, mutta vain aika näyttää miten jatkossa käy.

Tinkimistäkin on havaittavissa, vaikka sikaa säkissä ottavia tuntuu olevan myös kimppäkämpissä. Kuumimpaan sesonkiin ymmärrän, että uusille paikkakunnille muuttavien on pakko löytää asunto ja erityisesti yksiöiden havittelijoiden on pakko vain lukita kohteensa vaikka näkemättä. En kuitenkaan pidä tätä edes omasta puolestani suotavana, koska pidän usein myös vuokralaisten oikeuksista ja hyvinvoinnista huolta. On kaikkien etu, että asunto vastaa odotuksia.

Monipuoliset asumismahdollisuudet tukevat erityisesti opiskelijapainotteisten kaupunkien vuokralaisten tilannetta, erityisesti sesonkiaikoina. Ymmärrän miksi yksin asuminen ja täten yksiöt kiinnostavat huomattavasti eniten. Halutaan omaa rauhaa ja se oma koti, jota ei tarvitse jakaa kenenkään kanssa. Ymmärrän kuitenkin omasta kokemuksesta myös kimppa-asumisen mahdollisuudet. Hyvän tutun kanssa kimppakämppä voi toimia todella hyvin, tilaa ja omaa rauhaa riittää molemmille/kaikille ja samalla voi säästää jopa satasia kuussa.

Vuokranantaja kiittää ja kuittaa.

Who we want to be?

Choices and decisions define us. I have had a little pickle in front of me for a while. I have had a great chance to build up wealth quite nicely and quite easily. Investing is great and being a landlord is great. But still when one invests there always should be some sort of a plan:

- what?

- why?

- how?

- when?

- how long?

- risks?

...

The list could probably go on forever here. But if one does not have a plan then at least one should have a reason. It really doesn't matter is it to save up money to travel around the globe or to buy a glorious house or just to build up wealth... Or pretty much anything... There are and there will always be situations where you need to make "the tough decisions" and make up your mind whether you use your investments or not.

My toughest decision so far, considering my investments, came around the corner just lately. I decided to sell my 2nd real estate investment purchase. What pushed me over the edge was when my so far best tenant informed me that she is moving. I have had a little itch to sell the apartment for a while now and that situation was the break point. It was not so hard to find a new tenant, so I did not sell the apartment eventually. I did list it though. And yes the asking price was quite high too. Now I do have another pickle to chew on and I am still about to sell one or two of my real estate investments.

I have tried to reason this decision with rational explanations like:
 - I can make loads of profit (and pay loads of taxes)
 - I can make my life a little easier (moneywise because of the profit and personal effort-wise because one less apartment to manage)

One main REASON I want to remind myself of, is that also I want to live, really live, and enjoy life. Investing, in my opinion, always should have some sort of a reason and mine is to be able to make my own decisions more freely. One should be able to cash out those investments and use it... on... something... whatever? Well yea. You don't want to save for your funeral.

I think this has been financially one of my biggest decisions yet, probably after purchasing my first house, but still. One could have always refinanced? Nah, not always and not this time. Banks would have never appraised the appartment to have so high value AND I did not have sufficient income to buy more real estate or to have more leverage.

One other reason was that my time in my first house was coming to an end and it was time to stack up and prepare to buy another house, I did and do have a plan. You need to know who you are to become the best of you. I want to be able to do things I want. Investing and being a landlord is fun but eventually you might want to cash out an investment.

Over and out.

#firettäminen vs #eläminen

Hienoja sanoja ja "uusia" elämänmietteitä lienevät kaikki paikat täynnä. Elämä on kuitenkin aina paljon muutakin kuin hienoja lauseita ja kaunisteltuja hassuja käännettyjä sanoja/termejä. Kukin kuitenkin aina itse löytää keinonsa, miten nauttia elämästään parhaiten.

FIRE = Financial Independence, Retire Early

Life = LIve your liFE

Elät vain kerran. Haluatko tehdä töitä 24/7? Onko elämässä jotain tärkeämpääkin kuin työ tai raha? Tekisitkö töitä palkatta? On useita kysymyksiä joihin aina välillä itsekin pohdin vastauksia. Itse en pidä työnteosta, en kuitenkaan vihaa sitä. Ymmärrän, että elääkseni minun tulee tehdä töitä, kantaa korteni oravan pyörässä kekoon. Olen tottunut tekemään töitä pienestä pitäen. Raha ei ole elämässä kaikki kaikessa, mutta kyllä pitkälti sen ympärillä pyöritään. Raha tuo leivän pöytään, katon pään päälle ja mahdollistaa useita muita aktiviteetteja ja materiaa.

24h/vko fyysistä duunia ja koulu ja lopulta työt päälle opettaa aika paljon. Tuntemattomia eivät olleet useammat työt, parhaimmillaan olen varmaankin tehnyt 3-5 työtä samaan aikaan, taikka oikeammin ilmaistuna limittäin. Tuntemattomia eivät olleet myöskään tuplavuorot taikka aamuvuoro toisaalla ja iltavuoro toisaalla. Viikkoon mahtuu 7 päivää, joten viikkoon mahtuu myös 7 työpäivää tai jopa vähän ylikin. Nuorena on hauskaa vähän kokeilla rajojaan ja silloin myös jaksaa. Pidemmän päälle se voi jo alkaa keittämään yli. Nykyään useampi työ toimii tasapainottavana tekijänä ja harrastuksena, josta saa jopa palkkaa.

En kuitenkaan voi väittää jääneeni juuri mistään paitsi. Olen ehtinyt viettää aikaa kavereiden kanssa, ollut baareissa yömyöhään, matkustellut, pitänyt fyysisestä ja henkisestä puolesta huolta. Olen kantanut korteni kekoon myös vapaaehtoistöissä, valmentanut, auttanut ja innostanut nuoria, monessakin asiassa. Toivoakseni teen tätä yhä ja jaksan taikka muistan tehdä sitä myös tulevaisuudessa.

Olen tottunut tekemään pidempiä vuoroja, välillä yhä harrastuksenomaisesti käyn muissa töissä tuurailemassa, auttamassa. Suit up toimii omassa tapauksessani useampaankin suuntaan, se myös tasapainottaa. Olen pääasiallisesti siistissä sisätyössä, varsinainen toimistorotta, mutta nautin myös fyysisemmästä työstä. Tästäkin syystä veikkaan, että pidän DIY asuntosijoittamisesta ja olen hyvinkin hands on vuokranantaja. Moukaroiden lekalla väliseinää taikka ihan vain halkoja tehdessä se fiilis vaan on sanoinkuvaamattoman hyvä. Toki myös se oman käden jäljen näkeminen tekee gutaa. Välillä sattuu virheitä, mutta niistä (toivottavasti) oppii ja silloinkin voi syyttää vain itseään.

Vapaus on kuitenkin asia, josta nautin. Jos vain yksinkertaisesti saisin päättää, niin en kävisi töissä. Tekisin ajallani paljon muuta, paljon hyödyllisempiä asioita. Viettäisin aikaa enemmän perheen ja ystävien kanssa. Auttaisin, innostaisin ja valmentaisin. Ehkä teen sitä jo nyt, mutta mieli ja kroppa halajaa aina lisää.

FIRE toohotuksissa on hyvä muistaa myös elää. You only live once tai jotain... Ei vain se päämäärä vaan myös se koko matka. Matkasta ja matkan varrella pitää pystyä nauttimaan ja mielellään ilman, että polttaa lankaa molemmista päistä. Vuokranantajuus mahdollistaa paljon, se tuo vapautta, mutta myös vastuuta.

Elämän kettu kuittaa.

I am hunting high and low

Diving from the sky above 
Looking for, more and more, once again...

Wait what... But yes, what a classic - Stratovarius - Hunting high and low (linkki youtubeen). Is it a story about investing? Probably not, but it is pretty accurate. FED is doing stuff, USA vs China, stocks rally every day even higher... Past year has shown us lots of turbulence. 

---
Sometimes I may win, sometimes I'll lose
---

It really does not matter in what you invest, you try to buy low and sell high. In the end it is not the whole truth. Investing is a lot more other things too. When I am observing my own investor behavioralism (of sorts), I can see myself seeking (alpha) for the high reward and trying to make a lot of money in the most effortless (like collecting rent and dividend) or at least quickest way possible (like flipping houses, buying and selling stocks). There is no such thing as easy way out or easy money, especially in the field of investing. It is a hard road, you can get lucky, but quite often you need to be patient, you need to be able go through hell and back. But one can also enjoy the ride by collecting dividends rents and so on. Money for nothing indeed.

Stocks are a very good example, they go up, they go down. They never stop. Still it always comes to people as a surprise when they lose money. Of course it hurts but it is never completely unexpected. People are hunting both high and low and that is when you are trying to time the market. Buy low and sell high, then just repeat. Yes, "just repeat", it is never that simple and easy. Otherwise almost everybody would be a millionaire.

It takes nerves to see the blood spilling through the streets (wolf) of Wall Street. Just let it spill even more and then hit the buy button, when everybody else is selling. There is never knowing when we hit the rock bottom things might go even more south. But there is always the otherside, when it starts, nobody knows exactly. Everybody else is buying, stocks just can't go down, the uphill lasts forever, but it never does. Timing is hard, if not impossible, investing is hard, but still people make money by investing. Some win when others lose.

You get ups and downs, markets flow like waves, sometimes they come crashing down. Prepare to hold your breath. Everybody wants to make money but nobody wants to go all in or even go in at all when everything seems to be gone, hope is lost. But that is just the time to make even bigger losses or start making money. Hold your breath, power through the tough times because it is part of the world. It takes guts, it takes intuition... Whatever but atleast it takes time. If you just put steadily more money in and collect interests, rent or dividends it is even quite easy and effortless...

I don't hunt just for the highs and lows, I also enjoy the ride and cashflow. Dividends, interests, rents, etc., I like it all. Do I want it all? Of course I want it all! And I want it now! But I am not just a dreamer, I am also a realist. There are many ways, many asset classes to invest. You need to find your way, know yourself and have a plan. And there are and will be times when I want out, cut my losses or take profits. Hunt for information, hunt for deals, hunt for wins. I am the landlord who likes to hunt or to be hunted. I am hunting for money. 

Vuokranantaja has left the building...

ps. I did it my way, also a great song.
Other songs mentioned in the post:
Red Hot Chili Peppers - Otherside
Linking Park - In the end
Dire Straits - Money for nothing
Queen - I want it all
Ozzy Osbourne - Dreamer
Helloween - I want out 

Hyödynnä vuokranantajan vappusatanen - Näin toimii lyhytaikainen vuokraus

Milloin vaalilupaukset petetään ja milloin hallituksen vappusatanen onkin vajaat 20e. Vuokranantajia "riistetään" verotuksella ja selvityksillä. Vuokranantajana itse ajattelen päinvastoin ja näen vain mahdollisuuksia. Vuokranantajat voivat säätää verotustaan, löytää ilmaisia lounaita ja etsiä mahdollisia vappusatasia. Kun vuokranantaja on avoin, suora ja pitää sanansa, niin homma toimii vieläkin paremmin.

No, mutta itse asiaan, eli ceissi Lyhytaikainen vuokraus:
Vuokrailmoitus, vuokrauskysely, nopeita selkeitä vastauksia ja vuokranantajan vappusatanen, kiitos. Olen mitä ilmeisimmin tehnyt jotain (kerrankin) oikein ja kesken sesonkivuokraamisprosessin eräs vuokralaiskandidaatti lähestyi minua. Onneksi yleisesti yhteydenotot eivät ole kovinkaan harvinaisia. Tällä kertaa sopivat kuvat sopivilla kalusteilla oli herättänyt mielenkiinnon vuokrata sesonkina opiskelijakaupungissa vuokralla tarjolla olevaa asuntoa kalustettuna. Niin ja tosiaan PER HETI. Vajaasta viikosta, vajaan kuukauden vuokra, IT'S A DEAL.

Sain viestin perjantai iltana, lupasin lisäselvityksiä lauantaina. Soiteltiin lauantai aamusta ja sovittiin alustavasti, että homma onnistuu, sunnuntaina varmisteltiin aikatuluja ja maanantaina tulivat visiitille. Kiireisestä viikonlopusta huolimatta maanantaina vuokralaiselle oli toimitettu lisäpedit ja muu tarpeellinen vajaan viikon vuokra-ajaksi. Pidän lupaukseni, olen #vuokranantaja, en vain #hyvävuokranantaja, vaan #parasvuokranantaja. THE LandLord if I may.

Ilmoituksessa olin ilmoittanut vuokraavani asuntoa joko kokonaan/osittain kalustettuna tai ilman kalusteita. Ihan vain syystä, että kyseiset kalusteet olivat itselleni ylimmääräisiä, näin ollen mahdollisesti saisin verohyötyä ja joku muukin voisi hyötyä pienemmästä muuttokuormasta. En kuitenkaan ajatellut, että kukaan kysyisi asuntoa viikoksi ja suhteellisen hyvään hintaan. Kieltämättä aikataulu oli tiukka, kalusteita oli melko askeettiseen elämiseen, mutta melkolailla riittävästi. Muutamia temppuja piti suorittaa omien kontaktien kanssa, jotta kyseinen vajaan viikon vuokraus saatiin onnistumaan. Iso kiitos luonnollisesti paikalliskontakteilleni, he/ne mahdollistavat paljon enemmänkin kuin vain nopean ja onnistuneen bnb kokemuksen.

Kuitenkin noin 2h työllä saavutin noin 300 euron tulot, nettona. Sain jälleen rutkasti kokemusta ja aivan varmasti myös jatkossakin potentiaalisen asiakkaan. Tekstit ja kuvat olivat juuri oikeanlaiset herättämään normaalia kiinnostusta, mutta ilmeisesti myös lyhyempiaikaisia vuokralaisia. Eli ainakin jotain tulee tehtyä oikein. 

Vaikka olen aiemminkin kirjoittanut halukkuudestani kokeilla Airbnb kikkailua, tämä kyseinen tapaus ei liittynyt Airbnbhen. Toisaalta tämäkin kokemus opetti, että Airbnb'mäiselle palvelulle on kuin onkin kysyntää, melkein paikkakunnasta ja sesongista riippumatta. Vappusatasina pidän näitä tuloja siinä mielessä, että en ollut missään määrin tähän tulonlähteeseen varautunut. Diili oli muutenkin herkullinen, kaikille osapuolille. Tosin ei kukaan minulle myöskään ilmaisia satasia luvannutkaan, toisin kuin...

Vuokranantajakettu kiittää ja kuittaa.

EXIT vol 2

Viime kerralla @ostanasuntoja kommentoi puuttuvasta ärrästä, koskien viimejulkaisussani mainitsemaani (linkki blogikirjoitukseen) BRRR strategiaa. Eli oiotaan se tällä kertaa nyt koskemaan 4:n ärrän BRRRR strategiaa (eng. buy, rehab, rent, refinance, repeat). Olen samaa mieltä, että BRRR(R)="osta ja pidä" strategia, koska eihän siinä konkreettista exittiä tule. Harri kommentoikin Twitterissä, että pääomia kuitenkin voi juuri uudelleenrahoittamalla palauttaa (exit of sorts) tai uudelleensijoittaa.

Itse ajattelen EXIT strategiaa aidosti kohteita vaihtavana ajatusmaailmana, eli kolmen ärrän BRRR, ilman uudelleenrahoituksen Refinance R:ää. Kuten jo viime kirjoituksessani mainitsin, tarkoitukseni ei ole poistua täysin sijoitusasunto/vuokranantaja maailmasta. Olen kuitenkin ottanut vakavaan harkintaan vuokranantajana toimimiseen, että voisin välillä laittaa hyviä ja toimivia lypsylehmiä ns. lihoiksi, eli kotiuttaa voitot ja mahdollisuuksien mukaan investoida rahat eteenpäin. Voi olla, että rahoiksilyönnin yhteydessä minulla onkin jo uusi sijoituskohde mielessä. Jollei ole, voi rahat aina sijoittaa vaikka itseensä tai perheeseen.

En valitettavasti ole kokoluokassani niin merkittävä, että voisin ajatella tekeväni kerralla komean exitin ja myydä asunto "salkkuni" esim. ulkolaiselle sijoittajalle, joista kiinteistöalalla viime vuosina on hekumoitu. Joten olen tarkentanut tavoitteitani koskemaan yksilöidysti kutakin sijoitusasuntoani. Olen käytännössä määritellyt hinnat joilla asunnot voisivat vaihtaa omistajaa, vuokralaisineen taikka ilman.

Uudelleenrahoitus ei ole minulle exit strategiaa, vaikka se siitäkin hyvin moisesti käy. Uudelleenrahoitus on vivulla sijoittamisen exploittaamista (hyväksikäyttöä), joka verotehokkuudessaan voi harvinaisen toimiva olla sekin, osana kokonaisstrategiaa. Aina on harkinnanarvoinen paikka, että onko lypsylehmän tulovirrat jo maksimoitu ja aika siirtyä uusille vesille vai jatkaako saman kohteen kera hyödyntäen vanhoja, vakuusarvoja tavalla tai toisella kerryttäneitä, olemassa olevia kohteita.

Asuntosijoittaminen on yhä useassa mediassa ja monien huulilla varsinkin somessa ja keskustelupalstoilla. EXIT voi olla täysimääräisessä muodossaan hyvinkin hyödynnettävissä oleva strategia. Puhutaan, että ostetaan alle markkinahinnan, mikset siis myisi yli markkinahinnan? Häiriöt toimivat moneen suuntaan. On totta, että markkina on kiristynyt ja sijoittajat ovat valveentuneempia ja vaativampia kuin aiemmin. Helsinkiin tottunut sijoittaja voi kuitenkin olla haltioissaan siirtyessään 3,5% vuokratuottomarkkinasta uudelle 7% markkinalle ja pääsee myös helpommalla suolaamalla kilpailijat heti kättelyssä tehden kilpailukykyisen tarjouksen. Näitäkin on jo nähty ja kuultu, huvittavia tilanteita ja tarinoita.

Toiset tavoittelevat 10% tuottoja, toisille riittää 5% tai vaikkapa 3,5%, varsinkin jos vaihtoehtona olisi makuuttaa rahoja tilillä. Menetettykin tuotto voidaan tulkita tappioksi (aiheesta lisää täältä). Vaatii myös aikaa ja vaivaa tutkia ja tutustua 100 kohteeseen, tarjota 10stä ja mahdollisesti löytää se yksi minkä saattaa saada onnistuneeseen tavoitehintaan. Jokin 20/80 sääntöä muistuttava kaava tuossakin oli. Toimenpiteeseen voidaan hyödyntää vapautuneita vakuuksia (vakuuksista lisää täältä) ja uudelleenrahoittamalla, vaatii sekin jumppaamista, aikaa ja vaivaa.

Haluan nauttia oman työni hedelmistä, rahavirroista tai rahakasoista. Mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Sijoitussuunnitelmani on nauttia, niin matkasta kuin tuloksista/saaliista. Is the chase really better than the catch?

Aurajoessakin uitettu kesäkettu kuittaa.

EXIT

Sorry, kyseistä blogilinkkiä klikkaamalla tämä blogi ei pääty taikka sitä ei pääse pakoon... No vitsit sikseen ja asiaan... Puhutaan paljon "osta ja pidä" (eng. "buy and hold"), "osta, remontoi, vuokraa, remontoi..." (eng. BRRR "buy, renovate, rent, repeat...") ja "flippaamisesta". Flippauksien yhteyksissä puhutaan sijoittajien exitistä, eli kun tuotot rahastetaan tilille (toki miinus verot). Muissa tapauksissa ei juurikaan ole exittiä, mikäli tarkoitus on pitää asunto tai asunnot tai sijoitukset hamaan tappiin.

Exit on kuitenkin kovin kiehtova vaihtoehto asuntosijoittajalle. On totta, että kun asunnon myy niin siitä ei enää saa jatkuvaa rahavirtaa. Toisaalta jos sen myy hyvällä voitolla, niin onko se sama asia? Asiat vain tapahtuvat nopeammin? Kukaan ei osaa AINA ostaa halvalla (tai halvimmillaan) ja myydä kalliilla (tai korkeimmillaan), ilman että on jokin maaginen guru. Onnistumisia ja aitoa osaamistakin voi aina olla, mutta "buy low and sell high" on vaikeaa.

Samat säännöt pätevät asuntosijoittamisessa. Lypsylehmää ei viedä teuraalle liian aikaisin. Olen itsekin useasti paininut tämän ongelman äärellä ja siitä syystä lähdin aihetta myös näin blogin muodossa pohtimaan. Myönnän jo useampaan kertaan olleeni aikeissa myydä lypsylehmiäni, mutta en ole vielä kertaakaan siihen saakka päätynyt. Lienen ollut joko liian ahne tai tyhmä, etten ole päätynyt tekemään järkeviä loppuratkaisuja. Voin toki aina lohduttautua uudelleenrahoitus-gurujen sanoilla, että miksi myydä toimivaa moneymakeriä.

Exit on kuitenkin hyvä aina pitää strategiapaletissa hollilla. Koskaan ei tiedä mitä vastaan tulee, vuokralainen vaihtuu taikka omista verkostoista voi löytyä potentiaalinen jatkaja, jolle riittää pienempi tuotto. Tällöin on hyvä olla suunnitelma valmiina, jotta reagointikyky pysyy parhaimmillaan. Jos timanttisen kultakimpaleen syöksyttyä eteen empii vähänkään liikaa voidaan olla jo menetetyillä mailla. Tällä ajatusmaailmalla olen omiakin sijoituksiani välillä pohtinut laittavani lihoiksi, maksavani verot ja päätyen nauttimaan oman työni hedelmistä. 

Tottakai myönnän, että vuokratulotkin ovat niitä herkullisia hedelmiä, itse asiassa jopa se oma päätarkoitukseni, kassavirran tuottaminen. Välillä kuitenkin kymppitonnien voittojen rahastaminen per HETI kuulostaa huomattavasti paremmalta kuin esim. viiden vuoden kuluessa. Tästä syystä EXIT strategian hiominen on kuulunut ajatusmaailmaani jo tovin. 

Oma ajatukseni asuntosijoitusteni EXITistä on, että jos joku suostuu kohteestani (tilanteestani riippumatta) maksamaan priimahintaa, niin olen aidon oikeasti valmis myymään kohteitani. En ole valmis myymään mitään HETI, lainkaan pohtimatta. Olen kuitenkin valmis myymään jos tilaisuus sen tuottoisasti mahdollistaa. Tällöin voin kuitenkin siirtyä taas uuteen mahdollisuuteen, koska aktiivisesti myös seuraan markkinaa ja potentiaalisia kohteita.

EXIT ei siis omassa tapauksessani ole missään nimessä täysin markkinoilta poistuminen vaan tilaisuuksien hyväksikäyttö. Jos saan mahdollisuuden tehdä rahaa nopeammin kuin vuokranantajana toimiessa, vuokria kuukausittain keräillessäni ja huomattavasti pienemmällä vaivalla niin mikä jottei. Se on kuitenkin vain varavarjo, joka kuitenkin yhä enemmän tulee osaksi suurempaa strategiaa. 

Tavoitteenani on hankkia mahdollisimman kattava verkosto potentiaalisia ostajia ja toisaalta potentiaalisia ostokohteita, jotta voin myös myöhemmin paremmin tätä strategiaa hyödyntää. Se että vain rahastaisin mainioita lypsylehmiä ja jäisin aurinkorannoille juomaan drinkkejä (kuullostaa hyvältä) ei tarkoita, että käyttäisin saamani voitot taikka jättäisin ne tuottomattomiin kohteisiin (ei kuulosta hyvältä). Laitan mieluummin rahani tekemään minulle lisää rahaa.

Tämä kettu ei lähde (exit) talosta ikinä.