EXIT toteutukseen

EXIT ajattelu kuuluu asuntosijoittajan ajatusmaailmaan ja työkalupakkiin (olen pohtinut aihetta aiemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ). Jos ei kuulu, niin kannattaa miettiä: miksei? Itse en ainakaan keksi pätevää syytä olla pitämättä hyvää lähtölaukausvalmista EXIT suunnitelmaa jos todellinen mahdollisuus ilmaantuu. Mielellään lukijat taikka seuraajat taikka miksi itseään haluaa ajatella saavat haastaa ajatusmaailmaa ja tuoda ilmi ehkä itsellenikin uusia ajatuksia... Haastan kaikki haastamaan itseni, ajatusmaailmani ja toisaalta itsensä. 

Euro tänään on arvokkaampi kuin huomenna taikka vuosien päästä, näin taidetaan jossain sanoa.  Rahan ostovoima kun taitaa vuosittain inflaation myötä hävitä. Miksi siis kituuttaa hitaiden vuokratuottojen kanssa, kun 2-5v tuotot voi ottaa tilille lähes sormia napsauttamalla, nyt heti. Tiedän, että niistä (mahdollisista) VOITTO euroista menee veroa, mutta sehän ei koske koko summaa ja meneehän niistä vuokratuloistakin veroa. Joten voittoeurot ovat käytännössä 70snt arvoisia, koska veroja menee 30%. Jos kuitenkin olisi mahdollista saada eurolla kaksi euroa voi verojen maksu ja sijoitusasunnon lihoiksi laittaminen olla verojen jälkeenkin huomattavan järkevää. Ei ole mitään yhtä ja ainoaa oikeaa ajattelutapaa. 

Uudelleenrahoittajat voivat vapaasti ottaa kantaa ja kommentoida ja valaista kapeakatseista tai liian leveää ajattelutapaani, mutta lainoja en joudu lyhentämään sentilläkään. Neuvotteluvaltti on kantaa pöytään jo tarpeeksi vakuutta vapauttanut kohde myytävän kohteen sijaan (vakuuksia käsitelty aiemmin kattavammin TÄÄLLÄ). Mahdollisuuksia tämän vapaan kohteen osalta olisi varmastikin ollut vaikka ja millä mitalla, mutta omassa tilanteessani se on kuin ässä hihassa ja mahdollistaa nyt myynnin myötä sopivan sotakassan uusille hankinnoille. 

Kyseessä on ensimmäinen sijoitusasuntoni (aiemmin aiheesta TÄÄLLÄ). Asunto on kaksio, johon ostaessani kohdetta oli tiedossa, että putkiremontti (aiheestä lisää mm. TÄÄLTÄ ja TÄÄLTÄ) on noin 5v säteellä tehtävä. Osittain tuostakin syystä kattavan pintaremontin jälkeen (ostohinta + remonttikulut), tuotto oli n. 6,5%. Vain kylpyhuone jätettiin remontin ulkopuolelle, mutta putsailtiin viimoisen päälle. En ole koskaan mm. nähnyt niin paskaista kylpyammetta, mutta onneksi myrkkyjä ja ihmessieniä löytyy joka lähtöön. Vuokralaisen vaihtumisesta juuri ennen putkiremonttia huolimatta tuotot eivät juuri kärsineet eikä itselleni syntynyt yhtään tyhjiä kuukausia kohteessa. Vuokralaisiahan löytyy myös vaikka salikäynneillä.

Ennen

Toisekseen voidaan sanoa putkiremonttia läheltä seuranneena hankkeen opettaneen paljon (kannattaa tutustua aiempiin julkaisuihini, putkiremonteista ei koskaan kirjoiteta liikaa ja kaikesta oppii). Olin mukana hallituksessa putkiremontin suunnittelusta aina työmaakokouksiin ja toteutukseen saakka. Putkiremontti on hallituksen työskentelyyn, isännöintiin ja taloyhtiöön mitä oivallisin näköalapaikka. Tosin putkiremontti harvemmin on mikään moneymaker (se voi olla sitä, ja tulenkin jatkossa aiheesta lisää kirjoittelemaan). kyseisessä kohteessa putkiremontti vaikuttaa kuitenkin aikalailla menneen täysin hintoihin. Toki juuri ennen putkiremonttia taikka heti sen jälkeen myyntiin laittaessa tilanne saattaa olla toinen. Huomautuksen arvoista on myös, jos jotain pohjaviemäreitä jne ollaan tulevan putkiremonttitaloyhtiön osalta jo tehty, niiden hintavaikutus tulevaan remonttiin on marginaalinen. "Osittain tehty putkiremontti" onkin markkinointilauseena melkoinen. 

Jälkeen

Nyt putkiremontin jälkeen ja vuokralaisen vaihtuessa jälleen markkinavuokran testailun tuloksena ja putkiremontti huomioiden kyseisen kohteen tuotto on n. 4,5%, joten tulin lopulta tulokseen laittaa sen myyntiin. Toteutin vuokraa ilmoituksillani suhteellisen kovaa vuokrapyyntiä käyttäen kokeilua, että saisinko vuokralaisen säilyttäen n. 5% tuoton, mutta en saanut sitä onnistumaan. Käytän myynneissäni pääsääntöisesti välittäjää, mutta itse myyden ei ole missään nimessä poissuljettu vaihtoehto. Varsinkin kun itse vuokraamisen koen ainakin harvinaisen toimivaksi.

Korona toimi asiassa jopa katalysaattorina, sillä halusin testata koronan vaikutukset asuntokauppaan, joka vaikutti piristyneen kiitettävästi kesäkuun aikana. En usko saavuttaneeni täydellistä ajoitusta myynnin osalta, mutta aivan kaikkea ei voi saada. Väittäisin ajoituksella olevan uskomattoman paljon merkitystä, että koska myynti-ilmoitus julkaistaan ja missä, myös säällä on merkitystä. Koneen äärelle ja näytöille saa huomattavasti suuremman määrän ihmisiä liikkeelle, kun on myrskyisää ja sateista. Toisekseen olin liikkeellä kesäloma-aikaan, joten kontakteja olisi hyvä löytyä vähintään kourallinen, joita käyttää ajankohtana kuin ajankohtana. Toisaalta, kaikkea ei voi saada ja aina tulee opittua uutta ja löytyi ostaja aika nopeasti vaikka hinta (varmaan aina) olisikin saanut olla hitusen korkeampi. 

Näyttöjen sopiminen vuokralaisen kanssa toimi harvinaisen saumattomasti ja pahoittelin aiheuttamaani häiriötä vuolaasti, myös juhannusjuomien ja siivouspullon kera. Lähtevästäkin hyvästä vuokralaisesta mielestäni kannattaa pitää huolta. Tässä asiassa lahjukset ovat aika jees.

Exit on kuitenkin usein ajankohtainen varsinkin vuokralaisten välissä ja tässäkin tuli todistettua, että vieläkin timantimpi suunnitelma olisi hyvä löytyä takataskusta, vaikka sitäkin suunnitelmaa siinä matkan varrella ehtii useampaankin kertaan säätämään. Ja kuten aina korostan, niin voihan sitä käydä jokin aivan uskomaton tuuri ostajankin osalta. Kysyi minulta myös yksi pk seudun vuokralaiskandidaatin isä, että olisiko kohde mahdollisesti ostettavissa. Hinnat ja kaikki muut vastaukset sain annettua harvinaisen suoraan, josta sainkin kiitosta, veikkaan vastapuolen olleen vähemmän valmistautunut keskusteluun. 

Välillä on siis aika rahastaa kassakoneita, mutta toisaalta tuottotasostakin on hyvä pitää kiinni. Osittain korvamerkintää rahoille jo on, mutta mitään eurolla kahden euron kohdetta en väitä olevan hihoista enää ravisteltavissa, jollei tuurilla taas tule olemaan osaa tähän arpaan. Kassavirrankin osalta kohde on putkiremontin ja siihen liittyvän taloyhtiölainan myötä pikkaisen heikompi, joka osaltaan myös työntää siirtymään muille maille välillä. Arvonnousun osalta kohteen näköpiirissä ei ole mitään suurta kultakaivosta ja uudelleenrahoittamiseen väittäisin taloyhtiölainan vaikuttavan negatiivisesti. Toisaalta tulevan ostajan toivoisin ymmärtävän asuntohakkeroinnin päälle (aiheesta aiemmin TÄÄLTÄ) ja mahdollisuuksien mukaan jättävän kohteen vuokralle vaikka kahden vuoden asumisen jälkeen, mutta ei näistä koskaan tiedä.

Mikäli itse olisin asunut kohteessa yli 2v olisi asuntohakkerointi tehnyt kohteesta putkiremonttilainan kanssa verotehokkaan kassakoneen, joka olisi muuttanut tilanteen vuokraamisen jatkamisen kannalle. Valitettavasti joudun myös maksamaan arvonnoususta osaltani verot. Verot ovat kuitenkin suhteellisen pienet kokonaisuuteen nähden ja annankin enemmän arvoa jatkomahdollisuuksille tämän kohteen myynnin myötä, kun saan vapautettua varoja muualle. 

EXIT suunnittelu kannattaa aloittaa jo kohdetta katsellessa. Tilanteet muuttuvat, joten kaikkeen kannattaa varautua. Todellinen mahdollisuus voi odottaa kulman takana. Yleensä nämä mahdollisuudet hyppäävät puskista ja jos ajatusta on aiheelle edes hitusen antanut, on siihen huomattavasti paremmat valmiudet. Aika etsiä uusia haasteita ja mahdollisuuksia, tästäkin "100 tarjouksen tiestä" tulen tässä matkan varrella aivan varmasti kirjoittelemaan. Seuraava julkaisuni tulee mitä ilmeisimmin olemaan tämän diilin tarkempi tarkastelu sijoituksen alusta loppuun numeroiden valossa (ns. deal deep dive, lienee tuttu BiggerPocketsista). Joten: stay tuned (pysykää kanavalla, pistäkää seurantaan), lisää on jälleen luvassa.

Vuokranantaja has left the building...

Money talks

Money can't buy happiness? But can it make life a tiny bit easier? There is no happiness shop. You cannot find some mysterious shop and throw in a briefcase full of cash just stating "Bring me happiness". Well, probably you can, but no one can just magically make it happen. First one should define happiness.

If you are a billionaire you can just like that buy a ferrari, or two, or even three. You could buy an army of servants, own an island. Would it mean you are happy? Nope. Of course it would be cool and fun, but it is no highway to happiness.

Money just makes the world go round and money makes more money (another story via this link). People go to work, they need to earn their salary. Some say they would work even though they had all the money in the world, I wouldn't. I could do voluntary work, just enough that I have something worthwhile to do. Still I would spend the most of my time with the people I love, doing things I and others like.

But unfortunately I do not have the same problem like Pablo Escobar. Hell, I would like to insulate my house with money - probably a bad idea and a bad insulation solution. But I am not an evil man and I would not like to live in constant fear for my own or my family's life. The fear would also be a constraint, I could not be able to do what I like.

I haven't (yet) had the chance to become a billionaire or even a millionaire. I am still running around my 9 to 5 job to get a salary. Everything and everybody has a price, I mean everything. But in the end it counts how you use your money (or even more importantly your time), what matters to you, what makes you happy.

My job is fun and I do like real estate, so I think I am having fun while making money. My happiness is my friends and family around me. Life and lives matter, not money.

Vuokranantaja has left the building...

Vuokranantajan terveys

Elämässä on paljon muutakin kuin raha ja sijoittaminen. Rahalla voi saavuttaa paljon ja se vähintäänkin helpottaa elämää, mutta se ei ole kaikki kaikessa. Ennen maallista omaisuutta korkeammalle arvostetaan usein ainakin terveys ja läheiset. Kirjoitin tovi sitten siitä, että vuokranantaja on valmentaja (linkki aiempaan juttuun) ja vuokralaisen valmentamisen lisäksi pitää osata valmentaa itseään ja pitää niin omasta varallisuudesta (myös asunnoista) kuin kunnosta ja terveydestä huolta. 

Onko itsekästä ajatella, että asuntosijoittamisessa asunnon tai vuokralaisen sijaan keskiössä onkin itse vuokranantaja? En usko, sillä ilman asuntosijoittajaa ja vuokranantajaa ei myöskään olisi sitä vuokrattavaa asuntoa ja täten vuokralaista. Mitä JOS ei pystykkään hoitamaan asuntoja itse? Mitä JOS tapahtuu jotain? Talous tulee vasta terveyden jälkeen, mutta talouden vakavaraisuus voi auttaa myös terveyden ylläpitämisessä ja parantumisessa. Taloudellisessa mielenrauhassa on ideaa - ei tarvitse murehtia ja vakaa taloudellinen kivijalka todellakin tuo mielenrauhaa. 

Usein muutamalla asunnolla homma tuntuu hoituvan kuin itsestään (vuokranantajan työviikosta aiemmin TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ). Asioita kuitenkaan harvemmin on automatisoitu aivan viimeisen päälle. Entä jos ongelmia tulee juuri kun ei ole kykeneväinen asioita hoitamaan? Viimeisenä "tukiverkkona" lienee taloyhtiö, joka ottaa asunnon haltuun ja vuokraa eteenpäin. Tiedän tämän kuitenkin olevan hidas prosessi eikä taloyhtiön ensisijainen tehtävä ole toimia vuokranantajana maksimi tehoilla. Vuokralaisellakaan ei usein ole eväitä selvittää lopullista syytä vuokranantajan radiohiljaisuuteen. Tilannetta voi oudoksua, mutta jos jokin asia ei toimi tai korjaannu voi vuotava putki jäädä roikkumaan, vuokrat jäävätkin kokonaan maksamatta taikka vuokralainen äänestää jaloillaan. Lopullinen lasku taikka menetetyt vuokratulot voivat olla isojakin summia. Ja jollei ole vähintäänkin automatisoinut verkkopankissaan vastikemaksuja, niiden jäädessä maksamatta alkaa viimeistään taloyhtiökin hengittämään niskaan. Jos velkojen kuukausieriä maksellaan vuokrilla voi jäädä tärkeitä tilisiirtoja senkin osalta tekemättä ja täten velkoja on niskassa. Kuka valvoo vireillä olevia remontteja ja niiden valmistumista? Kuka tekee ja/tai päivittää vuokrasopimukset ja luovuttaa avaimet? On useita tärkeitä askelmerkkejä, joissa kovin usein vuokranantaja toimii yksin. Tällöin on hyvä tietää MITÄ JOS...

Tarkoitukseni ei ole maalailla piruja seinille vaan ennemminkin pohtia erillaisiin tilanteihin varautumista. Vuokranantaja on kuin yrittäjä ja melko yksin, toki toimintatapoja on useita. Varahenkilö ja/tai varasuunnitelma täten on hyvä olla. Paljon voi automatisoida, mutta ei kaikkea. Asuntosijoittamisessa on useita muuttuvia tekijöitä, joihin ei voi automatisoinnilla ainakaan vielä varautua. Kuka siis hoitaa hommat vuokranantajan ollessa poissa vahvuudesta? Siinä lienee THE kysymys. Varahenkilö taikka naapuri postinhakijana ei liene kaiken kattava plan B.

Asuntosijoittamista tehdään usein pitkän tähtäimen sijoitussuunnitelmalla, olen kuullut puhuttavan jopa 25 vuoden kvartaalista, joka sinänsä on vähän hassu ajatus. Mutta puhutaan useista vuosista joka tapauksessa. Matkalla voi siis tapahtua yhtä jos toista. Varallisuutta yleensä myös suunnitellaan siirrettävän jälkipolville, vältytäänhän tällä keinolla myyntivoittoverojen maksulta. Yleinen kikka sijoitusmaailmassa. On siis jo hyvä hyvissä ajoin sotkea lähipiiriä mukaan kiinteistöimperiumin kerryttämisen matkalla. Tämä auttaa laajemman ja monipuolisemman keskustelun aikaansaamisessa ja toisekseen JOS jotakin tapahtuu, on todennäköisempää, että lähipiiri olisi paremmin asioista valmiiksi perillä.

Taloudellinen vapaus - ja vuokranantajuus osana sitä - tuo erinäisiä vapauksia. Aikaa voi jäädä paljon muuhunkin, voi vapaammin päättää mitä tekee missä tekee ja milloin tekee. Toki monille asuntosijoittaminen on sivutoinen harrastus taikka business, mutta ei se siltikään liiemmin aikaa vie. Urheiluun, kuntoiluun ja itsestä huolehtimiseen täytyy aina jättää aikaa. Keho ja mieli kiittää. Ei riitä että vuokranantajan lompakko (maksukyvystä lisää TÄÄLTÄ), vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) ja asunnot ovat kunnossa. Vuokranantajan tulee olla niin henkisesti kuin fyysisestikin tikissä (kovassa kunnossa). Vaikka vuokranantajuus olisikin sivutoimista, ei se saisi viedä (liikaa) aikaa tärkeämmiltä asioilta, kuten lähipiiriltä taikka terveydestä huolehtimisesta. Toisaalta asuntosijoittaminen voi tuoda muuta ajateltavaa ja vastapainoa siinä missä muutkin harrastukset, mutta kaikkea kohtuudella. Lekalla seinää nurin on hyvää hyötyliikuntaa ja onhan se fiiliskin ihan mahtava.

Itselleni urheilu on aina ollut veressä, siitä ei juuri koskaan vain Suomessa ole ammatiksi asti, joten työelämään siirtyminen ja sijoittaminen on aikalailla pakollinen paha. Aikaa urheilulle ja liikkumiselle aina kuitenkin jää tai pitää jättää. Kun kunto pettää, rapistuu se muukin korttitalo helpommin. Terve vuokranantaja pitää parempaa huolta niin itsestään, vuokralaisistaan, asunnoistaan kuin taloyhtiöistään. Kukin määrittää sen oman toimivan tasapainonsa itse.

Normaali 40h työviikko ei tunnu missään jos on tottunut urheilemaan n. 20h viikossa ja käymään koulut siinä samalla. Siisti sisätyö on eritavalla rasittavaa aivotyötä? Kyllä urheiluunkin ajatustyö kuuluu, ei se ole vain aivot narikkaan 110 taulussa vetämistä vaikka sitä ihan ammatikseen ei koskaan olisikaan tehnyt. Liikunta on hauskaa, rauhoittavaa ja vapauttavaa. Asuntosijoittamisen ja liikunnankin voi yhdistää: remontit ovat usein oivallista hyötyliikuntaa ja näytöilläkin voi käydä kävellen taikka polkupyörällä. 

Jos juoksen, uin taikka pyöräilen muita kovempaa... Terve ja vihreä vuokranantaja voi hyvinkin olla kilpailuvaltti. Pidetään mieli ja keho virkeänä, sillä pääsee pitkälle.

 

Harder, better, faster

Vuokranantajakettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

The vuokranantajan kotitreenihaaste päivän mittaan tehtäväksi (saa soveltaa vapaasti):

100 leukaa

200 vatsalihasliikettä

200 selkälihasliikettä

50 kyykkyä/kyykkyhyppyä

3-5km kävely-/juoksulenkki

10-20min venyttelyä

Toistot voi jakaa useampaan niin pieneen sarjaan kuin haluaa ja määriäkin voi vapaasti soveltaa.