My reasons; what, why and how

As an investor it is always good to think beyond horizon and to know the past. One has to know themselves and dig deep. I have earlier written a post about what, why and how (link) and my DIY reasons (link). Now I want to open and think more about my own reasons.

My WHAT is investing itself. It is a solution for me. It is interesting, I like it, I like the gains and the difficulty. In a way you always "know" but still you really don't know anything. And for me investing is a little bit of everything: a job, a hobby and "just" stocks and "just" real estate. It is everything but it is nothing, it is only money. 

My WHY is to be free? I think I already am. I am doing pretty much everything I like. I think I could work less and be with my friends and family a little bit more, but everybody needs to have a purpose, something to do. So I think that in the beginning I started investing to be able to just to show off. Just to show that I can.... It was a challenge... Well yes, I can. Then I think it became more, it was a way to start really go towards something bigger... My aim probably was to be able to do whatever I like. Now when I am already able to do things I pretty much like, investing is a little bit of everything: a purpose, part of my identity, a challenge, a possibility, a way of life...

My HOW was at first pretty basic funds. But probably the first real thing was my first house and pretty soon after that my first real estate investment appartment. Real estate was the first big thing for me. It was "easy" for a stupid young bloke like me, it was also interesting. I really dove into it when I was looking appartments and eventually my own first house. Then I really started to understand real estate, how it works but it took some time to understand what leverage really does.

When I bought my first house, loan was obligatory, I did not want it. But I was not able to buy anything without a loan. My first (very finnish) intention was to pay it off as quickly as possible. About a year later thanks to that loan, I was able to buy my first apartment that I rented out. Maybe a year or 2 later I really started to understand that if I make more than what I pay to the bank it really is quite nice. If I get 5% and pay 1% in some sorts of expenses, I still get 4%. It is better than 0. Loan wasn't so bad after all. But it is good to know the risks.

It really seems that money makes the world go round (read more HERE and HERE). But for me money is only a vehicle. Yes - it is something that I need - but it does not control me. Not anymore or at least not that much.

With money we can do and buy a lot but we only live once. I want to live knowing that I lived and loved and I really don't love money that much. It is nice to know that you can or could buy stuff. The more you have, the more you are occupied and therefore the less you give. I think that is also true about real estate or investing. Investing really takes time if you allow it. It is good to know what you are doing and why. 

The vuokranantaja has left the building...

Vuokranantajan ”kauhutarinoita” matkalta

Varmastikin suurin kauhutarinani lienee, kun tarkastin sijoitusyksiötäni vuokralaisten välissä. Kyllä, vuokra-asunto kannattaa tarkastaa ja mielellään itse, tästähän olemme juuri saaneet lukea otsikoista. Vuokranantajan elämään kuuluu monenlaista riskienhallintaa. Teimme lopputarkastuksen vuokralaisen kanssa yhdessä ja paikat olivat tipi top. Kauheaa, eikö vain? Olin kuitenkin sopinut tulevan vuokralaisen kanssa, että luovutan avaimet heti lopputarkastuksen jälkeen. Minulle kuitenkin jäi vähän ylimmääräistä aikaa ja ehtisin vielä siirtelemään liettä ja jääkaappia. Lieden takaa tilanne oli ok, liesikin oli melko uusi. Jääkaapin alta löytyi jonkun verran pölyä ja Fazerin sininen käärepapereissaan. Pelko pois, en syönyt suklaata, vaikka moni voisi luulla toisin. Kauhua korostanee vielä se, että molemmat vuokralaiset olivat aivan ajallaan sovitussa aikataulussa. Voin jopa itse myöntää olevan enemmän täsmällistä sorttia kuin ajoissa saapuvaa, välillä turvaudun jopa akateemiseen varttiin.

Toinen ”kauhutarinani” liittyy (aiemmin vuokraceissi nro 2 aiheesta TÄÄLLÄ) samaiseen yksiöön. Kämpästä pidettiin tiptop huolta. Mm. Seinille ei oltu haluttu tehdä reikiä ja lattioita suojasivat matot, koska asunto oli niin siisti ja ”hyvällä maulla” rempattu. Todellista kauhua siis. Kyseisen vuokrasuhteen ainoat miinuspuolet olivat, että nuoren vuokralaismiehen äiti oli yhteyshenkilö monessakin asiassa ja yhtiöltä tuli muutamat häiriömuistutus/varoitukset häiritsevästä elämästä. Asiasta käytiin keskustelua niin vuokralaisen kuin tämän äidin kanssa. Veikkaan että tarinassa oli perää, mutta uskon myös vahvasti pieneen kyyläilyyn, joita taloyhtiöissä aika ajoin tapahtuu. Oletan että vuokralainen eleli ihan siivosti, mutta bileitä järjestäessä homma varmaankin yltyi eikä vuokralainen saanut pidettyä hommaa tarpeeksi ruodussa. Tilanne päättyi kuitenkin sopuisasti ja vuokralainen päätyi muuttamaan asunnosta. Loppusiivouskin oli tehty huolellisesti, asunto näytti miltei asumattomalta. Voi olla, että vuokralaisen äidillä oli oma lusikkansa sopassa. Vanhempien on hyvä olla ensisijainen tuki ja turva vuokralaiselle, mutta toki nuoren kannattaa ottaa vastuuta myös oman itsenäistymisen matkalla. Ilmaisesta siivousavusta ei kuitenkaan kannata kieltäytyä, myönnän olevani puolueellinen tässä asiassa.

Voisi jopa sanoa, että olen päässyt melko pienellä. Uskoisin että vuokralaisvalinnalla ja valmennuksella (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) pääsee pitkälle. Toki voi kohdalle osua fiksu ja filmaattinen kauhukertomus, jolle siisteys on olematon käsite. Uskon silti vahvasti, että tähän voi vaikuttaa. Asuntosijoittaminen ja vuokranantajuus käy työstä (LINKKI vuokranantajan työviikkoon). Työt voi kuitenkin tehdä monella eri tapaa, oma tapani on toimittaa siivous-/huolto-ohjeet vähintään vuokrasuhteen alussa ja lopussa. Monelle nuorelle vuokranantaja voi olla ensimmäinen yksinasumisen valmentaja, siinä voi auttaa ja olla tukena, jolloin kaikki voittavat.

Vuokranantaja elää kuten petaa ja ymmärrän, että monelle esim. vuosittain hajulukkojen, lattiakaivojen taikka liesituulettimien peseminen ei onnistu rutiinilla. Itse kuitenkin pyrin pitämään omaisuudestani ja kodistani huolta, pyrin saamaan saman innon siirrettyä myös vuokralaisilleni. Puhdas ja kiva koti on viihtyisämpi, helpottaa se myös elämääni vuokranantajana. Omat kauhutarinani eivät ainakaan täten vielä ole kovin kauheita. Äärimmäisen positiivisena esimerkkinä voin pitää yhtä parhaista vuokralaisistani, joka oli ensimmäinen lemmikillinen vuokranalainen. Lemmikki voi olla uhka tai mahdollisuus. Sysään ennakkoluuloni jatkossa syrjään, sillä iso vahtikoiraksikin sopiva kaveri oli todella hyvin koulutettu ja kämppä oli kuin timantti lopputarkastuksessa.

Siivouskettu kuittaa.

Asuntosijoittajan "putkiaivot"

Suomessa tuntuu, että keskustelu vuokranantajien keskuudessa on hyvinkin suppeaa. Samat teemat, keskustelut ja kysymykset toistuvat vuodesta toiseen. Mitään ei tunnuta oppivan, mutta ymmärrän, että aihe ja ala kiinnostaa ja täten uudempia tietämättömämpiä tekijöitä eksyy joukkoon. Toisaalta myös nuoremman sukupolven googlen käyttötaidot ovat nähtävästi ruostuneet. Oikeat hakusanat tuottavat mitä ilmeisimmin googlessa oikeamman lopputuloksen kuin FB vuokranantajapalstalla. Myös vuokranantajien liiton taikka kiinteistöliiton juristien apuna käyttäminen olisi suotavaa. Peruskysymyksiin tulee lähes poikkeuksetta suoraan vastaus ja vaikeammatkin tapaukset otetaan ratkaistaviksi ja niihin on - ainakin omalta osaltani - aina palattu vastausten ja esimerkkien ja mahdollisten ennakkopäätösten kera.

Yksiö, yksiö, yksiö. Sijainti, sijainti, sijainti. Yhtiölaina sitä ja toinen laina tätä. Veroja, veroja, veroja. Kas kummaa, kun kilpailu kovenee. Tuleeko yllätyksenä, että "porsaanreikään" voitaisiin hakea muutosta? Taikka tuleeko yllätyksenä, että kuumentuvassa markkinassa haetaan ratkaisua ylivelkaantumiseen? Positiivisena havaintona voi todeta, että keskustelu herättää etsimään ja pohtimaan niitä vaihtoehtoisia ratkaisuja. Oma sijoitustoimintani ei kuole, jos taloyhtiölainat käsiteltäisiin verotuksessa eri tavalla. Yhtiölainat ovat mielenkiintoisia viritelmiä niin verovähennysten, lyhennysvapaiden kuin sijoitusyhtiöiden rahoitusmuotoina. Ajankohta taloyhtiölainojen linjausten muutoksiin voisi kieltämättä olla parempi. Putkimaisen ajattelun sijaan olisi hyvä pohtia ratkaisuja, vaihtoehtoja ja omaa kilpailuetua.

Vuokranantajuus taikka asuntosijoittaminen ei ole rakettitiedettä. On kuitenkin totta että elämme jatkuvasti muuttuvassa ja kehittyvässä maailmassa. Kenenkään ei kannata jäädä tuleen makamaan, jäädä murjottamaan virheitään taikka isojen toimijoiden verovapauksia ja mittakaavaetuja. Yksityinen vuokranantaja voi olla ketterä, jatkuvasti liikkeessä pysyvä kojootti, joka vastaa markkinaan miltei ennen kuin markkina edes huomaa muuttuvansa. Yksityisellä vuokranantajalla on myös kasvot, tunteet ja persoona, nämä ovat mitä suurimpia kilpailuetuja, joita ei kannata unohtaa. Luovuus luo kilpailukykyä (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ), toimintaa voi aina tehostaa ja uudistaa. Kiinteistösijoittaminen on hyvinkin vanha ja perinteikäs sijoittamisen lajike. Välillä on kuitenkin nostettava puu juurineen päivineen, ravistettava vanhat kiviset ja saviset mullat, vaihtaa maisemaa ja istuutua ravintopitoisemmille maisemille. Perunoiden sijaan voi olla otollisempaa kasvattaa välillä omenoita ja appelsiineja, niitä kun tunnutaan kovin usein vertailtavankin. Älkää kysykö mistä nämä sekavat vertauskuvani syntyvät... En ole mikään viherpeukalo, päinvastoin: varsinainen kaupunkilaistollo. 

Sijoitusomaisuusluokista asunnot tuntuvat pitävänsä pintansa vuosi toisensa jälkeen. Erityisesti tämä tuntuu korostuvan nyt kun lainaraha on suorastaan ilmaista. Täten rahahanojen tiukkenemisen ei pitäisi tulla yllätyksenä kenellekään. Kaikille vaan ei voi jakaa ilmaista rahaa, vaikkakin jenkeissä ja aasiassa tätäkin on kokeiltu. Mikään ei ole mustavalkoista ja mihinkään isoon ongelmaan ei ole yhtä ainoaa oikeaa vastausta. Avoin keskustelu on kuitenkin hyvästä, pelkkä perusteeton huutelu "Tämä ei käy!" harvemmin riittää.

Muuttuvien olosuhteiden lisäksi asuntosijoittaja ja vuokranantaja joutuu pohtimaan hyvinkin erilaisia kysymyksiä. Vuokranantaja on moniosaaja: juristi, ekonomi, ekonomisti, myyjä, kirjanpitäjä... Kaikkiin kysymyksiin ei tarvitse itse suoralta kädeltä osata vastata. Monasti asuntosijoittaja saa kysymyksiinsä vastauksia niin eri keskustelupalstoilta kuin livetapaamisista. Mutta valitettavasti myös livetapahtumien (taikka nykymaailmassa enempi käytettävien webinaarien) laatu on samalla niin parantunut kuin huonontunut. Voisi sanoa asuntosijoittamisen valtavirtaistumisen myötä tapahtumien annin olevan kattavampaa ja toisaalta ainakin tarjoilut ovat parantuneet perinteisistä pullakahveista. Webinaareissa taas on havaittavissa tekniikan toimivuus ja esitysten selkeys. Homma oikeasti toimii ja on hatunnoston arvoista istua sohvalla kotikatsomossa (räntä)sateessa pyöräilyn sijaan. 

Nykymaailma jossa kaikki tieto on käytännössä heti kaikkien saativilla, korostuu lähdekriittisyys entisestään. Kuka sanoo, mitä sanoo ja toisaalta myöskin miksi? Mitä mistäkin asioista puhutaan muualla, varsinkin maailmalta voidaan ottaa paljon oppia. Ovathan monet blogit ja podcästit suoria kopioita "isoveljistään" ja Suomi on hyvikin pieni perähikiä suuressa maailmassa. Toisaalta kaikki asiat eivät sovi suoraan kopioitaviksi. Mm. asuntosijoittamisen maailma on Suomessa hyvinkin erilaista kuin esimerkiksi ihan naapurimaassamme Ruotsissa. Uuden oppiminen ja uudet ajattelutavat ovat pakollisia askeleita. Siihen vain on totuttava.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Kassavirtaan positiivinen vaikutus myymällä sijoitusasunto

Olen aiemmin kirjoittanut negatiivisesta kassavirrasta (TÄÄLLÄ) ja sille on omat perusteensa. 10 negatiivista kassavirtakohdetta ei mitä luultavimmin toimi, taikka muut tulot saavat/joutuvat hyvinkin paljon tasapainottamaan pakettia. Yksi tai kaksi negaatiivista kassavirtaa tuottava asunto, niin yhtälö toimii aivan eri tavalla (ja nextillä levelillä). Itse mm. sain pitkästä aikaa veronpalautusta sisältävän veroilmoituksen - ja ei - en maksannut vuokratuloistani ennakkoon veroja. Myönnän kuitenkin laiskuuttani, etten ansiotulojen palkkakehitystä huomioinut verokortillani, joten jouduin lisätuloverolle marras- joulukuussa.

Loppuvuoden ylimmääräisistä veroista huolimatta oli mielestäni verovuosi 2019 harvinaisen onnistunut, verosuunnittelu kannattaa. Ja jäi tälle vuodelle 2020 vielä hyvä määrä hankintoja tehtäväksi, joita voi hyödyntää vähennyksissä.

Miten sitten myymällä ensisijoitusasuntoni (ensisijoitusasuntoni stooria aiemmin TÄÄLLÄ) voin päätyä positiivisempaan kassavirtaan? 

1.    Minulta löytyy vielä sijoitussäkistäni sijoitusasunto nro 3 (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ), joka elää omaa elämäänsä kovalla kuukausittaisella kokonaisvastikkeella, joka on vähennyskelpoinen vuokratuloista. Käytännössä kokonaisvastike on suurempi kuin saamani vuokra, vähennettävää jää siis vielä muistakin pääomatuloista. Veroilmoituksessa tämä ilmoitetaan hauskasti: vuokraustoiminnan tappio. Tämä on suurin syy ja keino verotehokkaaseen kassavirtasuunnitteluuni. 

2. Ensimmäisen sijoitusasuntoni kassavirta ei ollut enää timanttista pyörimään lähteneen putkiremppalainan lyhennysten jälkeen. Osittain myös tästä syystä päädyin myymään asunnon (EXIT hankkeesta lisää TÄÄLTÄ). Verotuksellisesti saattaa olla kiva, kun vuokratulot vähennysten jälkeen ovat +/- 0, mutta asuntosijoitustoimintani on lähtökohtaisesti tarkoitus tuottaa myös kassavirtaa. Sijoitusten on tarkoitus tuottaa, siitähän niitä veroja maksetaan: tuotoista.

3.    Kesällä olin myös toteuttanut harvinaisen "varastoalennuksen" ulkopaikkakunnan kohteessani, jolla tarkoitukseni oli helpottaa vuokralaisteni ja omaa elämääni minimoiden vaihtuvuutta ja sen luomaa vaivaa (aiheesta myöhemmin lisää ja tännekin lienee linkkiä tulossa, STAY TUNED). Kesän ajan vuokratuloni olivat siis pienentyneet taktiseen vetoon liittyen. Vuokraa voi alentaa 100e, jos sillä välttää yli 1000e vaivan. 

Kohtien 2 ja 3 yhdistelmänä päästään kassavirtapositiivisempaan lopputulokseen. Tietyllä tapaa tilanne on keinotekoinen, mutta samalla tarkkaan harkittu. Kaikista kohteistani en edellytä kassavirtapositiivisuutta. Kassavirtanegatiivinen asuntosijoituskohde toimii tietyissä tilanteissa, mutta ei läheskään aina. Ensisijoitusasuntonikin tilanne olisi ollut toinen jos olisin itse asunut kohteessa väh. 2v ajanjakson, jolloin voisin hyödyntää myyntivoittoverottomuutta ja verotehostaa toimintaa putkiremonttilainan rahoitusvastikkeita hyödyntäen. Ennen putkiremonttia kohde oli kassavirtakone ja olihan putkiremontti opettava, mutta samalla se sitoo pääomia tai vähintään rokottaa kassavirtaa, joten aika muutoksille oli otollinen. Sijoitusmaailmassa jossittelu on kuitenkin turhaa, jollei jopa turmiollista. 

Kesän jälkeen olenkin nyt yhtä asuntoa vajaa, jotenkin siis palapeli vailla kaikkia paloja (vuokranantajan palapelistä lisää TÄÄLTÄ). Samalla kuitenkin syksyn kynnyksellä varastoalennus on hävinnyt kuvioista ja vuokratulot nousevat kohisten, varsinkin jos vuokratulot suhteutetaan vuokrattavien kohteiden määrään. Kaukaa viisaan on helppo hymyillä.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.