Talokaupoilla ja vuosikuluyhteenveto

Kirjoitin taannoin omakotitalon ostajan oppaan tai helpommin: talo-ostajan ABC:n (tarkemmin aiheeseen TÄÄLTÄ). 

Jollei jaksa lukea aiempaa julkaisuani niin ostoprojektin voi kiteyttää oikeastaan neljään:

1. Tavoite: millainen kohde on haussa
2. Budjetti: mihin hintaan kykenee tai pyrkii
3. Kohdemetsästys: kohteiden selailut, tietoihin tutustuminen, näytöillä käynnit
4. Tarjousneuvottelut

Asuntokaupat ovat usein henkistä taistelua ja asuntokaupan psykologiaa on hyvä tuntea (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Asuntokaupoilla on useita eri osapuolia, kukin myös käyttäytyy eri tavoin riippuen onko ostohousut jalassa vaiko myyjän roolissa. Oma rooli lienee helposti tunnistettavissa, ainakin toivottavasti, mutta omat vaikuttimet on myös syytä tunnistaa. Vinkki vitonen: asuntokaupoilla kaikki osapuolet voivat olla voittajia samanaikaisesti.

Omakotitalokaupoilla on myös psykologian lisäksi hyvä ottaa huomioon muut kulut, jotka näkyvät vasta kaupanteon jälkeen. Olenkin kerännyt tähän kattavan kuluseurannan oman uuden tönöni vuotuisista kuluista, melko tarkkaankin eriteltynä. Asunto-osakkeissa on esimerkiksi helppoa arvioida hoitokulut, kun se on valmiiksi kuukausihinnoiteltu. Omakotitalossa ”hoitovastike” pitää itse laskelmoida, kun ei ole mitään kiinteää kuukausittaista hoitovastiketta. Vastuu on suuri? Toisaalta vaikutusmahdollisuuksiakin on enemmän. Usein iso merkitys on myös sillä kuka/mikä on sähkönsiirtoyhtiö/lämmitysmuoto taikka mitä remontteja on tehty.

Omakotitalon Vuoden 2020 THE luvut

Lupasin taannoin julkaisuissani palata omakotitalon osto-oppaan (LINKKI taas) lisäksi kaikkeen siihen muuhun mitä omakotitalon uudelle omistajalle voi tulla vastaan. Tämä on hyvinkin kattava ensimmäisen vuoden kulukirjanpito ja sisältää myös sopivan tarkat sähkönkulutustiedot. Sähkönkulutuskin laski yli 25% edellisen omistajan kulutuksesta, olenhan #vihreävuokranantaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Toki myönnän vuoden 2020 olleen varsin leuto.

Sähkönkulutus on omakotitalossa se merkitsevin asia, jollei talo sattumalta lämpeä koksilla, öljyllä taikka puulla. Täten myös siirtoyhtiöllä on harvinaisen paljon merkitystä ja aiheeseen kannattaa tutustua.

Sähkölaskut (siirtoyhtiö+myyjä): 1900e/v = 158e/kk

Vesi: 240e/v = 20e/kk 

Kiinteistövero: 500e/v = 33e/kk

Jätehuolto: 132e/v = 11e/kk

Satunnaiset huoltokulut: ei oikeestaa ollu mitään, laskelmoitu 10e/kk eli 120e/v.

Kuukausittainen vastike täten = 232e, varsin maltillinen

Vakuutus: 600e/v = 42e/kk

Netti: 359e/v = 29,90e/kk

Tulevia satunnaisia kuluja mm. maalämpöjärjestelmän huolto ja tsekkaus, ilmanvaihdon puhdistus ja säätö.

Omakotitaloon muuttaminen pitää kuitenkin usein sisällään paljon muutakin "sälää", jota tulee päivitettyä muuttopuuhissa tai viimeistään sen jälkeen. Omalla kohdallamme nämä ensimmäisen vuoden muut kulut olivat 5500e luokkaa ja tapauksessamme muutimme omakotitalosta omakotitaloon. Nämä sisälsivät niin uusia kalustehankintoja kuin pieniä tapetointitarvikehankintoja ja vastaavaa. On siis hyvä jo ennalta miettiä millaisia satasia palaa tilanteessa, kun muuttaa asunto-osakkeesta omakotitaloon. Pihakalusteet, ruohonleikkurit, lumikolat jne, nekin aina jotakin maksavat. Hyvällä tuurilla ja melko usein jotain voikin jäädä vanhoilta omistajilta jälkeen joko ilmaiseksi taikka pientä korvausta vastaan. 

Omakotitalon 1. vuoden vuotuiset kulut olivat yhteensä siis: 8653e

Kuukausittaiset kulut eivät missään nimessä ole suoraan verrannolliset omakotitalo vs kerrostalo asettelussa, mutta verrataampa nyt huvin vuoksi silti. 4e/m2 lienee melko tyypillinen hoitovastike kerrostaloasunnoissa, joten 232e/kk saa n. 58m2 asunnon. Uudiskohteissa voi hoitovastike olla 3,5e/m2 luokkaa, joten sillä laskukaavalla saa 66m2. Sanottakoon, että vertailun vuoksi tuolla rahalla saa kivasti enemmän, samalla myös omaa pihaa ja edes vähän sitä omaa rauhaa. Annan tuolle omalle rauhalle, päätäntävallalle ja omalle pihalle melkoisesti arvoa, joten asunto-osakkeilla lienee vielä vähän kirittävää. Kommentteja olkaa hyvä...

Ymmärrän suomalaisten perinteisen unelman omasta talosta ja perunamaasta (eli vähintäänkin pihasta). Suomessa tämä unelma on mahdollista "kivenheiton päästä" kasvukeskuksen keskustasta. Vaikka vuosi 2020 lienee muuttanut paljon asumisen unelmia lienee omakotitalo kasvukeskuksen keskustan läheisyydestä aikamoinen unelma yhä. Etätöitä pyöräilymatkan päästä toimistolta? Kuullostaa hyvältä ja varsin tutulta.

Omakotitalokettu kuittaa.

Vuokranantajien evoluutio on alkanut

Toiset puhuvat pudotuspelistä, minä puhun positiivisemmin vuokranantajan evoluutiosta. Uutisista ja somesta on jo tovin saanut lukea vuokranantajien ja asuntosijoittajien pudotuspelistä. Markkina on vaikeutunut, rahoituksessa on haastetta (aiheeta liippaavia linkkejä jutun lopussa: mm stressitesti, velkavipu, maksukyky), verohyötyjen poiston pelko (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Pilviä tuntuu kertyvän vähän joka suunnalta. Oma vuokranantajan työkuukausijulkaisussakin (TÄÄLLÄ) vilahtanut vuokralaisen vaihto päästi taas tämänkin vuokranantajan kentälle. Some lienee aivan väärä paikka hakea tuntumaa ja aitoa otetta tilanteeseen. Hypätään siis altaaseen.

Kevät on yhä off season mutta toki erilaisia vähintään kesäksi asuntoa hakevia vuokralaiskandidaatteja löytyi. Omaa kaivuutyötä ja vaivaa pitää ehkä hitusen enemmän aiempaan verrattuna nähdä ja pelkkä vuokrailmoitusten vyörytys (aiheesta lisää TÄÄLTÄ) ei yksin pure. Hakijoita on, mutta vaihtelevasti. Asuntoja ja vuokralaisia tulee ja menee. Edukseen voi yhä erottautua reiluudella ja kuuntelemalla asiakasta, potentiaalista asukasta. Kun molemmat pääsevät samalle aaltopituudella on vuokrasuhde yleensä hyvin toimiva, kumpikin osapuoli ymmärtävät toisiaan. 

Ne ajat ovat jääneet kauas taakse kun näytöille jonotettiin kilometrin mittaisissa jonoissa ja vuokranantaja saattoi valita kymmenen kirkkaan timantin joukosta oman valioyksilönsä. Tai kun kannettiin niskapersotteella vuokralaisia ovesta ulos, vaihdettiin lukot tai vietiin kivi oven eteen. Jälkimmäisen suuntaisista kommenteista ei valitettavasti ole edes kovin kauaa aikaa. Näitä hörähdyksiä on silloin tällöin ihan vuokranantajien tilaisuuksissakin kuullut. Onko niitä huhuiltu vain vitseinä? God I hope so, vaikkakin epäilen.

Vuokranantajat ovat ottaneet askeleen/harppauksen palveluammattia kohti. Kyse ei ole enää pelkästään kivikasvoisesta kylmästä sijoitustoiminnasta. Kodin tarjoaminen on parhaimmassa tapauksessa erinomainen palvelukokemus. Mikäli tätä evoluutiota ei tapahdu niin dinosaurukset kuolevat sukupuuttoon. Ketterin sukupolvi ottaa käyttöön myös airbnb:n vahvuudet tuottoja buustatakseen. Palvelukokemus korostuukin nimenomaan airbnb asumiskokemuksessa ja siellä emännät ja isännät elävätkin tähdistä ja arvosteluista. Suomeenkin tämä on jo rantautunut vaikkakin korona lienee tehnyt isomman loven tähän lisätulovirtaan.

On selvää että pelkkä pohjapiirrustus tai hämärät kuvat tärisevällä perunalla (lue: kamerakännykällä) eivät riitä. Kuvien tulee olla myyviä (ja totuudenmukaisia) ja tekstin tulee antaa tarpeelliset lisätiedot. Tämän lisäksi persoonaa palveluasenteella kehiin, niin pääset pitkälle. Pidän myös ajatuksesta, että vuokranantaja on valmentaja (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Vuokranantaja voi olla niin asumisen kuin taloudellisenkin puolen valmentaja. Ilmoitus nettiin + jalat pöydälle ei enää toimi. Vuokralainen sisään + jalat pöydälle ei enää toimi... On oltava valmis kuuntelemaan vuokralaisia, auttamaan ja palvelemaan.

Reiluus ja avoimuus ennenkaikkea. Paras tilanne: vuokralainen pitää kodistaan, minun omaisuudestani hyvää huolta ja ilmoittaa mahdollisista epäkojdista viipymättä. Oli kyseessä sitten yhtiön hoidettava tai minun hoidettava asia. En myöskään pimitä vuokralaisiltani tarpeettomasti vakuuksista. Asunto kuluu ja se on luonnollista. Valitettavan usein yhä esim. vuokranantajapalstalla kaikista viiruista ja jäljistä jaksetaan nostaa ikuisuuskysymys: PALJONKO VOIN PIDÄTTÄÄ VAKUUDESTA. Käytetään parhaimmillaan sukulaisen tai härkeimmillään omaa siivousfirmaa tolkuttomilla siivouslaskuilla.

Parhaimmillaan olen saanut lähtöilmoituksen about vuotta ennen vuokralaisen lopullista lähtöä. Minimillään perinteinen kuukauden tokavika tai vika päivä. Pyrin aina pitämään avoimet keskusteluyhteydet ja puuttumaan mahdollisiin puutteisiin tai korjaustarpeisiin nopeasti. Watsap kulkee postia ja puheluitakin nopeammin ja madaltaa lähestymiskynnystäkin. Etähaastattelut ja sähköiset sopimuksetkin ovat nykyaikaa.

Reiluudella, suoraselkäisyydellä ja avoimuudella pääsee pitkälle. Liian lepsu ei missään nimessä saa olla, mutta ei sitä enää nykypäivänä kannata kiviä kantaa oven eteen.

Vuokranantajuuden evoluutiokettu kuittaa.

Alussa lupaamani linkit:

Vuokranantajan stressitesti TÄÄLLÄ

Velkavipu TÄÄLLÄ

Maksukyky TÄÄLLÄ

Ready for real estate war

Buying a renovational flip can be a dream come true or a nightmare. Often what you are looking for is a dream house, in reality it is just a warzone, money pit or labour camp. Or what you find is you stepping on a landmine, there is just way too much stuff to do or something is way worse than expected. How to get out of the situation? Willpower, stamina, luck and wit.

OR

Gear up!

• Eye protection (check)
• Mask (check)
• Gloves (check)
  
• Protective gear (footwear, long sleeves..)
• Flashlight
• Toolkit
• Sledgehammer
• Crowbar (check, check, check....)
  

I think I am good to go. 

One has to do the detective work beforehand. Use google, interview neighbours, ask permits and plans from city regulators... Prepare for the worst and hope for the best. Know your opponent. Do a battleplan before entering the warzone. Plans often do change, so keep on going and adjust.

Real estate investing is in a sort of a boom here in Finland. It is a combat zone before starting negotiations. Lots of competition. Move slow and you will lose. But dont be 2quick. Entering an unknow renovation warzone can be a huge headache and a huge possibility at the same time. Flipping houses is hot on YouTube, hot in Finland, hot everywhere. Count me in!

Grenade! Demolish everything and start from zero... Doing demolish is kinda fun. It is not too easy or cheap but it can be fun. A lot of fun. A real real life real estate kinda playground.

Sweat, tears and blood is yet to come. 

Vuokranantaja has just entered a new building.

Entä jos olisikin käynyt toisin?

Monen podcastin kestokysymyksenä näkee/kuulee: mitä muuttaisit tai mitä tekisit toisin? Ajattelinkin keikauttaa tämän aivan överiksi. Luin juuri Ilkka Remeksen teoksen Kotkanpesä. Tästä inspiroituneena muistin ensimmäisen kirjoituksiin valmistavan esseeni ja löysin sen vielä näin vuosien jälkeen jopa yllättävän helposti. Tämä 201. tarina on vuosien takaa ja jotain aivan erilaista. Avataan välillä vähän jotakin uutta ja rikotaan rajoja. 2. maailmansota on yhä näin historiafriikille yksi lempiaiheistani ja ajatus siitä, että sota olisikin päättynyt aivan toisin on huikea. Jossittelu on hassu laji, mennyttä kun ei voi muuttaa. Välillä on kuitenkin hauska antaa ajatuksien laukata.

--

Toinen maailmansota on yksi maailman eniten käsitellyistä aiheista. Siihen on otettu usein eri argumentein kantaa aina ihmisoikeuksista ja tasa-arvosta sotastrategioihin ja aseteollisuuteen saakka. Syitä aiheen käsittelyn laajuuteen ja suosioon ovat pääosin sodan laajuus sekä sen julmat seuraukset. Luultavasti kaikki tietävät toisen maailmansodan johtaneen akselivaltojen tappioon ja näin radikaalisti sanottuna natsi-Saksan tuhoon. Entä jos olisikin käynyt toisin eikä Saksan tappioputki olisikaan koskaan alkanut? Entä jos toinen maailmansota olisikin päättynyt akselivaltojen eli Saksan, Japanin ja Italian voittoon?

Jos Saksan tappioputki ei olisi koskaan alkanut, olisi natsien täytynyt tuolloin jyrätä alleen senaikaiset suurvallat. Venäjä olisi kaadettu ensimmäisenä luultavasti jo lähes täydellisesti Stalingradin taistelussa. Seuraavana vuorossa olisivat tulleet Englanti ja Yhdysvallat, jotka Afrikasta käsin lähestyivät Saksaa 1940-luvun alkupuolella. Entä jos Saksan maineikas kenraali Rommel ei olisikaan potenut kuumetta ja vetäytynyt Hitlerin käskystä Berliiniin? Tuolloin olisivat ympärysvaltojen pelastajakenraalit Patton ja Montgomery kärsineet ratkaisevia tappioita. Rommelin johtaessa Saksan ylivoimaisia armeijoita Afrikassa olisivat yhdysvaltalaisen Pattonin sekä brittikenraali Montgomeryn joukot olleet melkoisessa hädässä. Tällöin Italia olisi pysynyt yhä sodassa mukana eikä lopullista iskua eli Normandian maihinnousua olisi koskaan saatu aikaiseksi.

Lopulta olisi myös tuhottu Englannin massiivinen laivasto sekä tämän läpipääsemätön ilmatorjunta ja ilmavoimat. Samalla Englanti ja jo koko Eurooppa olisivat akselivaltojen hallussa. Tällöin enää Yhdysvallat kuuluisi ympärysvaltoihin. Olisi siis akselivaltojen vuoro alkaa pommittaa yhdysvaltoja ja suunnitella maihinnousua. 

Saksan tappioputken vaihduttua voittoputkeksi olisivat myös sen varat kasvaneet ja kiihdyttäneet aseteollisuuden kehitystä. Tuolloin jo lähes valmis saksalaisten insinöörien kehittämä atomipommi olisi varmasti saanut sen viimeisen läpimurron pommin valmistamiseksi. Yhdysvaltalaisten vasta odottaessa atomipommin viimeistelyä olisivat akselivaltojen pommikoneet tuoneet Nagasakin ja Hiroshiman kokemat kauhut Amerikan mantereen puolelle.

Jo valmiiksi helisemässä olleet amerikkalaiset olisivat saaneet sen viimeisen surmaniskun. Tällöin Saksan sekä muiden akselivaltojen olisi entistä helpompi miehittää Yhdysvallat. Vastarinnastakaan ei luultavasti olisi ollut mitään hyötyä, sillä jenkit eivät ole tottuneet koskaan sotimaan omalla maaperällään.

Saksasta olisi siis tullut uusi hallitseva suurvalta Japanin ja Italian myhäillessä vieressä. Arjalaisten unelma ja syrjittyjen vähimmistöjen painajainen olisi alkanut. Jo valmiiksi täynnä olevat keskitysleirit olisivat kasvaneet entisestään ja ihmisiä olisi jo teurastettu kadulla. Sodan päätyttyä Saksan ja akselivaltojen tappioon ihmisuhrien määrä oli useita miljoonia. Jos toinen maailmansota olisi päättynyt akselivaltojen voittoon olisi kuolonuhrien lukumäärän perään lisättävä ainakin yksi nolla. Helppo kuitenkin meillä olisi Saksana liittolaisina olleena elää, mutta miten olisi ollut vaikkapa hävinneiden ympärysvaltojen laita Hitlerin hallitessa koko maailmaa. Mitä olisikaan tapahtunut sodan päättyessä akselivaltojen voittoon? Hitler koko maailman tyranniksi? Nämä ovat kysymyksiä, joihin emme koskaan tule saamaan täydellistä vastausta.

--

Entä jos olisi käynyt toisin? En olisi tässä ja nyt, mutta historia opettaa.

Kettu kuittaa.

Vuokranantajan työkuukausi (työviikko vol2)

Vuokranantajan 200. julkaisu ei voisi osua sopivammin:

Aiheena aina yhtä paljon keskustelua ja kiinnostusta herättävä vuokranantajan TYÖ.

Hiiliä lapioiden. Kaikkeahan sitä...

Vai onko sittenkin kyseessä epätyö (ns passiivinen tulonlähde, linkki aiempaan aihealueen julkaisuun TÄSSÄ). Sitten itse asiaan.

Vuoden alku on ollut melkoista tohinaa. Tiivistetään kuitenkin julkaisuun viimeisin viikkoni. Yhden viikon aikana ostin ja viimeistelin kaupat yhdestä kiinteistöstä (omakotitalosta, ei kerrostalosta) ja klousasin kaupat 3 autopaikan osalta. Samalla viikolla vuokrayksiöni vuokralainen ilmoitti lähtöaikeistaan ja naksautin päälle vuokravyörytystaktiikan esivalmistelut. Jotenkin asioilla vain on tapana tapahtua samoihin aikoihin...

Omakotitalon ostoprosessista olen kirjoitellut aiemminkin (linkki TÄÄLLÄ). Se on kuitenkin kirjoiteltu pitkälti omaan käyttöön ostoa ajatellen. Nyt twistinä oli ensisijaisesti sijoituskohde flippioptiolla JA vuokrausmahdollisuudella. Olinkin jo tovin projektia etsinyt. Kohde tuli aikalailla omilta huudeiltani, jossa olen koulujani käynyt ja kadulta, jolla olen asunut. Muistan joskus sanoneeni haluavani kyseisen talon. Ulkokuoreltaan melko myrkyllinen talo oli aina kiehtonut mielenkiintoisena mahdollisuutena. Ajattelin joskus jopa laittavani lapun postilaatikkoon. En ehtinyt, se tuli etuoveen ja oikotielle, sitten se olikin menoa.

Omakotitalon osto on aikaa vievä prosessi ja vaivanäkö kannattaa. Jollei taloa pura on kuntokartoitus ehdoton vaatimus. Ennen kauppapäivää sanoisin käyttäneeni pohjatyöhön aikaa noin 16-20h:

• Ilmoituksen bongaus ja selvitystyö. 1h
• Näyttö, budjettianalyysi, sotasuunnitelma ja tarjous. 4h
• Googlettelu, selvitystyö ja suunnittelun jatko. 2h
• Välittäjän kaitseminen ja lisätietojen pyynnöt. 1h
• Dokumenttien läpikäynti. 2h
• Kuntokartoitus ja raporttiin tutustuminen. 5h
• Rahoitus-, budjetti- ja aikataulusuunnittelu. 1h
• Kaupat. 1h
• Maanmittauslaitosasiointikirjauksien vireille laitto. 1h
• Ekstrat mitä unohtunut. 2h

Ja siitähän se työ vasta alkaa. Tämä on tuleva kuuma peruna, jonka vaiheita nostan aktiivisesti matkallani esiin. Jo aiempi julkaisuni asuntokaupan psykologiseen puoleen (linkki TÄÄLLÄ) loi katsauksen kohteen tarjousneuvotteluun. Tai ehkä ennemminkin kohteen hankintaprosessiin ja sen erilaisiin sidosryhmiin. Matka on vasta alussa ja tarinaa varmasti riittää.

Muuhun asuntosijoittamiseen liittyvään toimintaan meni kuukauden aikana:

• Toiseen potentiaaliseen kohteeseen n. 1,5h. Ei tarjousneuvotteluja. 
• Markkina- ja kohdeseurantaa. n. 8h. 
• Uuteen alueeseen, taloyhtiöön tutustumiseen ja uusiin autopaikkoihin liittyvään kartoitukseen. n. 6h. 
• Autopaikkoihin liittyvään paperityöhön ja vuokraukseen n. 2,5h.
• Irtisanoituneen vuokralaisen kanssa puhelut, viestittelyt ja vuokrailmoitus eetteriin. 1h.

Vaikka tuntimäärät saattavat vaikuttaa runsailta, niin omasta mielestäni ne eivät sitä ole. Asuntokaupoilla ollaan aina isojen rahojen ja asioiden äärellä. Voisi kuvitella asuntokauppaa tekevien kannattavan panostaa ajallisesti ehkä mieluummin hitusen liikaa, kuin liian vähän. Sama pätee yhtälailla niin kiinteistön kuin asunto-osakkeen ostossa. Vivahteet lienevät erilaisia. As Oy kohteissa aikaa kuluu: taloyhtiöön tutustumiseen, kohteen analyysiin (laskin ja remontti ja vuokrattavuus), alueanalyysiin, isännöitsijän/hpj kontaktointiin ja vaikka ja mihin. Ei se ero ole järin suuri taloon verrattuna, eli aiemmin yllä tarkemmin lueteltuun listaan.

Asuntokauppa ei ole ikinä läpihuutojuttu, asiaan kannattaa paneutua ja panostaa. Nopeat liikkeet ja ketteryys ovat kullanarvoisia, mutta silti pohjatyön voi tehdä huolella. 

Ei vuokranantajana toimiminen kovin kummallista ole eikä se aina vie 30-40h/kk. Välillä pärjää tunnilla tai parilla. Välillä se vie koko käden ja ison osan vapaa-ajasta. DIY on samalla vapauttavaa ja samalla sitovaa. Mielestäni se tuo sopivaa fyysistä (ja psyykkistä) vastapainoa perusarkeen. Lekalla seinän läpi on aidon oikeasti huisin hauskaa. Onko olo vihainen, turhautunut tai muutoin vain energinen? Pistetäämpä seinä lekalla päreiksi. Tai tehdäämpä moottorisahalla reikä seinään.

Tarjousneuvottelut opettavat paljon muista ja itsestäänkin oppii aina uusia puolia. Ihmiset ovat kummallisia otuksia. Kaiken keskiössä ovat ihmiset ja asukkaat. Vuokranantaja ja sijoitusasunto (tai -talo) ovat vain välineitä siinä matkalla. Itseensäkään ei voi koskaan käyttää liikaa aikaa, kunhan sitä ei tee pelkästään peilin edessä.

Aiempaan alkuperäiseen THE vuokranantajan työviikkojulkaisuun TÄÄLTÄ. Ja myöhempään tarkempaan spinoffiin aiheesta TÄÄLLÄ. En itsekään muistanut julkaisuja olleen jo kaksi, hyvää kertausta ja vanhojen muisteluja.

Oikein oivallista työviikkoa ja työkuukautta kaikille lukijoille.

Kettu kuittaa.

Gorillaz - Feel good inc (linkki youtubeen)