Tällä hetkellä keskustelu velkaantumisesta, asuntopolitiikasta ja siihen liittyvään verotukseen käy kuumana. Tämän viikon alussa alkoi uusi kierrosmylly samassa laulussa, kun taloyhtiölainoja ja lainokattoja alettiin puimaan eri medioissa ja eri poliitikkojen toimesta. On totta, kun elvytetään niin jostainhan ne rahat olisi tai’ottava. Pääomatulot tai tulot nyt yleensäkin lienevät "helpon" verotuksen kohteita. Velkaantuminenkin on ollut otsikoissa jo useamman vuoden, samoin taloyhtiölainat.
Taustaa: mikä lie mörttisen työryhmä selvittää/on selvittänyt velkaantumiseen ja taloyhtiölainoihin liittyviä ongelmia ja joitain ratkaisuehdotuksiakin on väläytelty aina taloyhtiölainojen verovähennyskelpoisuuden kuin myös alkupään lyhennysvapaiden poistamisesta ja lainakattoa. Uutisissa on ollut kuluvan viikon aikana asia taas tapetilla ja keskustelupalstat ovat olleet suorastaan tulessa. Asuntosijoittamiselta ollaan viemässä selkeästi matto alta?
 |
| Valoa vai ongelmia tunnelin päässä? |
Suomalaiset ovat hyvinkin tyypillisiä tilisäästäjiä ja tämän jälkeen suosiossa lienevät seinät (niin oman asunnon kuin sijoitusasuntojen). Yleinen kiinnostus sijoittamista kohtaan on myös vahvasti kasvussa. Edellä mainitut muutokset mitä luultavimmin hajauttaisivat sijoituksia entistä enemmän. Asuntosijoittamisessa sijoittamalla uudiskohteisiin saa poikkeuksellisia verohyötyjä. Verotusta voi käytännössä siirtää useita vuosia tai vuosikymmeniä taikka verot voidaan välttää kokonaan perintöverosuunnittelemalla, osta ja pidä suunnitelmilla. Ei saa toki unohtaa, että samaiset veroedut löytyvät myös taloyhtiöremonteistä, kuten putki- ja julkisivuremonteista. Veroetujen katsotaan siis parantavan asuntokannasta huolehtimista. Suotavaa voisi olla, että ilman veroporkkanaakin suomalaisten yhdestä suurimmasta varallisuuserästä huolehdittaisiin.
Keskustelut aiheen ympärillä eivät ole ongelmattomia ja jäätävä älämölö nousi jo, kun 2-3 vuotta sitten työryhmä viritettiin asiaa selvittämään. Olen kuitenkin itse samoilla linjoilla, että päätöksiä ei tule tehdä hätiköidysti. Tiedetäänkö esim mitä tapahtuu rakentamiselle, asuntojen tai vuokrien hinnoille taikka asuntojen omistamisen monipuolisuudelle? Isot muutokset tuovat vieläkin isompia vaikutuksia, pahimmillaan pelkästään uutisoinnin jatkuessa (vaikka mitään päätöksiä ei vielä vuosikymmeneen tapahtuisi) asuntokauppa ja rakentaminen tyrehtyy. Jo nyt on havaittavissa ”odotellaan” kulttuuria.
Toisaalta ymmärrän, että jotakin halutaan tehdä. Taloyhtiölainoitettujen asuntojen markkinointi on vähintäänkin kirjavaa ja uskon etteivät kaikki ostajat osaa arvioida yhtiölainan riskejä taikka omaa maksukykyään. Kuka tahansa voi löytää unelmakohteen, johon pääseekin vain pienellä rahalla kiinni, jonka saa nipistettyä säästöistään. Omistusasuntoa taikka sijoitusasuntosalkkua kasvattava voi unelmoidessaan kasvattaa velkavastuitaan yli oman sietokyvyn. Taloyhtiölainoissa pankki ei ole tuplatsekkaamassa maksukykyä. Asuntoja myydään unelmilla, asunnothan ”revitään käsistä”, joten vauhtisokeuttakin saattaa syntyä. Myyjä myy, varsinkin kun markkina on kuuma. En tiedä, mutta tykkään spekuloimisesta silloin tällöin: onko välittäjillä moraalia tsekata ostajan maksukykyä tai onko heillä siihen edes mitään velvoitetta taikka intressiä (kaupan varmistelun lisäksi)? En ainakaan itse ole koskaan kuullut välittäjän joutuvan vastuuseen jos vaikka sattuukin niin että unelmia on myyty liian kovaan hintaan ja ostaja menee konkurssiin kun ei selviäkkään lainavelvoitteistaan. Kyseessä voi olla niin työpaikan menetys, katastrofivuokralaiset, tai mikä tahansa muu taloudelliseen tilanteeseen vaikuttava kriisi. Kyse on sekä omistusasujista, että asuntosijoittajista ja tässä tapauksessa ehkä jopa hitusen enemmän omistusasujista, joissa vauhtisokeutta ilmenee ehkä enemmän ja toteutetaan unelmia. Asuntosijoittaja on useammin laskin kädessä tuottolaskelmineen.
Asuntosijoittajia ei kuitenkaan parane unohtaa. Vauhtisokeutta esiintynee myös meidän asuntosijoittajien joukossa, kun pankki lyö lainahanoja kiinni eikä taloyhtiölainavastuissa tunnu olevan mitään rajaa, kunhan myyntihinnan saa kaivettua kasaan. Pankin tiskillä kun vaikuttavat niin vakuudet (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ) ja maksukyky (aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Uudiskohteessa vaikuttavat helppous ja halpa myyntihinta, taloyhtiölainan saa kuka vain. Ainut rajoittava tekijä on, että myyntihinta pitää saada raavittua kasaan. Sekin usein tarkoittaa kymmeniä tuhansia euroja, joten tuosta vain ei pääse asuntokikkailemaan ja vastuitaan kasvattamaan lähemmäs miljoonaa. Usein pankin jarrutellessa aletaan viimeistään pohtimaan yrityksen kautta sijoittamista taikka helpommalla pääsemistä taloyhtiölainan kautta. Onhan siellä taustalla kiinteät vakuudet, mutta kun shit really hits the fan voi isompikin taloyhtiölainoitettu korttitalo kaatua kunnon rysäyksellä. Yksi harvinaisen pieleen mennyt vuokralaisvalinta voi kääntää koko laivan taikka kaataa koko korttitalon.
Uudiskohteiden taloyhtiölainojen osalta veroporkkana on asuntosijoittajalle kuitenkin merkittävä. Muistan vielä työryhmän alkuselvityksessä eri tahojen korostaneen veroetujen keskittyvän verotuksen ajankohdan siirtämiseen. Perintöverosuunnittelussa etu on kuitenkin huomattavasti merkittävämpi. Tällöin eivät realisoidu niin vuokratulojen verotus eikä arvonnousuakaan veroteta. Korkoa korolle toimii eikä verottajakaan pääse apajille.
Jonkinlaista absoluuttista velkakattoakin on väläytelty: 4,5x vuositulot tms. Tällä voisikin jo olla melkoisia vaikutuksia markkinaan. Helsingin hintatasolla monilla voisi tulla rajat melko nopeastikin vastaan. Asuntosijoitustoiminnan kasvattaminen tyssäisi monella kuin seinään. Ainakin henkilökohtaisella puolella, samainen lainakatto kun ei taida yrityksiin vaikuttaa. Millainen ryntäys syntyisi sijoitusasuntoyhtiöiden perustamisissa? Aika näyttää, tai toivottavasti ei näytä. Sijoitusyhtiöille taloyhtiölainathan ovat harvinaisen herkullisia ja ilmaisia yrityslainoja.
Emme elä täydellisessä maailmassa, enkä usko että siltikään oltaisi 100% tyytyväisiä vaikka emme maksaisi mitään veroja. On toivottavaa, että tulevat mahdolliset muutokset olemaan mitä tahansa, niin sillä yksinkertaistettaisiin verotusta eikä se johtaisi olemassa olevan asuntokannan homehtumiseen. En ole puolesta enkä vastaan, odotan lähinnä perusteltuja ja tarkoin laskelmoituja päätöksiä. Kotiläksyt ja vaikutusarviot kannattaa tehdä huolella etukäteen, vaikka varmasti vaikeita yhtälöjä pitävätkin sisällään.
Hajauttaminen kannattaa ja kaikessa sijoittamisessa on omat puolensa. Vero-optimointia voi tehdä monellakin tavalla. Yhden tai muutaman (vero)muutoksen myötä riskinoton ei tulisi muuttua kannattamattomaksi. Verotuksen muuttumisen riski (yleensä ylöspäin) on aina osa sijoitustoimintaa. Riski- ja tuottolaskelmat sitten sen mukaan. Maailma muuttuu, kaikkeen ei voi aina varautua. Pelkästään uudiskohteisiin sijoittavalla veroriski on nyt erilaisten selvitystöiden myötä suuri. Uudiskohteissa on omat etunsa, vanhoissa kerrostaloissa omansa ja vaikka omakotitaloissa omansa. Mitä ikinä muutoksia tuleekaan, niin tulee niihin reagoida. Hienosäätöä ja eteenpäin.
Kettu kuittaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti