Älyvapaa ostoprosessi

Kuvittele tilanne jossa kuumalle markkinalle tulee kuuma kohde. Eikä sen kohteen tarvitse välttämättä olla edes kovin kummoinen… Sijoitusasuntojakin ostellaan alta 4% tuotoilla (eikä pelkästään uudiskohteita) ja mökkityömaita ostetaan lähes hinnalla millä hyvänsä. Ja vielä näkemättä…

Kuvitelma:

Hinnoittelu on alakanttiin ja herättää huomiota.

Alue on kuuma, joka lisää huomiota.

Asunto on markkinoilla vajaa 4 päivää.

Pidetään vain 1 näyttöpäivä, jollei se sovi niin voivoi. 

Kuvat ovat yllättävän hyvät, mutta tiedot kohteesta ovat vähintäänkin oudot (koska kuolinpesä). Remontteja on tehty, mutta lisätietoja niistä ei ole. Ja osa materiaaleista on ilmoitettus väärin: "huonomman mukaan, niin ei tule sanomista”. 

Käytännössä tarjoukset on tehtävä yhden tai olemattoman näyttökerran pohjalta.

Kiinnostuksesta huolimatta tarjouksien korotusmahdollisuuksia ei anneta. Kaikki mitä luultavimmin eivät ehdi edes tarjota.

Yksi saa kohteen, myyjä/välittäjä pääsee semihelpolla ja moni jäänee nuolemaan näppejään. Varmasti joitakin kiinnostuneita jopa kiukustuttaa kun ei päässyt edes tarjoamaan tai korottamaan.

Sellaista se välillä on. Sanotaan että markkina käy kuumana? No shit sherlock?! Ulkonakin on kuuma. Älyvapaata ostoprosessia en kuitenkaan asuntokaupoilla voi suositella. Parhaimmassa tapauksessa asuntokaupoilla pääsee win-win-win tilanteeseen, pahimmillaan joku osapuoli kokee vedätystä… Isot rahat ja suuret tunteet pelissä, järki kuitenkin käteen:

• Ei ostella sikaa säkissä
• Ei jätetä papereita taikka asuntoa tarkastamatta
• Ei jätetä älyvapaata tarjousta, ainakaan ilman perusteita
• Niin joo, ja katsotaan ostoprosessissa myös peiliin

Asuntomarkkinoilla näkee jos jonkinmoista hiihtäjää, aina välittäjistä vuokranantajiin saakka. Pääasiallisesti hommat hoituu hyvin, mutta luonnollisesti niistä ääripäistä saadaan ne messevät otsikot. Ehdoin tahdoin ei kuitenkaan otsikoihin kannata hakeutua. Tekemällä asiat hyvin pääsee jo varsin pitkälle. Tylsä on usein varsin toimivaa. Reagointikykyä ja luovuutta lisäämällä pääsee vieläkin pidemmälle (aiheesta blogissa aiemmin TÄÄLLÄ).

Saa tarjota, mutta ei ole pakko ostaa on varsin toimiva sääntö tämän hetken markkinassa (blogissa aiheesta aiemmin TÄÄLLÄ). Kohteita voi mennä sivu suun, mutta myös FOMO (Fear Of Missing Out) on asuntosijoittajalle vaarallista: saattaa päätyä ostamaan semimädän omenan, koska kantti ei kestä. Täten menettää tulevan timantin. Ainahan niitä kohteita tulee olemaan ja menemään, kaikkea kun ei vaan voi saada. Speksit ja prosessit kuntoon.

Tällä hetkellä asuntomarkkinoille säntäävän (asuntosijoittajan tai omistusasujan) kannattaa pitää jäitä hatussa. Lainalupaus ja hankittavan kohteen raamit kannattaa olla jo valmiina, helpottaa kummasti lähes kyynärpäätaktiikoiksi leihahtanutta kilpailua asunnoista/kiinteistöistä. Niin omaa kotia kuin sijoitusasuntoa ostaessa on aina kuitenkin tunteet pelissä, tästä varmasti voi olla montaa mieltä. Maltti on kuitenkin valttia ja omat rajoitteet on hyvä tiedostaa etukäteen. Välittäjätkin ovat myyjiä ja osaavat pelata tunteilla. Asuntokaupan psykologia on välillä jopa pelottavaa (aiheesta aiemmin blogissa TÄÄLLÄ). Itsestäänkin oppii aina uusia puolia.

Kaikki ne jotka siis tällä hetkellä asuntoa taikka kiinteistöä metsästävät: Onnea matkaan, sitäkin tarvitaan.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.

Entä jos olisikin käynyt toisin? Vol 2.0

Niin tosiaan, mitä jos olisikin käynyt toisin?

Ostin ensiasuntoni (talon) ollessani 21 vuotias. Olin kuullut ja tutustunut ameriikan malliin ja househacking kuullosti varsin mielenkiintoiselta ajatukselta. Kämppis auttaisi asuntolainan ja tehokkaan säästämisen kanssa. Kämppiksellä olisi suhteellisen huokeaa asumista ja rahalle saisi vastineeksi tilaa. Toisaalta yksin asuessa omakotitalossa voisi tulla tylsää ja nuorena muutoinkin hengaa lähes taukoamatta kavereiden kanssa, helpottuu sekin. Kaikki voittavat? Ja jotkut vielä väittävät kimppa-asumisen kuolleen. Hah! Tietämättömät moukat!

Win - Win - Win

Talo oli kuin mökki ja sitä tuli "alivuokralaisen" kanssa remppailtua ja remontin valmistuttua 1v päästä, mahdollisti se, että itse asun tönön toisella puolella ja 2kpl vuokralaisiani toisella puolella. Talosta 49% oli  vuokralla muille, opaskartan perusteella kaava mahdollisti 3 taloutta, joten vuokralaiseni saivat tukiaisina myös maksimi opintotuet. Ja olihan kullakin omat vuokrasopimuksensakin.

Kuin taikaiskusta 2v asuminen tönössä tuli omalta osaltani täyteen. Tein jatkuvasti täyspäiväisenä töitä ja tämän lisäksi vuokratulot kerryttivät kiitettävästi sotakassaani. ASP mahdollisti ensitönön oston suhteellisen järkevällä velkavivulla ja täten ensimmäisen vuoden aikana sain ostettua myös ensimmäisen sijoitusasuntoni. Toisena vuonna olin ostanut toisen sijoitusasuntoni ja varallisuus alkoi kertymään kertymistään. 

2v asumisen jälkeen osoittautui parin talon päästä tulleen myytäväksi toinen tönö, hieman aiempaa suurempi, jonka myös päädyin ostamaan. Rakennuksen runko ja tärkeimmät osa-alueet (mm. katto, kivijalka, putket, salaojat ja ikkunat) olivat hyvässä kunnossa. Pohjaa oli mahdollista muokata melko pienellä työllä unelma kimppakämpäksi ja tämäkin sijaitsi korkeakouluihin nähden loistavalla paikalla. Sain asuntoon tehtyä 3 huoneistoa ja muutin kiinteistön As Oy muotoiseksi. Pihalle rakensin vielä erikseen "liikuteltavan" minikodin, jota pystyin pitämään Airbnb käytössä kesän, tehden yli vuoden normaalin vuokraamisen tuloksen kesäsesonkina.

Projektin valmistuttua tarjoutui minulle mitä mainioin mahdollisuus lähteä opiskelemaan uudelle paikkakunnalle, josta ostin uudiskohteen, sen sijaan että olisin päätynyt vuokralle. Uudiskohde oli isosti taloyhtiövelkaantunut (ja täten loistava veroetumahdollisuus) ja kohteen myyjä oli lähes konkurssikypsä sijoitusyhtiö. Opiskelu mahdollistui aikuiskoulutustuella, eli tulotasoni ei juurikaan edes tipahtanut, varsinkaan, koska pääomatuloja sai olla vaikka kuusi (6) numeroinen summa vuodessa. Itsellenihän niitä kertyikin jo viivan alle kulujenkin jälkeen viisi numeroinen summa. Ansiotuloja rajoitettiin isosti, mutta se ei minua haitannut, koska asuntoni rullasivat mukavasti ja tuottivat makoisaa pääomatuloa. 

Asuessani toisella paikkakunnalla toteutin ensitönöni pihaan myöskin Airbnb käyttöön ulkorakennuksen ja pääsin entisestään lisäämään erityisesti kesäsesongin kassavirtaani. Samassa jonkin aasiaviiruksen aikana tekemäni varsin spekulatiiviset osakesijoitukseni olivat tehneet varsin hyvää hedelmää. Alkumetreillä kärsin muun markkinan mukana vapaapudotuksesta, mutta lisäsin sijoituksiani ankaralla kädellä ja toisaalta hyödynsin nielemäni tappiot verotuksessa muista pääomatuloista. Vuoden ja varsinkin kahden jälkeen olinkin jo yli triplannut sijoitukseni arvon, osittain koska olin muista tuloistani ruokkinut sijoitussalkkuani jälleen lisää.

Asuntosijoittamisessa ja sijoittamisessa yleensäkin on hauska puoli se, että yleensä jostakin aina on tulovirtoja: vuokratulon, osinkotulon tai vaikka myyntitulon muodossa. Miksi sillä on merkitystä? Otin osalle varallisuuttani hyvinkin isoa riskiä, ajatuksissani quadruplata (nelinkertaistaa) riskisimmät osakesijoitukseni. Tuloista täten on aina vähennettävissä mahdolliset tappiot. Käytännössä suhteellisen vakaat tulot suojaavat riskinottoani ja toisaalta jos vaikka kymmenkertaistan jonkin sijoitukseni arvon lunastaessani voittoni, maksan enemmän kuin mielelläni myyntivoittoverot (tottakai hyödyntäen esim. hankintameno-olettamaa). 

Hajauta ja hallitse toimii varsin hyvin. 

Tehdessäni paluun takaisin kotikonnuilleni 2v opintovapaan ja täten jälleen asunnon myyntivoittoverovapauden saavutettuani hyödynsin vahvasti taloyhtiölainoitetun asunnon veroetuisuuksia, käytännössä ehdin saamaan kyseisestä asunnosta 5v ajan verovapaat vuokratulot, koska vastikkeet (tuloutetut) nollasivat vuokratuloni verotuksellisesti. Taloyhtiölainan veroetuisuuden lisäksi hyödynsin ensitaloni vuokratuloista poistoja, joilla sain senkin vuokratulot aikalailla verovapaasti.

Tässä vaiheessa olin kypsytellyt idean sijoitusyhtiön perustamisesta ja päädyinkin pääomittamaan omilla varoillani ja myymällä myyntivoittoverovapaat ensitönöni ja opintovapaa spinoff - kohteeni. En sijoittanut varojani yritykseen suoraan vaan lainasin ne yritykselleni, jotta välttyisin jälleen turhilta paperitöiltä ja veroseuraamuksilta. Lainatut pääomat mahdollistivat kokonaisen kerrostalokohteen hankkimisen ja jatkokehittämisen sijoitusyhtiöni vihreä vuokranantaja periaatteitani vastaavaksi. Kohteesta tuli alle viidessä vuodessa hiilineutraali ja täysin omavarainen, se jopa tuotti enemmän energiaa kuin kulutti.

Kaikki alkoi asuntosijoittajan omasta ensiasunnosta. Siitä se pyörä sitten lähti kulkemaan ja vauhti sen kuin kasvoi, samoin riskit. 

Asiathan olisivat voineet mennä myös näin? Aivan yhtälailla voisin olla Nokia tai Bitcoin miljonääri... Vaikka tämä tarina on täysin omaa mielikuvitukseni tuotetta, niin ei monen asian olisi tarvinnut muuttua kovinkaan radikaalisti, että suurin piirtein tätä rataa oltaisiin jossain vaiheessa universumin kummallisia rinnakkaistodellisuuksia mentykin.

Kuten kuitenkin sanottua, haaveilu virkistää kummasti. Mutta mitään en muuttaisi koska en olisi tässä ja nyt. 

Tämä kirjoitus sisältää totuuden siemeniä, mutta ei väitä tietävänsä tarkkaan kaavoitusta taikka edes yritä sivuuttaa sitä etteikö kaavoitukseen, lakiin ja verotukseen liittyviin asioihin tulisi etukäteen tutustua. JA silti edellä mainitut asiat voivat muuttua varsin epäedulliseen suuntaan.

Kesähaaveileva kettu kuittaa.

Good to know: Househackingin koskiessa alta 50% omasta asunnosta ei menetä 2v yhtäjaksoisen asumisen myyntivoittoverovapautta. Aiheesta on kirjoiteltu paljon mm. Airbnb näkökulmalla, mutta mm. tämä kohta on jäänyt varsin vähälle huomiolle. Siitä ei ainakaan vielä ole kumoavaa oikeustapausta tiedossa (saa vapaasti korjata jos olen väärässä).

Tekstin linkit johtavat linkkisanan aiheiseen vähemmän fiktiiviseen aiempaan kirjoitukseeni.

Entä jos olisikin käynyt toisin? Vol 1.0

En olisi tässä ja nyt. Jossittelu on sijoittajan loputon suo… Toki virheistään saa ja kannattaakin oppia.

Keep it simple, stupid! 

Unelmoidakin saa ja kannattaa. On hyvä olla jotain mitä kohti kurkottaa.

Helteinen kesäkettu kuittaa ja jättää tällä kertaa asiat tarkoituksella yksinkertaistaen varsin lyhyeen.

Koodinimi Tönö

Avasin helmikuussa uuden varsin mielenkiintoisen oven. Tällä kertaa (jälleen) omakotitalosijoittajan maailmaan. Olin etsinyt jo useampaan toviin ensimmäisen Exitin jälkeen uutta sijoitusasuntokohdetta (linkki EXIT julkaisuun). Kohteita oli seulottu, tarjouksia tehty ja näytöilläkin käyty. Kun eteen tuli varsin mielenkiintoisesti hinnoiteltu tönö tutulta alueelta homma lähti etenemään varsin nopeasti:

• 2 päivän sisään näyttö
• Ennen näyttöä budjetin raamit ja pienet lisäselvittelyt
• Näytöllä keskittyminen, tutustuminen rakenteisiin ja materiaaleihin ja (paljon) kysymyksiä joihin (vähän) vastauksia
• Näytönjälkeiset tunnelmat ja lisälaskennat
• Näyttöiltana vielä tarjous sisään, tarjous voimassa noin 40h
• 2vkon sisään kuntokartoitus ja asuntokauppa
• Noin 1kk alkusysäyksestä avaimet kädessä ja pikku purkupuuhastelua

Oma ensiasuntoni löytyy samalta alueelta, jonka väitän olevan ja olleen merkitsevimmässä roolissa. Alue, hintataso ja talotkin ovat varsin tuttuja ja ostamani talon ohi olen mennyt monesti. Muistan vanhat omistajatkin, vaikka en heitä voikaan väittää tunteneeni. Talossa on historian havinaa ja vanhatkin asukkaat asuivat siinä liki 100v asti. Hattua pitää nostaa. Talo oli hinnoiteltu varsin maltillisesti ja kaupanteko oli järjestetty varsin mielenkiintoisesti.

Asuntokaupan psykologia - julkaisuun pääsee tästä. Jutusta löytyy tarkentavaa tarinaa Tönön kaupanteosta, mutta myös paljon muuta.

Tottakai siihen oli syynsä miksi omakotitalon voi saada kasvukeskuksen keskustan läheisyydestä lähes yksiön hinnalla. En pelkää remontteja, mutta ymmärrän miksi muut eivät niistä suuremmassa mittakaavassa välttämättä innostu. Toisaalta väitän löytäneeni mahdollisuuksien talon niin monipuolisuudeltaan kuin tuotoiltaankin. Mitä mahdollisuuksia sillä saan avattua ja pääsenkö hyödyntämään kohteen täyden potentiaalin paljastunee vasta myöhemmin. (Omakotitalo vs yksiö sijoituskohteena julkaisuuni pääsee TÄSTÄ)

Vesijohdot, viemärit, salaojat, ikkunat ja katto olivat aikojen saatossa tehty. Paljon merkittäviä remontteja ja huoltotöitä oli takanapäin. Paljon remontteja oli edessäpäin:

• Kaikki pinnat
• Keittiö
• Kylpyhuone
• Wc
• Lämmitysjärjestelmä
• Ovet

Koodinimi Tönö syntyi tämän koronaremonttikohteen aikana. Olen varsin DIY, joten tämäkin kohde tuli sillä asenteella hankittua. Kotisali muuttuikin remppasaliksi taikka vähintään remonttihyötyliikunnaksi. Lähipiiri oli ja on merkittävä tukijalka remontille, mutta toisaalta Tönö on myös heille varsin helposti koronavapaaksi julistettava leikkikenttä.

Aikaisempiin DIY julkaisuihin alta:

• Leisure suit landlord
• DIY etävuokranantaja
• Remppahelvetistä timantiksi

Tönöllä tulee vietettyä välillä hetki jos toinenkin ja siellä on aina vähintään ”pikkupuuhaa”. Myönnän useita hetkiä kuluneen myös suunnittelun, haaveilun ja ideoinnin parissa. 3-4 harmaan sävyt eivät riittäne tässä kohteessa sykähdyttämään. Kokemusta karttuu myös energiaremontin ja -avustushakemusten myötä. Koksipoltin onkin jo lähtenyt kävelemään, eli Tönöllä on eletty aikaa ennen öljylämmitystä. Vihreä vuokranantaja toimii edelläkävijänä. Mikä toimii omakotitalossa toimii vielä merkittävämmällä mittakaavaedulla myös kerrostaloissa. Sitäkin puolta on jo aiemmin tullut toteutettua. (Vhireä vuokranantaja - kirjoitukseen pääsee tutustumaan TÄSTÄ)

Jos siis jatkossa huikkaan olevani matkalla Tönölle niin tiedätte, että olen kädet savessa taikka pölyssä. Tönöllä tapahtuu ja siihen projektiin pääsee aivan eri tavalla käsiksi ottamalla seurantaan Instagram tilini jonka löytää nimimerkin DIY_Lord takaa. Joitain kuvia myös Twitteriin välillä eksynnee, joten kannattaa sitäkin ehkä seurailla @vuokranantaja, se lienee yhä aktiivisin somealustani. Sinne myös ilmaantuu (lähes poikkeuksetta) jakoon keskiviikkoisin uusinta blogijulkaisua luettavaksi ja sunnuntaisin myös paluutulevaisuuteen julkaisu, eli uusvanha yhä ajankohtainen bloginosto.

Olen jo henkisesti varautunut ettei Tönön budjetti taikka aikataulu pidä, mutta elämä on tehty elettäväksi. Suunnitelmat ja backupplänit on laadittu. Tekemisen ja erityisesti yhdessä tekemisen meininki on ihan hauskaa vaikkakin välillä voi hermoja raastaa. Onhan tässä samalla ehtinyt tapahtumaan yhtä sun toista. Vuokranantajan työ olikin varhaiskeväällä uusien kohteiden hankintaa, pari vuokralaisen vaihtumista ja yksi autopaikan myynti. Eli varsin vaiherikasta. On sitä Tönöllekin jäänyt aikaa, välillä liikaa ja välillä aivan liian vähän. Yleensä asioilla vaan on tapana tapahtua samaan aikaan.

Palataan tähänkin aiheeseen vielä myöhemmin.

Kesäkettu kiittää ja kuittaa.