Taloyhtiömaailman suunnistaja

Suomalaisten suurin omaisuus erä lienee oma koti eli asunnot tai kiinteistöt. Mitä tulee sitten vaikka asuntojen, eli taloyhtiöiden, huoltamiseen ja ylläpitämiseen, niin siinä ollaan varsin useasti pahasti takamatkalla. Korjausvelkaa löytyy ja yhä edelleen melko pakollisia korjaushankkeita potkitaan eteenpäin oma napa edellä:

• Minulla ei ole varaa -> yleensä luulisi ettei ole varaa odotellakaan ja pakotetusti joutua makselemaan merkittävää lisähintaa, kun jokin asia laukaisee ison hankkeen liian äkkiseltään.
• Minulla on kylppäri jo juuri remontoitu -> ja tätä siis tapahtuu vaikka 50-70 vuotta vanhoja putkia/vesijohtoja taikka sähköjä ei olisi vielä uusittu. Välillä jopa tietäen, että remontti on tulossa piakkoin ja pakostakin perinteisenä.
• Eihän täällä vielä mikään vuoda -> ja silti ei kysellä esim hallitukselta tai isännöitsijältä vaikkapa vuotuisia vuotojen korjauskustannuksia. 

Ymmärrän miksi putkiremontti on monelle varsinainen peikko:

• asukkaalle se tarkoittaa evakkoa
• Omistajalle se tarkoittaa melko isohkoa laskua
• Vuokranantajalle se tarkoittaa tyhjiä kuukausia
• Hallitukselle se tarkoittaa lisää talkoopäänvaivaa ja kyselypatteristoja
• Isännöitsijälle lisää hommaa
• Ja vielä paljon päälle

Ja onhan se totta, että perinteinen putkiremontti on varsinainen savotta. Ei kuitenkaan kannata unohtaa, että talotekniikasta ja rakennuksesta tulee pitää huolta. Yleensä myös asumismukavuus paranee kun kylppärit hohkavat uutuuttaan remontin jäljiltä ja lämmintä vettä tulee silloin kuin pitääkin eikä vettä vuoda mihinkään. Asuntosijoittajista löytyy myös sitä koulukuntaa, kun sanovat ettei putkiremontti ikinä maksa itseään takaisin (esim arvonnousuna), mutta itse olen täysin eri mieltä. On toki sellaisiakin projekteja kun tehdään liikaa ja vaikkapa liian aikaisin. On hyvä toki ennaltaehkäistä, mutta kyllä myyjät ja konsultit myyvät, kun tilaisuus tarjoutuu.

Viime vuosien rakentamisen alakulo on kuitenkin, jopa hieman yllättäen, vaikuttanut positiivisesti myös isompiin ja laajempiin putkiremontteihin. Siis hinnallisesti, tilaajan, eli taloyhtiön näkövinkkelistä.

Mitä sitten tulee taloyhtiömaailman suunnistajaan, niin kartta välillä kierii käsissä miten päin sattuu. Välillä toki kartturissakin voi olla vikaa, mutta useimmiten taistelut kärjistyvät yhtiökokouksissa. Asioita kiinnitetään ihan vääriin nippelinappeleihin kuten:

• Putkiremontin aikana on mm. murehdittu kukkaistutuksista (liittyen kaivuu ja asfaltointitöihin) ja vaikkapa oven alle jäävästä tuuletusraosta, tiivistetään se vaikkapa: ”paska haisee, ja vieraat kuulevat kaiken, minä ainakin tilaan kunnon oven tai tukin moiset.”
• Kun suunnittelussa hifistellään räppänien ja vaikkapa tasoitteen merkeistä. Eli oikeasti käydään nappikauppaa.
• Suunnittelu tehdään huolella, mutta matkalla unohdetaan mitä suunniteltiin ja oikeastaan myös miksi. Suunnittelupuoleen voi mennä vuosia ja 6 numeroinen summa, kun taas toisaalta suunnitteluun voi mennä jokunen kuukausi, mutta ainakin vajaa vuosi ja 5 numeroinen summa. Tahtotila ja toki myös hallituksen ja isännöitsijän osaaminen merkkaa paljon.

Ei ole vain yhteen kertaan tullut törmättyä tilanteeseen, kun hallituskaan ei ole perillä suunnitelmista, kun asioita käydään läpi tarjousten läpikäynnin vaiheessa. Tarkennuksia ja muutoksia toki aina tulee ja urakoitsijoillakin on aina omia näkemyksiään ja kokemuksia. Mielestäni kuitenkin oheinen lause kuvastaa taloyhtiömaailmaa ja maallikkohallitusten tapaa toimia paremmin kuin hyvin: ”En ole ehtinyt tutustumaan suunnitelmiin paremmin (2v on asiaa suunniteltu ja palaveerailtu), mutta mielestäni remontin laajuus tulisi olla perustasoa parempi ja pohjaratkaisuista voisi tehdä järkevämpiä (minun pohjani voisi toimia esimerkkinä)”. 

Minä, minä, minä… Jarrua, säästöä, ei kiirettä, soudetaan ja huovataan, eikä missään nimessä päätetä mistään mitään… Nämä kiteyttävät taloyhtiömaailmaa varsin hyvin. Jaaniin ja tottakai hallitukset ovat vastuussa toimistaan ja vieläpä tekevät sitä talkoohengessä, koska eihän korvauksia voi korottaa. Kun korotuksista keskustellaan ja asioita koitetaan kehittää eteenpäin, ei kuitenkaan hallitukseen ole yleensä tunkua. Mielenkiinto on saattanut hitusen parantua, kun vertaa muutamia vuosia taannoiseen tilanteeseen. Ja kommentteihin ”emme yleensä ota hallitukseen jollei asu talossa”, tälläisiin ei enää juurikaan onneksi törmää. Kaikkea sitä näkee ja kuulee. Onneksi silti järki- ja seikkaperäisesti perustellen pystyy yhä myös taloyhtiömaailmassa vaikuttamaan.

Joten jatketaan suunnistusta toivoakseni positiivisina taloyhtiömaailman suunnistajina ja näytetään tietä muille. Asioista kuuluu tai suorastaan täytyy olla kiinnostunut, muutoin oikeastaan voi todeta luovuttaneensa valitusoikeutensa. Pidetään huolta omaisuudesta ja puhutaan avoimesti rahasta ja remontoinnista.

Taloyhtiökettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Uudelleenrahoitus: kasvun mahdollisuus vai himmaamisen uhka?

Tulin juuri neuvotelleeksi uudelleen omat luottoni ja siirtäneeksi (jälleen) uuteen pankkiin. Neuvotteluprosessi ei ole niin hankala, kuin miten siitä useimmiten kirjoitellaan. Lähes kaikilla on huonoja kokemuksia pankeistä ja varsinkin lainatiskeiltä. Tottakai monia sijoittajia kiristää nykyinen sääntely ja sen raamatulliset tulkinnat. Itsekin aloitin neuvottelut (tai oikeastaan jatkoin neuvottelukierrosta) pitkälti siitä syystä, että neuvottelut olemassa olevassa pääpankissa eivät edenneet.

Siirto osui sopivasti puoleenväliin vuotta ja sain samalla päivitettyä korkokannan tyypillisesti pitkässä juoksussa edukkaampaan 3kk euribor korkoon. Korkokulut laskivat kohisten. Lainaprosessi oli aikalailla entuudestaan tuttua ja toisaalta juuri sellainen kun olettaa saattaa: kankeaa. Lisätietoja piti selvitellä useampaan otteeseen, kun aina päivitetyistä isännöitsijäntodistuksista vuokranmaksukuitteihin piti lähetellä materiaaleja. Aika usein lisämateriaalia pyydeltiin edellisen perään. Myyjä jäi kohteeseen tässä tapauksessa vuokralle ja siinäkin oli omat jujutuksensa mutta nekin saatiin ratkaistua. Yleensä ongelmien ratkonta on nimenomaan sitä ongelmanratkontaa eikä niinkään prosessista valittamista. Lopulta hypin kaikkien renkaiden lävitse ja päädyin ostamaan asunnon ja nostamaan lainan. 

Ymmärrän asuntosijoittajakollegoiden kipuilun rahoitukseen liittyen: kaikki on niin vaikeaa. Siinä lienee hyvät ja huonot puolensa. Ja näin asuntosijoittajan näkövinkkelistä löysä helppo ja halpa raha olisi parempi kuin tämä tappiinsa säännelty tiukoilla oleva raha mitä pitää kissojen ja koirien kanssa metsästää. Oma aiempi pankkinihan ei enää lisähankkeisiin ryhtynyt. Raha tuli löydettyä, asunto ostettua ja myyjä jäi mielellään vuokralle ja vieläpä varsin sopivalla vuokralla. Ei se ehkä helppoa ole, mutta on se ihan tehtävissä ja omat kotiläksyt kannattaa tehdä ja kannattaa varautua varsin monipuoliseen temppuiluun. Ei ole oikotietä onneen ja rahoitus on yksi asuntosijoittamisen elinehto, joten siinä ei kannata pahemmin sooloilla tai polttaa päreitään. Ymmärrän että maksukykylaskelmat jurnuttaa saatikka positiivisen luottorekisterin jokaikisen rivin olemassaolo on mitä kummallisinta. Olihan siellä itsellänikin juuri loppuun tuloillaan olevan hullaripösön rahoituskin. Sehän oli kikkailtu rahoitus takaisinostosopimuksella eli suomeksi: leasing. Noh, siinäkin mielessä ruutia jäi vähän piippuun, kun sekin rahoitus siellä näkyi vaikka sitten päättyi parin kuukauden kuluttua.

Teen yhä sijoitustoimintaani henkilötunnuksella ja omalla nimelläni. Täten ymmärrän tietyt vaatimukset, mutta samalla myös etuisuudet. Kuumaan asuntosijoitusaikaan (asunto)sijoitusyhtiöt olivat kuin nobrainer ratkaisu kaikkeen. Mutta eivät nekään kaikille sovi. Jokaisella sijoittajalla on omanlainen lähtökohtansa, tapa ajatella ja tavoitteet. Sijoitusyhtiö on erinomainen tapa hallita riskejä, osallistaa jälkipolvea, siirtää varallisuutta tai jopa verotehokasta. Mutta usein vain tiettyyn pisteeseen saakka, joten asia kannattaa pureksia kunnolla. Henkilökohtaisella puolella maksukyky yhä jyrää (aiheesta aiemmin mm TÄÄLLÄ) ja se on ymmärrettävää. On myös ymmärrettävää, että ehkä 100e (kulujen ja verojen jälkeen) viivan alle jättävä sijoitus ei sitä järisyttävästi paranna. Varsinkaan kun se halutaan rahoittaa sillä lähes 100% lainoituksella (muut vakuudetkin siis huomioiden). Defaultriski ehkä pienenee, mutta maksukyky ei juurikaan parane… Siitä päästäänkin siihen seuraavaan tukipilariin eli vakuuksiin (aiheesta aiemmin mm. TÄÄLLÄ). Vakuudet voivat edesauttaa 100% lainoitusta, mutta maksukyky sen lopulta nykypäivänä taitaa määrätä.

Rahoitus vaatii kotiläksyjen tekoa, malttia ja toki pokkaa viedä homma maaliin. Perinteisinä ”vanhoina hyvinä aikoina” lainaa suorastaan tyrkytettiin pankkien ovista ja ikkunoista. Nykyään ollaan vähän valikoivampia eikä asuntosijoittajiakaan päästäte helpolla. Melkeimpä päinvastoin.

Rahoituksesta voidaan myös ajatella varsin monin tavoin:

• Suomalainen säästää ja lyhentelee lainansa jopa extralyhennyksin ja extraennätysajassa.
• Ruotsalainen sijoittaa enemmän eikä oikeastaan koskaan lyhentele lainojaan, vaan kerryttää lainan ollessa olemassa muuta omaisuuttaan.
• Amerikkalainen taasen ottaa ihan kaiken lainan minkä irti saa. Ja lainamääriä vain kasvatetaan juuri lisää laittua. Sijoitusomaisuus on lainojen vakuuksina, joten oman pääoma tuottoa saadaan kivasti hilattua ylöspäin. Samalla lainalla toteutetaan ns ”cash out refinance” eli uudelleenrahoitetaan ja nostetaan lisää rahaa ulos ja käsittääkseni ihan eletään sillä rahalla.

Onhan suomalainen ajatus jalo ja looginen. Maksamalla nopeammin lainan pois elämä paranee, vastuut kevenevät ja varallisuuttakin karttuu. Säästöt korkokuluissa voisi vaikkapa melkein verrata suoranaiseksi verovapaaksi tuotoksi? Ja kun velkavipu poistuu, on kassavirta ja vapaus ihan nextlevel. Vapaudella viittaan: ei korkokuluja, ei lyhennysvelvollisuutta eikä vastapuolta, vaan kaikki omaan taskuun (-verottaja). Toki ihan näin pitkälle suomalainen ei varmaankaan ajattele ja harvempi varmaan sijoittelee sitä ylijäämää tai niitä lyhennyksien poistuessa säästyviä kuukausittaisia kassavirtoja. Ajatusmaailma minimimäärä lainaa ja maximinopeudella lainat pois on aika syvällä kulttuurissa. Asuntosijoittajan kulttuuriin taas kuuluu maximi velkavipu ja oman pääoman (OPO) tuotto kattoon. Verotehokkuusmielessä itse mietin asian niin, että oman asunnon lainat maksimaalisen nopeasti pois ja täten vapautuu lisää ruutia sijoitusasuntoihin. Eli huonot ja verotehottomat lainat ja niiden takaisinmaksut kannattaa aina priorisoida ensin maksettaviksi.

Jenkkityylisesti nostaen uudelleenrahoitusta omaan elämiseen ja tavallaan verovapaasti sijoitusten tuottoja ”realisoiden” suomessa en moisista ole kuullut. Yleensä uudelleenrahoitus suunnataan kasvuun ja seuraaviin kohteisiin. Järkeväehtoiset sijoituksiin tarkoitetut luottolimiititkin ovat varsin harvassa enää nykypäivänä. Ja siis kyllähän täälläkin koko paketin uudelleenrahoitus on mahdollinen, mutta en juurikaan tiedä että siihen olisi saatavilla ”jotakin ylimmääräistä”, jollei sillä ylimmääräisellä sitten lisätä (asunto)sijoituksia. Kohteiden myyntiä taasen en pidä uudelleenrahoituksena vaikka tavallaan se sitäkin voi olla, kun pääomia vapautuu tai ainakin rahoitustilanne muuttuu.

Lainan hakeminen on siis yhä enemmän taitolaji. Se vaatii osaamista ja hermoja. Mikäli ei osaa oikein vastata vaatimuksiin tai hermot eivät riitä prosessissa pyristelemiseen, niin tie lienee nykypäivänä varsin kivinen ja lyhyt. Asuntosijoittajat harjoittelevat ja hajoilevat tätä paljon. Kun oikeanlainen kohde osuu kohdalle, niin on helppo syyttää esimerkiksi rahoittajaa kankeudesta ja hitaudesta. Kohdehan voi mennä ohi ja nopeus on valttia. Täten rahoituskin ehkä kannattaa poikkeuksetta olla neuvoteltuna valmiiksi. Vaihtoehtoja ja valmistautumismahdollisuuksia siis on. Tottakai tilanteet elää ja siihen on pystyttävä reagoimaan tilanteen vaatimalla tavalla.

Uudelleenrahoittamisen hankaluus voi myös johtaa himmailuun, joka toisaalta on ihan ymmärrettävää. Itse allekirjoitan täysin sen etten ainakaan koko aikaa jaksa kasvattaa salkkua kohti ääretöntä ja sen yli. Olen aina pohtinut, että mikä määrä kohteita tai vuokratuloja riittää enkä vieläkään ole keksinyt absoluuttista vastausta. Vastaus voi lopulta olla yllättävänkin pieni. Kun viimeksi sain koko pakettini jälleen uuteen asentoon ja samalla uuden kohteenkin ostettua, totesin että tilanne lienee toviksi seis. Mitä todennäköisimmin niin on ja laina-ajatkin jätettiin varsin sopivan pitkiksi, jotta se tuo pelivaraa. 5 asuntoa ja muutama autopaikka ei vielä kuuhun vie, mutta sillä tulee jo varsin mukavasti ja rennosti toimeen. Tottakai muutkin sijoitukset auttavat. Onko himmailu huono asia? Epäilen. Pidän huonompana ”kun mikään ei riitä” mentaliteettia, ja sen kautta syntyvää pakottavaa hustlaamisen tarvetta. Rauhoittumiselle on aina oltava aikaa ja samalla pystyy ehkä vielä jokin päivä vähän tarkkailemaan tilannetta neutraalimmalta näkökannalta.

Asuntojen metsästys on muuttunut rahoituksen metsästykseen? Ehkäpä. Niin ne ajat muuttuvat.

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.