Asuntosijoittamisen näkymät vuodelle 2025: Viisi erilaista skenaariota

Aloitetaan vuoden 2025 blogipuoli ennusteilla ja spekulaatiolla AI’ta hyödyntäen ja tällä kertaa suomeksi. Onhan tuo tekstin tuottaminen vähän kankeampaa suomeksi kuin englanniksi ja aivan kaikista kohdista en voi olla samaa mieltä, mutta aika kaunistelematta meinasin, että laitan ChatGPT ennusteet asuntosijoittajan näkövinkkelistä, muutamalla twistillä. Selkeästi myös muutamia kohtia ihan suoraan johdettu rapakon takaa jenkkilästä (vaikka painotin Suomi sijoittajaa). Hajautusmielessä pyysin myös kommentit muutamia vuosia mörnineeseen Suomen pörssiinkin. Joko siis lähtee asuntosijoittaminen ja hesulin pörssi jälleen lentoon vuonna 2025? Muutamia skenaarioennusteita alla.

Vuosi 2025 on vierähtänyt liikkeelle, ja asuntosijoittajat ympäri Suomen pohtivat, mihin suuntaan markkinat kulkevat. Korkotason vaihtelut, geopoliittiset kysymykset ja globaalin talouden liikkeet vaikuttavat kaikki siihen, miten asuntokauppa, vuokramarkkinat ja kiinteistösijoittaminen kehittyvät. Tässä artikkelissa viisi erilaista ennusteskenaariota tulevalle vuodelle.

Skenaario 1: Korkea inflaatio, mutta hallitut korot

Korkoennusteet ja keskuspankit: Euroopan keskuspankki (EKP) jatkaa varovaisia koronlaskuja vuoden 2025 alkupuolella. Vaikka inflaatio on yhä koholla, sen odotetaan laskevan vuoden loppua kohden. Korkotaso pysyy maltillisena, mikä tuo hieman helpotusta asuntolainojen takaisinmaksajille.

Asuntokauppa ja rakentaminen: Kuluttajien luottamus talouteen vahvistuu, ja asuntokauppa alkaa piristyä erityisesti suurissa kasvukeskuksissa, kuten Helsingissä, Tampereella ja Turussa. Uudiskohteiden rakentaminen pysyy kuitenkin alhaisena, sillä rakennusyritykset keskittyvät yhä varastojen myymiseen.

Vuokramarkkinat: Vuokralaisten kysyntä painottuu pienempiin ja energiatehokkaisiin asuntoihin, sillä energian hinta pysyy korkeana. Yksinasuvien määrä kasvaa, mikä nostaa yksiöiden ja pienten kaksioiden vuokratasoa.

Geopoliittiset vaikutukset: Ukrainan sota päättyy lopulta rauhansopimukseen vuoden puolivälissä. Tämä laskee energian hintaa ja lisää rakentamisen aktiviteettia erityisesti Itä-Euroopassa. Suomen pörssi hyötyy uudesta kasvavasta markkinasta, kun suomalaiset yritykset osallistuvat Ukrainan jälleenrakentamiseen.

Suomen pörssi: Helsingin pörssi kokee lievää nousua erityisesti rakennus- ja teknologia-alalla.

Skenaario 2: USA:n vetämät korkeat korot ja jäykkä markkina

Korkoennusteet ja keskuspankit: Donald Trumpin paluu Yhdysvaltojen presidentiksi kiristää kansainvälisiä jännitteitä, ja USA:n keskuspankki (FED) pitää korot korkealla torjuakseen inflaatiota. EKP joutuu seuraamaan perässä, mikä pitää korot Euroopassakin korkeina.

Asuntokauppa ja rakentaminen: Korkeat korot hidastavat kaupankäyntiä entisestään. Omakotitalot syrjäseuduilla eivät löydä ostajia, mutta asunnot kasvukeskuksissa käyvät yhä kaupaksi. Rakentaminen pysähtyy lähes kokonaan.

Vuokramarkkinat: Vuokrien nousu pysähtyy, sillä vuokralaisten maksukyky on tiukoilla. Suuremmille perheasunnoille on vaikea löytää kysyntää, sillä kotitalouksien koko pienenee ja työmarkkinoiden epävarmuus saa ihmiset valitsemaan edullisempia vaihtoehtoja.

Geopoliittiset vaikutukset: Ukrainan sota jatkuu, mikä pitää energian hinnat ja inflaation korkeina. Suomen vienti kärsii, ja kiinteistömarkkinat pysyvät alavireisinä.

Suomen pörssi: Helsingin pörssissä nähdään laskua, erityisesti vientiyritysten osakkeiden osalta.

Skenaario 3: Markkinoiden elpyminen ja optimismi

Korkoennusteet ja keskuspankit: Inflaatio saadaan hallintaan, ja EKP laskee korkoja merkittävästi vuoden aikana. Tämä piristää taloutta ja tuo uutta uskoa asuntomarkkinoille.

Asuntokauppa ja rakentaminen: Kaupankäynti kiihtyy nopeasti, ja myös syrjäseutujen asunnot alkavat kiinnostaa sijoittajia. Rakentaminen herää uuteen nousuun, erityisesti energiatehokkaiden ja yhteisöllisten asumisratkaisujen osalta.

Vuokramarkkinat: Vuokrien nousu jatkuu suurissa kaupungeissa, mutta markkinoille tulee uusia innovaatioita, kuten lyhytaikaisia yhteisöasumispalveluja, jotka houkuttelevat nuorempaa sukupolvea.

Geopoliittiset vaikutukset: Rauha Ukrainassa luo uuden kasvuvaiheen. Jälleenrakentaminen työllistää suomalaisia yrityksiä, ja Euroopan talous kokee uutta kasvua.

Suomen pörssi: Teknologia- ja rakennussektori nousevat voimakkaasti, mikä tuo Helsingin pörssiin uutta dynamiikkaa.

Skenaario 4: Syvenevä kriisi ja markkinahäiriöt

Korkoennusteet ja keskuspankit: EKP joutuu nostamaan korkoja inflaation hallitsemiseksi, mutta korkeat korot aiheuttavat markkinoilla levottomuutta. Asuntolainojen korot pysyvät lähellä 5–6 % tasoa.

Asuntokauppa ja rakentaminen: Kaupankäynti hidastuu, ja syrjäseutujen asuntokauppa pysähtyy lähes kokonaan. Rakentaminen on kriisissä, ja työttömyys alalla kasvaa.

Vuokramarkkinat: Vuokralaiset siirtyvät halvempiin asuntoihin, ja kalliimpien asuntojen vuokrataso laskee merkittävästi.

Geopoliittiset vaikutukset: Ukrainan sota jatkuu, ja kansainvälinen epävarmuus pitää energian hinnat korkealla. Suomen vienti kärsii merkittävästi, ja työttömyys nousee.

Suomen pörssi: Laskutrendi jatkuu, ja erityisesti vientiriippuvaiset alat kärsivät.

Skenaario 5: Teknologian ja kestävyyden nousu

Korkoennusteet ja keskuspankit: Inflaatio pysyy maltillisena, ja EKP pitää korot vakaana, mutta ei laske niitä merkittävästi.

Asuntokauppa ja rakentaminen: Markkinat painottuvat kestävyyteen ja digitalisaatioon. Modulaariset, energiatehokkaat asumisratkaisut nousevat suosioon, ja rakentaminen keskittyy suurimpiin kaupunkeihin.

Vuokramarkkinat: Nuoret aikuiset suosivat co-living-ratkaisuja ja työskentelymahdollisuuksia tarjoavia asuntoja. Senioriasuminen alkaa myös kehittyä voimakkaasti ikääntyvän väestön tarpeisiin.

Geopoliittiset vaikutukset: Ukrainan jälleenrakentaminen tuo mahdollisuuksia erityisesti rakennus- ja teknologiayrityksille.

Suomen pörssi: Vahvaa kehitystä erityisesti teknologian, kestävän rakentamisen ja energiateollisuuden osalta.

Vuosi 2025 tarjoaa lukuisia mahdollisuuksia ja haasteita asuntosijoittajille. Kuten aina, menestys vaatii eri skenaarioiden pohtimista, ennakointia ja reagointia nopeasti muuttuviin tilanteisiin. Jokaisessa tilanteessa pitkäjänteinen suunnittelu ja markkinoiden seuraaminen ovat avainasemassa.

Kuten jo alussa tietyistä asioista varoittelinkin, niin ihan kaikista ajatuksista en itse ole samoilla linjoilla. Se toisaalta ei ollut tarkoituskaan ja mielenkiintoisia nostoja.

Uuden vuoden kujeet ja uuden vuoden kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Uusin exit plan

Uusimman hankinnan yhteydessä lähdin perinteiseen tyyliin toteuttamaan tuplataktiikkaani. Kohde oli remontoitava, joten se tuli remontoitua varsin priimakuntoon. Tällöin yleensä on varsin otollinen hetki - ainakin kokeilla - markkinaa. Täten laitoin suhteellisen korkein tavoittein kohteen myyntiin. Annoin pienen armonajan ja sen jälkeen laitoin kohteesta myös vuokrailmoituksen. Myyntimielessä kohde ei herättänyt kaipaamaani kiinnostusta. Vuokrattavuus oli varsin hyvällä tasolla ja vaikken voi väittää pystyneeni suorastaan valikoimaan vuokralaista, niin ainakaan hintaa ei tarvinnut lähteä polkemaan. Vuokralaiskiinnostusta oli ja lopulta toivoakseni löytyi sopiva ensimmäistä vuottaan aloittava korkeakouluopiskelija.

Myyntiin koko salkku? Vai kullakin asunnolla oma exitplan?

Exitplan: myyntiin ja/tai vuokralle on siis varsin toimiva.

Nyt kuitenkin rinnalla tinnittää myös kahden muun kohteen exit suunnitelmien hahmottelu. Kumpaisessakin kohteessa olen itse asunut yli 2v yhtäjaksoiset ajankohdat. Myyntivoittoverovapauden hyödyntäminen siis kiinnostaa, mutta se pitää sisällään varsin vakavan veroriskin. Eli josko myyntivoittoverovapaudesta luovuttaisiin kokonaan? Varainsiirtoveron muutoksiinkin liittyvät uudistukset tulivat varsin haipakkaa voimaan. Mikäli samainen tapahtuisi uudestaan verovapauden ja samalla varainsiirtoveron poistolla (näen tämän melko mahdollisena parina) olisi tämä aikamoinen isku. Tietyissä tilanteissa pelkkä istuminen ja osta ja pitäminen ei siis välttämättä toimikkaan. Välillä on jopa järkevää ottaa tuotot sisään (erityisesti hyödyntää verovapaudet) ja myöskin maksella tuotoista veroja, varsinkin jos tuottoja on vieläkin enemmissä määrin saatavissa myös toisaalta. Rahan kiertonopeudellakin on merkityksensä, se vain usein riippuu, että mistä suunnasta katsoo. Uudelleenrahoitustakaan ei sovi unohtaa. Toisaalta ei kannata olla hyödyntämättä sekä myyntivoittoverovapautta että uudelleenrahoituksen tarjoamia mahdollisuuksia. Varsinkin jos toisaalta on saatavilla parempia tuottoja ja samalla kyseinen kohde voi olla paremmin uudelleenrahoitettavissa. Kaikki vaikuttaa kaikkeen, joten kaikki kivet kannattaa suunnitelmallisesti käännellä.

Useamman näkemyksen exit suunnittelu on aina ollut läsnä omassa asuntosijoittamisen ajattelussani. Vaikka usein kannatan pidempää ja perinteikkäämpää osta ja pidä ajatusta, on silti hyvä olla valmis luopumaan kohteista oikeaan hintaan. Sijoittamiseen kun tuottojen realisoiminen ja täten myös verojen maksaminen kuuluu. Se kuitenkin täytyy tehdä harkiten ja perustellusti. Rahalla on myös tuottamattomana, tai vaikka se tuottaa, niin vaihtoehtoistuoton hinta. Eli mitä se voisi tai olisi voinut tuottaa muualla. Luopumisen tuskan sijaan luopumisen ilo mahdollistaa tuotoista nauttimisen ja mahdollisuuksien hyödyntämisen muualta. Yksi ovi sulkeutuu ja useampikin ovi voi samanaikaisesti avautua. 

Exit suunnittelu on vahvuus ja erilaisia tilanteita kannattaa vähintään oman päänsä sisällä pyöritellä, usein luvut kannattaa viedä myös exeliin. Oma henkinen puoli on usein se joka painaa eniten. Täten suunnitelmat ja omat säännöt kannattaa pohtia etukäteen, mutta myös muutoksiin pitää osata reagoida. Pidempi pitoaika mahdollistaa tasaisempaa tulovirtaa, mutta nopea myynti voi mahdollistaa hyvät tuotot ja/tai niiden hyödyntämisen muualla (ja vieläkin paremmin).

Mitä olen omalle kohdalle tulevaisuuden kuviksi maalannut niin ensitaloni myynti vapauttaisi miellyttävän määrän käteistä uusiin hankintoihin. Toisaalta ensikohteen pito vaikkapa omaksi eläkekodiksi on aina houkutellut. Lisärakentaminenkin kohteen osalta voisi olla mielenkiintoinen mahdollisuus. Tilanteet kuitenkin muuttuvat ja elävät. Myös helppoudelle on annettava arvoa. Täten alunperin ehkä jopa foreverhomeksi hankittu talo lyötäisiin lihoiksi ja pistettäisiin tehokkaammin tuottamaan (ensitaloa ja täten foreverhome kohdettani sivuan mm. TÄÄLLÄ ja TÄÄLLÄ). Samaista ajatusmaailmaa haetaan opiskeluajan asunnolle, jossa isosti olen hyödyntänyt taloyhtiölainan verovähennysmahdollisuudet. Voisi olla otollista hyödyntää tulevien vuosien (1-4v) aikana mahdolliset voittoverovapaudet ja laittaa eurot poikimaan entistäkin paremmin nykytilannetta palvelemaan. 

Tilanteet muuttuvat ja niihin kannattaa reagoida ennakoivasti, mutta tietoisesti. On vähintään Plan A: vuokraa ja on Plan B: exit (myy). Kuinka päin näitä haluaa ajatella, ja toisaalta mitä kaikkea siihen väliin on mahdollista tunkea, riippuu tekijästä itsestään.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.