Vuoden 2025 ja kinkun sulattelua

Kulunut vuosi on ollut varsin mieleenpainuva ja suorastaan käänteentekevä:

• Olin alkuvuodesta ison osan perhevapaalla
• Hyppäsin perhevapaiden jälkeen pois oravanpyörästä
• Perheenlisäystä
• Uusia kohteita: kaksin kappalein
• Ajatusten kelailua ja päättömänä juoksentelua ja leikkimistä

Keskiössä lienee perhe. Tässä kinkkuja sulatellessa palautuen joulusirkuksesta tuo yksi sana kiteyttää paljon. Perhevapaiden pitäminen ja tuolloin vielä tuleva perheenlisäys helpottivat ratkaisua oravanpyörästä pois hyppäämiseen, kun sellaista lankulle tarjottiin. Riippunee ihan näkökulmasta, että miten lankulle astelun tai osumisen tulkitsee. Mutta on totta että olen itse jo kauan aikaa sitten kehitellyt ”FU money” tyylisen tilanteen mahdollistamisen. Täten ratkaisujen tekeminen ei ollut kamalaa tunteiden vuoristorataa. Vapaus valita on se juttu, ilman kahleita. Olen ollut ”taloudellisesti riippumaton” jo jonkin aikaa. Itselläni se menee vahvasti perhe edellä. Eikä se merkitse pelkästään rannalla tai riippumatolla loikoilua.

Voisi kuvitella, että ysistä viiteen velvoitteiden jälkeen nyt sitä aikaa jäisi vaikka ja mihin, mutta todellisuus on toista, kun perhearki rullaa. Arki on varsin hektistä, se olisi töiden ohessa jopa kaoottista. Alan ymmärtämään lausetta: töihin lepäämään. Toisaalta onhan se työelämäkin aika lähellä sirkusta ja/tai lastentarhan menoa. Kotona sen jopa ymmärtää, kun onhan sitä kaikilla (minä usein mukaanlukien) ikää vajaa 5 vuotta. Toisaalta, kun esimerkisi sijoitussalkun on rakentanut varsin automatisoituun muottiin, niin nykyiset viikottaiset 1-2h ”sykähtelyt” onnistuvat vaikkapa airbnb tai flippien pyörittelyä paremmin. Tilanne on varsin kevyt ja vaikka ongelmilla on tapana kasaantua, niin todennäköisimmin eivät ne ihan koko kamelin selkää katkaise. Vireillä on mielenkiintoista taloyhtiön lisäarvohanketta ja putkiremonttia, mutta toisaalta salkku etenee muutoin aika hyvin omalla painollaan. Mieli on aina hyvä pitää virkeänä, mutta ihan tarkoituksella ylitsepääsemätöntä kasaa hommia ei kannata kerätä kerralla. Enkä täten enää keräile taloyhtiöiden hallitushommiakaan. Enkä velkataakkaa, vaikka monet asuntosijoittajat pyrkivät kasvamaan kasvamasta päästyään ja ottamalla lainat tappiin yhä uudestaan ja uudestaan, jopa pyrkien olemaan lyhentämättä niitä.

Asuntosijoitukseni ovat pysyneet melko vakaina ja nyt on lähinnä hienosäätöä, tarkoituksella salkun säätöä (myynneillä ja ehkä myös ostoilla) ja kassavirroista nauttimista. Yhdessä asunnossa on tähän mennessä vaihtunut vuokralainen ja pari asuntoa on vaatinut taloyhtiön/huollon aktivointia. Mutta hanojen vaihdot ja huonosti vetävät viemärit ovat melko pientä. Pääasiassa vuokrat juoksevat ja asukkaat viihtyvät. Taloyhtiöpuolella aktiivisena on pitänyt putkiremontin kilpailutukset sekä täydennysrakentamisen selvitystyöt.

Uusien hankintojen osalta ollaan oltu vähän uuden äärellä, koska vappuhankinnassa on yhä vanha omistaja vuokralla. Eli asunnon myyjä jäi siihen itse vuokralaiseksi. Toinen hankinta taas on uudiskohde, joka valmistuu vasta vuoden 2026 syksyllä. Sen osalta vielä odotellaan materiaalivalintoja ja myöhemmin sitten valmistumista ja vuokralaista. Toisaalta kovinkaan suurta työllistävää vaikutusta näillä taasen ei ole. Tosin vapun hankinta menee täysin uusiksi putkiremontin yhteydessä vuoden 2026 lopulla.

Samalla on tullut tehtyä osakesalkun siivoilua ja käteispositioita kasvateltua. Käteispositio mahdollisti aika haipakkaisen tarttumisen uudiskohteeseen, joka tuli tarjolle. Perinteinen rahoitus tuli käytettyä varsin tappiinsa tuossa vapun hankinnan yhteydessä ja nyt sitten uudiskohteen myötä mahdollista vielä hyödyntää vipua taloyhtiölainan merkeissä. Jotenkin surkuhupaisaa miten eri rahoitukset kuitenkin käytännössä aina järjestyvät tavalla tai toisella. Sääntelyä on (erityisesti rahoitukseen liittyen), ja sitä kommentoidaan aikalailla jokavälissä, mutta aukkoja yhä löytyy. Toki aiemman kohteen hankintaan vaikutti myös, että positiivisessa luottorekkarissa näkyi rahoitusvastuuna kesällä päättyvä leasingauto. Käsittääkseni leasarit eivät siellä yleensä näy, mutta varsin surkuhupaisan kuuluisaksi päätyneen hullaripösön ”leasingtarjous” oli varsin hauskasti rahoituksella ja takaisinostosopimuksella keploteltu. (Fun fact: kun kesän lopulla palautin hullaripösön, niin sen olisi voinut ostaa takaisin noin 10te halvemmalla kuin takaisinostohinta oli hyvitykseltään). Ei se positiivinen luottorekisterikään ole aivan täysin aukoton systeemi, mutta ymmärrän idean. Muutoin olisin saanut mahdollisuuksien mukaan kaikki lisäykset tänä vuonna ”100% rahoituksella” eli käyttämättä laisinkaan omaa rahaa. Toisaalta olen suunnitellut myös salkun kierrättämistä ja pöydällä on 1-2 kohteen myyminen 1-5 vuoden aikajänteellä. Kiirettä niidenkään kanssa ei ole, vaan tarjoutuvat tilaisuudet pyritään käyttämään hyväksi. Nykymarkkinassa polkuhintaan ei ole mitään tarpeen myydä, sen verran aina puskureita ja muuta likviditeettiä löytyy.

Ollaan tässä kuitenkin aika uuden edessä vuoteen 2026 lähtiessä. Perhe ja jonkin uuden tasapainottavan tekemisen löytäminen lienevät varsin tärkeissä rooleissa. Se että samalla seuraa pikkuväen kehitystä on vain bonus (vaikkei se siltä joka päivä tunnukaan, ja välillä tekisi mieli mennä töihin lepäämään). Kaippa se tietynlainen taloudellinen vapaus on siis tullut saavutettua. Asuntopuoleenkin voi jossakin kohtaa tarjoutua mahdollisuudet panostaa eri tavalla. Nyt kuitenkaan aikomuksena ei ole alkaa silläkään puolella ylimmääräisiä hustlaamaan tai salkkua väkisin kasvattamaan, ehkä siis jopa vähän valtavirtaa vastaan. Salkun uudelleenasemointia, ja toki kun tilanteet elävät, niin salkun kriittistä tarkastelua. Oikeaan hintaan voi tilaisuuden tullen kohteita niin myydä kuin ostaa.

Kinkkua sulatteleva kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.

Less is more

Work less for more money. To be honest I do not want to work for money but I like to put my money to work for me.

One path leads to more:

more apartments, more tenants, more leverage, more moving parts.

The other leads to better:

better assets, better systems, better sleep.

Most people take the first path because it looks like progress.

I didn’t.

The obsession with doors

Real estate culture has a strange fixation on door counts.

“How many units do you own?”

“How fast are you scaling?”

“When are you buying the next one?”

These questions assume that accumulation is the goal.

It isn’t.

Social media does not help. It even makes it worse. Somehow hustling and doing more and faster is idolized. How to do more and faster? What if the real question is: how to do less and slower?

Owning real estate is not a sport. There is no scoreboard. No trophy for the most keys on your keyring. The bank doesn’t care how many doors you have — only how resilient your cash flow is when something breaks. And when you are growing, applying for more loan, even the banks make you run faster.

And you always ask for more money (loan). And something always breaks.

Scaling usually means scaling problems

Adding properties doesn’t just multiply income. It multiplies:

• maintenance

• administration

• tenant risk

• decision fatigue

What people call “portfolio growth” is often just complexity growth in disguise.

If your investments require constant attention, you haven’t escaped work — you’ve just changed uniforms.

I’m not interested in building a leveraged job.

Laziness, properly defined

When I call myself a lazy landlord, I mean this as a compliment.

Laziness is refusing to do work that shouldn’t exist in the first place.

It’s designing systems that don’t need heroics.

It’s choosing assets that survive without constant supervision.

A lazy landlord doesn’t ask:

“How can I handle more?”

He asks:

“Why am I handling this at all?”

That question alone eliminates most bad investments.

Optimization beats expansion. And growth is not a virtue.

Growth is only useful if it moves you closer to something you actually want.

If growth costs:

• peace of mind

• time

• optionality

then it’s not growth. It’s debt with good marketing.

I’m not trying to impress other investors.

I’m trying to reduce friction in my life.

Real estate is just a tool for that — not an identity.

What wealth actually looks like

Real wealth isn’t loud.

It doesn’t announce itself on social media.

It doesn’t require constant optimization.

It doesn’t wake you up at night.

Wealth is the ability to ignore things.

Bad deals.

Bad tenants.

Bad advice.

It’s the freedom to say “no” without explaining yourself.

Less, but intentional

“Less is more” is not minimalism for its own sake.

It’s precision.

Fewer assets — chosen carefully.

Fewer decisions — made deliberately.

Fewer problems — by design.

Most investors never define what “enough” means, so they spend their lives chasing “next.”

Once you define enough, the rest becomes optional.

And optionality is the only metric that really matters.

It is nice to have options: to work or not to work, to run or walk, to hustle or enjoy, to buy more or to sell. To buy a house or not to buy? 

Kettu over and out.

Case nro 10: ensimmäinen true uudiskohde

Tuli sitä sitten vielä toinenkin hankinta tälle vuodelle. Olkoonkin että asunto valmistuu vasta syksyllä 2026. Eli tällä kertaa hankintalistalla todellinen uudiskohde. Ei kuten aiemmin olen kirjoitellut TÄÄLLÄ, eli melkein kuin uudiskohde. 

Samalla kun tuli katseltua black friday tarjouksia, niin tuli puskaradion kautta vastaan uudestaan myyntiin putkahtanut, eli peruuntunut, uudisyksiö. Meinasin että jos kohde kerran on sijainniltaan ja hinnaltaan mitä mainion, niin mikäjottei. Toisekseen perinteinen lainahana taitaapi olla jo kiinni, joten oli vielä aika hyödyntää tämä taloyhtiölainapuoli. Tehoyksiö suurella parvekkeella kasvukeskuksen naapurista vähän ehkä hirvittää, mutta hinta oli kohdillaan. Tuotot ihan kohdillaan vaikkei uudiskohteilla juuri koskaan ihan kuuhun mennä. Pitäisi kuitenkin olla melko hoito- ja huoltovapaata. Ja myyntihintakin oli kohdillaan, eli sitoo sopivan vähän omaa pääomaa. Onhan taloyhtiölainoissa yhä myös se etunsa ettei kukaan edelleenkään ole kiinnostunut taloudellisesta tilanteesta, joten vaikka perinteisen pankin lainahanat olisivat kiinni, niin uudiskohteet voivat yhä toimia taloyhtiölainalla vivutettuina. Tavallaan ymmärrän taloyhtiölainojen kritiikin, mutta kyllähän ne paljon mahdollistavat.

Vielä on vähän suunnitelmat kesken, että miten 23m2 yksiötä hyödyntää ettei siitä tule asukkaalle sellanen hotellimaisen pieni fiilis. Korkea huonekorkeus ja iso parveke toki helpottavat paljon. Uuden äärellä siis, mutta onhan sen valmistumiseenkin vielä aikas paljon aikaa. Vaikka ja mitä ehtii vielä tapahtua ennen sitä. Onhan se vaikka mahdollista myydä vielä ennen valmistumistaan. Aika näyttää. 

Kohteeseen liittyvä puhelu oli varsin lyhyen ytimekäs: otanko vai jätänkö? Alennus oli jo kohdillaan, joten mitä siinä enää satasista tai tonnista kahdesta vääntämään. Totesin, että mikäjottei ja olinhan sentään kohteen papereihin jo ennalta vähän ehtinyt tutustumaan. Kauppakirjaan tuli vielä maininta että hoitavat ensimmäisen vuokrauksenkin.

Täten 10. kohde on tulilla, tai no hankittu ja rakenteilla. Tälle vuodelle lisäystä näyttää siis tulevan 2 asuntoa. Mielestäni otollista aikaa ostaa, toki pelimerkit on aika käytetty, joten saa nähdä miten salkku tästä jatkossa liikkuu. Ehkä jopa olettaisin, että seuraavaksi myyntiä ja salkun tasapainotusta ja pariin kohteeseen on muutamia hankkeita vireillään. Sopivan passiivista, mutta pitää kuitenkin mielen virkeänä. Ja kuten TÄÄLLÄ olen aiemmin kirjoitellut, niin EI se ovien ja kohteiden lukumäärä, vaan ennemminkin se laiska tehokkuus edellä: mitä pienemmällä vaivalla saa enemmän, sen parempi.

Tästä on hyvä jatkaa.

Kettu kiittää kuittaa ja kumartaa jälleen.

Ei se ovien määrä - Laiska vuokranantaja

Miten tehdä vähemmällä (asuntoja) vähemmän (työtä/panosta)? Eli tuotto panos-suhteen optimointia. Ihminen, tai ainakin minä, on lähtökohtaisesti laiska. Asuntosijoittaminen ei koskaan ole ollut itselleni päämäärä, vaan ennemminkin keino ja mahdollistaja taloudelliselle riippumattomuudelle. En ole koskaan halunnut kasvattaa toimintaaninexponentiaalisesti, vaan hitaasti ja harkiten. En varmasti ole astunut kaikessa lankulle ja asioita voi aina jossitella ja tehdä tulevaisuudessa menneet toisin. Mutta elämme reaalimaailmaa ja tässä ja nyt. En halua kasvattaa portfoliotani kymmenillä asunnoilla. En halua tavoitella sataa saatikka tuhatta asuntoa. En näe siinä mitään järkeä. Näen sen jopa järjenvastaisena: miten tuhat asuntoa tässä ja nyt helpottaisi elämääni/arkeani. 5-10 asuntoakin riittää ja homma rullaa. Siinä samalla voi etsiä niitä timantteja, viilata ja puunata niitä nykyisiä timanttaje vieläkin kiiltävimmiksi.

Ovien määrä ei koskaan ole ollut mikään mittari. Se on vain numero. Eikä numero kerro mitään siitä, paljonko niiden ovien takana on todellista työtä, aikaa, säätöä ja stressiä. Toisaalta se ei edes välttämättä anna oikeaa kuvaa salkun koosta tai kassavirrasta. Olen kuullut tarpeeksi esimerkkejä siitä, miten 20–50 asunnon omistajat ovat päätyneet siihe hamsterinpyörään. Joka viikko joku haluaa jotain, joku irtisanoo, joku soittaa, joku rikkoo, joku ei maksa, joku kyselee, joku jotain. Onko se vapautta? Vai onko se vain uusi työ? Ulkoistaakkin voi, mutta sitä ulkoistamistakin pitää hallinnoida. Vielä enemmän kuuluu niitä jatkuvia rimannostoja: 5 asuntoa > 10 > 100, ja sitten sekään ei riitä? Itsehän kaivan melkein mieluummin aidan ali kuin yritän sen väkisin ylittää. Pääasiassa pyrin kiertämään tai poistamaan aidan kokonaan.

Minulle asuntosijoittaminen on aina ollut pikemminkin tapa ostaa aikaa (end game, koska alkuun se vie enemmän aikaa ja rahaa). En halua ostaa ongelmia tai lisää töitä, siltä useimmiten ei pysty välttymään, mutta työn määrään voi vaikuttaa. Kun puhun optimoinnista (lue: laiskuudesta), tarkoitan yleensä kahta asiaa:

1. vähemmän yksittäisiä kohteita

2. enemmän laatua ja vähemmän säätöä niiden ympärillä.

Laadulla en tarkoita mitään marmorisia kylpyhuoneita tai design-keittiöitä, vaan enemmänkin toimivia ratkaisuja, hyviä vuokralaisia ja ennustettavuutta. Sellaista tylsää, mutta erittäin mukavasti tuottavaa tylsyyttä. Siinä on oma viehätyksensä.

Olen myös huomannut, että mitä vähemmän asuntoja, sitä enemmän aikaa minulla on keskittyä niihin kunnolla. Hioa, kehittää ja parantaa. Etsiä pieniä parannuksia, aiheuttaa pieniä “wow”-kokemuksia vuokralaisille, ja sitä kautta pitää vaihtuvuus matalalla. Se on harrastus, ei pakkopulla. Ja ennen kaikkea – se pysyy mukavana, koska sitä ei ole liikaa. Toisaalta se myös mahdollistaa sen, että voin keskittyä usein ihan johonkin muuhun.

Lisäksi on se yksi, ehkä tärkein asia: elämä ei ole asuntosalkku. Elämä on kaikkea muuta siinä ympärillä. Vapaa-aikaa, perhettä, projekteja, saunomista, itsestään huolehtimista, kirjoittamista, ajattelua, tulevaisuuden suunnittelua. Kaikkea, mikä jää helposti jalkoihin, jos rakentelee liian ison koneiston pyörimään 24/7. Koneisto, jota sitten jonain päivänä yrittää epätoivoisesti ”ulkoistaa”.

Minun tieni on hidas. Harkittu jopa (ainakin niin haluan itselleni uskotella). Eikä lainkaan skaalautuva siinä mielessä, jota jotkut peräänkuuluttavat. Minulle skaalaaminen tarkoittaa enemmän järkeä, ei enemmän asuntoja. Enemmän vapautta, ei enemmän velkaa. Enemmän hallittavuutta, ei enemmän Excelin rivejä.

Ja kyllä – olen laiska vuokranantaja. Olen siitä jopa ylpeä. Laiskuus on aliarvostettu supervoima. Se pakottaa optimoimaan, miettimään, miten asioita voi tehdä vähemmällä työllä, mutta paremmalla lopputuloksella. Laiskuus ajaa siihen, että valitsee kohteita, jotka eivät vie aikaa. Vuokralaisia, jotka kunnioittavat kotiaan. Ratkaisuja, jotka toimivat ilman muistutuksia.

Lopulta kyse ei ole asunnoista. Kyse on elämästä, jonka haluan niiden mahdollistavan. Ja siihen – ainakin omalla kohdallani – riittää paljon vähempi kuin mitä moni uskoo.

Laiskuuden huippu kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.