Puolen miljoonan etappi

Parhaimmillaan tai pahimmillaan on lainasummat ylittäneet osaltani puolen miljoonan euron rajapyykin. Viimeisen hankinnan jälkeen on jälleen palattu siihen tilanteeseen. Parhaimmillaan on myös kiinteistövarallisuusmassani arvostus käynyt siellä seitsemännumeroisuuden paremmalla puolella. Myönnän arvostuksen olevan suhteellista ja jopa varsin puolueellista, ihan sama miten kriittinen voin väittää olevani. Ensinnäkin tilanteet aina elää ja toisekseen olen tavoitteideni mukana kasvattanut myös muita sijoitusmuotoja. LTV (Loan To Value) on osaltani varsin maltillisella ja reippaasti alle 70% tasolla. 

Toivoakseni jokin päivä ollaan jälleen yli 7 numeroisessa asuntovarallisuuskastissa ja toisekseen ehkä jopa miljoonaveloissa (vaikka tämä ei lähtökohtaisesti ole itse tavoite vaan keino saavuttaa tavoitteet). Ehkä vieläkin myöhemmin olisi kiva päästä tilanteeseen, jossa nettovarallisuus ylittää miljoonan. Siihen on kuitenkin yhä matkaa. Tiettyjä askelmerkkejä on kuitenkin jo otettu kohti 6 numeroisia tuottoja, jotka jakaantuessaan useammalle vuodelle, toki laimenevat aika tavalla.

Väittäisin ylläpitäväni yhtä maagisimmista exeleistä koko asuntosijoitusalalla. Kauheaa se varmaan on monelle ulkopuoliselle nopeasti vilkaistuna ja myönnettäköön, että kehitän sitä jatkuvasti. Verottajan sivutkin muuttuivat niin aloin muuttamaan myös omaa exeliäni. Vieläkään se ei ole ihan parhaimmillaan, mutta kyllä siitä nopeallakin vilkaisulla saa poimittua varsin olennaisia asioita. Näistä esimerkkeinä

• kohdekohtaiset tulot ja menot riveittäin selityksineen. Kilometreineen ja päivämäärineen.
• Loan to value (LTV) taulukko
• Kassavirtalaskelma (sis. verot ja lainat, poistot ja uudiksien rahoitusvastikkeiden tuloutukset)
• Jokavuotuiset kulurivit(vinkit)
• Ja kyllä, tuottoarviolaskureina käytän joko ihan tulitikkumallia nopeaan analyysiin (enää ei niin pieniä pilkkuja tule viilailtua, että kaikkia rivejä pitäisi saada mihkään syötettyä, joka toisekseen on hirveä työmaa) tai vaihtoehtoisesti valmeita pohjia, joita aika hyvin tarpeeseen kuin tarpeeseen löytyy.

Lukujen kriittinen ajoittainen tarkastelu sekä taulukoiden aktiivinen päivittäminen ovat hyödyllisiä. Myännän, että ajantasalla pitämisen osalta voisin olla aktiivisempi. Mitä laajemmalti tietoa on helposti saatavilla ja nopeasti, on aina parempi. Exelin ylläpitäminen pitää mielen virkeänä ja toisaalta helpottaa myös omaa seurantaa, sekä mahdollisten yhteistyötahojen kanssa toimimisen (pääasiallisesti pankit).

Numeroiden kanssa ei ole mitään oikotie onneen tyyliä. Monilta sivustoilta saa exelpohjia tms ilmaiseksi, joita voi hyödyntää ja tuunata omiin tarpeisiin. Maksuakin vastaan niitä saa. Pelkillä yksinkertaistetuilla tulitikku-/nenäliinamalleillakin pärjää. Liika lukujen pyörittely voi olla jopa tuhoisaa, ja ainakin se on aikaa vievää. Ehkä vielä jokin päivä pyydän itsekin korvausta ja jaan omia taulukkoideoitani taikka ”verovinkkejä”. Verosuunnittelu ja verovinkit kun ovat aidon oikeastikin kultaakin kalliimpia. Hyvä verosuunnittelu säästää niin aikaa, rahaa kuin hermojakin. Verottajalla voinee olla informatiiviset sivut, mutta niiden kattavampi hyödyntäminen vaatii huomattavaa vaivanäköä.

Asuntosijoittajan numeronäppäryys siis tukee toimintaa. Se jopa tehostaa sitä. Vaikkei se välttämättä olisikaan elinehto, niin kyllä se kannattaa. Veroissa voi säästää paljon. Asuntosijoittamista voi jopa tehdä veroneutraalisti, sen silti ollen kannattavaa ja varallisuutta voi silti kertyä ja varsin vaivihkaa. 

Laskelmat jiiriin ja kohteita metsästämään.

Numerokettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Real estate investors never rest

A fun AI boosted blogpost about real estate investors never ending game. So keep reading and enjoy.

It’s just another quiet afternoon. For most, that means coffee, maybe a walk in the park and just chilling. For a real estate investor? It means scrolling through house/apartment listings, answering a tenant’s call about a dripping tap, then heading out to see a potential deal someone mentioned over lunch last Thursday.

You see, real estate investors never really rest.

They are social creatures, not in the loud or flashy sense, but in the quietly curious way. Always listening. Always asking. Who’s selling? Who’s renovating? Whose financing just fell through? They talk to everyone: fellow landlords, realtors, loan officers, plumbers, and tenants. Sometimes, even the tenant’s cousin has a story worth hearing.

You can spot them at house viewings, not always the first to speak, but definitely the last to leave. They’ll check the basement twice, make mental notes about moisture levels and insulation, and then casually ask the realtor, “Any other listings coming up soon?” Just gathering intel, like a squirrel tucking away nuts for winter.

But it’s not just talk. It’s tools, sweat, and spreadsheets.

They hustle. When the paint peels, they repaint. When the numbers don’t work, they run them again until they do. Sometimes they’re patching drywall in the morning, meeting with the bank at noon, and negotiating with a seller in the evening.

Their calendar isn’t divided by weekdays and weekends. It’s divided by inspection dates, rent due dates, and deadlines for offers.

And through all of it, they keep searching for that next deal. Always. That little hint from a neighbor that someone might be ready to sell. A run-down house that others overlook. A zoning change that turns yesterday’s dead-end into today’s goldmine.

Because for a real estate investor, the game never ends. And truth be told, even I wouldn’t want it any other way.

Uutta hankintaa putkeen, ceissi nro 9

Welcome kohde nro 9. Uutta hankintaa on tullut jälleen viime aikoina laiteltua tulille, kun pankin vaihdon yhteydessä tuli saatua lainamahdollisuuksia uuden kohteen hankintaan. Tämäkin kohde oli ollut itselleni jo tovin kiikarissa, mutta hinnallisesti siinä ei oltu vielä liikahdeltu oikeaan suuntaan. Oikeastaan tyylilleni ominaisesti olin välittäjään yhteydessä toisesta kohteesta, mutta päädyin neuvottelupöytään toiseen kohteeseen liittyen, josta olin jo aiemminkin kysellyt. Kyseessä oli puolihuolimaton kommentti, joka (ei enää niin) yllätykseksi puri. Silloin alunperin ei ollut liikkumavaraa, mutta tilanne oli muuttunut. Välittäjä soittikin melkein heti perään ja pyysi ns tiukkaa hintaa tiskiin ja sillä peli avattiin ja lopulta vietiin maaliin. Vähän sellainen housut kintuissa valmistautumattoman fiilis siitä jäi, mutta sen enempää kiertelemättä ja kaartelematta sanoin oman limiittini aikalailla suoraan. Periaatteessa kun ostetaan keskustan postinumeroalueelta, niin onhan se ihan kiva ostaa kolmio lähes yksiön hinnalla. Taloyhtiö ja myyjän tilanne oli entuudestaan tuttu. En ollut tarjoukseni osalta liian härski, koska se voi hirttosilmukoida neuvottelut heti kättelyssä, tosin liian korkealla lähtöavauksella myös vie itseltään lisätinkivaraa. Olkoonkin ettei kyseisessäkään tilanteessa lähdetty perinteiseen tarjouspallotteluun puolin ja toisin vaan hinta miellytti tarpeeksi jo heti. Odottelin että suullista hiharavistusta kommentoitiin ja lopulta tehtiin virallinen tarjous, joka sitten hyväksyttiin. Kaupoilla käytiin vappuaattona.

Ehkä erikoisinta on etten edes käynyt kohteessa kierroksella/näytöllä. Taloyhtiö ja alue ovat kuitenkin tuttuja. Ja remonttiin tulevaisuudessa olen kuitenkin varautunut isollakin kädellä ja potentiaalia suoraan käsikranaatti sisään ja kaikki uusiksi ajatukselle on. Jopa ihan huonejärjestystä ja vaikkapa makuuhuoneen lisäystä ajatellen. Kun kaikki menee uusiksi ja putkiremonttiakin vielä odotellaan, niin en kokenut näyttöä aivan niin pakollisesti, kun yleensä. Ja toisena uutuutena: myyjä jää ainakin alkuun kohteeseen vuokralle. Katsotaan mitä tästä vielä kehkeytyy. Kohteeseen on siis tulossa putkiremontti, mutta samalla ekstrana kyseisessä yhtiössä on vireillä täydennysrakentamishanke, joka on kooltaan ja rahalliselta arvoltaan todennäköisesti melko mittava. Upsideä ja riskejäkin löytyy.

Tulihan tässä jo tovi kohteita metsästeltyä (ja eiköhän se yhä jatku). Lopulta kuitenkin päästiin jossain määrin maaliin (toisaalta kehityskohteena vasta alkuun). Näyttöjä tuli kierreltyä jopa surullisen vähän (täten aktiivisuus on ollut vajaavaista), mutta kohteista tuli pyydeltyä lisätietoja ja hintakeskusteluja avattua useampiakin. Kaippa tässä alkaa jo vähän enenemissä määrin luottamaan tuurin tarjoamiin mahdollisuuksiin ja toisaalta niitä on oppinut myös löytämään ja hyödyntämään. Tuurinsa voi kukin omalla toiminnallaankin tavalla tai toisella vaikuttaa.

Uuden kohteen metsästys on aina mielenkiintoista aikaa ja olihan tässäkin taas aivan erilainen case taustalla. Ja eteneminenkin oli vähän normaalista poikkeava. Reaktiokyky ja tietynlainen varautuminen kaikkeen kuitenkin kannattaa. Aika näyttää, että millaiset kaupat tuli tehtyä ja onhan tässä jo nyt ihan mielenkiintoiset 3-5v ja 5v+ suunnitelmat tehtynä.

Wappukettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.

Asset hunter - The art of finding hidden real estate gems

When it comes to building wealth through real estate, one mindset sets top investors apart from the rest: they’re not just buyers — they’re asset hunters.

But what does it mean to be an “Asset Hunter” in the world of real estate?

It means you’re not passively scrolling through listings. You’re actively tracking, researching, negotiating, and uncovering undervalued or overlooked properties with serious upside potential — whether through appreciation, cash flow, or creative strategy.

Here’s how to sharpen your instincts and become a true real estate asset hunter:

1. Know Your Territory

Every hunter needs to know the landscape. Start by narrowing your focus: Is your target market in a growing city, a transitioning suburb, or an overlooked rural town with hidden demand?

Use tools like:

• Local zoning maps (for future development potential)
• Population growth trends
• Upcoming infrastructure plans
• Rental yield maps and calculators

This gives you an edge over the casual investor.

2. Look Beyond the Obvious

Great deals are rarely found on the front page of real estate websites. As an asset hunter, you need to:

• Network with local agents who know the “off-market” whispers.
• Dig into auction sites, foreclosures, and distressed property listings.
• Watch for expired or withdrawn listings that may be relisted at a discount.
• Pay attention to properties that have been on the market too long — often a sign of a motivated seller.

3. See Value Where Others Don’t

Many investors pass up on “ugly duckling” properties. But asset hunters see opportunity in disguise. Think:

• Cosmetic renovations that boost value fast.
• Splitting a large unit into smaller rental spaces.
• Rezoning for multi-family or commercial use.
• Converting short-term rentals to long-term cash flow machines.

Creativity often leads to profit.

4. Run the Numbers Like a Pro

Being an asset hunter doesn’t mean gambling. It means being calculated.

Every property must pass your financial filters:

• Cash flow positive or at least break-even with strong upside
• ROI and yield that beat your target benchmark
• Conservative worst-case scenario planning

Don’t fall in love with the property — fall in love with the numbers.

5. Have Patience, Then Strike Fast

Asset hunting is 90% waiting, researching, and tracking — and 10% acting fast when the right opportunity hits.

Have your:

• Financing ready
• Legal contacts lined up
• Due diligence checklist prepared

When the deal pops up, you move before others even realize what they missed.

Final Thoughts

Being an asset hunter in real estate isn’t about luck. It’s about strategy, knowledge, and action. The best opportunities aren’t always the loudest ones. They’re found by those willing to dig, to learn, and to act when others hesitate.

Kettu over and out.

Joko jo? Kylmä kausi päättyy ja kuuma kiinteistökesä edessä?

Kevät on täällä taas – ainakin kalenterin mukaan. Kesäkin on jo parina päivänä melkein käynyt piipahtamassa. Olkoonkin, että nyt oikeasti tuntuu lämpiävän ja aurinkokin paistaa. Vuokramarkkinoilla kevään tulo ei kuitenkaan aina tunnu samalta kuin ulkona: eli ehkä ennemminkin lämpöä ilmassa, mutta liikettä vähän. Näytöt pyörivät, vuokralaisia löytyy, mutta fiilis ei ole sama kuin ”vanhoina parempina aikoina”. Asuntokaupan puolella taasen tuntuu samoin lämpenemistä. Kauppa tuntuu piristyvän, mutta nyttemmin niillä alentuvilla hinnoilla. Alkuperäisistä ”vanhoista hyvistä ajoista” myyjät ovat koittaneet pitää kiinni varsin pitkään.

Tässä kirjoituksessa ajattelin kertoa, miltä kevät 2025 on tuntunut vuokranantajan näkökulmasta ja miten olen säätänyt omaa tekemistäni, jotta en jää pelkäksi sivustakatsojaksi markkinamuutoksissa.

⸻

Vuokramarkkina juuri nyt: ei huono, mutta varovainen

Tuntuma on selvä: ihmiset muuttavat, mutta harkitsevat tarkemmin. Asuntoja on tarjolla enemmän, ja etenkin ”ihan kivat” kohteet eivät enää vuokraa itse itseään. Tuli tämä taas huomattua konkreettisesti, kun yhdessä asunnossani vaihtui vuokralainen ja laiskuuttani (sekä ylimielisyyttäni) panostukseni vaihto-operaatioon ei ollut sieltä aktiivisimmasta päästä. Olkoonkin että ajankohtana helmi-maaliskuu ei ole myöskään siitä helpoimmasta päästä.

Ero ei ole dramaattinen – mutta juuri sen verran merkittävä, että strategiaa on pitänyt tarkistaa.

⸻

Kolme juttua, jotka olen tehnyt toisin tänä keväänä

1. Kirkastin kohteiden vahvuudet

Sen sijaan, että painottaisin pelkkää perinteistä “Tilava ja valoisa keskustayksiö”, pohdin asunnon muita vahvuuksia. Nyttemmin markkinan muututtua perus pienet yksiöt eivät enää riitä, ellei siinä ole vähän enemmän tilaa tai sitä jotakin (mitä ikinä se kulloinkin tarkoittaa). Tilaa arvostetaan eri tavalla ja yksiöiden osalta tarjontaa on yhä melko paljon. Hissillisyys, autopaikka, rauhallisuus, enemmän neliöitä (hinta kuitenkin kohdillaan) – nämä ovat nyt tärkeitä myyntivaltteja.

2. Päivitin vuokrailmoitusten sävyn

Ilmoituksissa otin käyttöön enemmän puhetyyliä ja käytännönläheisiä huomioita:

“Etätyöpiste puistomaisemilla”

“Taloyhtiösauna maagisilla näkymillä”

”Kaikki lähellä” - toki vielä konkreettisin esimerkein.

Käytän myös useampia kieliä, jotta en sillä karsinvuokralasikandidaatteja.

Tuntuu, että persoonallinen sävy tuo enemmän yhteydenottoja kuin geneerinen selostus. Luonnollisesti asunnon tulee olla sijainniltaan ja kunnoltaan priimaa sekä ilmoituksen pitää sisältää hyvät kuvat pohjapiirrustuksen kera ja toki kaikki oleellinen tieto. Eri vuokraamisalustatkin on hyvä olla hallussa, nekin saattavat muuttua kilpailun tuiskeessa.

3. Pidin pään kylmänä vuokratasojen suhteen

Moni vuokranantaja miettii nyt, pitäisikö laskea vuokraa. En lähtenyt siihen automaattisesti, mutta olin valmis joustamaan, kun hyvä vuokralainen löytyi ja pyynti tuntui markkinahintaa korkeammalta. Mieluummin pienempi vuokra heti kuin tyhjä kuukausi – etenkin jos vuokralainen on pitkäaikainen. Varsinkin kun aiempi vuokrani oli asunut aika ylälaitaan juuri opiskelijasesonkiin.

⸻

Onko nyt aika ostaa lisää?

Tätä kysyn itseltäni säännöllisesti. Hintatasoissa on jo liikettä enemmänkin alaspäin, mutta en ole vielä löytänyt sellaista kohdetta, jossa kaikki täsmäisi: sijainti, tuotto, remonttikulut, vuokrapotentiaali. Neuvotteluja on avattu ja tarjouksiakin tehty (myönnettäköön että varsin rajallinen määrä). Mutta silmät ovat auki – ja markkinoilla hiljaisuus tarkoittaa usein mahdollisuutta. Se, joka malttaa odottaa ja valmistautua nyt, voi olla liikkeellä oikeaan aikaan.

⸻

Lopuksi: mitä tämä kevät on opettanut?

1. Vuokramarkkina elää – ja siihen pitää osata mukautua ilman paniikkia.

2. Kohteiden “tarina” ratkaisee – asunnon kunto ja sijainti korostuu, mutta myös erityispiirteet houkuttelevat.

3. Persoonallinen/inhimillinen ote ja vuokralaisen arjen ymmärrys synnyttää tuloksia.

Kesä tuo opiskelijat, muuttajat ja paluumuuttajat liikkeelle – ja jos kevät oli kylmä, voi kiinteistökesä olla jo kuuma? Kysymys kuuluu: joko markkina on valmis kääntymään?

Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa.