Ei se ovien määrä - Laiska vuokranantaja

Miten tehdä vähemmällä (asuntoja) vähemmän (työtä/panosta)? Eli tuotto panos-suhteen optimointia. Ihminen, tai ainakin minä, on lähtökohtaisesti laiska. Asuntosijoittaminen ei koskaan ole ollut itselleni päämäärä, vaan ennemminkin keino ja mahdollistaja taloudelliselle riippumattomuudelle. En ole koskaan halunnut kasvattaa toimintaaninexponentiaalisesti, vaan hitaasti ja harkiten. En varmasti ole astunut kaikessa lankulle ja asioita voi aina jossitella ja tehdä tulevaisuudessa menneet toisin. Mutta elämme reaalimaailmaa ja tässä ja nyt. En halua kasvattaa portfoliotani kymmenillä asunnoilla. En halua tavoitella sataa saatikka tuhatta asuntoa. En näe siinä mitään järkeä. Näen sen jopa järjenvastaisena: miten tuhat asuntoa tässä ja nyt helpottaisi elämääni/arkeani. 5-10 asuntoakin riittää ja homma rullaa. Siinä samalla voi etsiä niitä timantteja, viilata ja puunata niitä nykyisiä timanttaje vieläkin kiiltävimmiksi.

Ovien määrä ei koskaan ole ollut mikään mittari. Se on vain numero. Eikä numero kerro mitään siitä, paljonko niiden ovien takana on todellista työtä, aikaa, säätöä ja stressiä. Toisaalta se ei edes välttämättä anna oikeaa kuvaa salkun koosta tai kassavirrasta. Olen kuullut tarpeeksi esimerkkejä siitä, miten 20–50 asunnon omistajat ovat päätyneet siihe hamsterinpyörään. Joka viikko joku haluaa jotain, joku irtisanoo, joku soittaa, joku rikkoo, joku ei maksa, joku kyselee, joku jotain. Onko se vapautta? Vai onko se vain uusi työ? Ulkoistaakkin voi, mutta sitä ulkoistamistakin pitää hallinnoida. Vielä enemmän kuuluu niitä jatkuvia rimannostoja: 5 asuntoa > 10 > 100, ja sitten sekään ei riitä? Itsehän kaivan melkein mieluummin aidan ali kuin yritän sen väkisin ylittää. Pääasiassa pyrin kiertämään tai poistamaan aidan kokonaan.

Minulle asuntosijoittaminen on aina ollut pikemminkin tapa ostaa aikaa (end game, koska alkuun se vie enemmän aikaa ja rahaa). En halua ostaa ongelmia tai lisää töitä, siltä useimmiten ei pysty välttymään, mutta työn määrään voi vaikuttaa. Kun puhun optimoinnista (lue: laiskuudesta), tarkoitan yleensä kahta asiaa:

1. vähemmän yksittäisiä kohteita

2. enemmän laatua ja vähemmän säätöä niiden ympärillä.

Laadulla en tarkoita mitään marmorisia kylpyhuoneita tai design-keittiöitä, vaan enemmänkin toimivia ratkaisuja, hyviä vuokralaisia ja ennustettavuutta. Sellaista tylsää, mutta erittäin mukavasti tuottavaa tylsyyttä. Siinä on oma viehätyksensä.

Olen myös huomannut, että mitä vähemmän asuntoja, sitä enemmän aikaa minulla on keskittyä niihin kunnolla. Hioa, kehittää ja parantaa. Etsiä pieniä parannuksia, aiheuttaa pieniä “wow”-kokemuksia vuokralaisille, ja sitä kautta pitää vaihtuvuus matalalla. Se on harrastus, ei pakkopulla. Ja ennen kaikkea – se pysyy mukavana, koska sitä ei ole liikaa. Toisaalta se myös mahdollistaa sen, että voin keskittyä usein ihan johonkin muuhun.

Lisäksi on se yksi, ehkä tärkein asia: elämä ei ole asuntosalkku. Elämä on kaikkea muuta siinä ympärillä. Vapaa-aikaa, perhettä, projekteja, saunomista, itsestään huolehtimista, kirjoittamista, ajattelua, tulevaisuuden suunnittelua. Kaikkea, mikä jää helposti jalkoihin, jos rakentelee liian ison koneiston pyörimään 24/7. Koneisto, jota sitten jonain päivänä yrittää epätoivoisesti ”ulkoistaa”.

Minun tieni on hidas. Harkittu jopa (ainakin niin haluan itselleni uskotella). Eikä lainkaan skaalautuva siinä mielessä, jota jotkut peräänkuuluttavat. Minulle skaalaaminen tarkoittaa enemmän järkeä, ei enemmän asuntoja. Enemmän vapautta, ei enemmän velkaa. Enemmän hallittavuutta, ei enemmän Excelin rivejä.

Ja kyllä – olen laiska vuokranantaja. Olen siitä jopa ylpeä. Laiskuus on aliarvostettu supervoima. Se pakottaa optimoimaan, miettimään, miten asioita voi tehdä vähemmällä työllä, mutta paremmalla lopputuloksella. Laiskuus ajaa siihen, että valitsee kohteita, jotka eivät vie aikaa. Vuokralaisia, jotka kunnioittavat kotiaan. Ratkaisuja, jotka toimivat ilman muistutuksia.

Lopulta kyse ei ole asunnoista. Kyse on elämästä, jonka haluan niiden mahdollistavan. Ja siihen – ainakin omalla kohdallani – riittää paljon vähempi kuin mitä moni uskoo.

Laiskuuden huippu kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Where Could Finland’s Real Estate Market Be in 2030 — and How Do You Want to Be Part of It?

Finland in 2030: What will the real estate landscape look like? Will the cities continue booming, or will some areas wither away? As we look forward, big questions loom — how will interest rates, population changes, and urbanisation shape property values? For investors (or anyone thinking of owning property), these are not academic questions. The next five years could define major winners and losers. Here’s a forward-looking view, plus thoughts on how you might position yourself.

⸻

1. Demographics & Migration: The Backbone of 2030 Real Estate

Urban Growth Continues, Especially in Helsinki

Helsinki’s population continues to grow strongly, driven by both foreign and domestic migration.   According to city forecasts, annual growth is expected to remain solid in the capital region.   For real estate, this means continued demand for housing in tightly located urban areas — especially for rentals and new units.

Aging Population + Shrinking Regions

Looking beyond the cities, a more concerning long-term trend is Finland’s ageing population and uneven regional growth.   Many smaller municipalities may continue to see population decline, putting pressure on housing demand in rural or peripheral areas.   This divergence could make real estate in some “dying towns” less attractive — unless very niche value or second-home demand arises.

Immigration Is Key to Long-Term Growth

With birth rates at historic lows, net immigration is a major factor sustaining population growth.   If immigration remains strong, the pressure on housing in growth centers could only intensify — supporting both rental demand and development opportunities.

⸻

2. Interest Rates & Financing in 2030: A Pivotal Question

Where Are Interest Rates Headed?

As of 2025, mortgage rates in Finland have come down significantly from 2024 peaks, which has helped revive buyer confidence.   If this trend continues, favorable financing could support property investment into 2030.

But — there are risks. Financial stability reports suggest that higher loan-servicing costs and macro uncertainty remain real constraints.   If global or European rate cycles shift, or if lending tightens, financing conditions could worsen again, putting some deals under pressure.

Implications for Investors

• If rates stay relatively low / stable: The return profile for cash-flow real estate (especially rentals) could remain attractive.

• If rates rise again: Leverage becomes riskier, and the moat for core real estate may widen — but only if properties deliver real income.

• Hybrid play: Consider mix of debt and equity, or partial hedging through structure (e.g., holding companies) to manage risk.

⸻

3. Supply, Construction & Housing Stock

Tight New Supply in Cities

Construction has been relatively restrained, especially in growth centers.   This creates a potential supply/demand imbalance — particularly for well-located, high-quality housing. If demand continues, new construction may not be enough to satisfy it, supporting price or rent appreciation.

Rental Market Dynamics

The rental market is already strengthening. According to Retta Management, housing demand in growth municipalities is expected to remain strong — even as overall population declines in some regions.   Moreover, state-supported (ARA) housing is declining, which could reduce supply of deeply affordable rental units in the mid-2020s, putting more pressure on private market rentals.

⸻

4. Divergence: Which Regions Will Win — and Which Might Struggle

Growth Cities vs Declining Regions

By 2030, you’re likely to see a more polarized real estate landscape:

• Winners: Helsinki, Espoo, Tampere, Oulu, and other major cities that attract both domestic movers and immigrants.  

• Risk Zones: Smaller municipalities, especially in peripheral or rural areas with ageing populations, may continue to struggle unless they reinvent themselves.

Opportunities in “Left-Behind” Areas

But it’s not all doom: some smaller towns might offer value opportunities — especially for long-term investors willing to take nuanced bets on remote-work–enabled small town living, second homes, or redevelopment.

15-Minute City & Smart Planning

On the urban front, emerging concepts like the “15-Minute City” may matter. While proximity-based planning is gaining traction, early research warns that how people actually move doesn’t always align with proximity-only models.   For investors, this means that simply building “near everything” might not be enough — amenity mix, mobility patterns, and local behavior matter.

⸻

5. Strategic Plays for 2025–2030

Given these dynamics, how might you position yourself for the next five years?

1. Focus on Core Growth Centers

• Invest (or hold) in Helsinki, Espoo, Tampere, Oulu.

• Target rental housing, since migration + domestic inflow fuels demand.

• Use structure (e.g., company or holding) to optimize cashflow and tax efficiency.

2. Hybrid Strategy: Leverage + Equity

• Use moderate leverage when financing costs are favorable.

• Keep enough equity to ride out potential interest shocks.

• Consider partial exits or refinancing strategies if market diverges.

3. Selective Risk Plays in Smaller Markets

• Look for “value play” in small cities that could benefit from remote work or second-home demand.

• Evaluate turning properties into attractive rental or vacation homes.

• Be cautious: population decline is real — due diligence is critical.

4. Green / Smart Real Estate

• Develop or invest in “sustainable / tech-enabled” buildings: green materials, energy-efficiency, smart infrastructure.

• Use environmental credentials to attract both institutional and private capital.

5. Long-Term Ownership & Holding Structures

• If you plan to hold for 5+ years, consider using a company or holding structure to reinvest cash flow.

• Think about multigenerational planning: how property will be passed / owned in 2030 and beyond.

⸻

6. Risks to Watch for the Next Decade

• Demographic risk: Immigrant inflow may slow; birth rates are very low.  

• Interest rate shock: Central bank actions could reverse the favorable rate environment.

• Supply risk: Overbuilding in growth areas (if construction picks up) could compress returns.

• Regional divergence: Some regions may decline sharply, leaving redevelopers or investors with stranded assets.

• Policy risk: Zoning laws, sustainability regulations, or state housing support might change.

⸻

7. Conclusion: How Do You Want to Be Positioned for Real Estate Market 2030 in Finland?

Finland’s real estate future is unlikely to be uniform — it will be a tale of two (or more) markets. On the one hand, growth cities like Helsinki and Tampere look set to benefit from continued migration, tight supply, and strong demand. On the other, many rural or declining regions face demographic headwinds.

As an investor (or someone planning personal wealth), how you position yourself matters:

• Do you lean into core city plays with long-term rental or ownership?

• Do you take selective bets on value in smaller towns?

• Do you structure your ownership in a way that optimizes for cash flow, leverage, and intergenerational wealth?

The next five years will likely reward those who think structurally, not just tactically. Real estate in Finland in 2030 won’t just be about where you buy — it will matter how you buy, how you hold, and what long-term scenarios you prepare for.

AI kettu kiittää kuittaa ja kumartaa.

Putkiremonttia putkeen

Putkiremontti on yhä taloyhtiömaailmassa valtava mörkö. Samalla se voisi olla iso mahdollisuus. Tottakai putkiremontti on iso kuluerä, mutta sille saa yleensä paljon vastinetta, kun elämä helpottuu talotekniikan uudistuessa ja aika usein kylppäri menee uusiksi. Näistäkin lienee erilaisia eriäviä mielipiteitä, koska kylppäreitäkin on eri ikäisiä ja sukittamisen ja muut pinnoittamisen menetelmät ovat ottaneet aimo harppauksia eteenpäin. Se mikä lienee missäkin tilanteessa parhain tapa kannattanee yleensä selvittää etukäteen. Toki putkiremontti rahallisen hintalappunsa lisäksi tuo asumishaittaa, evakkoilua ja täten sijoittajalle tyhjiä kuukausia. Mahdollisuuksia tuovat uusi kylppäri, uusi talotekniikka ja täten mahdollisesti pienempi vastike ja kulutukseen perustuva vesimittaus. Myös huoneistojen suurempia remontteja voi toteuttaa samalla isommin muuttaen vaikka huonejärjestyksiä: siirtää keittiötä tai suurentamalla kylpyhuonetta.

Täten hyvänä aasinsiltana päästään putkiremontin tyypilliseen aikajanaan:

1. yhtiö soutaa ja huopaa, koska A) kauhistellaan hintaa ja B) ”ei ole mikään kiire, kun vuotojakaan ei ole. Tämä vie yleensä aikaa noin 1-5v, vaikka kyseessä olisi sitten jo reippaasti tekniset käyttäikänsä ohittaneet tilanteet. Yleensä joitakin huoltokuluja aiheeseen liittyen alkaa virtaamaan ja tokihan ne putket voivat vielä toiset 60v kestää… ehkä… Varhaisessa vaiheessa toteutettu remontti voi myös säästää selvää aikaa ja rahaa, kun toteutustapojen vaihtoehtoja on enemmän pöydällä.
2. tehdään hankesuunnittelu jossa pohditaan miten hanketta voidaan edistään ja vertaillaan mm. toteutustapoja.
3. tehdään toteutussuunnittelu, jossa sitten vaikkapa valikoidusti täydellisen perinteisen LVIS saneerauksen tilanteessa tehdään kaikki suunnitelmat homman maaliin viemiseksi. Nämä luonnollisesti vielä tarkentuvat tarjousvaiheessa, koska aina urakoitsijoilla on joitain omia tapojaan perustuen kokemukseen jne.
4. yleensä tällöin lopulta päästään hankkeen aikatauluttamiseen jolloin kuokka osuisi maahan 4-8kk sisällä ja itse putkiremontti kestää porraskohtaisesti jotain 3-4kk luokkaa. Sitä ennen kuiten putkiremontin tarpeen ja taloyhtiön kannan selvittelyyn on mennyt vuosia. Suunnittelupuolenkin voi toteuttaa vuosissa tai kuukausissa ja siinäkin vaiheessa voi jo osallistaa urakoitsijoita, joka käsittääkseni kuitenkin on harvinaisuus.

Putkiremontti ei siis ole kevyt ja helppo päätös ja vuosia vierii ennen kuin oikeasti tapahtuu. Kyllähän niitäkin tilanteita kuulee ja näkee kun hommat nytkähtää liikkeelle pakosta ja aikataulua kiristetään paljon, joten samalla harvemmin tingitään hinnasta vaan ennemminkin maksetaan ylimmääräistä. Häiriöt remontin aikana ovat yleensä isoja ja harvemmin sissiasujankaan olisi suositeltavaa asua putkiremontin keskellä. Asumisen ”esto” eli suurin haitta lienee 8-12vko luokkaa, mutta riippuen yhtiöistä ja portaista/rapuista, niin kyllä koko projektin ajan todennäköisesti poraillaan ja kolisee, joka kuuluu aikalailla koko rakennukseen.

Suunnitteluun kuluu siis aikalailla leijonanosa eli jopa 1-4 vuotta. Neljää vuotta lähennellessä voidaan jo katsoa taloyhtiön hallitusta tai itse taloyhtiötä peiliin. Yleensä mieluummin ennemmin kuin myöhemmin mentaliteetti pätee saneerauksissa. Häthätää pakosta tulevat remontit, kun harvemmin on täydellisesti kilpailutettuja ja budjettikin paukkuu aikatauluista johtuen. Toki suunnitelmia ja urakoitsijaa hyväksyessä taloyhtiö voi silloinkin potkia purkkia eteenpäin. Taloyhtiöistä kun usein löytyy kulupelkoista ja isännöitsijöistä vaivaa kaihtavaa porukkaa. Silloin myöa on jo suunnitelmia olemassa, mutta kilpailutuksen suurin terä yleensä tylsyy kiireessä.

Sitten tullaankin itse suunnitteluun ja sen laajuuden tarpeeseen. Varsinkin perinteisissä putkiremonteissa suunnittelu voi olla melkoinenkin kuluerä ja maksaa 6 numeroisia summia ja lopputuloksena silti vääneetään ja käännetään ja soudetaan ja huovataan urakoitsijoiden kanssa materiaalivalinnoista ja totetustavoista. Malli jossa jo suunnitteluvaiheet tehdään isommin urakoitsijoiden kanssa yhdessä voisi säästää aika paljonkin hukkaa ja täten kuluja. Ymmärrän että suunnittelu on tärkeässä roolissa, mutta jokin tolkku siinäkin lienee hyvä pitää. Itse urakatkin ovat jo nykyään siinä mittaluokassa, että pääurakoitsijatkin yleensä toimivat työnjohdossa ja alihankintaketjua hallinnoivana tahona. Itse tekijöiden kanssa toimiessa alussa asti voisi varmasti säästää jokusen euron. Tämä on siis ajatusten lauontaa ja saattaa olla, että olen täysin väärässä. Jokin tolkku siinä voisi olla kuitenkin poistaa välikonsultteja sihteerin ja kokousten pitäjien viroista, jotta tekeminen keskittyisi aidosti tarpeelliseen suoraan urakoitsijan kanssa, joilla usein tulisi olla kokemuspohjaa ja referensseja erilaisista hankkeista. Täten kommentit jo alkuvaiheilla ja myös matkan varrella ovat arvokkaita.

Ja toisekseen on se jännä miten maakunnissa ei kuitenkaan päädytä lähellekään 1000e/m2 putkiremontteja vaan ennemminkin puoleen hintaa. Toki remontin sisältökin voi olla eri, mutta kaikissa toteutustavoissa on silti, yleensä jopa huomattavasti, enemmän halpuutusta. Mutta jotenkin tällä hetkellä pyöriessä jälleen yhdessä putkiremonttihankkeessa, tuntuu että on otollista aikaa toteuttaa täyspäinen LVIS + LTO + maalämpöhanke. Olisin kuvitellut maalämmön ja ilmavaihtokoneiston lämmön talteenotolla kallistavan hanketta lähemmäs 1000e/m2, mutta näillä näkymin päästäisiin 740e/m2 luokkaan. Aika näyttää mikä lopullinen summa on ja kuten aiemmin, niin tulen pitämään itseni ja lukijat matkassa mukana bloginkin kautta. 

Ymmärrän sen taloyhtiömaailman maallikko ajattelun, että isoa kuluerää ja toisaalta asumishaittaa on helppo potkia eteenpäin. Toivoisin kuitenkin että yhä useammin selviteltäisiin asioita jo hyvissä ajoin, jotta pystytään varautumaan asioihin ennen kuin ongelmat kasaantuvat liikaa. 

Suomalaisten suurimmista varallisuuseristä (asunnoista siis) tulisi jatkossakin pitää hyvää huolta. Ei auta tuudittautua, että talotekniikka, jonka tulisi olla tiensä päässä, niin enää ainakaan tuplaa elinikäänsä. Toki arviot nykykunnosta ja vaihtoehdoista on hyvä tehdä.

Putkikettu kiittää kuittaa ja kumartaa.