keskiviikko 30. heinäkuuta 2025

Sesonkien pyörteissä – asuntosijoittajan tärpit opiskelijakaupunkien vuokramarkkinoille

Kuuma kesäsesonki, talven rauha ja opiskelijavalinnan yhä pirstaloituneempi aikataulu – Suomen opiskelijakaupungit tarjoavat monialaisen pelikentän asuntosijoittajalle. Tässä postauksessa vedetään yhteen olennaiset seikat vuokramarkkinoista, Kelan tuista ja opiskelijavalinnan muutoksista – ja käydään läpi, mitä ne merkitsevät sijoittajalle.




Vuokrasesongin tuomat mahdollisuudet


Kesä-heinäkuu on edelleen opiskelijakaupunkien vuokramarkkinoiden huippusesonkia. Uudet opiskelijat rynnivät asuntoja etsimään heti, kun opiskelupaikat varmistuvat. Ajoitus on kuitenkin muuttunut: opiskelijavalinnat julkaistaan nyt porrastetusti toukokuusta elokuulle, ja varasijaliikenne jatkuu pitkälle elokuun alkuulle asti.


Vaikka markkina käy kuumana, vuokrakysyntä ei ole enää yhtä kiihkeä kuin vuosikymmen sitten. Kaikki muistanevat ne ajat, kun yleisnäyttöön tuli kymmenittäin hakijoita, ja rappukäytävässä oli jonoa pihalle asti – vaikka asunto olisi ollut vähän elämää nähnyt? Tällaiset näytöt olivat asuntosijoittajalle herkkua: Hyvistä vuokralaisista pystyi poimimaan parhaat. Tänä päivänä tilanne on muuttunut.


Vuokralaiset osaavat vertailla. Markkinalla on enemmän tarjontaa, ja opiskelijat – varsinkin isommissa kaupungeissa – ovat aiempaa laatutietoisempia. Vuokralaisella on usein enemmän vaihtoehtoja, mikä pakottaa vuokranantajan pistämään asunnon kuntoon ja miettimään hinta-laatusuhdetta tarkemmin. Mm. astian- ja pyykinpesukoneet ovat lähes pakollisia, myös yksiöissä.


Yleisnäyttöjä voi edelleen järjestää, mutta niiden tehokkuus ja kiinnostus on heikentynyt: valokuvaus, tarkka ilmoitus ja nopea reagointi ovat nyt tärkeämpiä kuin jonot ovelta. Toisaalta tämä kehitys on myös hyvä asia: laadukkaasti valmisteltu vuokrailmoitus ja yksilöllinen näyttö mahdollistavat aidosti kiinnostuneiden hakijoiden tavoittamisen – ja antavat vuokranantajalle enemmän mahdollisuuksia valinnan tekemiseksi. Ei vain oteta sitä kuka ensimmäisenä saapui paikalle tai on pintapuolisesti fiksuin ja filmaattisin.


Opiskelijakaupungit kuten Helsinki, Turku ja Tampere ovat kuumimpia alueita – tarjonta on tiukkaa, mikä mahdollistaa vuokratason noston. Myös muut opiskelijakaupungit käyvät kuumana, tuottotasot voivat ylittää huomattavastikin kasvukolmion kärjet ja mm. Vaasassa on suorastaan huutava pula asunnoista. Asunnot varataan usein jo kesäkuun alussa, sillä käyttöaste opiskelija-asuntoyhteisöissä, kuten HOAS ja TOAS, pyörii yli 95 % vuoden 2024–25 aikana.


Talvella (marras–joulukuu) vuokramarkkinat rauhoittuvat – vuokralaiset liikkuvat vähemmän, ja neuvotteluvaraa on enemmän. Vuokrasijoittajalle tämä on otollinen aika huolto‑ ja remonttikierroksille – sekä uudelleenarvioida vuokria ennen uuden vuokrakauden nousua.


Opintotuki ja asumislisä – yhä iso merkitys vuokranmaksukyvylle?


1.8.2025 alkaen opiskelijat siirtyvät hakemaan yleisen asumistuen sijaan opintotukiasumislisää, joka korvaa yleisen asumistuen opiskelijayksiköissä . Asumislisä kattaa pääosin 80 % vuokrasta, mutta tuen saaja saa summasta käteen vähemmän ison vuokran vuoksi (rajat 216–296 €/kk kunnasta riippuen). Vuokranantajalle tämä näkyy siten, että opiskelija saa edelleen tukea vuokraan – mutta vuokran suuruudella on isompi merkitys.


Kaiken kaikkiaan opintoraha ja asumislisä muodostavat opiskelijan vuokranmaksukyvyn rungon: tuet ovat varsin vakaita ja tiedossa ennakkoon – mikä helpottaa vuokrasopimusten hallintaa ja vuokrien arviointia sijoituksissa. Muutokset kuitenkin aina muuttavat koko markkinaa, vaikka tässäkin yhteydessä palataan takaisin ns. vanhaan.


Opiskelijavalintojen muutos – pirstaleinen porrastus ja huolellinen suunnittelu


Aikaisemmin opiskelupaikat selvisivät tyypillisesti yhdellä tai kahdella napakalla päivämäärällä. Nyt tilanne on enemmän hajanaista: todistusvalinnat julkaistaan touko–kesäkuun aikana, ja valintakoetulokset heinäkuun alussa – varasijapalautus jatkuu jopa elokuuhun asti, sillä varasijat sulkeutuvat 5.8.2025 klo 15:00.


Sijoittajalle tämä tarkoittaa, että vuokrajakson aloitus ja ennen niin selkeä vuokrasesonki on vähemmän ennustettavissa: vuokralaisten opiskelupaikkojen varmistuminen on varsin hajautettua.


Onko asuntosijoittaminen opiskelijakohteissa nyt entistä vaikeampaa?

Ei välttämättä vaikeampaa – mutta entistä vaativampaa suunnittelun, joustavuuden ja aikatauluttamisen osalta. Jokainen vuosi tuo uusia aikatauluhaasteita (esim. valinnat hajautuvat yli kuukausia), ja Kela‑tukimuutos korostaa vuokrien ja opiskelijan maksukyvyn selvittämisen tärkeyttä.


Kysyntä on yhä kovaa, useissa opiskelijayhteisöissä käyttöasteet huitelevat lähellä 100%. Oikea ajoitus ja joustavalla sopimusajattelulla voi saada itselleen hyötyä ja kilpailuetua:


  • tasaisesta vuokratuotosta,
  • vähittäisestä vaihtuvuudesta sesonkien mukaan,
  • ja opiskelijoiden arvioitavissa olevasta tukijärjestelmästä.

Kun hallitset ajoituksen – niin markkinoinnin kuin vuokrasopimusten – ja otat huomioon tukien ja opintovalintojen muutokset, tarjoaa opiskelijasesonki edelleen korkeampaa, vakaata ja ennustettavaa tuottoa.


Muuttuva markkina vaatii joustavuutta ja reagointikykyä – muttei tee asuntosijoittamisesta vielä vaikeaa. Vaikeampaa toki.


Vaikka markkinat eivät ole enää yhtä “kuumia” kuin silloin, kun yksiön perässä saapui koko kortteli paikalle, vuokrakysyntä opiskelijakaupungeissa on edelleen vahvaa – erityisesti kesän/alkusyksyn sesongissa. Muuttunut markkina vaatii vuokranantajalta kuitenkin enemmän:


  • kilpailukykyistä hinnoittelua,
  • hyvää markkinointia,
  • reagointinopeutta,
  • ja kykyä hahmottaa muuttuvat tukikäytännöt ja opiskelijavalintojen aikataulut.



Toisaalta kesän opiskelijasesonki tarkoittaa myös sitä, että hyviä vuokralaisia on liikkeellä, ja oikeilla toimilla sijoittaja voi edelleen valita heistä parhaan ja saada hyvää tuottoa sijoituksilleen.

Kuuma kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.










sunnuntai 20. heinäkuuta 2025

Asuntosijoittaminen työ, harrastus, hupia vai tavoitteellista sijoittamista?

 

Lähdin luomaan tätä kirjoitusta, jotta saisin kaivettua oman pääni sisältä vastauksen kysymykseen:

Onko asuntosijoittaminen vain erikoisesti naamioitu työ?



Usein asuntosijoittaminen alkaa näistä kahdesta perinteisestä:

Joko perintönä saadusta (sijoitus)asunnosta TAI oma aiempi koti jätetään vuokralle. Aiheesta aiemmin blogissa mm. TÄÄLLÄ


Kummassakaan tavassa ei ole mitään väärää. Eikä missään muussakaan tavassa siis ole. Usein kuitenkin homma lähtee liikkeelle varsin sivutoimisesti. Ja varsin usein tee-kaikki-itse-ja-säästä mentaliteetilla, ja kuten blogistani useammat ovat voineet lukea, niin näin on mennyt myös allekirjoittaneella.


Aika monesti asuntosijoittaminen alkaa sivutoimisesti. Ja lainanhakemisessa (jota usein asuntosijoittamisessa hyödynnetään) päätyöstä ja säännöllisistä tuloista on aidon oikeasti hyötyä. Mitä suuremmat tulot sitä enemmän yleensä saa lainaakin. Myös vakuudet auttavat, mutta tulopuoli on THE juttu. Aiemmin blogissa asuntosijoittamisen peruspilareista vakuuksista (TÄÄLLÄ) ja maksukyvystä (TÄÄLLÄ). Niistä ajoista ovat lainahanat ja sääntely entisestään kiristyneet, mutta pääpiirteet menevät samoja suuntaviivoja. 


Se voi olla alkuun siis sivutoiminen harrastus, jossa pyritään tuottoihin. Se voi olla pitkäaikaista tai lyhytaikaista vuokraamista taikka flippaamista. Airbnb vuokranantajuus tai vaikkapa flippaaminen lähentelevät työtä taikka yrittäjyyttä. Eikä perinteisestäkään asuntosijoittamisen voiton tavoittelemisesta paljoa yrittämisestä puutu. Riskienhallintaa, asiakassuhteiden luontia ja ylläpitoa ja kauppojen hierontaa…. 


Hupia se silti voi olla. Itselleni oli asuntosijoittamisen tee-se-itse maailman asiat itsestäänselvää säästöä, oppimista ja tietynlaista hauskanpitoa valkokaulustyön rinnalla. Se hupi kesti oman aikansa, kunnes se alkaa vaatia veroaan. DIY (tee se itse) tekeminen vaatii yllättävän paljon aikaa, vaivaa ja myös rahaa. Säästöt ovat lopulta varsin suhteellisia ja nyttemmin olen oppinut arvostamaan omaa ja perheen kanssa vietettyä aikaa eri tavalla. Kaikkea ei voi, eikä kannatakaan tehdä itse. On paljon asioita joita kannattaa delegoida. Projektijohtaminen ja laadunvalvonta on tullut tutuksi ja kyllä niihinkin aikaa kuluu. 


Onko asuntosijoittaminen sitten taas harrastus joka maksaa? No kyllä ja ei. Asuntosijoittaminen sitoo paljon rahaa, sitä ei käy kiistäminen. Se voi vaatia myös paljon aikaa ja vaivaa, kuten yllä kuvailin. Projektit ja remontit vaativat myös matkan varrella rahaa. On totta, että harrastukset maksavat, mutta asuntosijoittaminen on kuitenkin painosanalla SIJOITTAMISTA, eli voittoa tavoitellaan, mutta riskiä otetaan ja välillä tulee takkiin. Jos aina tekee vain miinusta ja vuokranantajanakin toimii hyväntekijänä, lienee laji varsin väärä. Eikä silloin toimintakaan ole sijoittamista vaan oikeasti harrastustoimintaa taikka hyväntekeväisyyttä. Eikä niissäkään toki ole mitään väärää. Ei tämä siltikään maksullinen laji ole, kuten moni muu toiminta, vaikka maksumiehen roolia tulee varsin usein ja monessa asiassa isollakin hintalapulla harrastettua. Usein maksetut kulut tulevat takaisin korkojen (tuottovaateen) kera. Mutta välillä tulee luottotappioita, riskit realisoituvat, tulee huteja ja virhearvioita.


Jos toki kaikki nämä pystyy yhdistämään. Eli asuntpsijoittaminen voikin olla hupia, harrastus ja kannattavaa sijoitustoimintaa? No kyllä ja toivoakseni siihen muutkin pyrkivät. Oma pyrkimykseni tee-se-itse-kaikki tyylistä on ollut mukautua elämään ja pärjäämään oman salkun osalta vaikkapa parin tunnin aivopähkinä puntaroinnin kanssa viikottain. Välillä asioita kasaantuu tai useampi vuokralainen irtisanoo sopimuksensa kuun viimeinen päivä klo 23.30. Mutta ne kuitenkin lienevät harvinaisuuksia. On myös niitä viikkoja kun en tee mitään. En edes selaa etuovea päivittäin, tai edes viikottain (enää - saatoin tehdä niin aiemmin, mutta mitään en myönnä).


Asuntosijoittamisesta voi hyvin tehdä itselleen sivutoimisen tai jopa päätoimisen työn. Se voi jopa samalla olla hauskaa ja varsin tuottoisaa. Voi tehdä itse mieluisia tai tietyllä tapaa masokistisessa mielessä varsin epämieluisia hommia tasapainottaakseen muita arkipäivän puolia. Osan voi myös ulkoistaa tai vaikkapa kaiken.


Vain taivas on rajana. Mutta varsin yrittäjämäistä ja luovuudenhullua tämä puuha kyllä on. Mutta kuitenkin työlästä. Ja älkää erehtykö sanavalinnastani luulemaan että teen asiaa puolivillaisesti vasemmalla kädellä. Olen muuten vasuri, joten moni asia hoituu suorastaan erinomaisesti tai ainakin oikeaa kättä paremmin. Teen omia asioita nykyisellään varsin rennolla otteella, myös delegoiden, mutta samalla tiedostan (lähes aina) mitä teen ja osaan myös luottaa tuuriin (teen siitä osan itse tai ainakin edesautan sitä).


Kesäkettu kiittää kuittaa ja kumartaa.


sunnuntai 29. kesäkuuta 2025

Real estate tipping point: Short on money and time

Are you already in a good position with your wealth? I know I am. But I am also in the tipping point where I am pretty much fully invested and my time is scarce. How could I still tip the scale towards moving forward rather than staying put or even going backwards?

——


There’s a strange space in real estate investing that nobody really warns you about. It’s not the beginning, where you scramble for your first deal with a weird mix of enthusiasm and spreadsheets. And it’s not the end, where you’re cruising on passive income, drinking cappuccinos in some sun-soaked location pretending to enjoy early retirement. It’s the messy middle. The “good problem” stage. Where you technically have a decent net worth, but have limited cash and capacity to do anything with it?


The Trap of Being Fully Invested


Here’s the reality: when most of your capital is tied up in properties that look good on paper but don’t spit out enough monthly cash to fuel the next move — you stall.


Worse, if you’re also juggling family life, a side hustle (or a full-blown business), and a never-ending renovation in one of your rentals, time becomes this abstract concept. You know, like free parking in city centers.


So here you are. Some would say financially in a “good place”. Yet one could feel like a person who’s loaded their grocery cart with everything they need for a gourmet dinner, only to realize they can’t afford the checkout… and the store is closing in 10 minutes.



What Now? Sell? Refinance? Cry?


Let’s be honest — the temptation to “do something” is strong. Sell a unit? Maybe. Refinance aggressively? Possible, but interest rates look at you like an ex who’s not ready to be civil. Cry a little? Already done. Moving on.


List of different options:

Refinance one property to free up equity and fund the next deal. Risk: Overleveraging. Reality: Might have to deal with another appraiser who thinks renovated unit is “fine, but lacks character.”

Partner up on future deals with someone who has money but no time. Wait, that’s me… but in reverse.

Just chill for a year. Consolidate. Improve current portfolio. Boring, but maybe wise.

Sell one property and upgrade. Sounds smart, but also means letting go of a well-performing asset that finally stopped leaking, both physically and financially.


No silver bullet. Just trade-offs.



The Mindset Shift: It’s Still a Game of Inches


Here’s what I’ve realized: this isn’t failure. It’s just a phase.


Investing isn’t always about going bigger. Sometimes the boldest move is not adding another property, but fixing the systems that make your current ones hum better.


Tight on time? Delegate more. Tight on money? Maybe wait. Maybe squeeze. Maybe shuffle. Maybe just breathe.


This tipping point isn’t a sign to retreat. It’s a sign to adjust — to recalibrate your next move with intention instead of ego.



Final Thought: Build or Float?


The scale doesn’t always tip because you made a heroic leap. Sometimes it tips because you adjusted just enough weight, at just the right time, to keep the whole thing moving forward.


So if you’re here with me — short on money, short on time, but long on lessons — keep building. Even if just slowly. Even if today’s win is just not doing something dumb out of impatience.


That counts too. Over and out.

sunnuntai 22. kesäkuuta 2025

Asuntosijoittaminen mahdollistajana

Ilman sijoituksiani ja varsinkin kattavaa sijoitusasuntoportfoliota emme olisi koskaan päätyneet ostamaan nykyistä ikikotiamme. Ei asuntojen tietotaidosta ja taloteknisestäkään osaamisesta saatikka neuvottelunikseistä haittaa ollut. Olihan tosiaan talo lähes 200te alle alkuperäisen pyynnin (myönnettäköön, että ainakin alussa lienee ollut posketon hinnoitteluvirhe). Ja vaikka pitkin asuntosijoittajan matkaani olen useasti virittäytyny DIY tunnelmaan niin nykykodissa oli tilanne toinen. Yksi seinä tuli tapetoitua ja pari seinää maalattua, tauluja ja täten reikiä seinissäkään ei entuudestaan juuri ollut. Talotekniseen puoleen maalämpö- ja viilennysjärjestelmän muodoissa (ja toki moneen liitännäiseen) on tullutkin sitten matkan varrella tutustuttua. Talo-ostoksilla lisätulot ja -vakuudet olivat merkittävässä roolissa. Ilman niitä olisivat talokaupat jääneet sivusuun.

Ensiasuntoni ostin asuntosijoitusmielessä ja nälkä asuntosijoittamista kohtaan oli varmasti yksi suurin syy miksi päädyin omakotitaloon. Tutkin markkinaa ja eri asuntomuotoja todella paljon ja varsin epätyypilliseen tyyliin päädyin omakotitaloon. Ajattelumallin siirtyminen kohti asuntosijoittamista antoi perspektiiviä ja vapautta. Kuten aina, jälkikäteen ajateltuna olisin voinut hyödyntää ensitaloani huomattavasti monipuolisemmin sijoituksena mm. asuntohakkeroiden (aiheesta lisää TÄÄLLÄ). Remontointikin tuli tutuksi ja monia asioita househackingin lisäksi olisi voinut tehdä toisin. Taloni oli kuitenkin ensipuraisu kohti asuntosijoittamista ja matkalla se on opettanut äärimmäisen paljon: niin hankintana kuin myös remontoidessa. Omakotitalo oli ja yhä on osa tietynlaista vapautta.


Nälkä kasvaa syödessä ja asuntosijoittaminen todellakin ruokkii itse itseään. Ensiasunnon jälkeen oli vuorossa ensisijoitusasunto (aiheesta lisää (TÄÄLLÄ). Hyvin pian vuorossa olikin toinen sijoitusasunto. Siitä kesti tovin siirtyä seuraavaan, mutta oli siinäkin etapissa, uudelle paikkakunnalle opiskelemaan siirtyessä, asuntosijoittajan matkasta hyötyä. En siis mennyt vuokralle vaan ostin kolmion asuntohakkeroiden läpi opiskelujen, vuokraten vajaata 50% asunnostani, kulujen kattamiseksi. Asuntosijoitusmatkani mahdollisti jälleen epätyypillisen ratkaisun.


Ehkä suurimpana mahdollistajana asuntosijoittaminen on mahdollistanut nykyisen ikuisuuskodin hankinnan. On tästäkin toki suunnitelmia tätä aihiota jatkokehittää, jos tai kun joskus päädymme muille maille. Aina kun pitää olla vähintään plan A ja B. Ilman sijoitusasuntojen tuomaa lisäkassavirtaa ei tämän kokoluokan upgrade olisi ollut mahdollista. Asuntosijoittaminen on tuonut erittäin paljon siis vapautta. Vapautta valita. Sittemmin taloudellisen riippumattomuuden nostaessa päätään myös omassa päänupissani olen myös päässyt siitäkin iloiseen tilanteeseen, että voin myös valita työnteon ja vapaa-ajan välillä. Voin tasapainoilla huomattavasti vapaammin normi 40h/vko työskentelyn sijaan. Olen laskenut jopa, että eräänlaisen taloudellisen riippumattomuuden olen saavuttanut noin 30 vuotiaana. En olisi tuolloin voinut heittäytyä suoraan oloneuvokseksi, mutta olen kyennyt aina hyödyntämään kerryttämäni taloudellisen puskurin, jotta työskentelynkään ei milloinkaan tarvitsisi enää olla pakkopullaa.


Asuntosijoittaminen ei missään nimessä ole yksinkertaista enkä voisi väittää etteikö se olisi minunkaan osaltani yhtään aikaa vievää. Ja vielä jos laskee, että paljonko ne remontit, asuntojen selaamiset, opit ja hikikarpalot ovat vieneet aikaa ja vaivaa. Kyseessä ei siis ole aidosti passiivinen tulomuoto - ainakaan alkuun - mutta siitä on säädettävissä itselleen sopiva versio. Ja olen jo nyt päässyt siitä itselleni mukavaan tilanteeseen, että pääasiassa salkut hoituvat kuin itsestään. Toki välillä pitää sykkiä, varsinkin kun asioilla on tapana sattua aina samaan aikaan. Samoin kuitenkin jo kerrytetyllä osaamisella ja verkostoilla voi helpommin tuudittautua lauseeseen ”asioilla on tapana järjestyä”.


Asuntosijoittamisen yksinkertaistus (”helppous”) kiteytettynä:

Ostat sijoitusasunnon - vuokralainen maksaa vuokraa - ehkä kulujen, verojen ja lainojen jälkeen jää jotain ylikin - lainat lyhenevät ja lopulta ne on maksettu pois - asuntoja tulee joko lisää tai lainan lyhennysten loputtua entistä enemmän jää yli - nettovarallisuus lisääntyy taikka käytettävissä olevat tulot lisääntyvät.

-> Lopulta rahaa jää reilummin yli, se voi jopa ylittää palkkatulojen määrän.


Miten asuntosijoittaminen voi olla enemmän kuin pelkkä sijoitus? 

  • Se tuo vapautta elämään - alkuun tilanne voi olla päinvastoin, varsinkin tavoille opetellessa ja uutta opiskellen. Lopulta kuitenkin taloudellinen puoli alkaa kertymään kuin huomaamatta: vuokrasta jää jotakin kulujen, verojen ja lainan lyhennyksien jälkeen elämiseenkin. Lopulta lainatkin on makseltu ja taskussa on velattoman asunnon avaimet.
  • Merkitystä - vuokranantajuus on asumisen palvelun tarjoamista. Kaikkien on asuttava jossain. On aina hienoa tarjota uusi koti uudelle vuokralaiselle ja tutustua samalla uusiin ihmisiin ja vaihtaa ajatuksia. Ajatuksia on oivaltavaa vaihtaa myös vuokranantaja kollegoidenkin kanssa.
  • Tekemistä - omaisuudestaan huolehtimisen jalo taito on varsin tärkeää. Samoin kuin sen taidon opettaminen muille. Samalla aina itsekin oppii lisää. Ja tekemistä riittää niin DIY remonteissa, kuin yhtiökokouksissa tai vaikkapa asuntoja ja vuokralaisia metsästäessä.
  • Opettavaista seikkailua - asuntosijoittajan kohteet ovat harvemmin samanlaisia saatikka tylsiä. Ongelmanratkaisut ja luovat oivallukset ovat arkipäivää. Välillä remontoidaan ja luodaan kokonaan uutta pohjaa potentiaalia omaavaan kohteeseen välillä taas istutaan yhtiökokouksessa taistelemassa rakennuksen ja asukkaiden tulevaisuuden puolesta.


Monipuolinen aivonystyröiden häiriinnyttäminen ja kutittelu sekä uusien ovimahdollisuuksien (sekä kirjaimellinen että vertauskuvannollinen) availu avartaa ja vapauttaa. En olisi tässä ja nyt ilman asuntojani: vapaa ja ainakin taloudellisesti rauhassa.


Kettu kiittää, kuittaa ja kumartaa jälleen.