Taktinen tontin lunastus

Kyllä, olen asunut omakotitalossa vuokratontilla ja se on ollut jopa, monen valtavirran ajatuksen vastaisesti, kannattavaa. Nyt kuitenkin vuoden vaihteessa tulleet tonttihintamuutokset kallistivat tilanteen tontin omaksi lunastamisen puolelle. Myönnän kaiken menneen aikalailla tuurilla niin hyvin vain kuin oikeastaan voi. Ainoa menetys on n. 1te varainsiirtovero, jonka olisin säästänyt jos olisin tontin lunastanut kohteen ostotilanteessa, koska kyseessä oli ensiasunto.

No kerrataas vielä miksi tämä on blogijulkaisun arvoinen sepustus:

1. Lähes 10te arvonnousun hyödyntäminen, joka siis perustui kunnan päätökseen lunastushintojen nostosta, eli aitoihin lukuihin. Tontin lunastushinta oli vuoden 2018 loppuun saakka n. 30te. Vuoden 2019 alusta hinnat kuitenkin pompahtivat, hinta olisi ollut 39te. Vaikka ennen kauppakirjan allekirjoitusta vuosi ehti vaihtumaan, hinta oli vuoden 2018 mukaan, koska prosessi oli käynnistetty jo kyseisen vuoden puolella.                                                                                                                                     R
2. Aina oma tontti ei ole fiksuin valinta. Usein näin tosin on. Omalla ratkaisullani pystyin investoimaan tontin silloiseen lunastukseen vaadittavat 23te paremmin tuottaviin kohteisiin. Tontin lunastamalla olisin menettänyt likviditeettiäni, jollen koko 23te verran, niin ainakin osan (koska lainaakin voi käyttää). Samalla olisin säästänyt noin 500e/v tontin vuokrassa (n. 2%). Väitän kuitenkin saavuttaneeni kyseiselle pääomalle yli 15% tuoton/v, koska pystyin kyseisen lunastamatta jättämisen myötä ostamaan ensimmäisen sijoitusasuntoni n. 1v kuluttua ensiasunnon ostostani. Tämä taas mahdollisti seuraavan oston vajaan vuoden kuluttua jne...                                                                                                                                               R
3. Olen myös lunastamatta jättämisen myötä oppinut seuraamaan mm. kaavoitusta ja tonttien hinnanmuutoksia. Kaavoitus, rakennusviranomaisten toimet ja niiden muutokset ovat ajassa kulkevan sijoittajan kavereita. Erityisesti näin rakentamisbuumin aikana kaavoitus saattaa elää huomattavastikin. Ennen niin nihkeästi lisä- ja uudisrakentamiseen suhtautuneet kunnat ovat muuttaneet kantaansa täysin. Nykyään on myös arkipäivää selvittää esim. tontin lisärakentamisen mahdollisuudet putkiremonttia tai muita suuria hankkeita pohtiessa.                                            

Oma tontti on asuntokaupoilla isossa roolissa, kuitenkaan aina tontin lunastushinta ei näy asunnon hinnassa 100 prosenttisesti, kuten ikuisena pessimistinä omassa tapauksessani ajattelen. Kyllähän se myyntitilanteessa lisää kysyntää ja vauhdittaa kauppaa. Ajattelin kuitenkin omistaa kyseisen kiinteistön tontteineen tönöineen päivineen ehkä nelisenkymmentä(?) vuotta. Onhan kuluissa säästämälläkin noin 600e/v merkittävä vaikutus (40*600e=24 000e). Kierosti ajateltuna voisi kai sanoa, että tein 30% tuoton allekirjoittaessani kauppakirjan, jouduin toki maksamaan 30te ja täten sitomaan tonttiin varallisuuttani.

Päätös ei tullut hetken mielijohteesta, vaan tein kyllä laskelmat investoinnin kannattavuudesta ja halusin kuitenkin hyödyntää suuren hinnanmuutoksen nyt kun siihen oli mahdollisuus. Olin jo aiemmin kasvattanut osakepainoani, enkä keksinyt muitakaan investointikohteita. Uskon myös, että jatkossa niin tontin vuosivuokra kuin lunastushintakin vain kallistuvat. En kuitenkaan hakkaa kiveen tontin omistamisen välttämättömyyttä, on alueita joissa vuokratontti on enemmän sääntö kuin poikkeus ja tönöistä maksetaan vuokratonteista (ja suolaisista vuokrista) huolimatta hyvää hintaa. 

Lisäselvitettävän arvoista lienee, että voisinko jatkossa itsekin tyytyä myymään, alueen niin tyypilliseen tyyliin, pelkän tönön ja vuokraoikeuden, jääden itse samalla tonttia vuokraavaksi tahoksi...

Tonttimudissa pyöritelty kettu kuittaa.