Vuokraaminen yleistyy siinä missä asuntosijoittaminenkin. Myönnän että omistusasumisen sijaan on tilanteita jolloin vuokralle meneminen kuullostaa ainakin ketterämmältä vaihtoehdolta. Työt saattavat viedä muille maille taikka perhe ja/tai suku asuvat muilla mailla. Täten kiintyminen tiettyyn asuntoon tai sen kautta tiettyyn kaupunkiin tai alueeseen ei ole niin miellyttävä ajatus. Ja jotenkin omistusasumiseen kiintyminen on vain luonnollista, suurimmasta omaisuuserästään haluaa huolehtia ja harvemmin sitä haluaa ajatella huonona sijoituksena. Vähintään omat on saatava myytäessä takaisin, mielellään vähän (tai ennemmin enemmän) voittoa.
Keskustelu aiheen ympärillä käy kuumana, data sanoo sitä, data sanoo tätä. Joidenkin laskimet sanoo toista ja joidenkin laskimet näyttää aivan jotain muuta. Olen aina ollut kiinnostunut datasta ja sen hyödyntämisestä. Valitettava fakta on kuitenkin, että datasta saadaan käännettyä ihan juuri sellaisia tuloksia kuin halutaan. Data goes in, results come out. Tämän voisi ilmaista myös shit goes in, shit comes out. Jälkimmäinen toimii erityisesti silloin kun dataa louhitaan ja hyödynnetään liian suppeasti. Näin tapahtuu yleensä tilanteissa, kun ollaan jo etukäteen päätetty mikä lopputuloksen halutaan olevan tai kun dataa ei osata hyödyntää.
Asioita hankaloittaa yleensä myös varsin runsaasti se, että tunteet vaikuttavat asuntomarkkinoilla. Tällöin laskin ja analyyttisyys menettävät ainakin osan merkityksestään. Asumiseen liittyvät valinnat ovat AINA tunteisiin perustuvia, oli kyseessä sitten omistusasuminen vs vuokra-asuminen taikka valinta yksiön ja kaksion väliltä. Omistusasuja saattaa maksaa ylihintaa, kun löytää itsensä kiihkeästä tarjouskilvasta. Vuokralainen voi joutua venyttämään lompakkoaan niin pitkälle, että vuokranantajankin on hyvä kiinnittää huomiota asiaan kysymällä: "Sopiiko tämä oikeasti budjettiisi, eikä vie liikaa kuukausittaisista tuloistasi?". Välillä on vain pakko saada JUURI TÄMÄ.
Koska keskustelukin käy kuumana aiheen ympärillä ja osallistuin itsekin aiheen tiimoilta keskusteluun ajattelin että asiaa olisi hyvä avata ihan aidolla oikealla asuntoesimerkillä. Jotta saan realistisia lukuja niin otan omasta asuntosäkistäni esimerkiksi ensisijoitusasuntoni, 50m² kaksion kasvukolmiosta löytyvästä yliopistokaupungista. Asunto on hiljattain hyvinkin kattavasti LVIS remontoitu (siitä prosessistä lisää täältä ja täältä) ja hyvässä kunnossa. Myös julkisivuremontti on takanapäin.
Velattomat myyntihinnat ovat vaihdelleet kyseisellä alueella ja samaisessa taloyhtiössäkin 139-155te välillä. Markkinavuokrat vaihtelevat 670-720e/kk välillä, ei sisällä vettä eikä sähköä. Asunto voisi toimia ensikotina niin omistusasujalle kuin vuokralaisellekin, joille yksiö ei riitä. Täten laskuja yksinkertaistakseni varainsiirtovero ei sisälly laskelmiini.
Lähtötilanne säästöinä: 30 000e
Vuokralaisen kulut ovat seuraavat:
690e/kk, koska kyseessä on kilpailtavan hyvä vuokralainen eikä täysin sesonkiaikana.
Vesi n. 15e/kk
Sähkö n. 15e/kk
Vakuutus n. 10e/kk
YHTEENSÄ 730e/kk
Hyväkuntoisen asunnon vuokraaminen sitoo 2kk vastaavan määrän säästöjä vuokravakuutena: 1380e
Puskuria tilillä: 5000e
Varoja jää sijoitettavaksi: 30 000-1380-5000 = 23 620e
Vuotuinen tuotto-odotus nettona 5%: 1185e
Omistusasujan kulut ovat seuraavat:
Vastike: 200e/kk
Vesi n. 15e/kk
Sähkö n. 15e/kk
Vakuutus n. 10e/kk
Kuluminen huollot ja remontit: 30e/kk
Asunnon hinta: 140 000e, koska ensiasunnon ostajamme haluaa hyödyntää ASP lainan (muu kuin PK seutu 115te) ja saa tingittyä asunnon hinnasta.
Lainan tiedot:
Omia säästöjä käytetään: 25 000e
Lainan määräksi jää: 115 000e
Hyvä tietää: ASP ensiasunnon ostaja saa ilmaisen korkokaton turvaamaan selustaansa seuraavaksi 10v ajaksi. ASPin ehdot täyttävä säästäjä saa myös korot ja lisäkorot ASP tilin säästöille verovapaasti. Korot ovat satoja ja välillä tuhansia euroja.
Puskuria jää tilille: 5000e
Lainan marginaali 0,8%, laina sidottu 12kk euriboriin, joka minimitasollaan eli 0. Laina-aika 22v. Lainat kilpailutettu, joten lainan nostokulut 0e, kk hoitokulu 2,5e.
Lainan korot: 76e/kk
Lainan lyhennys: 399e/kk
KULUT YHTEENSÄ (sis. lainan lyhennyksen): 747,5e/kk
22 vuoden jälkeen vuokralle päätynyt asukki on säästänyt korkoa korolle avulla: 70 800e
22 vuoden jälkeen omistusasujalla on enemmän tai vähemmän arvostustaan laskenut tai nostanut velaton asunto: 140 000e
Laskelmissa huomioitavaa:
Vuokralla asujan vuokranantaja todetaan lepsuksi, joka ei nosta vuokraa vuokrasuhteen aikana kertaakaan. Tämän ei myöskään oleteta vievän mahdollisia uusia kodinkoneita tai kulumisen myötä tasonkorotuksia tuovia remontteja vuokraan. Kunto on alunperinkin ollut erinomainen, joten tasokorotukset epätodennäköisiä. 10v kuluessa vuokra todennäköisesti nousussa lähemmäs kohti 790e/kk, tätä ei huomioitu.
Omistusasujan osalta lähtötilanne on asunnon kunnon osalta sama kuin vuokralaisella. Kunto on erinomainen ja suuret remontit takana ja täten remontti ja huoltokustannukset arvioitu maltillisiksi (30e/kk).
Mahdolliset koronnostot ja vastikkeiden nousut on jätetty laskennallisesti huomioimatta, koska ne nostavat erittäin todennäköisesti molemmissa tapauksissa asumiskustannuksia. Asuntosijoittajat ja täten vuokranantajat toimivat velkavivulla ja täten koronnousut voivat heijastua vuokriin samoin kuin vastikenousut. Tällä olen saanut yksinkertaistettua laskelmia, mutta samalla myönnän oikoneeni useampiakin mutkia suoriksi. Koronnousuun kannattaa varautua niin omistusasujien, vuokralaisten kuin vuokranantajienkin. Kaikki vaikuttaa kaikkeen ja monien maksukyvyt ovat testissä jos vielä jokin päivä päädytään normaaleimmille 3-6% korkotasoille.
Loppupäätelmä:
Asuntomarkkinat eivät ole tehokkaat, joten yli ja alilyöntejä molempiin suuntiin varmastikin tapahtuu. Omistusasuja olisi saattanut tunnevimmoissansa pulittaa kämpästä reilua ylihintaa, esim. 160te. On myös huomioitavaa, että asuntojen hinnat saattavat laskea, joten lyhennyksenä maksetut pakkosäästöt eivät välttämättä näy lopullisesti viivan alla. On myös mahdollista, että vuokralainen vuokraa asuntonsa vuokranantajan kannalta heikkoon sesonkiin ja pystyy tinkimään vuokrassa enemmänkin. Kuitenkin kuten me vuokranantajat tiedämme, että on tiettyjä kipupisteitä jonka alle emme suostu vuokraamaan ja vaikka hyvien vuokralaisten tinkimistarjoukset ovat yleistymään päin on parhailla vuokranantajilla aina etulyöntiasema ja osaaminen myydä niin itsensä vuokranantajana kuin asuntonsakin vuokralaiselle. Toisaalta kovassa kilpailutilanteessa ja sesonkina hyväkin vuokralainen voi haluta turvata asumisensa ja päätyä maksamaan priimaa, kuten asuntoni osalta esim. kesä-heinäkuussa vuokratessa vuokraa voisi saada 750e/kk.
Väittäisin kuitenkin asumisen vertailun päätyvän siihen tulokseen, että asumiskulut ovat niin vuokralaisella kuin omistusasujalla samalla tasolla, kunhan verrataan perunaa perunaan. Kriittisyyttä omaa maksukykyä kohtaan tulee olla. Omistusasujan tapauksessa väittäisin, että kaikki laskelmat tehdään tämän (maksukyvyn) tilanteen turvaamiseksi pankin puolesta hyvinkin maksimaalisesti. Vuokralaisen tapauksessa en usko kovinkaan monien vuokranantajien tätä vielä tekevän tarpeeksi kattavasti. Vuokranantaja on vuokralaisen valmentaja ja tähän aiheeseen palaankin vielä myöhemmin.
Vertailun tekeminen oli kuitenkin lopulta varsin hauskaa. Lienee varmasti tilanteita joissa vuokralainen voi omistusasujaan nähden huomattavastikin säästää. On kuitenkin huomioitava, että omistusasuja pakkosäästää oman lyhennyksensä verran kuin huomaamattaan, vaikkakin lopulta kantaa riskin asunnon arvon muutoksesta. Ja se että moniko vuokralainen laittaa säästöistänsä arvioimani leijonanosan epätyypilliseen suomalaiseen tapaan sijoituksiin... Toivon että se on yleistymään päin ja toisekseen toivon, että se yleistyminen kestää läpi syklien eikä ole vain nousukauden huumaa.
Asumisen monimuotoisuus on hyvä ja tukee varsinkin kunkin elämän mukaan asumismuodon valintaa. Vuokralaisen voi olla huomattavastikin helpompaa vaihtaa maisemaa. Toisaalta me vuokranantajat myös tiedämme, että käytämme erilaisia sakkoehtoja myös oman tilanteemme turvaamiseksi, joten ei se vuokralainenkaan ihan noin vain välttämättä pääse asuntoa vaihtamaan. Ja voihan se omistusasujakin laittaa oman asuntonsa vuokralle, ryhtyä vuokranantajaksi ja mennä itsekin vuokralle jollei pankeilta heru seuraavaan asuntoon vielä lainaa (kirjoitinkin aiemmin aiheesta ensiasunnosta sijoitusasunto). Liikkuvuus paranee kummasti, kunhan se omistusasuja saa sen oman asuntonsa myytyä tai vuokrattua.
Kuten hyvin on havaittavissa, muuttujia on paljon. Omakin esimerkkini on vain yksi esimerkki, mutta mielestäni varsin hyvä ja selkeä esimerkki (eikös se omakehu aina kannata). Laskuvirheistä ja mutkien suoristamisesta voi surutta syyttää allekirjoittanutta.
Kettu kuittaa.
Tekstissä mainitut linkit
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2017/08/putkiremontti-rahalle-vastinetta.html
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2018/10/putkiremontti-740em-jalkipyykki.html
http://vuokranantajantarina.blogspot.com/2020/02/asuntosijoittajan-klassikko.html
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti