Noniin nyt ovat omienkin lainojen korot nousseet ihan uusiin sfääreihin. Korkokulut nousivat aikalailla 10te —> 25te. Kukin laskekoon siitä yhtälön halutessaan itse. Kyllähän se pitää myöntää, että moinen kirpaisee. Tai ainakin vähän potkii ja vaikuttaa kannattavuuteen. Ei se kuitenkaan kamelin selkää katkaise. Laskelmat tulee tehdä etukäteen ja niihin tulee varautua. En ehkä voi väittää ennakoineeni vuosia etukäteen näin jyrkkää korkojen nousua (aiemmat laskelmani TÄÄLLÄ). Voin kuitenkin viimeisin vuoden aikana väittää varautuneeni varsin hyvin jyrkkään korkojen nousuun, koska tilanne oli aika vahvasti ennakoitavissa. 8.7 lukkiutui lainojeni aikaisempi 12kk euribor, täten minulla oli 12kk aikaa seurata markkinaa ja aikaa tehdä suunnitelmia ja mahdollisia peliliikkeitä. 8.7 12kk euribor oli 0,85% luokkaa. Eli nyttemmin sitä korkojen nousua on ollut aikas paljon.
On aika astua jälleen pois nollakorkojen maailmasta. En myönnä korttitaloni kaatuvan korkojen noususta. En myönnä sen edes heiluvan. En katso laskelmia niinkään tyytyväisesti vaan aiempaa kriittisemmin. Enää ei todellakaan ole sijaa millekään 3-4% pelleilyille (kaikissa tapauksissa poikkeukset kuitenkin vahvistavat säännöt). Vaikka miten kyseessä olisi priima-alueet tai haluttava kohde ei tekosyitä liiemmin niellä. Poikkeustapauksissakin perusteluiden tulee olla erittäin vahvoilla. Tuo perinteinen vuokratuottoprosentti kun taitaa olla varsin yksinkertaistettu laskentakaava asuntosijoittajalle. Nykyään se on jopa varsin kritisoitu numero. Kukinhan voi laatia laskelmansa aivan omalla ajatustasollansa ja mieltymyksiensä mukaan. Toiset tykkäävät esimerkiksi ”maagisista” autopaikkojen 12-15% tuotoista (aidostihan kyse on lähes poikkeuksetta kymmenistä euroista, WOOPWOOP!). Autopaikkasijoittaminen tulee myöhemmin olemaan vielä yksi erikoisnoston arvoinen erilliskirjoitus. Kassavirtalaskelma voi olla varsin toimiva. Kun näkee ja tietää mitä tilille liikkuu on se prosenttilaskuja käsin kosteteltavampaa. Samalla näkee helpommin mitä tilille lopulta jää kun rahaa liikkuu poiskin.
Toisaalta vero-optimoiden kassavirta ja täten verotkin voivat olla varsin lähellä nollaa tai jopa ihan nollassa. Silti toiminta voi olla oikeinkin kannattavaa. Verojen täysi huomiointi tai vaikkapa kulujen tai oman ajankäytön huomiointi ovat useimmiten niitä eniten harhaanjohtavia paikkoja tai erityisesti enemmän pimentoon jäävä. Tönöprojektiin liittyen (aiheesta enemmän TÄÄLLÄ) itsekin yritin seurailla tarkemmin mm. ajankäyttöä, mutta siinä työmaassa into loppui kesken. Tunteja tuli käytetty ainakin satoja jollei tuhansia. Niistä myös tunnutaan kirjoitettavan melko harvinaisesti. Toisaalta ymmärrän myös miksi, koska tänöprojektiinkin liittyen ajankäytön seuranta oli varsin hankalaa, siitä huolimatta että apuna on kaikenmaailman äppejä. Kaikki kun vaikuttaa kaikkeen eikä asuntosijoittamisessa tai sen lukuihin liittyen ole yhtä ainoaa kultaista tietä. Ja olisihan se ”Flippaamalla satojen tuhansien eurojen tuotot” otsikko vetävämpi kuin ”Tuhansien tuntien työmaa - tuntipalkka 5e/h”, sama asia eri sanoin.
Nyt kulujen nousu vaikuttaa kaikkeen ja lähes poikkeuksetta kaikkiin. Asioita tarkastellaan huomattavasti kriittisemmin ja vaikkapa kallistuneet kauppakassit pysyisivät hintamuutosten ristiaallokossa suurin piirtein samana, niin kyllä se silti valintoihin vaikuttaa. Asuntosijoittaminen kun on kautta aikain ollut varsin velkavipuinen sijoitusmuoto niin alan näillä koroilla ymmärtää, että asioita mietitään pidempään ja uudestaan. Ja samalla niitä asioita (ainakin toivottavasti) mietitään ihan eri tavalla. Ei ihme että asuntosijoittamisen suosio hyytyy ja toisekseen sijoitusasuntolainoja ei enää nosteta samaan tahtiin kuin kulta-aikoina.
Kyllä itsekin uusia hankintoja nyt miettiessä, pohdin varsin tarkkaan etukäteen rahoituskuvioita. Nyt on vielä kannattavampaa lisälyhennyksiä miettiessä kohdentaa ylimmääräiset panostuket omaan asuntolainaan verotuksillisista syistä. Ylimmääräisten lyhennysten kriittisyys on hyvä muistaa, lainanmyöntöhanatkin kun kiristyvät. Toki tuhansien eurojen säästöt korkokuluissa painavat myös jonkin verran. Samoin pohdin huomattavasti aiempaa kriittisemmin kohteita itsessään. Priimasijainti, priimakunto ja toisaalta tinkivara ovat kovasti esillä. Luonnollisesti DIY vuokranantajana en myöskään remppaprojekteja pelkää. Toiseen tönöprojektiin en välttämättä vielä meinannut ryhtyä.
Kulut ovat olleet maltillisessa nousussa eivätkä ne ennen tätä korkokulun nousua juurikaan tuntuneet. Korttitalo ei vielä heilu, mutta vähän kyllä heilututtaa. Heiluttamiseen vaikuttanee myös se, että olen itse myös toisella puolen useiden muiden korttitalojen pitoa ja heiluvuutta testaamassa. Maailma kun on varsin sekaisin ja omituisen mielenkiintoisessa tilanteessa.
Koronnostokettu kiittää kuittaa ja kumartaa.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti