Asuntosijoittajan todellinen EXIT

 

Asuntosijoittajan (ja täten vuokranantajan) elämä ei ole pelkkää nautiskelua ja lomailua. Erityisesti nyt sijoitusympäristön muututtua - mm. korot ja täten asuntojen hinnat ja täten kannattavuus - pitää eri hankkeisiin ryhtymistä miettiä tarkemmin. Sijoitusasuntojen myynti ja täten enemmin tai vähemmin exit ajattelu ei liene useilla (jollei ole pakko) päällimmäisenä mielessä. Se kuitenkin on osa asuntosijoittamisen kiertokulkua. Ja kyllä, jollekin EXIT voi tarkoittaa ”with boots on” ja jalat edellä. Eli tarkoituksena ei olekaan myydä mitään vaan exit tapahtuu luonnollisesti, kun taival maan päällä päättyy. 

Itselleni EXIT ajattelu on tullut mukaan asuntosijoittamiseen jo alkuajoista lähtien. Kun ostin ensiasuntoani (eli ensimmäistä taloani), pohdin jo tuolloin, että miten se soveltuisi sijoitukseksi. Remontit, huollot, energiatehokkuus ja moni muu ajatus on tehty vuokrattavuus ja myynti ajatus takaraivossa. Paljon asioita tuli tehtyä myös itselleen. Vihreä keittiö on yhä melkolailla ainut omituisuus talossa, jonka yhä omistan. Keittiö on yhä siisti ja hyväkuntoinen (kodinkoneineen), mutta edelleen pääasiallisen vihreä, vaikka päivityksiäkin on tehty (mm. backslashin maalaaminen). 

Monasti ajattelen, että asuntosijoituksen pitää toimia pitkäaikaisena sijoituksena ja sovellan useitakin eri laskukaavoja eri tilanteisiin varsin vaihtelevasti. Kaikki kohteet kun ovat yksilöitä ja sijoitustavootteetkin vaihtelevat. Pitokohteissakin yleensä pohdin jälleenmyyntiä ja EXIT ajattelu on osa backup suunnitelmaa. Kohteiden yleensä tarvitsee toimia vuokratuottoineen, mutta välillä yhtälässä voi olla hyvä kotiuttaa arvonnousujakin nopeammalla tahdilla, jos se vain on mahdollista ja/tai tarpeellista (verotuskin kun on hyvä huomioida). Erityisesti nykymarkkina osoittaa hyvin, että 30 000 rahaa tänään on parempi kuin 10 000 rahaa tänään tai huomenna vaikka kummastakin menisi 30% verottajalle. Myös jälleenrahoitus kärsii ja se ei ole aina edes mahdollista. Vaikka ja miten puhuttaisiin verovapaista arvonnousuista tms uudelleenrahoituksen yhteydessä. Uudelleenrahoitus voi olla osa kokonaispalettia, mutta sitä voinee olla myös hyvin ajoitettu EXIT. Oli kyseessä sitten tuurilla taikka taidolla. Kukaan ei varmuudella ole yhä vieläkään mikään ajoittamisen maailmanmestari missään sijoitusinstrumentissa missään ajankohdassa.

Todellista exittiä ja täten koko sijoitusasuntosalkun myyntiä en nykymarkkinassa monen toimijan usko pohtivan. Niitäkin varmasti on, varsinkin kun erilaisia ongelmia on voinut kasaantua useammankinlaista nyt kerralla. Helppoutta sillä voi myös hakea. Asuntosijoittaminen kun ei enää taida olla niin helppoa, riskitöntä ja vaivatonta kuin jokunen tovi sitten. Salkun kasvattaminen taas… Katsellaan ja koetellaan miten tilanteet etenevät. Toisia kun koetellaan, tarjoutuu toisille mahdollisuuksia. Monen myyjän tilanne saattaa olla jokseenkin odottava, koska hinnoissa harvemmin halutaan ihan ehdon tahdoin joustaa. Lienee henkisesti raastavaa myydä useamman vuoden takaiseen ostohintaan saati tappiolla, varsinkin kuin melko hiljattain kilpailu olisi ollut kovaa, kuin myös hinnat. Hyvä huomioida, että pitoajalta (ainakin toivottavasti) on kertynyt tuottoja, joten ei sen pelkkää turskaa luulisi olevan.

Exit on osa asuntosijoittajan työkalupakkia. Se että millainen se on muodoltaan on makuasia ja toisaalta riskienhallintaa tai ihan vain ”jos sattuu hyvä tuuri” vaihtoehto. Alla muutamia esimerkkejä

• asuntoflippi (varasuunnitelmana voi olla pitokohde). Toisaalta pitokohteena varavaihtoehtona kevyen pintaremontin jälkeen voikin olla myyntiflippi.
• verosuunnittelu (perilliset tms)
• rahavirtojen kiertonopeuden varmistaminen
• tuottojen optimointi (osana verosuunnittelua, eli mahdollistaa verotuksen nollaamista, tuottojen ja tappioiden suunnittelua)
• varojen ja mahdollisten tuottojen kotiuttaminen
• tuottojen maksimointi (jos osuu kohdalle oivallinen ostaja)
• helppouden mahdollistaminen (sama kuin edellä, johon lisänä esimerkkinä vuokralainen lunastaa kämpän)

Ovet ja mahdollisuudet ovat aina avoinna useampaankin suuntaan. Välillä jopa samanaikaisesti. Mahdollisuuksia ei kannata sivuuttaa vaan ennemminkin huomioi ja arvioi ne. Sitten tekee joko tietoisen rationaalisia tai tunteellisia ratkaisuja. Exit reitit on usein aika valmiiksi kiinteistökohteilla merkattuja, ei se silti tarkoita että asuntosijoittajan EXIT olisi poikkeuksellisen helppoa. Helpottavia tekijöitä matkalta saattaa löytyä, mutta niidenkin tarkoitusperiä lienee omien motiivien ohessa hyvä miettiä.

Exit kettu kuittaa. Kettu has left the building.